Imobiliare cu taxe de utilizare a terenurilor „suspendate”: Modificarea reglementărilor pentru facilitarea emiterii cărților roz

Proiectul Zona Rezidențială 13C din comuna Binh Hung este blocat în etapa de evaluare a prețului terenului, astfel încât întreprinderea să își îndeplinească obligațiile financiare suplimentare.

În așteptarea evaluării terenului

În august, Departamentul Agriculturii și Mediului din orașul Ho Și Min a continuat să anunțe public zeci de parcele de teren care trebuiau evaluate. Printre acestea, multe parcele au fost oferite de peste 20 de ori, dar tot nu au putut găsi un evaluator. Cel mai lung anunț a fost terenul din cadrul proiectului Zona Rezidențială 13C, în comuna Binh Hung, orașul Ho Și Min, investit de Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), cu 29 de anunțuri în căutarea unui evaluator. Momentul evaluării a fost aprilie 2013.

Potrivit domnului Nguyen Quang Dung, director juridic al companiei Tan Binh, proiectul zonei rezidențiale 13C a primit teren alocat de Comitetul Popular din orașul Ho Și Minh în 2002 pentru construirea și comercializarea infrastructurii tehnice urbane. Pe baza deciziei de alocare a terenului, compania a implementat proiectul și și-a îndeplinit obligațiile financiare în 2008. În 2013, Comitetul Popular din orașul Ho Și Minh a emis o decizie de ajustare și completare a deciziei în funcție de situația reală. În consecință, compania încă datora taxe de utilizare a terenului pentru suprafața extinsă de peste 4.800 de metri pătrați. Anterior, compania semnase un contract cu o unitate de evaluare pentru a întocmi un certificat care să determine obligațiile financiare suplimentare. Cu toate acestea, după numeroase revizuiri ale certificatului, acest lucru nu a fost încă realizat, astfel încât unitatea de evaluare a refuzat să continue. Pe de altă parte, în procesul de finalizare a dosarului conform instrucțiunilor, a intrat în vigoare Legea funciară din 2013, la momentul respectiv responsabilitatea pentru organizarea evaluării terenurilor aparținând Departamentului pentru Resurse Naturale și Mediu.

„Compania a trimis numeroase documente către Departamentul Agriculturii și Mediului cu privire la stabilirea finanțării suplimentare. Cu toate acestea, nu există nicio unitate care să ofere consultanță cu privire la evaluarea prevăzută. Deoarece prețul terenului nu a fost stabilit, compania nu a putut să își îndeplinească obligațiile financiare suplimentare, astfel încât cele 99 de parcele de teren pe care compania le-a transferat oamenilor timp de decenii nu au primit încă certificate de proprietate”, a declarat dl. Dung.

În mod similar, terenul din cadrul proiectului de apartamente Hoa Sen de pe strada Lac Long Quan nr. 262/20, din cartierul Binh Thoi, a publicat informații care necesită evaluare pentru a 23-a oară. Conform anunțului, alegerea unității de evaluare reprezintă baza pentru ca Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. să își îndeplinească obligațiile financiare suplimentare față de stat la modificarea criteriilor de planificare și arhitectură. Termenul de evaluare este iunie 2010.

În ceea ce privește întârzierea evaluării terenurilor pentru a determina obligațiile financiare, la un atelier recent, liderul Novaland Group a declarat că grupul are 13 proiecte cărora li s-au alocat terenuri de aproape 10 ani, dar până în prezent nu a existat nicio notificare privind taxele de utilizare a terenurilor din partea autorității fiscale. Atunci când taxele de utilizare a terenurilor nu au fost plătite, mulți clienți, chiar dacă au cumpărat case de mult timp, nu au primit încă carnetele roz.

Propunere de aplicare a coeficientului de ajustare a prețului terenurilor în 2025

Într-o discuție cu reporterul SGGP, dl. Dao Quang Duong, șeful interimar al Departamentului de Economie Funciară din cadrul Departamentului pentru Agricultură și Mediu din orașul Ho Chi Minh, a declarat că majoritatea cazurilor de alocare de terenuri, arendă de terenuri și permisiuni de schimbare a destinației terenurilor din perioada anterioară 1 iulie 2014 au fost blocate în etapa de evaluare a prețului terenurilor. Motivul a fost că, în această perioadă, colectarea informațiilor pentru determinarea prețurilor terenurilor a întâmpinat numeroase dificultăți, iar datele erau încă limitate, astfel încât implementarea lor a fost aproape imposibilă. Mai exact, în această perioadă, au existat 76 de cazuri de arendă anuală de terenuri și 84 de cazuri de alocare de terenuri și schimbare a destinației terenurilor pentru implementarea finanțării suplimentare, care au fost blocate.

Potrivit domnului Dao Quang Duong, odată cu intrarea în vigoare a Decretului 71/2024 de reglementare a prețurilor terenurilor, acesta a oferit îndrumări privind determinarea prețurilor specifice ale terenurilor, contribuind la eliminarea obstacolelor în evaluarea prețurilor pentru a determina obligațiile financiare ale întreprinderilor. În consecință, orașul Ho Și Min a eliminat anterior obstacolele în determinarea prețurilor terenurilor pentru 76 de cazuri de arendă funciară și 52 de cazuri de alocare și conversie a destinației terenurilor. Ulterior, orașul Ho Și Min a emis 27.000 de cărți roz cumpărătorilor de locuințe și terenuri. În același timp, de la începutul anului 2025 până în prezent, Departamentul Agriculturii și Mediului a depus 9 dosare de evaluare a prețurilor terenurilor cu venituri de aproximativ 52.000 de miliarde VND și se așteaptă ca zeci de mii de apartamente să continue să primească cărți roz. De la intrarea în vigoare a Legii Funciare din 2024, activitatea de determinare a prețurilor terenurilor a fost eliminată, astfel încât dosarele specifice de determinare a prețurilor terenurilor au fost scurtate cu aproximativ 3 luni față de înainte.

Pe lângă avantaje, există încă unele cazuri în care prețurile terenurilor nu pot fi determinate deoarece Decretul 71/2024 nu a reglementat în mod clar. Mai exact, articolul 63 din Decretul 102/2024 stipulează metoda de evaluare a terenurilor pentru cazurile specificate la punctul b, clauza 2, articolul 257 din Legea funciară. La articolul 7, Decretul 71 prevede că prețurile terenurilor se calculează prin înmulțirea tabelului de prețuri ale terenurilor la momentul predării terenului cu coeficientul de ajustare a prețului terenului la momentul predării terenului. Cu toate acestea, înainte de 1 iulie 2014, coeficientul de ajustare a prețului terenului nu era reglementat. Prin urmare, la 19 iunie, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min a trimis un document viceprim- ministrului Tran Hong Ha și Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, propunând modificarea și completarea Decretului nr. 71/2024 în sensul că, pentru cazurile specificate la articolul 63 din Decretul nr. 102/2024 care trebuie determinate prin metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor, se va aplica tabelul prețurilor terenurilor la momentul emiterii deciziei privind alocarea terenurilor, arendarea terenurilor și conversia destinației terenurilor, înmulțit cu coeficientul de ajustare a prețului terenurilor emis de Comitetul Popular Provincial în 2015. Permiterea aplicării coeficientului de ajustare a prețului terenurilor din 2015 asigură, de asemenea, consecvența cu prețurile pieței și armonizează interesele dintre stat și investitori.

Potrivit liderului Departamentului Agriculturii și Mediului din orașul Ho Și Min, pe lângă propunerea de modificare și completare a Decretului 71, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min a emis și Decizia 72/2025 privind procesul de transfer al documentelor pentru determinarea obligațiilor financiare aferente terenurilor din orașul Ho Și Min. Conform reglementărilor, dacă la momentul licitației niciun antreprenor nu participă la evaluarea terenurilor, termenul limită va fi prelungit o dată. După prelungire, dacă nu este selectat niciun antreprenor, Departamentul Agriculturii și Mediului va atribui sarcina unei unități de servicii publice calificate pentru a desfășura activități de consultanță în evaluarea terenurilor.

THANH HIEN

Sursă: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html