Investitorii pricepuți în domeniul financiar șoptesc adesea unii altora: „Când piața este dificilă, banii sunt rege”.
Însă, în loc să lase banii să doarmă în bancă, cu ratele dobânzilor la economii saturându-se treptat, un val de investitori individuali și fonduri mari își schimbă rolul de „bănci”, adică acordă împrumuturi directe cu ipoteci imobiliare.
Renunță la „surfing” ca să stai și să colectezi mărunțiș, dar cu dobânzi mari
Josh și Ali Lupo, un cuplu de investitori celebri din comunitatea pentru libertate financiară (FIRE), și-au petrecut tinerețea cumpărând case dărăpănate, reparăndu-le și apoi vânzându-le (strategia repară-și-repară). Dar anul acesta, au realizat un nou adevăr: de ce să se mai obosească să gestioneze muncitorii și materialele de construcție, când pot da bani altora pentru a face munca și pot câștiga o dobândă „dură” de 12-15%?
Acesta nu este credit negru. În lumea financiară profesională, se numește creditare privată. Acest model funcționează pe principiul „beneficiului reciproc”. Împrumutații, de obicei investitori imobiliari care au nevoie urgentă de capital pentru a încheia tranzacții, acceptă să plătească rate ale dobânzii mai mari decât băncile în schimbul rapidității.
Mike Gorius, un investitor imobiliar veteran, a împărtășit: „Cu băncile, mi-a luat 30 de zile și un munte de documente pentru a le debursa. Cu capital privat, mi-a luat doar 8 zile. În afacerile imobiliare, viteza determină profitul. Sunt dispus să plătesc un cost al capitalului mai mare pentru a nu rata oportunitatea de a cumpăra o proprietate la un preț avantajos.”
Conform ultimelor rapoarte, dobânzile obișnuite pentru aceste credite pe termen scurt variază de la 10% la 12%, chiar până la 15% pentru termene sub 3 luni - o cifră de vis în comparație cu veniturile din închirierea de apartamente (de obicei, doar 4-5%) sau din depozitele de economii.
Creditarea privată oferă debitorilor flexibilitate și rapiditate, în timp ce creditorii beneficiază de plățile dobânzilor (Foto: Getty).
Golul imens lăsat de bancă
De ce este această tendință atât de puternică acum? Răspunsul se află în imaginea macro a industriei financiare globale.
În primul rând, băncile tradiționale sunt „ezitante”. Sub presiunea reglementărilor de siguranță a capitalului și a îngrijorărilor legate de riscurile de creanțe neperformante, multe bănci regionale din SUA și Europa s-au retras din acordarea de credite imobiliare comerciale și pentru construcții. Pretium - o companie de investiții care gestionează 60 de miliarde de dolari - tocmai a lansat un pachet de 1 miliard de dolari pentru a acorda împrumuturi doar constructorilor de locuințe, vizând segmentul pe care băncile l-au lăsat deschis.
În al doilea rând, se profilează un „zid al scadenței” masiv. Datele de piață arată că peste 3 trilioane de dolari în credite imobiliare comerciale vor ajunge la scadență în următorii trei ani. Pe măsură ce băncile se închid, proprietarii sunt nevoiți să apeleze la surse private de capital pentru refinanțare.
În al treilea rând, și cel mai important, este o poziție mai sigură pentru deținător. După o ajustare bruscă a prețurilor începând cu 2022, valoarea activelor imobiliare se află acum la un nivel mult mai „real”.
Acordarea de împrumuturi pentru un activ depreciat (de exemplu, acordarea de împrumuturi a doar 70% din valoarea curentă a activului) creează o „pernă de siguranță” consistentă. Dacă se produce cel mai rău scenariu (debitorul intră în incapacitate de plată), creditorul poate lichida activul și totuși să recupereze întregul principal și dobânda.
Nu doar micii investitori individuali, ci și „rechinii” financiari nu sunt excluși. Bain Capital, gigantul care gestionează active de credit în valoare de 58 de miliarde de dolari, și-a anunțat public ambiția de a-și extinde segmentul de creditare directă în Asia.
„Asia este câștigătorul clar în ceea ce privește potențialul de creștere”, a declarat Jeffrey Hawkins, director general adjunct la Bain Capital. „Cererea de capital pe piețe precum India, Australia și Asia de Sud-Est este uriașă, în timp ce oferta de credite tradiționale nu este suficientă pentru a o satisface.”
Acest lucru arată că tendința creditului privat nu mai este un flux subteran, ci devine un canal principal de investiții, atrăgând fluxuri de capital din partea fondurilor de asigurări și pensii care caută randamente stabile pe termen lung.
Profituri mari, dar nu pentru „amatori”
Deși imaginea profitului este atractivă, experții financiari emit și un avertisment sever: Nu confundați „pasiv” cu „neglijent”.
Cel mai mare risc în acest joc este posibilitatea intrării în incapacitate de plată de către împrumutat. Spre deosebire de depozitele de economii, care sunt asigurate, creditarea privată necesită investitori cu abilități ascuțite de due diligence.
„Dacă ești nou, fii pregătit să faci dublul diligenței necesare față de o persoană obișnuită”, subliniază Mike Gorius. Trebuie să înțelegi valoarea garanției, lichiditatea acesteia în zona ta și bonitatea împrumutatului.
În Vietnam, acest model există de mult timp sub forme civile, dar se profesionalizează treptat prin intermediul platformelor de creditare P2P (peer-to-peer lending) sau al contractelor de cooperare investițională cu garanții. Cu toate acestea, cadrul legal incomplet reprezintă încă un obstacol major.
Pentru a încheia povestea, dl. Jeffrey Hawkins de la Bain Capital a oferit un comentariu incitant la reflecție pentru investitorii entuziasmați: „Piața nu prezintă în prezent risc sistemic, dar este puțin supraîncălzită. Când intră prea mulți bani, standardele de creditare sunt ușor reduse. Investitorii inteligenți sunt cei care știu să-și păstreze calmul, fără să urmărească ratele dobânzilor în timp ce uită de calitatea garanțiilor.”
În contextul pieței financiare din acest an cu multe variabile, creditul privat este cu siguranță un canal de alocare a activelor care merită luat în considerare, dar este cu adevărat o „mină de aur” doar pentru cei care înțeleg regulile jocului și știu să gestioneze riscurile.
Sursă: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/buon-tien-thoi-lai-cao-he-lo-kenh-dau-tu-ngach-mang-ve-loi-nhuan-2-chu-so-20251120092419148.htm
Comentariu (0)