Blocarea speculațiilor funciare, proiectele „suspendate”

Începând cu 1 august 2024, proiectele în urmă vor fi revocate fără compensații. Această reglementare va crea o „epurare” a investitorilor, va preveni speculațiile funciare și va gestiona proiectele „suspendate”.

Proiectul IFC One Saigon (Districtul 1, Ho Chi Minh City) încă nu este finalizat, după 17 ani.

Măsuri ferme pentru a opri speculațiile funciare și proiectele „suspendate”

Situat pe un „tărâm auriu” chiar la colțul străzilor Ham Nghi - Ton Duc Thang (Districtul 1, Ho Chi Minh City), proiectul IFC One Saigon (fostul Saigon One Tower) este încă neterminat după o scurtă perioadă de repornire aglomerată.

Construit pe un teren de 6.672 m2, cu o suprafață de 5 subsoluri, 3 etaje tehnice și 41 de etaje, IFC One Saigon a început construcția acum 17 ani, dar după 5 ani de implementare lentă, în 2011, proiectul a fost oprit oficial. După numeroase schimbări de proprietari, IFC One Saigon nu a reușit să fie finalizat. Acest proiect a fost menționat de multe ori în lista proiectelor care fac orașul să arate prost.

Vizavi de Piața Ben Thanh (HCMC), chiar lângă aglomerata stație de metrou nr. 1, se află un bloc de beton brut numit One Central Saigon (cunoscut anterior sub numele de Spiritul Saigonului). Acesta este un complex de centre comerciale, birouri, apartamente, super apartamente, hoteluri de 6 stele, cu o suprafață totală de peste 8.500 m2, situat pe cvadrilateralul Ben Thanh, într-o locație excelentă, chiar în centrul Districtului 1, cu 4 fațade. Acest proiect a trecut, de asemenea, prin mai mulți proprietari, dar nu a fost încă finalizat.

În mod similar, proiectul Lancaster Lincoln (Districtul 4), în care a investit Trung Thuy Lancaster Company Limited, a fost demarat în 2017, dar după construcția subterană, a fost „inactiv”. Între timp, proiectul D-One Saigon (Districtul Go Vap) al companiei DHA a fost aprobat în 2016, dar până în prezent este încă doar un teren viran.

Unul dintre punctele noi ale Legii funciare din 2024 este aplicarea de sancțiuni proiectelor care își schimbă scopurile, recunosc drepturile de utilizare a terenurilor și primesc transferuri de drepturi de utilizare a terenurilor, în timp ce legea anterioară aplica revocarea din cauza încălcărilor doar proiectelor cărora li s-au alocat terenuri sau au fost închiriate terenuri.

Acestea sunt doar câteva cazuri de proiecte care au fost „suspendate” timp de mulți ani în orașul Ho Și Min. Legea funciară din 2013 prevede că, după ce proiectul a fost aprobat pentru politica de investiții, acesta are la dispoziție o perioadă de 12 luni pentru implementare sau 24 de luni dacă este prelungită. Dacă această perioadă nu este implementată, proiectul va fi revocat. Cu toate acestea, revocarea acestor proiecte nu este simplă, mai ales atunci când întreprinderea a făcut investiții de bază pe terenul respectiv.

Legea funciară din 2024 (intrată în vigoare de la 1 august 2024) are reglementări mult mai stricte. De exemplu, un proiect de investiții care nu este utilizat timp de 12 luni consecutive de la data predării sau al cărui progres în utilizarea terenurilor este cu 24 de luni în urma progresului înregistrat în decizia de investiții, va fi revocat.

În cazul în care terenul nu este dat în folosință sau este în întârziere, investitorului i se acordă o prelungire de maximum 24 de luni și trebuie să plătească statului o sumă suplimentară de bani. După perioada de prelungire, dacă terenul nu este încă dat în folosință, statul îl va recupera fără compensații pentru teren, activele atașate terenului și costurile de investiție aferente terenului.

Trebuie să se ia în considerare cazul de „forță majoră”

Recuperarea proiectelor suspendate pentru regenerarea resurselor funciare este foarte necesară, dar, potrivit experților, este necesar să se ia în considerare cazurile de forță majoră, cum ar fi procedurile legale care durează mulți ani. Deoarece, și întreprinderile însele doresc să finalizeze procedurile legale cât mai curând posibil pentru a putea desfășura construcția, vânzările și recupera capitalul.

Într-un interviu acordat reporterilor ziarului Dau Tu, dl. Angus Liew, președintele consiliului de administrație al Gamuda Land Vietnam, a evaluat că reglementarea privind recuperarea terenurilor pentru proiectele care nu sunt implementate după expirarea perioadei de prelungire din Legea funciară din 2024 are ca scop evitarea risipei resurselor funciare. Cu toate acestea, în unele cazuri, perioada de prelungire poate fi mai lungă, cum ar fi în timpul pandemiei de Covid-19.

Din experiența sa în afaceri, dl. Le Huu Nghia, director general al companiei de construcții Le Thanh Limited, a declarat că, în realitate, există multe cazuri de forță majoră. De exemplu, întreprinderile nu pot implementa proiecte din cauza procedurilor lente legate de autorități. Prin urmare, potrivit dlui Nghia, decretul care ghidează Legea funciară trebuie să completeze și să clarifice acest conținut, altfel, în multe cazuri, întreprinderile vor fi „ucise pe nedrept”.

„Imediat ce am depus documentele proiectului, a trebuit să stabilim un calendar, dar după ce investiția a fost aprobată, tot nu am putut să o implementăm imediat, deoarece solicitarea unei licențe de investiție și alte proceduri au durat mulți ani”, a declarat dl Nghia.

Punctul de plecare pentru companiile care doresc să continue implementarea proiectelor atunci când progresul este în întârziere este că Legea stabilește condiții pentru implementarea lentă din motive de forță majoră, cum ar fi dezastre naturale, atacuri inamice, iar dacă se poate dovedi că proiectul este întârziat din vina autorităților competente sau a celor care îndeplinesc atribuții publice, aceasta nu va fi revocată. Cu toate acestea, companiile recomandă, de asemenea, ca în decretele directoare să existe reglementări mai detaliate și sancțiuni specifice pentru persoanele și organizațiile care cauzează indirect întârzierea proiectului.

Pe lângă înăsprirea reglementărilor din Legea funciară din 2024, Legea afacerilor imobiliare din 2023 prezintă numeroase modificări legate de condițiile financiare ale investitorilor. De exemplu, afacerile imobiliare trebuie să aibă un capital propriu de cel puțin 20% din capitalul total de investiții pentru proiectele cu o suprafață de utilizare a terenului mai mică de 20 de hectare, de cel puțin 15% din capitalul total de investiții pentru proiectele cu o suprafață de utilizare a terenului de 20 de hectare sau mai mult și trebuie să asigure capacitatea de a mobiliza capital pentru implementarea proiectelor de investiții.

În cazul în care o întreprindere de afaceri imobiliare implementează simultan mai multe proiecte, aceasta trebuie să aibă suficient capital propriu alocat pentru a asigura raportul menționat mai sus al fiecărui proiect pentru implementarea tuturor proiectelor. În plus, Legea privind afacerile imobiliare din 2023 prevede, de asemenea, condiții precum limita soldului creditor, obligațiuni corporative...

Cu reglementări atât de stricte, companiile trebuie să calculeze cu atenție înainte de a începe un proiect pentru a evita investițiile ineficiente, stagnarea proiectului și risipa de resurse.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html