Expert: Prețurile terenurilor sunt mari, iar prețurile locuințelor sunt greu de redus

Dl. Nguyen Quang Huy - Director General al Facultății de Finanțe și Bănci (Universitatea Nguyen Trai) a declarat că actualizarea listă de prețuri pentru terenuri Apropierea de prețurile pieței este o tendință inevitabilă. Cu toate acestea, ajustarea trebuie implementată în mod corespunzător, nu ca o „povară”, ci ca un pas către echitate, transparență și dezvoltare durabilă.

Potrivit acestuia, în contextul prețurilor ridicate la imobiliare, veniturile oamenilor nu au ținut pasul, iar Guvernul pledează pentru răcirea prețurilor locuințelor pentru a asigura securitatea socială, creșterea prea bruscă a prețurilor terenurilor trebuie analizată temeinic, delicat și strategic, pentru a nu transforma accidental terenul - care este forța motrice a creșterii - într-o barieră în calea dezvoltării.

Experții spun că, odată cu creșterea prețurilor terenurilor, prețurile locuințelor vor întâmpina dificultăți în a se răci. (Ilustrație: Minh Duc).

În esență, lista de prețuri a terenurilor este baza pentru determinarea taxelor de utilizare a terenurilor, a impozitelor, taxelor și a compensațiilor, aceasta fiind etapa de „input” a fiecărui proiect imobiliar. Atunci când lista de prețuri a terenurilor crește de multe ori, în special în cartierele centrale, costurile de input ale întreprinderilor cresc brusc și se reflectă inevitabil în prețul de vânzare al caselor.

De fapt, în multe proiecte din Hanoi , costurile terenurilor reprezintă 30-50% din structura costurilor. Astfel, dacă lista de prețuri a terenurilor crește cu doar 20-30%, prețul final de vânzare poate fi crescut cu zeci de procente.

„ Acest lucru îndepărtează și mai mult visul de a deține o locuință pentru persoanele cu venituri medii, în timp ce piața riscă un dezechilibru serios - prea multe case de lux, prea puține case accesibile ”, a subliniat dl Huy.

Împărtășind aceeași opinie, Dr. Tran Xuan Luong - director adjunct al Institutului Vietnamez pentru Cercetarea și Evaluarea Pieței Imobiliare - a declarat, de asemenea, că propunerea unor localități de a crește prețurile terenurilor în etapa actuală nu este potrivită.

Întrucât costurile terenurilor reprezentând 30-50% din costurile de producție, creșterea prețurilor terenurilor ar putea duce la o escaladare suplimentară a prețurilor imobiliare.

În plus, psihologia mulțimii și efectul FOMO (frica de a rata ceva) sunt puternic dominante. piața imobiliară În Vietnam, o mișcare precum creșterea prețurilor terenurilor poate face rapid oamenii și investitorii să creadă că prețurile vor continua să crească, promovând astfel speculațiile și creând o febră virtuală mai mare decât își dorește unitatea de consultanță.

Asociația Imobiliară din Vietnam a subliniat, de asemenea, că Guvernul, ministerele, sectoarele și localitățile caută în prezent soluții pentru reducerea prețurilor imobiliarelor de pe piață. Una dintre soluțiile eficiente este reducerea costurilor de producție care constituie prețul de vânzare al proprietăților imobiliare.

Cu toate acestea, creșterea prețurilor terenurilor va afecta costul, afectând astfel oportunitățile de acces la locuințe ale celor cu nevoi reale de locuințe. În cazul locuințelor comerciale, dacă prețurile terenurilor cresc, acest lucru va afecta fezabilitatea proiectului, determinând creșterea continuă a prețurilor locuințelor.

Dacă prețurile terenurilor cresc, acest lucru va duce la costuri ridicate ale locuințelor, reducând atractivitatea investițiilor, în special a investițiilor în proiecte imobiliare în zonele suburbane. Lipsa proiectelor de investiții va afecta planul de dezvoltare a locuințelor în zonele suburbane al orașului, având în vedere dispersarea populației. Din acest motiv, oferta de locuințe de pe piață va continua să scadă, îngreunând stabilizarea securității sociale în zonă.

În plus, piața imobiliară se află într-un proces fragil de redresare, multe afaceri trebuie să se restructureze, fluxul de capital este limitat, iar dacă prețurile terenurilor cresc în această perioadă, acest lucru poate crea o dublă povară, încetinind redresarea pieței. În prezent, prețul de închiriere pentru studenți în apropierea universităților a crescut cu aproximativ 30%. Dacă prețurile terenurilor cresc, acest lucru va crea și o creștere a prețurilor chiriilor. Acest lucru va cauza dificultăți pentru studenți și persoanele care închiriază locuințe.

Avantajele reduse ale atragerii investițiilor

Nu numai că determină creșterea prețurilor locuințelor, dar, potrivit multor experți, dacă prețurile terenurilor cresc prea mult, va reduce și avantajul atragerii investițiilor.

Dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam, a comentat că prețurile ridicate ale terenurilor ar putea reduce atractivitatea investițiilor în Vietnam. Potrivit dlui Hiep, rata de ocupare de 80-90% în majoritatea clusterelor industriale de astăzi provine din trei avantaje principale: costuri reduse ale forței de muncă, prețuri rezonabile ale terenurilor și infrastructură logistică convenabilă.

„ Dar dacă pierdem factorul teren rezonabil, în timp ce costurile forței de muncă cresc, va mai exista avantajul nostru în atragerea investițiilor? ”, a întrebat el.

Prețurile ridicate ale terenurilor reduc avantajele atragerii investițiilor. (Foto: Minh Duc).

Potrivit acestuia, Legea funciară din 2024 impune asigurarea armoniei intereselor dintre stat, utilizatorii terenurilor și investitori, dar, în realitate, în metoda actuală de determinare a prețurilor terenurilor, interesele întreprinderilor, inclusiv ale întreprinderilor de arendă funciară și de utilizare a terenurilor în general sau ale întreprinderilor de dezvoltare imobiliară în special, nu au fost luate în considerare în mod corespunzător.

„ Prețurile ridicate ale terenurilor determină creșterea costurilor de investiții și creșterea riscurilor, așadar ce companii îndrăznesc să implementeze proiecte? Dacă companiile nu implementează proiecte, veniturile durabile ale localității vor fi, de asemenea, afectate ”, a subliniat dl Hiep.

Dr. Can Van Luc - membru al Consiliului Consultativ Politic al Primului Ministru a afirmat, de asemenea, că aceasta este o cerință inevitabilă în procesul de dezvoltare urbană, dar trebuie să asigure armonia intereselor. Statul trebuie să colecteze suma corectă de impozite, dar nu poate compromite acest lucru prin creșterea costului vieții și a prețurilor locuințelor.

„ Dacă lista de prețuri a terenurilor este construită prea sus în raport cu toleranța economiei, se va crea un efect în lanț, afectând investițiile publice, atragerea investițiilor străine directe și, în special, oportunitățile de locuințe ale oamenilor ”, a afirmat dl Luc.

Creșterea prețurilor terenurilor duce la creșterea costurilor de investiții și a riscurilor, așa că ce companii îndrăznesc să implementeze proiecte?

Dl. Nguyen Quoc Hiep, Președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam

Nu ar trebui să crească dintr-o dată, crește șocul

Potrivit experților, ajustarea prețului terenurilor trebuie să fie specifică zonificării și nu ar trebui ajustată brusc sau să crească șocant.

Dl. Nguyen Quang Huy a subliniat că problema centrală în ajustarea listei de prețuri a terenurilor constă în implementare. Este imposibil să se permită creșterea simultană a listei de prețuri a terenurilor fără mecanisme de sprijin corespunzătoare. O politică funciară bună trebuie să asigure trei piloni: statul primește resurse echitabile, întreprinderile au spații de afaceri sănătoase și oamenii au acces la locuințe la costuri rezonabile.

Pentru a realiza acest lucru, este necesară aplicarea unui mecanism flexibil al coeficienților de ajustare, care să distingă clar regiunile, tipurile de terenuri și scopurile de utilizare. Terenurile destinate dezvoltării de locuințe sociale și locuințelor comerciale accesibile ar trebui să fie scutite, reduse sau extinse de taxele de utilizare a terenurilor. Între timp, terenurile destinate proiectelor comerciale de lux sau cele care exploatează avantajul locației centrale pot aplica prețuri apropiate de cele ale pieței pentru a evita pierderile bugetare.

În același timp, sunt necesare reforme puternice în ceea ce privește planificarea, procedurile și costurile juridice - factori care reprezintă în prezent o proporție semnificativă din prețurile locuințelor. Atunci când procesul de pregătire a proiectului este prelungit, costurile de capital și ratele dobânzilor la credite cresc, investitorii vor contribui la prețul de vânzare, determinând ca prețurile locuințelor să depășească valoarea lor reală. Dacă planificarea este transparentă, aprobarea este rapidă și există previziuni pe termen lung, iar costurile intermediare sunt reduse, atunci chiar dacă lista de prețuri a terenurilor este mai mare, prețurile locuințelor pot fi în continuare stabile.

„ La nivel macro, terenul nu este doar o sursă de venit, ci și o forță motrice pentru o creștere durabilă. Atunci când este planificat inteligent și exploatat corespunzător, terenul va deveni «capital de dezvoltare» - creând infrastructură, industrie, zone urbane și locuri de muncă. Dimpotrivă, dacă privim terenul doar ca pe o sursă de venit pe termen scurt, putem cădea cu ușurință într-o spirală de creștere a prețurilor, reducere a accesibilității, cauzare a inegalității și împiedicare a competitivității naționale ”, a subliniat dl Huy.

Prin urmare, potrivit acestuia, este necesară o remodelare a filosofiei de dezvoltare, terenul nefiind o povară care trebuie exploatată, ci o resursă strategică ce trebuie operată ca un flux de capital pe termen lung. O listă de prețuri rezonabile pentru terenuri - care reflectă valoarea reală de piață, dar cu flexibilitate politică - va ajuta bugetul să crească veniturile în mod transparent și va crea o bază pentru reducerea costurilor locuințelor prin reducerea altor costuri, încurajând în același timp dezvoltarea durabilă a întreprinderilor.

Potrivit vicepreședintelui Clubului Imobiliar din Hanoi, Nguyen The Diep, listele de prețuri ale terenurilor din multe țări asigură și reflectă valoarea corectă de piață, menținând în același timp stabilitatea economică și socială.

El a citat Singapore ca exemplu de stabilire a prețurilor terenurilor bazată pe „ciclul de viață urban”, ținând cont de potențialul de dezvoltare pentru următorii 10-20 de ani, prețurile terenurilor de stat crescând constant cu 2-5% pe an, corelate cu indicii de infrastructură și populație. Această țară publică, de asemenea, hărți ale prețurilor terenurilor online, contribuind la transparența informațiilor și la limitarea speculațiilor.

El consideră că Vietnamul are nevoie de o bază de date funciară sincronă, conectată de la oficiile fiscale, notarii, băncile și sălile de tranzacționare - în loc să se bazeze doar pe studii administrative. Listele de prețuri ale terenurilor trebuie să fie anunțate public, ușor de consultat și să aibă un mecanism de feedback social; nu ar trebui să existe ajustări bruște, ci pot fi crescute treptat cu 3-5%/an, în funcție de zonă, pentru a evita „șocul prețurilor” și impactul negativ asupra pieței imobiliare.

Departamentul Agriculturii și Mediului din Hanoi a prezentat recent un proiect privind elaborarea primei Liste de prețuri ale terenurilor (prima Listă de prețuri ale terenurilor conform prevederilor articolului 257 din Legea funciară din 2024), care va fi anunțată și aplicată începând cu 1 ianuarie 2026. Conform proiectului, se preconizează că prețurile terenurilor rezidențiale din Hanoi vor crește cu 2% - 26% față de lista actuală de prețuri ale terenurilor.

Nu doar Hanoi, ci și multe localități din țară au intrat într-un „ciclu similar de creștere a prețurilor terenurilor” în perioada 2024-2025. În orașul Ho Chi Minh, lista ajustată de prețuri ale terenurilor, în vigoare de la 31 octombrie 2024, a crescut de 4 la 38 de ori, cel mai ridicat nivel ajungând la 687,2 milioane VND/m². Bac Giang (vechiul) a înregistrat, de asemenea, o creștere de aproximativ 2,4 ori, cel mai mare preț al terenurilor ajungând la 120 de milioane VND/m². Hai Phong a înregistrat chiar și o creștere a prețurilor la locuri cu până la 373% față de vechea listă de prețuri.

Sursă: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html