Prețuri mari ale locuințelor, „ochi roșii” pentru cei care caută o casă sub 2 miliarde VND în orașele mari
Intenționând să cumpere un apartament în ultimii 2 ani, familia domnului Quang Anh ( Ha Nam ) încă nu a îndrăznit să cheltuiască bani. În 2022, familia sa a economisit aproximativ 1 miliard de VND, plănuind să cumpere un apartament pentru aproximativ 2,5 miliarde de VND, restul sumei urmând să fie împrumutată de la bancă. Cu toate acestea, la acea vreme, dobânzile bancare erau mari, de la 10% la 12%/an. Prin urmare, a pus temporar deoparte planul său de a cumpăra o casă și a așteptat ca dobânzile să scadă.
Până în prezent, ratele dobânzilor la creditele ipotecare la bănci au scăzut la 6-8%/an în perioada preferențială, dar domnul Quang Anh încă nu îndrăznește să cumpere o casă pentru că prețul a crescut prea mult.
„Estimez prețul actual al unui apartament cu 2 dormitoare în Hanoi la aproximativ 4 miliarde VND. Economiile familiei mele sunt în prezent în jur de 1,2 miliarde VND, suficiente doar pentru 30% din avans. Va trebui să împrumut restul de 70%. Venitul total al familiei mele, de aproximativ 35 de milioane VND/lună, va fi suficient doar pentru a plăti dobânda lunară a principalului către bancă, fără bani pentru cheltuielile de trai”, a spus el.
Planul domnului Quang Anh de a cumpăra o casă este încă suspendat, potrivit acestuia, din cauza prețurilor ridicate ale locuințelor. El intenționează să meargă la periferie pentru a găsi o casă cu un preț mai mic, pentru a reduce presiunea financiară.
În mod similar, dl. Hung, angajat al unei companii media (districtul Thanh Xuan, Hanoi), a declarat că, de la începutul acestui an, familia sa intenționează să cumpere o casă, având economii de 2 miliarde VND, restul sumei urmând să fie împrumutată de la bancă.
După o perioadă de sondare a prețurilor, domnul Hung și-a dat seama că prețul casei crescuse prea mult. Dacă ar fi cumpărat-o, ar fi trebuit să cheltuiască 4 miliarde VND, din care 2 miliarde VND ar fi împrumutate de la bancă. Rata dobânzii preferențiale în primul an este de aproximativ 7-8%/an. „Astfel, familia mea va trebui să plătească aproximativ 30 de milioane VND reprezentând principalul și dobânda în fiecare lună. După perioada de dobândă preferențială, plata lunară a familiei va crește mult”, a spus el.
„Venitul familiei mele este de aproape 40 de milioane de VND/lună. Dacă trebuie să împrumutăm jumătate din valoarea casei de la bancă, vom fi supuși unei presiuni mari pentru a plăti datoria în fiecare lună. Așa că familia mea amână temporar planul de a cumpăra o casă în prezent și așteaptă ca prețul să se ajusteze”, a adăugat el.
Dna Ngoc (Districtul 1, HCMC) a declarat că bugetul său pentru cumpărarea unei case este de aproximativ 4 miliarde VND, din care aproximativ 2 miliarde sunt economisite și alte 2 miliarde sunt împrumutate de la bancă. Ea dorește să cumpere un apartament cu 2 dormitoare în zona din jurul Districtului 7. Ea și soțul ei au căutat câteva apartamente care îndeplinesc criteriile, dar ezită deoarece consideră că prețul este încă mare în comparație cu valoarea reală a apartamentului.
Ea se întreba: „Poate că prețurile caselor sunt împinse în sus chiar acum. Soțul meu și cu mine vom aștepta ca piața să se schimbe și o ofertă mai diversă pentru a avea mai multe opțiuni.” Potrivit ei, sunt prea puține proiecte noi deschise spre vânzare pe piață.
Prețurile locuințelor au crescut continuu în ultima vreme, în special în segmentul apartamentelor, conform sondajelor realizate de numeroase unități imobiliare. Conform datelor de la Savills Vietnam, prețul apartamentelor principale din Hanoi a ajuns în trimestrul al treilea la 69 de milioane VND/m2, în creștere cu 6% față de trimestrul precedent și cu 28% față de anul precedent. Prețul de vânzare al apartamentelor vechi a crescut la 51 de milioane VND/m2, în creștere cu 10% față de trimestrul precedent și cu 41% față de anul precedent.
În special, apartamentele cu prețuri de peste 4 miliarde VND au reprezentat 70% din numărul total de apartamente vândute, o creștere bruscă față de doar 2% în 2020. Între timp, segmentul apartamentelor cu prețuri sub 2 miliarde VND aproape a dispărut de pe piață, reprezentând doar 1% din oferta totală.
Conform datelor de la CBRE Vietnam, în trimestrul al treilea, prețul de vânzare al apartamentelor din Hanoi a continuat să înregistreze o tendință ascendentă atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. Pe piața primară, prețul mediu de vânzare al apartamentelor din Hanoi a ajuns la 64 de milioane/m2 (fără TVA și taxe de întreținere), cu 3% mai mic decât în orașul Ho Chi Minh.
Pe piața secundară, prețul mediu de vânzare a continuat să crească față de trimestrul precedent, ajungând la 46 de milioane/m2 (fără TVA și taxe de întreținere), în creștere cu 5,5% față de trimestrul precedent și cu aproape 26% față de anul precedent. Creșterea prețurilor de vânzare secundare nu a dat semne de oprire și este în prezent la doar aproximativ 2 milioane/m2 distanță de prețul apartamentelor secundare din orașul Ho Chi Minh.
Raportul Ministerului Construcțiilor a precizat că creșterea prețurilor apartamentelor nu este doar în cazul proiectelor nou lansate, ci și în cazul multor apartamente vechi, care sunt folosite de mulți ani. În consecință, cumpărătorii de locuințe așteaptă ca prețurile să scadă.
Dobânzile la credite au scăzut, dar mulți oameni încă nu doresc să acceseze credite bancare pentru a cumpăra case și terenuri, deoarece consideră că această rată este încă mare în comparație cu capacitatea lor de a rambursa datoria (Foto: Manh Quan).
Ratele mici ale dobânzilor îi fac în continuare pe oameni să se teamă să se împrumute
Creditele ipotecare, încă de la începutul acestui an, au fost una dintre politicile promovate de bănci pentru a spori creșterea creditării în contextul dificultăților generale. Numeroase bănci au lansat simultan noi pachete de credite pentru ca persoanele fizice să se împrumute pentru a cumpăra locuințe pe termen mediu și lung, cu rate ale dobânzii de 5-6%/an, egale sau cu doar 1-2%/an mai mari decât depozitele de economii pe 12 luni.
Această rată a dobânzii se aplică în primele 6-36 de luni ale creditului pe termen lung și este considerată de mulți reprezentanți ai băncilor ca fiind „fără precedent de mică”.
Conform unui sondaj realizat de reporterii Dan Tri , în grupul celor 4 mari (4 bănci cu capital de stat), Agribank aplică o rată fixă a dobânzii de 6%/an pentru primele 6 luni, 6,5%/an fixă pentru primele 12 luni (credit minim 3 ani), 7%/an fixă pentru primele 24 de luni (credit minim 5 ani) pentru creditele pe termen mediu și lung destinate cumpărării unei locuințe, nevoilor de trai și afacerilor imobiliare.
Între timp, rata minimă a dobânzii la creditele ipotecare la BIDV este de 5%/an, fixă pentru primele 6 luni (termen de 36 de luni) sau de 5,5%/an pentru primele 12 luni (termen de 60 de luni), aplicabilă clienților din Hanoi și Ho Chi Minh City. Pentru clienții din afara acestor două orașe, rata minimă a dobânzii la creditele ipotecare este de 6%/an, fixă pentru 24 de luni sau de 7%/an pentru primele 36 de luni.
VietinBank oferă credite pentru construcția și repararea locuințelor cu următoarele rate ale dobânzii: 6,2%/an fixă timp de 18 luni; 6,7%/an fixă timp de 24 de luni; 8,2% fixă timp de 36 de luni. Pe lângă perioada cu dobândă fixă, se va adăuga și o dobândă cu o marjă în funcție de timp.
La Vietcombank, rata dobânzii este de 5,5%/an pentru primele 6 luni pentru împrumuturile sub 24 de luni; 5,7%/an pentru primele 12 luni pentru împrumuturile peste 24 de luni; 6,5%/an fix pentru primii 2 ani; 8,5%/an fix pentru primii 3 ani. După perioada preferențială, rata dobânzii va fi egală cu rata dobânzii de mobilizare pe 12 luni a Vietcombank plus 3,5%/an.
Unele bănci private au, de asemenea, rate preferențiale ale dobânzii la creditele ipotecare. La VPBank, ratele dobânzii la creditele ipotecare sunt 4,6%/an fix timp de 3 luni; 5,9%/an fix timp de 6 luni; 7,2%/an fix timp de 12 luni; 9,8%/an fix timp de 18 luni; 10,3%/an fix timp de 24 de luni. Se aplică creditelor de cel puțin 48 de luni. Marja ratei dobânzii după tratamentul preferențial este de 3,5%/an.
La Eximbank, rata dobânzii fixe este de 3,5%/an pentru primele 2 luni; 7,5%/an pentru următoarele 22 de luni. Rata dobânzii post-preferențiale se calculează prin rata dobânzii de bază plus o marjă de 3%/an. În prezent, rata dobânzii variabile a acestei bănci este de aproximativ 10-11%/an.
Conform unui raport anterior al companiei VCBS Securities, numai în prima jumătate a acestui an, creditul pentru afaceri imobiliare a crescut cu peste 10%, în timp ce creditul pentru creditele ipotecare de consum a crescut cu doar peste 1%.
Explicând creșterea lentă a creditelor ipotecare de consum, această unitate a afirmat că cererea pentru achiziționarea de locuințe nu și-a revenit din cauza ofertei limitate de locuințe. Între timp, creșterea accentuată a prețurilor locuințelor din ultima vreme a provocat, de asemenea, neliniște în rândul investitorilor și cumpărătorilor de locuințe.
Expert: Este nevoie să se promoveze puternic dezvoltarea locuințelor sociale
Economistul Dinh The Hien a declarat că, în trecut, canalul imobiliar prezenta riscuri reduse, deoarece piața era încă la început, iar prețurile erau scăzute. Cu toate acestea, acum, toate segmentele, de la case înșiruite și apartamente până la terenuri suburbane, au crescut foarte mult. Prin urmare, riscul investițiilor în imobiliare este mai mare.
Pentru rezidenții reali, a spus dl Hien, dacă cumpărătorul a observat o casă mult timp și cunoaște prețul exact, iar acum proprietarul o vinde mai ieftin decât prețul mediu, o poate cumpăra. Cu toate acestea, cu un nivel financiar de 2 miliarde VND, dacă doresc să cumpere o casă, trebuie să împrumute cel puțin 1-2 miliarde VND de la bancă.
În contextul economiei în general și al pieței imobiliare care nu se îmbunătățește cu adevărat, împrumuturile pentru cumpărarea unui apartament trebuie calculate cu atenție și în ceea ce privește capacitatea de plată. Dacă fluxul de numerar este întrerupt, acest lucru va afecta procesul de rambursare a datoriilor și va prezenta riscuri pentru cumpărător.
În ceea ce privește proprietățile care nu sunt încă pe deplin înțelese, cumpărătorii ar trebui să își pună planurile pe pauză și să își ia timp pentru a observa și a învăța. „Cred că prețurile imobiliarelor vor crește cu maximum aproximativ 5% în fiecare an de acum până în 2028. Dacă cumpărătorii vor totuși să cumpere devreme, trebuie să depună un efort pentru a le găsi. Cumpărătorii trebuie să își stabilească criterii precum apartamente sau case în alei și un nivel financiar care să poată asigura plata pe toată perioada creditului”, a spus el.
Chiar dacă nu puteți găsi un cumpărător imediat, potrivit domnului Hien, cumpărătorii de case nu ar trebui să se grăbească prea tare, ci să rămână calmi. Nu ascultați de exagerările brokerilor, altfel prețul va continua să crească brusc.
Experții recomandă, de asemenea, ca, atunci când împrumută capital, investitorii să calculeze eficiența financiară pe baza unor factori precum dobânda la împrumut, sursele periodice de rambursare a principalului și a dobânzii, termenul împrumutului, perioada de rambursare, opțiunile de credit ipotecar etc.
Dobânzile la creditele ipotecare de la multe bănci au scăzut (Foto: Manh Quan).
Dl. Pham Duc Toan, expert în imobiliare, a declarat că, deși ratele dobânzilor sunt scăzute, mulți oameni încă ezită să cumpere case, deoarece prețurile au crescut prea mult. În plus, multe afaceri se confruntă încă cu dificultăți. Lucrătorii care intenționează să cumpere case se tem, de asemenea, că veniturile lor vor scădea în orice moment, afectând procesul de rambursare a datoriilor.
Dobânzile bancare sunt mici, dar procesul de cumpărare a unei case va dura aproximativ 10-20 de ani. Prin urmare, unii oameni se tem că, în viitor, dobânzile vor tinde să crească și s-ar putea confrunta cu presiuni financiare în etapa următoare.
Potrivit acestuia, în prezent, apartamentele din Hanoi sunt concentrate în principal în segmentul de preț de 60-70 de milioane de VND/m2. Astfel, un apartament cu 2 dormitoare și o suprafață de aproximativ 70 m2 va costa între 4 și 5 miliarde de VND, fără a include costul designului interior.
Pentru a cumpăra o casă, o gospodărie trebuie să aibă economisit cel puțin 30% din avans, echivalentul a aproximativ 1,5 miliarde VND. Suma rămasă este de 70% din valoarea casei, echivalentul a 2,5-3 miliarde VND, cumpărătorul va trebui să împrumute de la bancă. Deși rata dobânzii este în prezent scăzută, împrumutând o sumă atât de mare de bani, cumpărătorul va trebui să plătească aproximativ 35-40 de milioane VND pe lună.
„Având în vedere prețurile actuale ale locuințelor, cred că o gospodărie trebuie să aibă un venit mare, de cel puțin 60 de milioane de VND/lună, pentru a putea cumpăra o casă în rate. Dacă o gospodărie are un venit mai mic, cumpărarea unei case va deveni foarte dificilă sau chiar imposibilă”, a spus dl Toan.
Potrivit acestei persoane, pentru a rezolva problema locuințelor, guvernul trebuie să promoveze puternic dezvoltarea locuințelor sociale. În acest fel, oamenii vor avea acces mai ușor la locuințe. În special în orașele mari precum Hanoi și Ho Chi Minh City, ar trebui să existe mecanisme speciale pentru promovarea proiectelor de locuințe sociale.
Sursă: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
Comentariu (0)