Care este prețul așteptat de investitorii în terenuri?

Lichiditatea „înghețată” din cauza dificultății de a ajunge la un acord asupra prețului

Conform unor investitori, lichiditatea acestui segment nu s-a îmbunătățit în ultima vreme, deoarece mulți oameni au observat că proprietarii de terenuri nu au căzut cu adevărat într-o stare de „sufocare funciară”. Mai ales în cazul parcelelor situate în locații frumoase, cu potențial ridicat de profit pe termen mediu, iar proprietarii de terenuri nu sunt supuși unei presiuni financiare prea mari în prezent.

Dl. Pham Khai - un investitor funciar cu experiență îndelungată în zonele învecinate ale orașului Ho Chi Minh, cum ar fi Long An , Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria - Vung Tau a spus că în trecut, el și câțiva prieteni au căutat terenuri cu prețuri rezonabile. Însă majoritatea terenurilor frumoase sunt adesea foarte greu de vândut din cauza neînțelegerilor privind prețul.

„Proprietarii de terenuri mențin în continuare prețurile destul de ridicate în comparație cu evaluarea noastră, unii oameni chiar refuză să negocieze un preț mai mic, deoarece consideră că prețul actual este potrivit. În special, mulți proprietari de terenuri cred că piața își va reveni în curând, așa că își reduc pierderile doar la un nivel foarte mic. Din acest motiv, în ultimele 3 luni, am reușit să cumpăr doar un singur teren în Dat Do, Ba Ria - Vung Tau, pentru peste 1 miliard”, a declarat dl. Khai.

Acest investitor a mai spus că, deși există unele parcele de teren deținute în prezent la bancă, proprietarii nu au readus încă prețul la un nivel „bun”, în opinia lor personală. Mulți proprietari au majorat chiar prețul cu câteva sute de milioane față de evaluarea băncii și a altor companii de evaluare.

Acesta este prețul așteptat de investitorii în terenuri din figura 1. — Terenul pentru proiecte este o alegere favorită a multor investitori.

Faptul că proprietarul terenului a folosit prețul maxim din 2022 ca punct de referință pentru a stabili o reducere a pierderilor a determinat mulți oameni care vor să cumpere pentru investiții, dar nu pot încheia tranzacția. Chiar și o reducere de 50% a pierderilor pentru mulți oameni care investesc pe termen lung reprezintă doar o reducere a profitului.

În plus, din perspectiva vânzătorului, unii oameni intră pe piață în perioada febrei funciare, iar prețurile terenurilor pot crește cu câteva sute de procente. Ca să nu mai vorbim de comisioanele de brokeraj, onorariile avocaților și împrumuturile cu dobândă pentru investiții imobiliare. Prin urmare, după un an, chiar dacă acceptă să vândă la prețul inițial, vor suferi totuși o pierdere mare de câteva sute de milioane. Prin urmare, atunci când se confruntă cu clienți care „scad prețurile”, mulți proprietari de terenuri nu sunt de acord cu tranzacția, ceea ce duce la „înghețarea” lichidității pieței.

În plus, unii investitori au comentat că, în prezent, doar terenurile și produsele agricole din provinciile din jurul orașului Ho Și Min, în special pe piața funciară care nu a atins încă un punct culminant, au prețuri de achiziție rezonabile. Cu toate acestea, riscurile viitoare sunt, de asemenea, mai mari din cauza lipsei de orientare spre dezvoltare. În zonele care au trecut de „val”, reducerea de preț de 30-40% este încă un preț care trebuie luat în considerare în prezent.

Pot prețurile să scadă și mai mult?

Conform unui raport privind piața imobiliară realizat de Batdongsan.com.vn, prețurile terenurilor în 2023 tind să scadă brusc în domeniul imobiliar speculativ, stocurile fiind menținute în așteptarea creșterilor de prețuri (care nu deservesc nevoile reale de locuințe, exploatând consumul), în timp ce terenurile în general au scăzut doar de la 8-12%. Prețurile caselor înșiruite, vilelor și apartamentelor viitoare au scăzut cel mai mult, ajungând la aproximativ 15-30%, cu doar câteva cazuri excepționale scăzând la prețul minim de 40% față de al doilea trimestru al anului 2022.

Între timp, segmentele potrivite pentru cumpărătorii cu nevoi reale de locuințe și care pot fi utilizate imediat se vând foarte puțin. Unele proiecte înregistrează încă reduceri de prețuri din cauza impactului psihologic al întregii piețe, dar numai într-un interval restrâns. Nu există vânzări panicate pentru a reduce pierderile.

Conform unui sondaj psihologic realizat în rândul cumpărătorilor de locuințe de către Batdongsan.com.vn, aproximativ 56% au prezis că prețurile locuințelor vor continua să scadă în ultimele luni ale anului, doar 23% au spus că acestea vor continua să crească. În consecință, 54% dintre respondenți au spus că ratele dobânzilor vor continua să crească în perioada următoare, iar aproximativ 20% au spus că, începând cu al treilea trimestru, ratele dobânzilor ar putea scădea, dar este dificil să se revină la perioada 2020 - 2021.

Acesta este prețul așteptat de investitorii în terenuri din imaginea 2. — Majoritatea persoanelor chestionate au ales terenul ca fiind tipul de teren pe care doresc să îl cumpere în viitorul apropiat.

Dimpotrivă, în grupul vânzătorilor, datele sondajului privind motivul vânzării arată că 49% este pentru restructurarea portofoliului de investiții; 23% se datorează faptului că nu este nevoie să îl utilizeze, așa că îl revând, doar 22% se datorează dificultăților financiare, fiind nevoiți să transfere pentru a rezolva probleme economice . Întrucât numărul persoanelor care își reduc pierderile din cauza presiunii financiare nu este mare, majoritatea vânzătorilor sunt încă la nivelul în care pot menține profitul, așteptându-se să vândă cu profit.

Mai exact, până la 42% dintre persoanele care dețin active doresc să vândă cu un profit cu cel puțin 10% mai mare decât prețul de achiziție, 38% acceptă să vândă cu o diferență de profit mai mică de 10%. Doar aproximativ 16% acceptă o reducere de 5-20% pentru a scăpa de bunuri. Procentul investitorilor care acceptă o reducere de peste 20% este de doar aproximativ 3.

Potrivit domnului Nguyen Quoc Anh, director general adjunct al Batdongsan.com.vn, tranzacțiile imobiliare sunt la un nivel scăzut, cererea speculativă a dispărut, investițiile au scăzut și au mai rămas doar achizițiile de proprietăți imobiliare. Piața a pierdut un număr mare de cumpărători de investiții, ceea ce a dus la afectarea lichidității, iar prețurile terenurilor în 2023 vor fi, de asemenea, afectate.

Tranzacțiile imobiliare sunt dificil de reușit deoarece așteptările dintre vânzători și cumpărători sunt încă foarte diferite. În prezent, problemele juridice sunt rezolvate de Guvern și de localități. Băncile au înregistrat, de asemenea, numeroase semnale pozitive atunci când ratele dobânzilor au scăzut. Imobiliarele de consum care deservesc nevoi reale de locuințe s-ar putea redresa în curând.

Între timp, cumpărătorii acordă prioritate proprietăților imobiliare care îndeplinesc criteriile de utilizare imediată, menținere bună a prețului, siguranță și lichiditate ridicată. Prin urmare, acest grup de produse va îmbunătăți lichiditatea în perioada următoare. Între timp, grupul de proprietăți imobiliare speculative ar putea continua să scadă în preț.

Sursă