Reduce speculațiile imobiliare

Expertul juridic în domeniul imobiliar DNVN - Pham Thanh Tuan a declarat că propunerea din proiectul de Lege privind impozitul pe venitul persoanelor fizice (modificată) al Ministerului Finanțelor vizează în principal prevenirea speculațiilor imobiliare. Propunerea de înlocuire a reglementării actuale este de a aplica o cotă generală de impozitare de 2% asupra prețului de transfer.

Potrivit expertului juridic în domeniul imobiliar Pham Thanh Tuan, la fel ca orice altă propunere legată de domeniul imobiliar, planul de impozitare a veniturilor personale din transferurile de proprietăți imobiliare în funcție de durata deținerii acestora a stârnit imediat controverse.

Oponenții se tem că, odată ce taxa va fi impusă, aceasta se va infiltra cumva în chirii și prețurile de vânzare, îngreunând lucrurile pentru cei care nu au sau nu au o locuință. Susținătorii speră că această soluție va limita speculațiile, va returna „oferta” celor aflați în nevoie și, prin urmare, va reduce prețurile locuințelor.

Modul de impozitare a proprietăților imobiliare astăzi este un aspect care necesită o analiză atentă, legat de problemele specifice pieței imobiliare vietnameze.

De obicei, țările aplică impozite pe proprietate sub formă de impozite progresive, proporționale cu valoarea proprietății deținute; impozite impuse pentru nedarea în folosință a proprietății și impozite mai mari pentru deținătorii de proprietăți pe termen scurt.

Impozitarea proprietăților imobiliare este încă dificilă.

Pentru impozitarea progresivă proporțională cu numărul de proprietăți, abordarea țărilor care aplică această formă este că cei care dețin mai multe proprietăți plătesc o cotă de impozitare mai mare decât cei care dețin mai puține. Regatul Unit crește impozitul cu 3% dacă aceștia cumpără o a doua locuință. Singapore aplică un impozit de 20% pentru a doua locuință, 30% pentru a treia locuință...

În ceea ce privește impozitele aplicate actului de nedare în folosință a bunurilor imobiliare, Canada impune un impozit de 1% pe casele goale, Marea Britanie impune un impozit suplimentar pe casele care au fost goale timp de cel puțin un an...

Aplicarea unor cote de impozitare mai mari deținătorilor de proprietăți imobiliare pe termen scurt este destul de comună. De obicei, Singapore aplică un impozit de 100% pe diferența de valoare dintre achiziționarea și vânzarea de terenuri în primul an și 50% după doi ani. Taiwan aplică o cotă de impozitare de 45% celor care revând proprietăți imobiliare în primii doi ani, 35% în 2-5 ani și 20% în 5-10 ani. Coreea aplică, de asemenea, o cotă de impozitare de 70% celor care își vând locuința în primul an.

În Vietnam, Rezoluția Centrală solicită efectuarea de cercetări privind „prescrierea unor cote de impozitare mai mari pentru persoanele care utilizează suprafețe mari de teren, multe case, speculațiile funciare, utilizarea lentă a terenurilor și abandonarea terenurilor”. Astfel, în viitor, se vor aplica cote de impozitare mai mari la trei grupuri: „utilizarea suprafețelor mari de teren, multe case” (în funcție de cantitate), „speculațiile funciare” (în funcție de durata deținerii proprietății) și „utilizarea lentă a terenurilor, abandonarea terenurilor” (determinarea faptului că terenul nu este dat în folosință) - similar cu reglementările actuale din multe țări.

Propunerea din proiectul revizuit al Legii privind impozitul pe venitul persoanelor fizice al Ministerului Finanțelor vizează în principal prevenirea comportamentului speculativ, înlocuind reglementarea actuală, care aplică o cotă generală de impozitare de 2% la prețul de transfer, indiferent de perioada de deținere. Ministerul Finanțelor se așteaptă ca, dacă va fi inclusă în programul de elaborare a legii, Adunarea Națională să își dea avizul până la sfârșitul anului 2025 și să ia în considerare adoptarea proiectului la sesiunea de la mijlocul anului 2026.

„Deși nu este încă detaliată, cred că această soluție este mai rezonabilă decât aplicarea unui impozit progresiv persoanelor care dețin multe proprietăți imobiliare. Cotele de impozitare ridicate pentru deținerea pe o perioadă scurtă de timp, în teorie, pot ajuta la limitarea speculațiilor și la reducerea trucurilor de vânzare a proprietăților imobiliare la un preț mai mare”, a declarat dl. Tuan.

Potrivit domnului Tuan, speculatorii folosesc de obicei efectul de levier financiar pe termen scurt. Necesitatea de a întreține proprietăți imobiliare pentru o perioadă lungă de timp va duce la presiuni financiare pentru aceștia. Ratele mari de impozitare cresc costurile și reduc atractivitatea speculațiilor imobiliare. Prin urmare, lichiditatea în cazurile de cumpărare și vânzare va scădea.

Însă, pentru ca acest instrument fiscal să fie eficient, trebuie să fie însoțit de cel puțin următoarele condiții: finalizarea bazei de date naționale privind prețurile terenurilor; asigurarea infrastructurii IT.

Completarea bazei de date naționale privind prețurile terenurilor este, de asemenea, o cerință prevăzută în Legea funciară din 2024. Dacă situația „douălor prețuri” în tranzacțiile imobiliare și plățile în numerar nu este rezolvată, impozitarea tot nu va fi ușoară și va fi dificil de asigurat echitatea.

În același timp, asigurarea unei infrastructuri informatice complete pentru înregistrarea tranzacțiilor funciare și imobiliare reprezintă baza care ajută autoritățile fiscale să obțină informații privind perioada de deținere a proprietăților imobiliare pentru a le aplica cu exactitate.

„Atunci când aceste condiții de bază vor fi îndeplinite, instrumentul fiscal de limitare a speculațiilor imobiliare va fi cu adevărat «corect» și «la țintă», îndeplinind obiectivul de reglementare a pieței și vizând speculanții”, a subliniat dl. Tuan.

Ha Anh

Sursă: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120