Companiile imobiliare strâng fonduri pentru a achita datoriile.

Báo Đầu tư•13/04/2024

Multe companii imobiliare vând active, utilizează împrumuturi bancare sau oferă acțiuni pentru a strânge fonduri pentru a rambursa datoriile și a finanța proiecte.

Vânzarea de active pentru a atenua deficitul de capital.

Până în prezent, Grupul Novaland a finalizat în esență restructurarea împrumuturilor și obligațiunilor sale, dar în raportul său de audit din 2023, PwC Vietnam a remarcat în continuare îngrijorări cu privire la ipoteza continuității activității Novaland.

Potrivit auditorilor independenți, impactul combinat al deficitului de flux de numerar, al obligațiilor pe termen scurt care ajung la scadență și al limitărilor capacităților de strângere de fonduri pe piețele financiare a sporit presiunea lichidității pe termen scurt asupra Novaland. În plus, la data bilanțului consolidat, Novaland a încălcat mai multe angajamente asumate în temeiul acordurilor de împrumut și obligațiuni.

În legătură cu această chestiune, Novaland a declarat că băncile comerciale s-au angajat să continue să ofere sprijin financiar pentru construcția proiectelor, pentru a asigura predarea locuințelor către cumpărători în fiecare fază. Mai exact, băncile vor continua să acorde linii de credit suplimentare în valoare totală de 15.816 miliarde VND în perioada următoare.

Mai exact, Novaland intenționează să vândă active pentru aproximativ 2.870 miliarde VND pentru a achita datoriile scadente în termenul stipulat în contract. Simultan, compania a primit manifestări de interes din partea investitorilor cu privire la vânzarea de active cu o valoare estimată de 8.917 miliarde VND. Compania a declarat că va finaliza vânzarea acestor active în următoarele 12 luni.

Multe companii au încercat să își radieze treptat sau complet datoria obligațiunilor pentru a-și curăța bilanțurile înainte de a deveni eligibile pentru credit bancar.

În mod similar, LDG Investment Joint Stock Company implementează planuri de cooperare pentru dezvoltare, transfer de proiecte și vânzare de acțiuni pentru a achita datoriile obligațiunilor, datoriile bancare și alte datorii.

Mai exact, LDG va transfera Proiectul Zonei Turistice Bai But - Son Tra, deținut în prezent de Hai Duy Joint Stock Company (o filială a LDG). Proiectul, cunoscut comercial sub numele de LDG Grand Central Vietnam, acoperă 29 de hectare și are o investiție totală de peste 4.600 de miliarde VND.

În același timp, LDG dorește, de asemenea, să transfere proiectul complexului de apartamente C1 din cartierul Binh An, orașul Di An, provincia Binh Duong, precum și alte active și proiecte.

Un alt caz tipic este cel al companiei Phat Dat. Domnul Nguyen Van Dat, președintele consiliului de administrație al companiei Phat Dat, a evaluat că fluctuațiile neașteptate ale pieței din ultimii doi ani au încetinit semnificativ ritmul de dezvoltare al companiei Phat Dat. Planurile pe termen lung, atent pregătite, au trebuit să fie modificate. Multe obiective de creștere au trebuit ajustate…

În acest context, Phat Dat a implementat agresiv o strategie de restructurare a portofoliului și a finanțării. Aceasta include sacrificarea câștigurilor pe termen scurt, cum ar fi vânzarea unor active și transferul de acțiuni ale unor filiale... pentru a se concentra pe probleme mai urgente.

Mai exact, în perioada 2022-2023, compania Phat Dat a vândut succesiv două filiale: Saigon - KL Real Estate Company (investitorul proiectului Astral City Binh Duong) și Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

Prin urmare, Phat Dat și-a redus presiunea financiară, în special prin achitarea cu succes a tuturor obligațiunilor la timp și înainte de termen, înainte de sfârșitul anului 2023, devenind una dintre puținele companii imobiliare fără datorii în contextul performanței extrem de lente a întregii industrii.

Presiunea asupra capitalului se va diminua treptat.

În recenta sa actualizare privind sectorul imobiliar rezidențial, Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) a evaluat că capacitatea de rambursare a datoriilor companiilor imobiliare rămâne slabă, chiar și cu un flux de numerar îmbunătățit datorită gradului ridicat de îndatorare și a datoriei mari care ajunge la scadență în 2024. Raportul datorie-EBITDA (care măsoară capacitatea companiei de a rambursa datoriile restante) a fost de 8,7 ori în 2023, comparativ cu 7 ori în 2022, datorită creșterii datoriei mai mari decât creșterii profitului. Raportul datorie pe termen scurt/datorie totală în 2023 a ajuns la 45%, cel mai ridicat din ultimii 5 ani.

În plus, aproximativ 130 de trilioane de VND în obligațiuni imobiliare vor ajunge la scadență în 2024 – cel mai ridicat nivel din ultimii cinci ani – ceea ce prezintă riscuri de refinanțare pentru dezvoltatori. Dezvoltatorii cu proiecte care se confruntă cu probleme juridice sau cei care întreprind proiecte speculative se pot confrunta cu riscuri de întârziere a plății principalului și a dobânzilor și de flux de numerar slab. Prin urmare, acestea sunt companiile care au cea mai mare nevoie de refinanțare.

De fapt, în ciuda dificultăților întâmpinate, în special în ceea ce privește capitalul, multe companii au depus eforturi pentru a elimina treptat sau complet datoria obligatar restantă, în speranța de a-și curăța bilanțurile înainte de a fi eligibile pentru accesarea creditelor bancare și atragerea de capital la bursă.

De exemplu, după restructurarea pentru a se adapta la fluctuațiile pieței, Phat Dat se concentrează acum exclusiv pe domeniul imobiliar rezidențial, cu 6 proiecte majore de lansat, estimate să genereze venituri totale de aproximativ 40.000 de miliarde de VND.

Pentru a atrage capitalul operațional, compania intenționează să ofere acționarilor existenți peste 134,3 milioane de acțiuni la un preț de 10.000 VND per acțiune, cu un raport de emisiune de 5,5:1, printr-o emisiune de drepturi. Dacă va avea succes, Phat Dat ar putea strânge peste 1.340 miliarde VND. Întregul venit va fi utilizat pentru implementarea proiectelor imobiliare ale companiei și ale filialelor sale.

În mod similar, DIC Corp planifică patru emisiuni de 410 milioane de acțiuni pentru a strânge aproape 6.500 de miliarde VND. Compania va folosi fondurile strânse pentru a suplimenta capitalul de investiții pentru fazele II și III ale proiectului Cap Saint Jacques Complex, situat pe strada Thuy Van nr. 169 (provincia Ba Ria - Vung Tau); proiectul zonei comerciale și rezidențiale Vi Thanh (provincia Hau Giang); proiectul noii zone urbane Nam Vinh Yen (provincia Vinh Phuc); și proiectul de locuințe Lam Ha Centre Point din cartierul Lam Ha (orașul Phu Ly, provincia Ha Nam).

Conform evaluării VIS Rating, riscurile de refinanțare se vor diminua în perioada următoare, datorită accesului îmbunătățit la creditele bancare și la piețele de capital. În consecință, stresul legat de lichiditate cu care se confruntă dezvoltatorii începând cu trimestrul 4 din 2022 s-a atenuat. Creditul bancar pentru afacerile imobiliare a crescut semnificativ, ajungând la 28% în 2023 și se așteaptă să continue să crească în 2024 pentru a susține nevoile de capital și lichiditate ale dezvoltatorilor.

Sursă