Companiile suferă din cauza vârtejului procedurilor birocratice.

Întreprinderile suferă în vârtejul procedurilor birocratice - Partea 5: Nu lăsați întreprinderile și investitorii să se „îmbolnăvească”

În contextul problemelor presante cu care se confruntă numeroase proiecte, cum ar fi întârzierile în evaluarea terenurilor, ajustările de planificare și așteptarea rectificării greșelilor din trecut de către autorități, care erodează sănătatea și încrederea afacerilor și a investitorilor, mai mulți avocați și experți și-au împărtășit perspectivele și au propus soluții.

Numeroase proiecte din Vietnamul Central au stagnat din diverse motive, cel mai frecvent din cauza obstacolelor legate de ajustările de planificare, structura și forma utilizării terenurilor și evaluarea terenurilor. Timpul necesar pentru finalizarea acestor proceduri este complex și lung, nu numai că epuizând financiar afacerile, dar și erodând încrederea în autoritățile locale.

Investitorii au dreptul să depună o plângere sau un proces pentru a-și revendica drepturile.

- Avocat Le Ngoc Doan, Baroul din orașul Da Nang

Ajustarea duratei contractului de închiriere a terenului de la 70 de ani la 50 de ani trebuie să respecte prevederile articolului 106, clauza 3, din Legea funciară din 2013.

În cazurile în care termenul contractului de arendă este ajustat, dar nu respectă prevederile articolului 106, clauza 3, din Legea funciară din 2013 și cauzează daune arendașului, responsabilitatea revine agenției de stat competente pentru gestionarea terenurilor, care în acest caz este Comitetul Popular Provincial.

În ceea ce privește contractele de arendă funciară care nu respectă prevederile articolului 126, clauza 3, din Legea funciară din 2013 și ajustările care nu respectă prevederile articolului 106, clauza 3, din Legea funciară din 2013, responsabilitatea revine agenției de stat competente.

Investitorii ale căror drepturi și interese au fost încălcate și care au suferit pierderi pot depune o plângere sau o acțiune în justiție la tribunalul popular competent pentru a-și revendica drepturile.

Investitorii trebuie să furnizeze dovezi concrete pentru a demonstra pierderile suferite.

- Dl. Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Director al An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Conform articolului 126 din Legea funciară din 2013, numai proiectele cu capital de investiții mare, dar cu o recuperare lentă a capitalului, proiectele de investiții în zone cu condiții socio -economice dificile sau zonele cu condiții socio-economice deosebit de dificile care necesită un termen mai lung, pot avea termene de alocare sau de închiriere a terenurilor care depășesc 50 de ani, dar nu depășesc 70 de ani.

Prin urmare, pentru proiectele de turism de coastă cărora li s-au acordat contracte de arendă funciară pe 70 de ani de către guvern, care au fost ulterior ajustate la 50 de ani, investitorii trebuie să furnizeze dovezi concrete pentru a demonstra pierderile datorate perioadei de așteptare prelungite pentru ajustări, oportunităților de investiții pierdute etc., pentru a avea motive să solicite despăgubiri de la agenția de management de stat.

În ceea ce privește prețurile terenurilor, Guvernul a emis recent Decretul nr. 71/2024/ND-CP, care intră în vigoare de la data intrării în vigoare a Legii funciare nr. 31/2024/QH15. Cu toate acestea, acest decret prezintă încă unele probleme care nu sunt reglementate în mod clar. De exemplu, în ceea ce privește costul infrastructurii tehnice în evaluarea surplusului, este foarte dificil de evaluat înainte de evaluare.

Guvernul face încontinuu greșeli și apoi le „corectează”, dar cine își asumă responsabilitatea atunci când investitorii suferă pierderi?

- Dl. Nguyen Van Dinh, Președinte al Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, Vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam

În anii precedenți, multe proiecte turistice de coastă, în ciuda utilizării terenurilor destinate scopurilor comerciale și de servicii, au primit contracte de arendă funciară pe o perioadă de până la 70 de ani de către autoritățile unor provincii și orașe din Vietnamul Central, contracte care au fost ulterior ajustate la 50 de ani. Acest proces de ajustare a fost consumator de timp, cauzând dificultăți semnificative pentru întreprinderi.

Desigur, această problemă a existat și înainte în legislație, dar eforturile de prevenire a acesteia nu au fost suficient de decisive. În plus, unele reglementări legale prezintă lacune, contradicții și suprapuneri, ceea ce duce la interpretări și aplicări inconsistente, fiecare localitate adoptând o abordare diferită.

În unele locuri, inspectorii efectuează verificări, descoperă încălcări, urmate de un proces de explicații și soluționare, ceea ce creează stagnare în elaborarea și implementarea planurilor și strategiilor de dezvoltare economică locală.

Conform statisticilor noastre, există în prezent peste 1.000 de proiecte la nivel național care au fost oprite pentru revizuire, în așteptarea rezoluției sau în așteptarea unor noi reglementări pentru rezolvarea problemelor. Multe dintre aceste proiecte prezintă semne de gestionare laxă din partea statului.

Autoritățile care fac greșeli trebuie trase la răspundere și pot fi chiar urmărite penal. Cu toate acestea, până în prezent, nu au fost prezentate cazuri pentru „revizuire” pentru a analiza în mod clar modul în care aceste greșeli ale autorităților au prejudiciat întreprinderile și cetățenii.

De exemplu, recent, unele localități au emis certificate de utilizare a terenurilor pentru proiecte turistice și de stațiuni. Clienții au folosit aceste certificate ca bază pentru a lua decizia de a achiziționa produse. Când inspectorii au investigat și au concluzionat că emiterea certificatelor era împotriva reglementărilor, autoritățile au „corectat” situația prin revocarea sau ajustarea certificatelor emise.

Autoritățile greșesc încontinuu și apoi le „corectează”, dar cine își asumă responsabilitatea atunci când investitorii și clienții suferă pierderi? Dacă această problemă nu este rezolvată, va duce la depunerea de plângeri și procese împotriva dezvoltatorilor la mai multe niveluri, provocând instabilitate socială și, mai ales, erodând încrederea investitorilor și a publicului în sistemul juridic și în agențiile guvernamentale.

În opinia mea, sunt necesare reglementări. Pe lângă pedepsirea celor care au comis încălcări, guvernul trebuie să fie întotdeauna pregătit să se angajeze în dialog și să găsească soluții, chiar și să compenseze deciziile greșite. Iar pentru a preveni alte încălcări, unul dintre cele mai importante lucruri este analizarea atentă și numirea funcționarilor, efectuarea de evaluări și verificări amănunțite.

Reglementările nou emise privind terenurile sunt superioare, mai consecvente și mai uniforme. Credem că reglementările clare vor limita greșelile și vor crea bariere care să împiedice oficialii să facă erori.

Reglementările legale trebuie să fie consecvente.

- Avocat Le Cao, Cabinetul de avocatură FDVN

Dintre cele patru metode de determinare a valorii terenului, metoda surplusului se implementează prin scăderea costurilor totale estimate de dezvoltare a parcelei sau zonei de teren din venitul total estimat din dezvoltare, pe baza celei mai eficiente utilizări a terenului conform planului de utilizare a terenului și planului detaliat de construcție.

Conform articolului 158 din Legea funciară din 2024 și conform articolului 6 din Decretul nr. 71/2024/ND-CP, profitul se calculează în esență prin scăderea costurilor estimate de dezvoltare din veniturile totale estimate din dezvoltare.

Totuși, în realitate, costurile nu sunt doar costurile dezvoltării unui proiect imobiliar sau valoarea activului imobiliar în sine. Mulți sunt îngrijorați de faptul că, dacă profitul este echivalat cu veniturile totale din dezvoltare minus costurile totale de dezvoltare, atunci valoarea inițială a drepturilor de utilizare a terenului nu va fi inclusă. Vor fi luate în considerare doar costurile suportate din faza inițială de investiție și dezvoltare, nu capitalul investit în achiziționarea terenului sau taxele de utilizare a terenului plătibile. Acest lucru ar duce la un profit aparent foarte mare. Un profit aparent mare ar duce apoi la impozite și taxe mari, rezultând profituri reale scăzute sau chiar pierderi. În consecință, pentru a asigura profitabilitatea, întreprinderile ar crește prețurile imobiliarelor. Acest lucru este în detrimentul cumpărătorilor de locuințe și, în același timp, împinge piața într-o spirală de instabilitate, deoarece prețurile nu reflectă realitatea.

Aceste preocupări, în opinia mea, sunt foarte importante. Cu metoda de calcul al excedentului stipulată în articolul 6 din noul Decret nr. 71/2024/ND-CP, chiar dacă există reglementări detaliate care să înlocuiască prevederile din clauza 8, articolul 1 din Decretul nr. 12/2024/ND-CP (care completează articolul 5d din Decretul nr. 44/2014/ND-CP), aceasta tot nu poate rezolva cererea de aducere a prețurilor terenurilor mai aproape de valoarea lor reală, deoarece valoarea profitului este umflată artificial, așa cum tocmai am analizat.

În ciuda unor reglementări destul de specifice privind evaluarea terenurilor, problema rămâne extrem de complicată în practică. Multe organizații de evaluare ezită să evalueze activele publice și terenurile aferente proiectelor care utilizează fonduri publice, de teama de a fi responsabile pentru eventualele greșeli.

Prin urmare, evaluarea terenurilor nu se rezumă doar la determinarea prețului, ci și la facilitarea fluxului legal pentru piața imobiliară. Odată ce certificatele de drept de utilizare a terenurilor sunt emise, se plătesc compensațiile pentru defrișarea terenului și se îndeplinesc obligațiile financiare legate de teren, se pot trece la aspectele juridice ulterioare.

Având în vedere deficiențele actuale, consider că sunt necesare următoarele soluții specifice:

În primul rând, pe lângă Decretul nr. 71/2024/ND-CP, la elaborarea altor decrete care ghidează Legea funciară din 2024, Legea afacerilor imobiliare din 2023, Legea locuințelor din 2023 etc., este necesar să se includă reglementări specifice și detaliate, cu o abordare unificată pentru a controla valoarea reală pe piața imobiliară. Aceasta include sincronizarea soluțiilor pentru sistematizarea datelor și informațiilor precise privind proprietățile imobiliare în general și valorile imobiliare în special, inclusiv valoarea drepturilor de utilizare a terenurilor. Evaluarea precisă a terenurilor necesită consecvență în reglementările legislației imobiliare relevante.

În al doilea rând, articolul 8 din Decretul nr. 71/2024/ND-CP stipulează factorii care afectează prețurile terenurilor, acesta fiind un conținut nou important care impune ca procesul de evaluare a terenurilor să identifice probleme specifice. Această chestiune este discreționară în implementare; prin urmare, reglementările specifice și activitățile de evaluare a terenurilor din localități trebuie să fie consecvente în luarea în considerare a condițiilor și datelor standard pentru a utiliza metodele de evaluare a terenurilor în practică într-un mod științific și precis, reflectând valoarea reală de piață a drepturilor de utilizare a terenurilor.

În al treilea rând, este necesară o implementare cuprinzătoare, sistematică, consecventă și decisivă a noilor reglementări legale privind terenurile, proprietățile imobiliare și locuințele, pentru a asigura aplicarea lor efectivă în practică. Prețurile terenurilor ar trebui stabilite și menținute în mod corespunzător, reflectând valoarea reală de piață și nu ar trebui influențate de reglementările referitoare la investiții, planificare, condițiile de afaceri, condițiile tranzacțiilor și alte prevederi ale diverselor documente juridice. Atunci când aceste reglementări sunt implementate efectiv, iar piața imobiliară funcționează conform principiilor pieței, atunci prețurile imobiliarelor vor reflecta valoarea lor reală.

INVESTITOR AMENINȚĂ CĂ VA DĂ ÎN JUSTIȚIE COMITETUL POPULAR AL ORAȘULUI DA NANG

Pe 28 iunie 2024, Hoa Binh Company Limited a trimis o notificare proprietarilor de apartamente din cadrul proiectului Da Nang Golden Bay (cunoscut și sub numele de Proiectul Complex Hoa Binh Green Da Nang), prin care preciza că, pe 5 iunie 2024, compania a trimis Președintelui Comitetului Popular al orașului Da Nang Scrisoarea Oficială nr. 212-2024/CV-HB, solicitând un răspuns cu privire la emiterea certificatelor de proprietate pentru apartamentele din cadrul proiectului Da Nang Golden Bay. Dacă Comitetul Popular al orașului Da Nang nu oferă un răspuns până la 30 iunie 2024, compania va intenta un proces.
Se pare că, la 3 iulie 2024, Comitetul Popular al orașului Da Nang nu oferise încă un răspuns oficial, iar Hoa Binh Company Limited a declarat că va intenta un proces, așa cum s-a menționat.

Sursă: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html