Un impuls pozitiv pentru redresarea pieței imobiliare.

În ciuda numeroaselor riscuri și provocări, piața imobiliară vietnameză are încă fundamentele și baza pentru redresare. De la sfârșitul acestui an și pe tot parcursul anului 2024, piața va continua să aibă nevoie de sprijin din partea mecanismelor și politicilor guvernamentale , precum și din partea ministerelor și agențiilor, pentru perfecționarea cadrului, eliminarea obstacolelor legale și crearea unui impuls pozitiv pentru procesul de redresare.

În întreaga țară, există în prezent 1.200 de proiecte care așteaptă rezolvarea, dar doar aproximativ 500 sunt în curs de examinare. (Foto: MP)

De-a lungul anilor, piața imobiliară s-a dezvoltat într-un ritm foarte rapid, parțial datorită cererii uriașe de investiții. Cu toate acestea, în prezent, această piață se „răcește” din cauza prețurilor excesiv de mari și a obstacolelor legale, ceea ce provoacă stagnarea încrederii investitorilor. Un exemplu clar este că, la nivel național, există 1.200 de proiecte care așteaptă rezoluția, dar doar aproximativ 500 sunt în curs de evaluare, ceea ce înseamnă că peste 800 de proiecte rămân blocate!

Potrivit domnului Nguyen Quoc Hiep, președintele GP Invest, în realitate, 70-80% din obstacolele din calea afacerilor se referă la probleme juridice și proceduri administrative. Prin urmare, întreprinderile așteaptă cu nerăbdare aspectele juridice pe care Adunarea Națională le analizează și le aprobă. De exemplu, defrișarea terenurilor, procedurile și mecanismele de achiziție a terenurilor sunt de lungă durată... unele proiecte sunt în desfășurare de 15 ani fără a fi finalizate. În ceea ce privește procedurile de investiții, în prezent, un proiect necesită peste 30 de ștampile oficiale. Acest lucru epuizează resursele întreprinderilor.

Împărtășind această opinie, dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, a remarcat că dificultățile actuale de pe piața imobiliară provin și din piața în sine și din numeroasele probleme existente în cadrul afacerilor imobiliare. Statisticile de la unitățile funcționale ale Băncii de Stat a Vietnamului și ale Ministerului Construcțiilor arată că apartamentele cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2 sunt foarte rare, aproape inexistente. În prezent, piața se confruntă cu un dezechilibru semnificativ între cerere și ofertă, oferta fiind concentrată în principal în segmentele high-end și mid-range. Segmentul low-end care deservește persoanele cu venituri mici este încă limitat.

La o conferință online recentă pentru implementarea Directivei 993/CĐ-Ttg a Primului Ministru, dl Dao Minh Tu, viceguvernatorul Băncii de Stat a Vietnamului, a declarat că prețurile locuințelor au scăzut foarte lent sau chiar au crescut, în timp ce ratele dobânzilor la credite au scăzut. Afacerile imobiliare trebuie să fie unite în „jocul” privind prețurile locuințelor. În prezent, prețurile locuințelor sunt foarte mari, iar afacerile trebuie să analizeze cu atenție modul în care să abordeze puterea de cumpărare a pieței.

Citând date din orașul Ho Chi Minh, din 2020 până în prezent, locuințele de lux au dominat constant piața, reprezentând 70-80% din produse, restul fiind locuințe de gamă medie. În ultimii trei ani, orașul a înregistrat dispariția locuințelor accesibile cu prețuri sub 25 de milioane de VND pe metru pătrat, în timp ce acest segment reprezenta odinioară peste 44% în 2017. Între timp, prețurile locuințelor au continuat să crească din 2017, depășind capacitatea financiară a persoanelor cu venituri mici și medii. Domnul Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din orașul Ho Chi Minh (HoREA), estimează că ar dura aproximativ 25 de ani pentru a economisi 100 de milioane de VND pe an pentru a achiziționa un apartament accesibil cu un preț de 2-3 miliarde de VND. În ceea ce privește locuințele sociale, dacă politica nu se schimbă, nici măcar cei care plătesc impozit pe venit în prima categorie (care câștigă mai puțin de 60 de milioane de VND pe an) nu și le vor putea permite, în timp ce locuințele comerciale la prețuri accesibile sunt inaccesibile.

Guvernatorul Băncii de Stat a Vietnamului, Nguyen Thi Hong, consideră că transparența proiectelor și stabilirea prețurilor sunt aspecte cruciale pentru stimularea unei renașteri a cererii de investiții imobiliare. Întreprinderile și corporațiile însele trebuie să respecte directivele guvernului din Rezoluția nr. 33, care pune accentul pe o bună guvernanță corporativă, echilibrarea obiectivelor de profit și a structurii produselor și luarea în considerare a reducerilor de prețuri. Acest lucru, combinat cu soluții din partea ministerelor, sectoarelor și localităților, va încuraja investițiile pe această piață.

Având în vedere o serie de semnale pozitive înregistrate recent, mulți experți consideră că piața imobiliară a depășit pragul de jos și începe un nou ciclu, ceea ce duce la o cerere crescută de personal din partea firmelor și agențiilor de brokeraj imobiliar. Piața imobiliară a început să devină vibrantă, cu o creștere accentuată a tranzacțiilor începând cu trimestrul al treilea al anului 2023, clienții revenind activ pe piață în timpul evenimentelor de vânzare a diverselor proiecte. Conform unui raport recent al Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS), primul semn că piața intră într-o nouă fază este creșterea lichidității. Mai exact, în trimestrul al doilea al anului 2023, piața a înregistrat 3.700 de tranzacții, o creștere de 37% față de cele 2.700 din primul trimestru. Până în trimestrul al treilea, piața înregistrase aproape 6.000 de tranzacții, de 1,5 ori mai mult decât în ​​trimestrul al doilea al anului 2023.

Potrivit VARS, noile proiecte lansate la nivel național au atras recent un interes semnificativ al investitorilor. Unele proiecte din zone promițătoare au înregistrat chiar o creștere a rezervărilor. Casele înșiruite, vilele și proprietățile comerciale cu prețuri de peste 5 miliarde VND au cunoscut, de asemenea, o cerere considerabilă.

În realitate, se așteaptă ca piața imobiliară din trimestrul 4 al anului 2023 să își revină, cu rezultate ale tranzacțiilor semnificativ îmbunătățite față de cele trei trimestre anterioare, datorită încrederii consolidate a investitorilor, ratelor dobânzilor mai mici și unei oferte mai abundente de proprietăți adecvate. Datorită redresării clare a pieței imobiliare din ultimele luni, piața muncii legată de acest sector a devenit, de asemenea, mai vibrantă. Tendința ascendentă de pe piața imobiliară este determinată și de ratele dobânzilor. În prezent, ratele dobânzilor la economiile bancare scad brusc, în unele locuri ajungând până la 3-5% pe an. Acesta este un stimulent pentru persoanele cu economii acumulate să treacă la canale de investiții mai atractive, cum ar fi imobiliarele, deoarece rata medie a dobânzii la creditele preferențiale pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare în primul an fluctuează în prezent în jurul a 7-9% pe an.

Mulți experți prevăd că piața imobiliară va înregistra o îmbunătățire mai semnificativă după al doilea trimestru al anului 2024. Ratele dobânzilor bancare mai mici vor avea un impact vizibil asupra pieței. În prezent, scăderea ratei dobânzii de politică monetară va fi dificilă până la începutul anului 2024. Motivul nu este inflația, ci problema fundamentală este presiunea asupra cursului de schimb. Dacă cursul de schimb crește prea mult, nu va afecta doar fluxul de numerar, ci și afacerile în sine. Un anumit grad de depreciere a VND trebuie acceptat, dar nu poate fi excesiv de mare.

Evaluând potențialul de creștere al pieței, HoREA a declarat că semnele de redresare vor deveni mai clare începând cu a doua jumătate a anului 2024. Acest lucru se datorează faptului că cele mai mari obstacole juridice sunt abordate de agențiile statului prin proiecte de modificare a legilor, inclusiv Legea locuinței și Legea afacerilor imobiliare. Sute de proiecte se confruntă, de asemenea, cu dificultăți, iar odată cu restructurarea produselor dezvoltatorilor și reducerea prețurilor locuințelor, piața are perspective promițătoare de redresare. Deși piața imobiliară rămâne dificilă, există suficiente baze pentru a afirma cu încredere perspectivele sale de redresare și creștere continuă într-un mod sigur, sănătos și sustenabil, determinate de factori precum: examinarea de către Adunarea Națională a proiectelor de modificare a Legii locuinței, Legii afacerilor imobiliare, Legii instituțiilor de credit și Legii privind licitația activelor... Dacă aceste legi vor fi adoptate, ele vor asigura consecvența, uniformitatea, fezabilitatea și relevanța pentru realitate. În plus, cererea reală de locuințe rămâne foarte mare, în special pentru locuințe accesibile și locuințe sociale.

Cred că noul ciclu de piață va avea elemente foarte diferite, deoarece tendința actuală este de a ne concentra pe dezvoltarea valorii reale, satisfacerea nevoilor reale ale clienților și aducerea unei contribuții semnificative la redresarea pieței.

Totuși, așa cum a subliniat pe bună dreptate economistul Vo Tri Thanh, guvernul implementează soluții, inclusiv modificarea de către Ministerul Construcțiilor a mai multor prevederi din decrete și circulare. Cadrele juridice trebuie să fie clare înainte ca băncile să poată investi. Piața imobiliară are multe baze pentru redresare, dar se confruntă și cu numeroase riscuri și provocări. De la sfârșitul acestui an și din lunile următoare ale anului 2024, piața va continua să aibă nevoie de sprijin suplimentar din partea mecanismelor și politicilor guvernamentale, precum și a ministerelor și agențiilor relevante, pentru a crea un impuls pozitiv pentru procesul de redresare.

Partidul Comunist din Vietnam

Legătură sursă