Impuls pozitiv pentru redresarea pieței imobiliare

În ciuda numeroaselor riscuri și provocări, piața imobiliară vietnameză are încă fundamentele și bazele pentru redresare. Deoarece, de la sfârșitul acestui an și în lunile următoare din 2024, piața va continua să aibă nevoie de „sprijin” din partea mecanismelor și politicilor Guvernului , ministerelor și ramurilor pentru finalizarea cadrului, eliminarea obstacolelor legale și crearea unui impuls pozitiv pentru procesul de redresare.

Există până la 1.200 de proiecte care așteaptă să fie rezolvate la nivel național, dar doar aproximativ 500 de proiecte sunt luate în considerare. (Foto: MP)

În ultimii ani, piața imobiliară s-a dezvoltat într-un ritm foarte rapid, parțial datorită cererii uriașe de investiții. Cu toate acestea, până în prezent, această piață se „răcește” din cauza prețurilor prea mari, a problemelor juridice... ceea ce provoacă stagnarea încrederii investitorilor. O dovadă clară este că întreaga țară are până la 1.200 de proiecte care așteaptă să fie rezolvate, dar doar aproximativ 500 de proiecte sunt luate în considerare, ceea ce înseamnă că există peste 800 de proiecte care continuă să... aștepte!

Potrivit domnului Nguyen Quoc Hiep - președintele GP Invest, în realitate, 70-80% din problemele întreprinderilor sunt legate de aspecte juridice și proceduri administrative. Prin urmare, întreprinderile așteaptă cu nerăbdare aspectele juridice pe care Adunarea Națională are în vedere adoptarea lor. De exemplu, curățarea amplasamentelor, procedurile și mecanismele de recuperare sunt prelungite... există proiecte care nu au finalizat aceste lucrări de 15 ani. În ceea ce privește procedurile de investiții, în prezent, un proiect trebuie să solicite mai mult de 30 de sigilii. Acest lucru erodează sănătatea întreprinderilor.

Împărtășind această opinie, dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam, a comentat că, totuși, dificultățile actuale ale pieței imobiliare se află și în piața imobiliară însăși, iar afacerile imobiliare se confruntă cu numeroase probleme. Statisticile unităților funcționale ale Băncii de Stat și ale Ministerului Construcțiilor arată că apartamentele cu prețuri sub 25 de milioane VND/m2 sunt foarte puține, aproape inexistente. În prezent, piața se află într-o stare de mare dezechilibru între cerere și ofertă, principala ofertă fiind segmentele high-end și mid-range. Segmentul low-end care deservește persoanele cu venituri mici este încă limitat.

La recenta conferință online de implementare a Dispoziției Oficiale a Primului Ministru 993/CD-Ttg, dl Dao Minh Tu, viceguvernatorul Băncii de Stat, a declarat că, în ultima vreme, prețurile locuințelor au scăzut foarte lent, chiar au crescut, în timp ce ratele dobânzilor la credite au scăzut. Afacerile imobiliare trebuie să fie unite în „jocul” prețurilor locuințelor. În prezent, prețurile locuințelor sunt foarte mari, afacerile trebuie să ia în considerare acest lucru pentru a putea rezolva problema puterii de cumpărare a pieței.

Citând date din orașul Ho Chi Minh, din 2020 până în prezent, locuințele de lux au reprezentat întotdeauna o proporție covârșitoare, de până la 70-80% din produsele de pe piață, restul fiind segmentul mediu. În ultimii 3 ani, orașul nu mai are locuințe accesibile cu prețuri sub 25 de milioane de VND pe metru pătrat, în timp ce acest segment reprezenta peste 44% în 2017. Între timp, prețurile locuințelor au continuat să crească din 2017, depășind capacitatea financiară a persoanelor cu venituri medii-scăzute. Domnul Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din orașul Ho Chi Minh (HoREA), a comentat că, dacă persoanele cu venituri medii-scăzute economisesc 100 de milioane de VND pe an, va dura aproximativ 25 de ani pentru a putea cumpăra un apartament accesibil la un preț de 2-3 miliarde de VND. În ceea ce privește locuințele sociale, dacă politica nu se schimbă, persoanele care plătesc impozit pe venit de nivel 1 (reglementat sub 60 de milioane de VND pe an) nu vor putea să le cumpere, în timp ce locuințele comerciale la prețuri accesibile sunt inaccesibile.

Guvernatorul Băncii de Stat, Nguyen Thi Hong, a declarat că transparența proiectelor și stabilirea prețurilor sunt aspecte importante pentru a stimula din nou creșterea cererii de investiții imobiliare. Întreprinderile și corporațiile însele trebuie, de asemenea, să urmeze direcția Guvernului din Rezoluția nr. 33, care este de a avea o bună guvernanță corporativă, de a echilibra obiectivele de profit, structura produselor, de a lua în considerare reducerile de prețuri etc. Apoi, împreună cu soluțiile din partea ministerelor, sucursalelor și localităților, va fi încurajată cererea de investiții pe această piață.

Cu o serie de semnale pozitive înregistrate în ultima vreme, mulți experți consideră că piața imobiliară a depășit pragul de jos și a început să intre într-un nou ciclu, urmat de nevoia de resurse umane ale companiilor de brokeraj, agenților imobiliari... Piața imobiliară a început să fie vibrantă, cu o creștere accentuată a tranzacțiilor începând cu trimestrul al treilea al anului 2023, clienții revenind activ pe piață în timpul evenimentelor de vânzare a proiectelor. Conform unui raport recent al Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS), primul semn că piața intră într-o nouă fază este creșterea lichidității. Mai exact, în trimestrul al doilea al anului 2023, piața a înregistrat 3.700 de tranzacții, o creștere de 37% față de 2.700 în primul trimestru. Până în trimestrul al treilea, piața a înregistrat aproape 6.000 de tranzacții, de 1,5 ori mai mari decât în ​​trimestrul al doilea al anului 2023.

Potrivit VARS, noile proiecte lansate recent la nivel național au atras atenția multor investitori. Unele proiecte din zonele cu potențial au înregistrat o creștere bruscă a rezervărilor. De asemenea, mulți oameni au „plătit” pentru case înșiruite, vile și produse imobiliare comerciale în valoare de peste 5 miliarde VND.

De fapt, piața imobiliară în trimestrul al patrulea al anului 2023 își va reveni, cu rezultate comerciale clar îmbunătățite față de cele trei trimestre anterioare, datorită consolidării încrederii investitorilor, ratelor dobânzilor mai mici și surselor de aprovizionare mai potrivite pe piață. Datorită redresării clare a pieței imobiliare din ultimele luni, piața muncii legată de acest domeniu a redevenit, de asemenea, activă. Creșterea pieței imobiliare provine și din factorul dobânzii. În prezent, ratele dobânzilor la economiile la bănci scad brusc, în unele locuri doar 3-5%/an. Aceasta este motivația pentru ca persoanele cu bani acumulați să treacă la un canal de investiții mai atractiv, cum ar fi imobiliarele, când, de fapt, rata dobânzii preferențiale la creditele imobiliare pentru cumpărarea de proprietăți imobiliare fluctuează, în medie, în primul an, în jurul a 7-9%/an.

Mulți experți prevăd că momentul în care piața imobiliară se va îmbunătăți mai clar este după al doilea trimestru al anului 2024. Atunci când ratele dobânzilor bancare vor scădea, acest lucru va avea un impact clar asupra pieței. De acum și până la începutul anului 2024, scăderea ratelor dobânzilor operaționale va fi dificilă. Motivul nu este inflația, ci problema fundamentală este presiunea cursului de schimb. Dacă cursul de schimb crește prea mult, nu doar fluxul de numerar, ci și afacerea în sine va fi foarte dificilă. Trebuie să acceptăm în continuare nivelul devalorizării VND, dar acesta nu poate fi prea ridicat.

Evaluând potențialul de creștere al pieței, HoREA a declarat că semnele de redresare vor fi clare începând cu a doua jumătate a anului 2024. Deoarece cele mai mari probleme și obstacole juridice sunt rezolvate de agențiile statului prin proiecte de modificare, inclusiv Legea locuinței, Legea afacerilor imobiliare etc. Sute de proiecte sunt, de asemenea, rezolvate, alături de restructurări ale investitorilor, restructurarea produselor și reducerea prețurilor locuințelor, ceea ce va ajuta piața să aibă perspective de redresare. Deși piața imobiliară este încă foarte dificilă, există absolut o bază pentru a afirma ferm perspectiva redresării și a creșterii continue în direcția unei dezvoltări sigure, sănătoase și durabile din următoarele forțe motrice: Adunarea Națională analizează proiectul de Lege privind locuințele (modificată), proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată), proiectul de Lege privind instituțiile de credit (modificată), proiectul de Lege privind licitația proprietăților (modificată)... care, dacă vor fi promulgate, vor asigura sincronizare, unitate și fezabilitate, apropiate de realitate. Mai mult, cererea reală de locuințe este încă foarte mare, în special de locuințe accesibile, locuințe sociale...

Cred că noul ciclu de piață va avea factori foarte diferiți, deoarece tendința actuală este de a ne concentra pe dezvoltarea unor valori reale, satisfacerea nevoilor reale ale clienților, contribuind semnificativ la redresarea pieței.

Totuși, așa cum a comentat expertul economic Vo Tri Thanh, Guvernul are soluții, inclusiv modificarea de către Ministerul Construcțiilor a unor conținuturi din decrete și circulare. Legea trebuie să fie clară pentru ca băncile să poată „investi”. Piața imobiliară are multe baze pentru redresare, dar se confruntă și cu multe riscuri și provocări. De la sfârșitul acestui an și în lunile următoare ale anului 2024, piața va continua să aibă nevoie de „sprijin” din partea mecanismelor și politicilor Guvernului, ministerelor și ramurilor, creând un impuls pozitiv pentru procesul de redresare.

Partidul Comunist din Vietnam

Legătură sursă