Reducerea prețurilor terenurilor la valoarea lor reală pentru a stabiliza piața imobiliară

Guvernul trebuie să aplice taxe anti-speculație, taxe progresive pe terenurile abandonate sau pe tranzacțiile pe termen scurt.

În timpul unei întâlniri cu alegătorii la Hanoi , înainte de cea de-a 10-a sesiune a celei de-a 15-a Adunări Naționale, pe 30 septembrie, secretarul general To Lam a petrecut mult timp discutând despre problemele funciare. Secretarul general a subliniat faptul că statul gestionează prețurile la benzină, electricitate și multe alte bunuri, dar prețul terenurilor este atribuit consiliilor și companiilor de consultanță pentru a le stabili în funcție de piață. Acest lucru duce la manipularea pieței, la inflația prețurilor, cauzând dificultăți în viața oamenilor.

Multe deficiențe în management

Secretarul General a subliniat că există parcele de teren foarte mici, intercalate, care nu pot fi folosite pentru nimic, dar atunci când sunt scoase la licitație, „brokerii de terenuri” împing prețurile atât de sus încât mii de hectare de teren alăturate sunt vândute la prețuri foarte mari. De acolo, Secretarul General a spus că modificarea Legii Funciare și a Legii Planificării trebuie să asigure o utilizare eficientă și egală a terenurilor.

Un teren în suburbiile orașului Ho Chi Minh, dar care are acum un preț de vânzare foarte mare în comparație cu acum câțiva ani

De fapt, în ultimii ani, au existat numeroase cazuri care au devenit lecții costisitoare. De obicei, la licitația de terenuri din Soc Son (Hanoi) din 2025, Pham Ngoc Tuan a plătit până la 30 de miliarde VND/m2, de sute de ori mai mult decât prețul real de puțin peste 40 de milioane VND/m2. După ce a câștigat licitația, acest subiect a abandonat avansul și a fost în cele din urmă condamnat la 3 ani de închisoare pentru încălcarea reglementărilor privind licitațiile imobiliare. Sau în Thanh Oai (Hanoi), în februarie anul acesta, trucul „inflației prețurilor” s-a repetat, când 54 de parcele de teren cu o suprafață de peste 4.400 m2 au fost împinse în sus până la dublul prețului de pornire, iar apoi o serie de speculanți au abandonat avansul, provocând și mai mult haos pe piață.

Nu doar prețurile terenurilor, ci și piața imobiliară din multe localități, în special Hanoi și Ho Chi Minh City, a cunoscut creșteri incredibile ale prețurilor.

Sunt menționate numeroase motive, de la speculații și inflația prețurilor, până la oferta limitată din cauza problemelor juridice prelungite, stabilirea lentă a taxelor de utilizare a terenurilor, ceea ce duce la creșterea costurilor de investiții și la creșterea vertiginosă a prețurilor finale de vânzare.

Dl. Vo Huynh Tuan Kiet, Director - Șef al Departamentului de Marketing pentru Proiecte de Locuințe al CBRE Vietnam, a declarat că schimbările majore de după fuziunea orașului Ho Chi Minh și transformarea sa într-un megaoraș au adus un val puternic de investiții. Dezvoltarea infrastructurii de transport, în special a sistemului de metrou, a șoselelor de centură și a modelului de dezvoltare urbană orientat spre transportul public (TOD), a sporit atragerea capitalului străin pe piața imobiliară. „Cu toate acestea, combinată cu ajustarea prețurilor terenurilor și a politicilor fiscale legate de imobiliare, piața a stabilit un nou nivel de prețuri, în special în zonele suburbane”, a analizat dl. Kiet.

Construirea unui cadru național standard al prețurilor terenurilor

De fapt, prețurile terenurilor au fost întotdeauna unul dintre factorii care afectează puternic piața imobiliară, precum și direct viața economică și socială. Fluctuațiile nerezonabile, speculațiile și interesele de grup au distorsionat piața, îngreunând viața oamenilor și a întreprinderilor. Mulți experți consideră că acum este momentul să avem nevoie de un mecanism transparent, științific și sincron pentru a readuce prețurile terenurilor la valoarea lor reală, creând o bază pentru o dezvoltare durabilă.

Dr. Nguyen Si Dung, fost șef adjunct al Biroului Adunării Naționale, a declarat că soluția cea mai fundamentală este construirea unui cadru național standard pentru prețurile terenurilor. „Trebuie înființat un consiliu național independent pentru prețurile terenurilor, care să emită un cadru de prețuri bazat pe volume mari de date, cu consultare de specialitate și o supraveghere atentă. Este imposibil să lăsăm fiecare localitate să își stabilească propriile prețuri, deoarece riscul intereselor de grup este foarte mare”, a subliniat el.

În același timp, construirea unei baze de date funciare unificate la nivel național este o sarcină esențială. Acest sistem trebuie să înregistreze integral tranzacțiile, informațiile fiscale și de credit în timp real, contribuind la reflectarea corectă a cererii și ofertei și la eliminarea tranzacțiilor virtuale care reprezintă un „teren de joacă” pentru speculații.

Potrivit Dr. Nguyen Si Dung, pentru a elimina motivul speculației, statul trebuie să aplice o taxă anti-speculație, o taxă progresivă pe terenurile abandonate sau pe tranzacțiile pe termen scurt. În plus, mecanismul de recuperare a diferențelor de chirie funciară trebuie, de asemenea, implementat cu seriozitate, adică atunci când statul investește în infrastructură, ceea ce duce la creșterea prețurilor terenurilor, acea valoare adăugată trebuie să aparțină întregii populații prin impozite, taxe sau licitații și nu poate curge în buzunarele unui grup de indivizi. De asemenea, el a propus să se permită ca prețurile tranzacțiilor civile să difere de prețurile statului într-un interval rezonabil, dar trebuie să aibă un plafon, pentru a menține flexibilitatea, asigurând în același timp stabilitatea.

Determinarea strategiei de utilizare a terenurilor

Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Resurse Naturale și Economie a Mediului din Ho Chi Minh City, a declarat că aplicarea noii liste de prețuri ale terenurilor conform Legii Funciare din 2024 a scos la iveală numeroase deficiențe. „După doar un an, noua listă de prețuri a terenurilor a crescut de 2,3 la 38 de ori față de perioada de dinainte de intrarea în vigoare a legii. În același timp, Decretul 103/2024 prevede că trebuie plătit un impozit de 100% la convertirea terenurilor în teren rezidențial, ceea ce depășește capacitatea populației, ducând la pierderi de venituri și afectând semnificativ dezvoltarea socio-economică, în special mijloacele de trai și securitatea socială ale oamenilor” - a menționat el.

Acest expert consideră că motivul provine din construirea nerezonabilă a listei de prețuri a terenurilor conform Decretului 71/2024, așadar aceasta trebuie ajustată. „Determinarea strategiei de utilizare a terenurilor în cadrul reglementării macroeconomice este de maximă importanță. Prin urmare, lista de prețuri a terenurilor trebuie să fie stabilă în fiecare provincie și oraș, iar coeficientul K trebuie aplicat pentru ajustare.”

„În teorie, coeficientul K este un instrument pentru gestionarea terenurilor de către stat, contribuind la limitarea amplitudinii fluctuațiilor. Prin urmare, în această Lege funciară revizuită, ar trebui stipulat în mod clar că baza pentru construirea noii liste de prețuri ale terenurilor aplicabile de la 1 ianuarie 2026 este lista de prețuri a terenurilor înainte de intrarea în vigoare a legii, utilizând coeficientul K pentru a ajusta cu o amplitudine de creștere/descreștere de 3%-5% de fiecare dată. Această abordare va contribui la stabilizarea macroeconomiei pe termen lung”, a sugerat dl Thuan.

El a subliniat, de asemenea, că pământul este un mijloc de producție și servicii, așadar prețurile terenurilor trebuie să fie în armonie pentru a stimula investițiile și a crea locuri de muncă. Limitarea speculațiilor este o tendință inevitabilă, deoarece prevenirea risipei de terenuri este, de asemenea, o condiție prealabilă pentru un popor bogat și o țară puternică. În loc să crească prețurile terenurilor, statul ar trebui să calculeze taxele pentru terenuri și construcții urbane pentru a crea o sursă de venit mai sustenabilă.

Dezvoltare de locuințe pentru nevoi reale

Dr. Nguyen Van Khoi, președintele Asociației Imobiliare din Vietnam, a subliniat că dezvoltarea de locuințe pentru nevoi reale este o soluție sustenabilă, în loc să lăsăm piața să plutească în baza speculațiilor. El a analizat: „Este necesar să se promoveze politici preferențiale și mecanisme specifice pentru proiectele de locuințe sociale și locuințele comerciale la prețuri medii, transformând în același timp în mod flexibil stocul de lux în segmentul locuințelor reale pentru a evita risipa de resurse.”

Dl. Khoi a mai spus că procedurile legale trebuie simplificate, iar planificarea trebuie să fie transparentă, în special în faza de fuziune a unităților administrative, astfel încât întreprinderile să aibă o bază pentru investiții pe termen lung. O altă problemă este controlul riscurilor generate de infrastructura cu progres lent și de proiectele suspendate, care cauzează daune mari oamenilor.

Dl. Khoi a propus, de asemenea, ca Guvernul să înființeze în curând un Fond Național pentru Locuințe și un Fond Local pentru Locuințe pentru a sprijini capitalul, a reglementa cererea și oferta și a dezvolta locuințe de închiriat. Modelul de parteneriat public-privat (PPP) ar trebui încurajat în dezvoltarea locuințelor sociale și a infrastructurii satelitare. În același timp, mecanismul de monitorizare și control al speculațiilor și al inflației prețurilor trebuie consolidat pentru a asigura „active durabile” pentru oameni.

Sursă: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm