Deblocând povestea locuințelor accesibile

Conform programării, am fost din nou rugat de Investment Newspaper să scriu un articol pe tema „locuințelor accesibile”.

Dl. Nguyen Hoang Nam, Director General al G-Home, Expert în Locuințe Sociale

Sincer, deși am participat la multe interviuri televizate despre această poveste și am scris și multe articole despre locuințe în ultimul an, ori de câte ori se menționează subiectul „locuințelor accesibile”, mi se pare dificil.

Este dificil nu doar pentru că această poveste a fost analizată și disecată de prea mulți experți și cercetători și dacă pot scrie ceva mai bine sau nu, ci și pentru că, în practică, a lucra ca consultant în dezvoltarea de proiecte, broker și chiar, în anumite aspecte, rolul de investitor, dar a realiza efectiv „locuințe accesibile” prezintă prea multe obstacole.

Potențialul financiar este un lucru și determină în mare măsură succesul unui proiect de investiții imobiliare, dar povestea construirii unei strategii de prețuri care să fie cu adevărat „accesibilă” pentru majoritatea persoanelor cu nevoi reale de locuință, conform realității actuale, este o provocare uriașă pentru orice afacere.

Deținerea unui teren suficient de mare este doar o condiție necesară pentru implementarea unui proiect (ca să nu mai vorbim dacă proiectul de locuințe este scump sau ieftin), dar condiția suficientă este un șir lung de proceduri a căror finalizare poate dura câțiva ani. Aceasta nici măcar nu ia în considerare dacă terenul este în plan și eligibil pentru conversia destinației terenurilor (în cazurile în care nu este teren neagricol ).

Acest lucru arată că procesul este foarte lung, iar costurile de producție ale unui proiect sunt adesea foarte mari. Având în vedere actualul proces lung de aprobare a proiectelor, costurile de producție sunt adesea foarte mari, iar cel mai mare este de obicei costul terenului. Ca să nu mai vorbim de povestea interesantă când majoritatea afacerilor trebuie să utilizeze un efect de levier financiar.

Să presupunem că trebuie să împrumutați 300 de miliarde VND pentru a cumpăra un teren în vederea implementării unui proiect. Astfel, pentru fiecare an de întârziere în finalizarea procedurilor proiectului, întreprinderea pierde 10% din costul dobânzii la credit, adică 30 de miliarde VND. Și pentru a asigura eficiența investiției, întreprinderea este obligată să adauge acest cost la preț, făcând imposibilă scăderea prețului de vânzare.

Adică în cazul „caselor accesibile” normale, în povestea locuințelor sociale este mult mai dificil atunci când procedurile și politicile de investiții preferențiale pentru investitori, conform legilor anterioare actuale, par a fi „preferențiale”, dar în realitate nu sunt atât de „preferențiale” pe cât își imaginează investitorii.

De exemplu, articolul 54, clauza 3, din Legea locuințelor din 2014 prevede că investitorii trebuie să rezerve cel puțin 20% din suprafața locuințelor sociale din cadrul proiectului pentru închiriere, acestea putând fi vândute doar după 5 ani. În realitate, la fiecare proiect de locuințe sociale, investitorii se bucură de un profit maxim de doar 10%, în timp ce trebuie să rezerve până la 20% din suprafață pentru închiriere, astfel încât profitul nu rămâne aproape deloc.

Ca să nu mai vorbim de o serie de alte reglementări privind taxele preferențiale de utilizare a terenurilor pentru locuințe sociale, dar care obligă întreprinderile să plătească în avans și să rețină ulterior. În cazul în care procedura proiectului durează aproximativ 5 ani, întreprinderile vor fi aproape paralizate.

De fapt, după ce Legea locuinței (modificată) a fost adoptată oficial la sfârșitul anului trecut, eu și mulți colegi din domeniu ne-am simțit ușurați că cel puțin agenția de redactare a recunoscut problema și a făcut modificări mai practice prevederilor legii.

În special, de la deconectarea subiectelor legate de cumpărarea unei locuințe până la reglementarea conform căreia investitorii în proiecte vor avea politici preferențiale la implementarea proiectelor de locuințe sociale, s-au clarificat și obstacolele de lungă durată care au împiedicat dezvoltarea acestui segment.

De exemplu, conform articolului 85: Scutire de la plata taxelor de utilizare a terenurilor, a chiriei terenurilor; taxa pe valoarea adăugată preferențială, impozitul pe profit...; împrumuturi cu rate ale dobânzii preferențiale; sprijin din partea Comitetului Popular Provincial pentru conectarea sistemului de infrastructură tehnică al proiectului cu sistemul regional de infrastructură tehnică, asigurând sincronizarea infrastructurii sociale în cadrul și în afara domeniului de aplicare al proiectului;

În plus, investitorii au dreptul la un profit maxim de 10% din costul total al investiției în construcții pentru zona de construcție a locuințelor sociale; au dreptul la maximum 20% din suprafața totală a terenului rezidențial pentru investiții în construcția de spații comerciale, de servicii, comerciale, de locuințe comerciale sau 20% din suprafața totală a locuințelor pentru spații comerciale, de servicii, comerciale; au dreptul la o contabilitate separată și se bucură de întregul profit pentru zona de spații comerciale, de servicii, comerciale, de locuințe comerciale; Alte stimulente conform prevederilor legale (dacă există).

Pe lângă modificările esențiale ale Legii locuințelor (modificată), Legea funciară (modificată), adoptată aproximativ o lună mai târziu, a modificat și multe aspecte ale conținutului pentru a elimina dificultățile și a reduce procedurile de investiții „complicate”, „suprapuse” și „împletite” ale multor legi specializate.

Acestea sunt schimbări inovatoare și receptive la acțiunile agențiilor de management de stat, menite să creeze un mediu investițional mai armonios, transparent și clar.

Cel puțin acest lucru îi va ajuta pe liderii de afaceri să evite să alerge de la o agenție sau un departament la altul pentru a găsi o soluție, dar să nu găsească totuși o soluție pentru că un loc ar putea face lucrurile corect, dar altul ar putea face lucrurile greșit.

Doar luând în considerare procesul „Nivelul comunei întreabă nivelul districtului”, „Nivelul districtului întreabă nivelul provinciei”, „Nivelul provincial întreabă nivelul ministerial”, „Nivelul ministerial întreabă prim-ministrul ”... ciclul mediu de întrebări și răspunsuri, după cum am calculat, durează, de asemenea, până la 3 luni. Și dacă acest proces poate fi scurtat, va reduce și o parte semnificativă a costului locuinței calculat pe 1 m2 atunci când aceasta ajunge la persoanele cu nevoi reale de locuință.

Un proiect de locuințe sociale în provincia Khanh Hoa .

În general, realitatea arată că lipsa locuințelor accesibile nu este o problemă care apare doar în Vietnam, ci în multe țări din întreaga lume, inclusiv în țările dezvoltate. Iar rezolvarea problemei locuințelor, și în special a locuințelor accesibile, nu este ceva ce poate fi rezolvat peste noapte de o singură persoană sau organizație, ci necesită contribuții din partea tuturor sectoarelor societății, eforturi comune din partea publicului, a sectorului privat și a cetățenilor.

În raportul prezentat Adunării Naționale de către președintele Comitetului Economic al Adunării Naționale, Vu Hong Thanh, în sesiunea de dimineață din 20 mai, a 7-a sesiune, au existat opinii care sugerau ca Guvernul să evalueze și să găsească soluții pentru stabilizarea situației și, în același timp, solicitau Guvernului să efectueze o inspecție cuprinzătoare a dezvoltării locuințelor sociale din trecut, să identifice dificultățile, insuficiențele, încălcările și aspectele negative pentru a le trata cu strictețe în conformitate cu prevederile legii.

Sunt de acord cu inspecția, deoarece mecanismul și politica reprezintă o provocare, dar extrem de importante pentru a schimba realitatea actuală ineficientă. Întrebarea este ce vom inspecta, cum vom inspecta pentru a găsi o soluție și o îmbunătățire rezonabilă, evitând crearea unei mentalități negative pentru a atrage investitorii în acest segment „dificil”.

În prezent, conform articolului 1, punctul 4, din Decretul nr. 49/2021/ND-CP, proiectele de locuințe comerciale cu o suprafață de utilizare a terenului de 2 hectare sau mai mult în zonele urbane speciale și de tip 1, sau de 5 hectare sau mai mult în zonele urbane de tip 2 și 3 trebuie să rezerve 20% din suprafața totală a terenului pentru construirea de locuințe sociale.

În teorie, acest fond funciar trebuie să fie teren curat (defrișat), chiar să aibă infrastructură, iar în realitate, fiecare provincie/oraș are o zonă urbană în 63 de provincii/orașe. Așadar, de ce există încă multe provincii care nu au implementat niciun proiect de locuințe sociale? Unde se duce acest fond funciar? Prin urmare, aceasta este o problemă care trebuie pusă în centrul inspecției, așa cum a solicitat Comisia Economică a Adunării Naționale.

Desigur, în plus, în articolele anterioare, am menționat numeroase cazuri de persoane sărace și defavorizate care au dificultăți în accesarea locuințelor sociale din cauza unor probleme procedurale. Actuala reglementare conform căreia doar „funcționarii, funcționarii publici și angajații publici” sunt unul dintre cele 10 grupuri de subiecți eligibili să cumpere locuințe sociale, ci și lucrătorii care doar au semnat contracte și nu au fost încă înscriși pe statul de plată, reprezintă o limitare uriașă care trebuie inspectată și eliminată, pentru a elimina situația persoanelor sărace care sunt eligibile să cumpere locuințe sociale, dar totuși așteaptă cu oboseală doar pentru că le lipsește o sigiliu local.

Sau povestea dacă persoana cumpărată are într-adevăr venituri mici sau nu este, de asemenea, o problemă controversată. În realitate, salariul principal al multor oameni poate fi „mic”, dar „locul lor de muncă secundar” poate fi foarte mare, iar sistemul de date actual nu este suficient de capabil pentru a detecta acest lucru.

Un lucru pe care îl apreciez la recenta revizuire a proiectelor de lege este faptul că agenția de redactare a fost foarte receptivă, ascultând proactiv opiniile membrilor pieței, precum și analizând și evaluând realitatea. Acesta este un aspect pozitiv, deoarece numai analizând în profunzime deficiențele reale din ambele părți putem avansa spre accelerarea eliminării obstacolelor și rezolvarea cauzelor profunde ale problemelor cu care se confruntă piața.

Prin urmare, sper, de asemenea, ca povestea implementării, supravegherii și inspecției în viitor să se bazeze și pe spiritul de deschidere, concentrare și rezolvarea problemelor principale cu care se confruntă piața.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html