Eliminarea obstacolelor instituționale, deblocarea resurselor - Episodul final: Reducerea blocajelor procedurale și a costurilor pentru domeniul imobiliar

bất động sản - Ảnh 1. — Investitorii analizează un proiect în Dong Nai - Foto: QUANG DINH

Legea funciară din 2024 a rezolvat multe deficiențe față de versiunile anterioare, însă procesul de implementare prezintă încă multe probleme și nu este potrivit pentru modelul de administrație locală pe două niveluri.

Câte zile sunt la dispoziție pentru a răspunde?

Într-un interviu acordat lui Tuoi Tre, dl. Pham Duc Toan - Director General al EZ Real Estate - a declarat că întreprinderile se confruntă în prezent cu dificultăți în tranziția achiziției și alocării terenurilor. Transferul sarcinilor de curățenie a terenurilor de la nivel de district la nivel de comună a creat numeroase provocări din cauza capacității profesionale a funcționarilor de la bază care nu îndeplinesc cerințele. Dimpotrivă, dacă se concentrează prea mult pe nivelul provincial, acest lucru va duce la supraîncărcare și la procesare lentă. În plus, etapa de determinare a originii terenului prelungește, de asemenea, progresul curățeniei terenurilor.

Dl. Toan a declarat că, dacă procesul de descentralizare nu este însoțit de îndrumări și ajustări de politici la timp, pregătirea și aprobarea planurilor de compensare vor continua să se confrunte cu dificultăți. El a propus scurtarea perioadei de evaluare a ofertelor, care în prezent durează până la 60 de zile, deoarece „întreprinderile trebuie adesea să formuleze o cerere de prelungire, crescând în același timp costul garanției ofertei”.

În plus, procedura de autorizare a construcției reprezintă, de asemenea, un blocaj major. După ce proiectul are o investiție totală și un proiect de bază, cerințele de prevenire și stingere a incendiilor sunt cele mai complicate.

Într-o declarație adresată lui Tuoi Tre, dl. Le Huu Nghia - director general al companiei Le Thanh - a declarat că punctul cheie pentru proiectele imobiliare în general și pentru proiectele de locuințe sociale în special îl reprezintă procedurile legale îndelungate. Potrivit dlui Nghia, pentru un proiect de locuințe, în loc ca procedurile să dureze 2 ani, multe proiecte durează până la 5-7 ani.

De exemplu, în proiectul acestei întreprinderi există o singură procedură, dar unitățile au opinii diferite, obligând întreprinderea să se schimbe, prelungind timpul de procesare și costurile de implementare. Ca să nu mai vorbim de faptul că atunci când apare o problemă ce necesită consultarea agențiilor statului, documentele sunt trimise, dar uneori nu există niciun răspuns timp de o lună întreagă, ceea ce face ca întreprinderea să fie „neliniștită”, deoarece timpul înseamnă bani.

Prin urmare, dl Nghia consideră că, în cazul procedurilor administrative, este necesar să se stipuleze clar câte zile sunt necesare pentru a obține rezultate, ce trebuie să facă întreprinderile, cine este responsabil și fiecare etapă specifică trebuie să fie clar stabilită.

„Dacă solicitați opinii de la alte agenții, câte zile aveți la dispoziție pentru a răspunde? Dacă nu există niciun răspuns, cum se va rezolva problema? Nu puteți solicita opinii și apoi aștepta luni și ani fără a vedea niciun rezultat. Dacă termenul limită este depășit și nu există nicio rezolvare, întreprinderea trebuie să trimită un document la un nivel superior pentru procesare”, a sugerat dl. Nghia.

Dilema evaluării terenurilor

Cea mai dificilă problemă pentru multe companii este evaluarea terenurilor pentru a determina taxele de utilizare a terenurilor. Există localități care stabilesc prețuri foarte mari, ceea ce duce la „eșecul” multor proiecte. „Taxele actuale de utilizare a terenurilor reprezintă încă o mare problemă pe piață, așa că este nevoie de o metodă de calcul adecvată. Atunci când prețurile sunt împinse prea sus, nu doar companiile, ci și cumpărătorii de locuințe vor avea de suferit”, a declarat dl Toan.

Potrivit unui expert din departamentul de analiză al Yuanta Vietnam, ar trebui acordată prioritate eliminării reglementărilor învechite pentru a elimina blocajele din dezvoltarea proiectelor. Faptul că Ministerul Resurselor Naturale și Mediului trebuie să revizuiască Legea funciară din 2024 după doar un an de implementare arată că obstacolele actuale împiedică progresul.

Începând cu 1 iulie 2025, Vietnamul va opera oficial un model de guvernare pe două niveluri. Prin urmare, reglementările privind planurile anuale de utilizare a terenurilor la nivel de district se suprapun, provocând întârzieri în proiecte și ar trebui abolite, potrivit acestui expert.

Guvernul a publicat primul proiect al Legii funciare revizuite – o „revizuire” cuprinzătoare cu 68 de prevederi adăugate sau ajustate. Experții se așteaptă ca Adunarea Națională să îl adopte în sesiunea din octombrie, urmând ca acesta să intre în vigoare la începutul anului 2026.

Dl. Ngo Quang Phuc - Director General al Grupului Phu Dong - a calculat că, dacă un proiect de la 2 ani durează până la 5 ani, costurile financiare ale întreprinderii vor crește semnificativ, uneori chiar la jumătate din costul terenului. Dl. Phuc a dat exemplul unui teren de 500 de miliarde VND, dacă dobânda pe 2 ani este de doar 100 de miliarde VND, dar din cauza problemelor care determină dezvoltarea proiectului în 5 ani, costul dobânzii poate ajunge până la 250 de miliarde VND. „Statul trebuie să reducă procedurile astfel încât, în loc de 2-3 ani pentru finalizarea proiectului, să dureze doar 6 luni până la 1 an, contribuind la reducerea costurilor și la creșterea ofertei”, a declarat dl. Phuc.

Există proiecte care trebuie să parcurgă 177 de etape înainte de curățarea șantierului.

Dl. Nguyen Quoc Hiep - președintele GP.Invest - a menționat odată că numărul de sigilii care trebuie ștampilate pentru fiecare proiect în cadrul procedurilor administrative este de aproximativ 38-40. Există proiecte în care întreprinderile trebuie să parcurgă 177 de etape, cu o durată de 360 de zile, pentru a fi eligibile pentru dialog înainte de degajarea forțată a terenului.

Delegatul Adunării Naționale, Hoang Van Cuong, a mai spus că există încă complexități în procedurile administrative din sectorul imobiliar. Cu toate acestea, el a avertizat că, dacă există doar 4-5 etape, dar acestea nu sunt clare, procesul decizional ar putea fi mai dificil și mai complicat.

În schimb, factorii importanți de luat în considerare sunt: Cât durează procesarea unui proiect? Sunt procedurile clare, publice și transparente? Sunt reglementările în concordanță cu realitatea? Claritatea ajută la atribuirea unor responsabilități specifice, evitând învinovățirea generală.

Dr. Can Van Luc consideră că povara costurilor este cauza directă a creșterii prețurilor locuințelor. Costurile cu terenurile și curățarea amplasamentelor reprezintă o proporție din ce în ce mai mare, mai ales atunci când noua listă de prețuri a terenurilor se apropie de prețul pieței, ceea ce determină o creștere bruscă a obligațiilor financiare ale întreprinderilor.

El a subliniat că multe proiecte sunt blocate nu din cauza lipsei de capital, ci din cauza procedurilor lungi de aprobare, care au redus oferta și au crescut prețurile locuințelor. Dacă acest proces este reformat, mii de proiecte pot intra în curând pe piață, contribuind la creșterea ofertei și la răcirea prețurilor.

Dl. Tran Van Khai (vicepreședinte al Comisiei pentru știință, tehnologie și mediu a Adunării Naționale):

Va elimina multe proceduri, va descentraliza puternic

Gỡ vướng mắc thể chế, khơi thông nguồn lực - Kỳ cuối: - Ảnh 2. — Proiect imobiliar în construcție în orașul Ho Chi Minh - Fotografie: QUANG DINH

Procedurile administrative din sectorul construcțiilor sunt încă greoaie, complicate și cu mai multe niveluri. Unele companii reflectă faptul că „cel mai dificil lucru în acest moment nu este capitalul sau terenul, ci procedurile de investiții”. Au bani și terenuri, dar proiectul este încă „blocat” din cauza unei serii de autorizații și evaluări.

De exemplu, obținerea autorizației de construire pentru un proiect de casă unifamilială durează mai mult de un an, deoarece este nevoie de depunerea și analizarea dosarelor de către numeroase agenții, una după alta. Există chiar și proiecte imobiliare în Hanoi care necesită câțiva ani doar pentru finalizarea procedurilor de începere a construcției.

În plus, lipsa de uniformitate și consecvență dintre Legea Construcțiilor și legile conexe cauzează confuzie în rândul investitorilor. În prezent, un proiect mediu de construcție este supus reglementării a aproximativ 5-7 legi, ceea ce face ca investitorii „să nu știe ce reglementări să respecte corect”.

Prin urmare, viitoarea modificare a Legii construcțiilor se va concentra pe simplificarea și reducerea drastică a procedurilor, în spiritul „creării în loc de control”. În special, autorizațiile de construire vor fi exceptate pentru proiectele care au trecut de evaluare și vor fi scurtate la o singură procedură de autorizare pentru alte proiecte, cu un timp maxim de autorizare de doar 7 zile.

Împreună cu aceasta, se adaugă descentralizarea, delegarea autorității și a responsabilităților în managementul construcțiilor, în spiritul descentralizării maxime, cuplată cu mecanisme eficiente de control, monitorizare prin tehnologie și date, mecanisme de responsabilitate și sancțiuni pentru încălcări. Pornind de acolo, vom promova și crea un mediu egal pentru sectorul privat, atrăgând resurse sociale.

Înapoi la subiect

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Sursă: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm