Cum sunt protejați clienții care cumpără o casă „pe hârtie” conform noilor reglementări?

Legea revizuită privind afacerile imobiliare tocmai a fost adoptată de Adunarea Națională și va intra în vigoare de la 1 ianuarie 2025, fiind așteptată să rezolve multe deficiențe ale Legii privind afacerile imobiliare din 2014.

În special, această nouă lege s-a concentrat pe protejarea drepturilor cumpărătorilor de viitoare locuințe (cunoscute și sub denumirea de locuințe „de hârtie”).

Investitorul trebuie să fie aprobat de bancă pentru a emite o garanție.

Mai exact, în ceea ce privește garanțiile la vânzarea și leasingul cu opțiune de cumpărare a viitoarelor locuințe (articolul 26), această lege prevede că investitorii în proiecte imobiliare trebuie să obțină aprobarea băncii pentru a emite garanții înainte de a vinde sau închiria viitoare locuințe.

În consecință, banca va garanta obligațiile financiare ale investitorului față de cumpărătorul sau chiriașul locuinței în cazul în care investitorul nu predă locuința așa cum s-a angajat în contractul de vânzare-cumpărare sau de leasing cu opțiune de cumpărare a viitoarei locuințe.

În realitate, mulți investitori nu predau casele clienților la timp, așa cum s-a angajat, ceea ce provoacă frustrare (Ilustrație: Tran Khang).

Obligațiile financiare ale investitorului față de clienții care achiziționează sau cumpără locuințe cu titlu de închiriere, atunci când investitorul nu livrează locuința așa cum s-a angajat față de client în contractul de vânzare sau de cumpărare cu titlu de închiriere a viitoarelor locuințe, includ suma pe care investitorul a primit-o în avans de la client și alte sume, dacă există.

Banca garantă este responsabilă de emiterea scrisorii de garanție.

Articolul 26 din prezenta lege prevede, de asemenea, că, în cazul în care banca garantă este de acord să emită o garanție investitorului, banca garantă și investitorul vor semna un acord de garanție cu conținutul specificat mai sus.

Pe baza acordului de garanție semnat, banca de garanție transmite investitorului proiectului imobiliar un angajament scris prin care confirmă că va emite o scrisoare de garanție tuturor clienților care achiziționează sau leasing-cumpără locuințe în cadrul proiectului aprobat pentru garanția investitorului.

Investitorul este responsabil pentru transmiterea unei copii a acestui document de angajament către client la semnarea unui contract de cumpărare sau leasing cu opțiune de cumpărare a unei viitoare locuințe.

În plus, la semnarea unui contract de cumpărare sau leasing cu opțiune de cumpărare a unei viitoare locuințe, clienții pot alege dacă doresc sau nu o garanție pentru obligațiile financiare ale investitorului față de aceștia.

Refuzul clientului de a garanta obligațiile financiare ale investitorului față de acesta se convine în scris la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare sau leasing cu opțiune de cumpărare a viitoarei locuințe.

Banca de garanție este responsabilă de emiterea unei scrisori de garanție clienților care au semnat un contract de vânzare sau leasing cu opțiune de cumpărare a viitoarelor locuințe cu investitorul, conform reglementărilor. În același timp, banca de garanție o transmite și investitorului, astfel încât acesta să o poată furniza fiecărui client care a semnat un contract de vânzare sau leasing cu opțiune de cumpărare a viitoarelor locuințe.

Investitorul va primi banii doar după ce clientul a primit scrisoarea de garanție.

Domeniul de aplicare al garanției, condițiile necesare pentru îndeplinirea obligației de garanție, conținutul și comisionul de garanție se stabilesc de comun acord între părți, dar trebuie să asigure îndeplinirea responsabilităților băncii de garanție, așa cum sunt prevăzute la articolul 26 din prezenta lege, și trebuie consemnate în contractul de garanție semnat între banca de garanție și investitorul proiectului imobiliar.

Investitorul a lăsat proiectul „în așteptare”, ceea ce a cauzat numeroase dificultăți cumpărătorilor de locuințe (Ilustrație: Tran Khang)

Acordul de garanție semnat între banca de garanție și investitorul proiectului și scrisoarea de garanție emisă de banca de garanție clienților care achiziționează sau închiriază locuințe viitoare trebuie să menționeze în mod specific perioada de valabilitate.

Investitorul va furniza clientului o scrisoare de garanție în termen de 10 zile lucrătoare de la data semnării contractului de vânzare-cumpărare sau leasing-cumpărare a viitoarei locuințe sau de la o altă perioadă convenită de părți în contractul de vânzare-cumpărare sau leasing-cumpărare a viitoarei locuințe.

Investitorul are voie să primească plăți de la clienți numai în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare sau de închiriere cu opțiune de cumpărare a viitoarei locuințe, după ce aceasta a fost furnizată clientului și clientul a primit o scrisoare de garanție de la banca garantă.

Banca garantă este responsabilă pentru plata în numele investitorului.

În cazul în care investitorul nu predă casa așa cum s-a angajat în contractul de vânzare-cumpărare sau de leasing-cumpărare fără a îndeplini sau neîndeplini integral obligațiile financiare față de client, așa cum sunt prevăzute la articolul 26 din prezentul decret.

La cererea clientului, garantul este responsabil pentru îndeplinirea obligațiilor financiare față de client în numele investitorului, în conformitate cu angajamentul din scrisoarea de garanție.

Banca garantă trebuie să fie responsabilă pentru îndeplinirea obligațiilor financiare față de clienți în numele investitorului (Ilustrație: Ha Phong).

Garanțiile la vânzarea și leasingul cu opțiune de cumpărare a viitoarelor locuințe se implementează în conformitate cu prevederile legii privind garanțiile bancare.

Dispozițiile privind garanțiile la vânzarea și cumpărarea cu opțiune de închiriere a locuințelor viitoare de la articolul 26 nu se aplică vânzării și cumpărării cu opțiune de închiriere a locuințelor sociale.

Banca de Stat este responsabilă de furnizarea de îndrumări privind garanțiile pentru vânzarea și leasingul cu opțiune de cumpărare a locuințelor viitoare.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm