Băncile sunt blocate cu active primite din executarea hotărârilor judecătorești.

Asociația Băncilor din Vietnam (VNBA) a emis recent Documentul nr. 421/HHNH-PLNV din 5 august 2025, prin care solicită Ministerului Agriculturii și Mediului, Ministerului Justiției și Băncii de Stat a Vietnamului să abordeze dificultățile și problemele cu care se confruntă instituțiile de credit membre (IC) atunci când primesc proprietăți imobiliare drept garanție pentru a gestiona datoriile neperformante.

Conform feedback-ului primit de la instituțiile de credit membre , una dintre măsurile importante pentru gestionarea datoriilor neperformante este acceptarea proprietății imobiliare drept garanție pentru a înlocui obligația de rambursare a datoriei clientului. Acest lucru se realizează în principal în două forme: banca și clientul convin să compenseze datoria, sau instituția de credit primește înapoi garanția de la Agenția de Silitare după numeroase licitații nereușite.

Conform Legii privind instituțiile de credit, băncile nu au voie să desfășoare activități imobiliare, dar au voie să dețină aceste proprietăți pentru o perioadă maximă de 5 ani pentru a gestiona recuperarea creanțelor.

Realitatea este însă că Oficiile de Cadastru și Departamentul pentru Agricultură și Mediu din multe localități au refuzat să înregistreze modificările și să transfere dreptul de proprietate asupra imobilelor către instituțiile de credit.

Aceste agenții solicită instituțiilor de credit să obțină o aprobare scrisă a politicii de transfer din partea Comitetului Popular Provincial și să efectueze proceduri pentru conversia terenurilor în scopuri agricole.

Această cerință, potrivit instituțiilor de credit, nu este în concordanță cu natura deținerii de active pentru gestionarea datoriilor neperformante, care nu reprezintă o activitate comercială sau achiziționarea de active pentru utilizare directă.

Eșecul instituțiilor de credit de a înregistra proprietatea a dus la numeroase consecințe.

În primul rând, proprietatea nu poate fi scoasă la licitație: Deoarece numele cumpărătorilor nu figurează pe Certificatul de Drept de Utilizare a Terenului, instituțiile de credit nu pot vinde sau transfera proprietatea cumpărătorului. Organizațiile notariale refuză, de asemenea, să autentifice notarial contractele de vânzare-cumpărare din acest motiv.

În al doilea rând, blocajul activelor provenite din executarea silită: Pentru activele primite de la agențiile de executare silită, instituțiile de credit nu le pot vinde. Revenirea la agențiile de executare silită pentru licitații ulterioare nu este fezabilă, deoarece natura acestor active a trecut prin numeroase licitații eșuate.

În al treilea rând, probleme contabile: Conform reglementărilor Băncii de Stat din Decizia 479/2004/QD-NHNN, pentru înregistrarea valorii activelor în contul de bilanț (Contul 387), instituțiile de credit trebuie să dețină documente complete care să dovedească dreptul de proprietate legal. Deoarece acesta nu poate fi înregistrat, instituțiile de credit nu pot contabiliza acest activ, ceea ce face ca scopul primirii activului să fie imposibil de realizat.

În al patrulea rând, riscul de litigii: Chiar dacă clientul a predat proprietatea din punct de vedere legal, obligațiile sale de plată sunt încă înregistrate și continuă să apară. Acest lucru prezintă un risc de litigii și procese în viitor, mai ales atunci când prețurile imobiliare cresc, vechiul proprietar putând recupera proprietatea.

Confruntată cu dificultățile menționate anterior, Asociația Bancară din Vietnam recomandă ca Ministerul Agriculturii și Mediului să emită un document care să ghideze Departamentele Agriculturii și Mediului la nivel național, permițând instituțiilor de credit să înregistreze transferul de drepturi/să înregistreze modificările activelor imobiliare în ambele cazuri: primirea garanțiilor printr-un acord și primirea acestora de la agenția de executare silită, astfel încât instituțiile de credit să aibă autoritate deplină de a scoate activele la licitație și de a transfera numele cumpărătorului.

După înregistrarea transferului de drepturi/modificării, instituția de credit este responsabilă pentru monitorizarea proactivă, vânzarea, transferul sau răscumpărarea bunului imobil în termen de 5 ani de la data deciziei de gestionare a bunului. În cazul în care instituția de credit încalcă această regulă, aceasta va fi soluționată conform prevederilor legale.

Pentru Banca de Stat a Vietnamului, Asociația Bancară din Vietnam propune studierea și emiterea unui document de îndrumare privind recunoașterea activelor aferente datoriei și a activelor primite în locul îndeplinirii obligațiilor, pentru a ghida instituțiile de credit în contabilizarea activelor imobiliare atunci când instituțiile de credit primesc în locul obligațiilor de rambursare a datoriilor clienților și dețin garanții timp de 5 ani și trebuie să vândă, să transfere sau să răscumpere bunuri imobiliare pentru a recupera datoria, în conformitate cu articolul 139, clauza 3, din Legea privind instituțiile de credit.

Îndrumări privind provizionarea de riscuri în cazul în care instituțiile de credit primesc garanții în locul obligațiilor și le dețin timp de 5 ani.

Coordonați-vă cu Ministerul Agriculturii și Mediului și cu Ministerul Justiției pentru a soluționa petiția Asociației Bancare privind problemele legate de înregistrarea schimbării proprietății, astfel încât instituțiile de credit să aibă dreptul de a gestiona proprietatea și de a transfera numele către cumpărător.

Sursă: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html