Controlul prețurilor la imobiliare: o soluție pentru a calma piața imobiliară

Agenția de administrare intenționează să implementeze o serie de măsuri pentru a răci prețurile imobiliarelor, în special în segmentul high-end, unde speculațiile și inflația prețurilor sunt frecvente.

Departamentul de Construcții din orașul Ho Chi Minh tocmai a emis un document prin care solicită companiilor imobiliare să respecte cu strictețe reglementările legale privind divulgarea publică a informațiilor despre proiecte, tranzacții și drepturi de proprietate. Conform spiritului Legii din 2023 privind afacerile imobiliare și Decretului 94, 96/2024/ND-CP, companiile trebuie să publice informațiile despre proiect înainte de a-și începe activitatea, să raporteze starea tranzacțiilor în scris și în fișiere electronice și să fie responsabile pentru exactitatea datelor.

Interzicerea eludării, autorizarea brokerilor

În special, documentul interzice strict investitorilor să autorizeze alte organizații sau persoane să semneze contracte pentru depozite, vânzări, transferuri, contracte de leasing cu opțiune de cumpărare de locuințe sau drepturi de utilizare a terenurilor în cadrul proiectelor. Investitorilor li se permite să vândă sau să leasing cu opțiune de cumpărare de locuințe viitoare numai după ce au notificat în scris agenția de management de stat cu privire la îndeplinirea condițiilor tranzacției.

Înainte ca Departamentul Construcțiilor să emită acest document, multe proiecte din orașul Ho Și Min erau deschise spre vânzare în baza autorizației. Multe etaje de brokeraj F2 și F3 primeau avansuri de la clienți, în timp ce proiectele nu primiseră autorizații de construcție și nu îndeplineau cerințele legale. Mulți clienți din provinciile nordice zburau la orașul Ho Și Min pentru a „plăti avansuri de bunăvoință”, dar, în realitate, nu semnaseră un contract cu investitorul.

La o deschidere recentă a unui proiect, dna Loan (care locuiește în cartierul Tan Hung din orașul Ho Chi Minh) a declarat că a făcut un „depozit de bunăvoință” de 50 de milioane de VND prin intermediul ipotecii, apoi a plătit încă 10% din valoarea apartamentului, dar numai printr-o companie de brokeraj și fără a colabora cu investitorul. „Am crezut că este un proces normal, dar când am întrebat mai târziu, am aflat că nu sunt calificată să deschid spre vânzare”, a împărtășit ea.

Un director al unei companii imobiliare din orașul Ho Și Min a recunoscut că, de mult timp, mulți investitori au încercat să „ocolească legea” autorizând sălile de brokeraj să primească depozite de la clienți. Această „scurtătură” prin marketing și comunicare face ca clienții să fie la curent doar cu sala de tranzacționare, fără a avea contact direct cu investitorul.

Potrivit expertului economic Dr. Tran Nguyen Dan, situația investitorilor care „ocolesc legea” prin intermediul caselor de brokeraj pentru a strânge capital există de mult timp. „Multe proiecte mobilizează până la 90% - 95% din valoarea apartamentului înainte de semnarea contractului de vânzare. Agențiile de management văd clar, dar nu gestionează, ceea ce provoacă distorsiuni ale pieței, creând o cerere virtuală și psihologia FOMO (frica de a rata ocazia) pentru cumpărători”, a analizat dl. Dan.

Potrivit acestuia, această abordare nu numai că umflă prețurile imobiliarelor, dar pune și riscul de partea cumpărătorului. Deoarece, în cazul unui incident, acestuia i se va rambursa doar avansul sau dobânda bancară, în timp ce investitorul își însușește în continuare capitalul. „Lecțiile costisitoare desprinse din unele incidente majore de pe piață din trecut au încă valoare de avertizare”, a subliniat el.

În același timp, proiectul de Rezoluție al Guvernului privind mecanismul de control al prețurilor la proprietăți imobiliare a atras și el atenția publicului. În acest proiect, agenția de administrare propune ca tranzacțiile imobiliare să fie efectuate prin intermediul unui ring de tranzacționare gestionat de stat, înăsprind în același timp creditarea debitorilor care cumpără apartamente secundare și de trei ori. În plus, proiectul încurajează și dezvoltarea de locuințe comerciale accesibile, extinzând oferta de apartamente de clasă medie pentru a satisface nevoile reale de locuințe.

Dl. Vo Hong Thang, director general adjunct responsabil cu consultanța la DKRA Consulting, a declarat că, potrivit unui sondaj realizat de DKRA Group, până la 70% dintre clienții care au achiziționat proiecte noi în trecut au fost pentru investiții, dintre care 50%-60% dețineau deja un al doilea apartament, iar peste 20% dețineau un al treilea apartament sau mai multe. Cu toate acestea, trebuie luată în considerare și dacă se va restrânge creditarea pentru a reduce cererea speculativă, a răci prețurile și a readuce piața la valoarea sa reală.

El a comentat, de asemenea, că, dacă se aplică această politică, creditul bancar pentru sectorul imobiliar va crește lent, lichiditatea pieței ar putea scădea cu aproximativ 30%. „Speculatorii vor trebui să ia în considerare cu atenție, în timp ce persoanele cu nevoi reale vor avea posibilitatea de a accesa produse mai potrivite” - a comentat dl. Thang.

Clienții află despre un proiect imobiliar din orașul Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH

Implementați soluții sincrone, pe termen lung

Dl. Vo Hong Thang susține politica de impozitare a proprietăților imobiliare pentru limitarea speculațiilor, dar speră că Guvernul, ministerele și ramurile ar trebui să aibă un plan de implementare pas cu pas, cu o foaie de parcurs, calcule atente și să evite aplicarea bruscă. „Dacă impozitul este înăsprit prea repede, piața ar putea reacționa puternic, afectând lichiditatea și creșterea generală a economiei, deoarece domeniul imobiliar este o industrie cu o mare influență asupra altor domenii”, a comentat dl. Thang.

Potrivit Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Resurse Naturale și Economie a Mediului din orașul Ho Chi Minh, taxa pe tranzacțiile imobiliare este un instrument eficient pentru limitarea speculațiilor.

El a propus aplicarea impozitului în funcție de perioada de deținere a proprietății: dacă proprietatea este deținută mai puțin de 12 luni, impozitul va fi de 20% din prețul de vânzare, de la 12 la 36 de luni este de 10%, de la 36 la 60 de luni este de 5%, iar peste 60 de luni se va păstra rata actuală de 2%. „Această cotă de impozitare ar trebui aplicată și în cazurile de cumpărare și vânzare autorizată pentru a evita lacunele legale”, a declarat dl Thuan.

El consideră că această metodă de impozitare este mai simplă și mai ușor de aplicat decât impunerea tranzacțiilor prin intermediul burselor publice online, ceea ce nu este potrivit în contextul actual. „Impozitarea bazată pe durata deținerii de acțiuni ajută la limitarea navigării, dar nu distorsionează piața. Cei care investesc pe termen scurt vor trebui să plătească impozite mari, în timp ce cei care dețin acțiuni pe termen lung vor primi stimulente, ceea ce este corect și rezonabil” - a subliniat dl Thuan.

În plus, dl Thuan a propus și elaborarea unei liste de prețuri la terenuri care tinde să scadă în timp, considerând terenul un mijloc de producție, nu o marfă pentru speculații. Atunci când prețurile terenurilor sunt controlate corespunzător, combinate cu taxe flexibile pe tranzacții, piața va reveni la valoarea sa reală, creând oportunități pentru ca oamenii să cumpere case, contribuind în același timp la stabilizarea securității sociale.

Potrivit Dr. Tran Nguyen Dan, gestionarea speculațiilor trebuie făcută sincron și pe termen lung și nu poate fi rezolvată peste noapte. El consideră că, pe lângă impozitare, este necesară combinarea instrumentelor de creditare și administrative. „Trebuie stabilite scoruri de credit pentru debitori, iar băncile trebuie obligate să participe la control. Debitorii care cumpără o a doua casă ar trebui să plătească rate ale dobânzii mai mari și rate de creditare mai mici, de exemplu, doar 50% pentru a doua casă și 30% pentru a treia casă”, a sugerat el.

Dr. Dan a subliniat, de asemenea, că, dacă un client solicită unei rude să-i folosească numele pentru a evita impozitele, persoana care îi folosește numele va trebui să suporte și consecințele, cum ar fi restricționarea de a contracta împrumuturi sau impozitarea la următoarea achiziție. „Trebuie să existe o coordonare între agențiile de management, bănci și sistemul fiscal pentru a asigura echitatea și a evita lacunele legale”, a adăugat el.

Potrivit acestuia, aceasta este o problemă care necesită o foaie de parcurs pe 5-10 ani, cu coordonare între ministere, ramuri și autorități locale pentru stabilizarea pieței. „Prețurile imobiliare pot scădea și se pot stabiliza doar atunci când ne sincronizăm de la politicile fiscale și de creditare la legalitatea proiectelor. Când persoanele cu nevoi reale vor putea accesa cu ușurință locuințe, speculațiile vor scădea în mod natural” - a comentat dl Dan.

Creșterile de prețuri nu se datorează doar speculațiilor.

Dr. Tran Nguyen Dan a subliniat, de asemenea, cu franchețe, că motivul escaladării prețurilor la proprietăți imobiliare nu este doar speculația, ci și procedurile legale prelungite. „Multe proiecte au nevoie de 7-8 ani pentru finalizarea procedurilor, ceea ce duce la creșterea costurilor de capital. Atunci când costurile cresc, întreprinderile sunt obligate să majoreze prețurile de vânzare pentru a compensa, iar cumpărătorii finali au de suferit. Prin urmare, statul trebuie să definească clar responsabilitățile fiecărei etape și ale fiecărei agenții din procesul de aprobare a proiectului pentru a scurta timpul și a reduce costurile”, a declarat dl Dan.

Da Nang urmărește „inflația prețurilor” funciare și speculațiile

Pe 13 octombrie, Biroul Comitetului Popular al orașului Da Nang a anunțat că președintele Comitetului Popular al orașului tocmai a semnat și a emis o dispecerată oficială privind inspectarea, revizuirea, rectificarea și gestionarea actelor de manipulare a prețurilor și speculații imobiliare; și consolidarea administrării și utilizării terenurilor din zonă.

Prin urmare, președintele Comitetului Popular al orașului Da Nang a însărcinat Departamentul Agriculturii și Mediului cu sarcina de a prezida și coordona cu Departamentul Construcțiilor, Centrul pentru Dezvoltarea Fondului Funciar, Comitetele Populare ale comunelor, secțiilor și unităților conexe organizarea inspecțiilor, examinărilor și revizuirilor tuturor activităților specifice de evaluare a terenurilor și elaborarea și publicarea listelor de prețuri ale terenurilor; despăgubirilor, sprijinului și relocării atunci când statul recuperează terenuri; și activităților de licitație a drepturilor de utilizare a terenurilor.

În prezent, Da Nang a înregistrat numeroase semne de „febră funciară” în suburbii și în zonele cu noi proiecte, în special în locurile cu informații de planificare, amenajare a unităților administrative sau implementare a unor proiecte mari de infrastructură.

H. Dinh

Sursă: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm