Banca de Stat: Nu există interdicții privind creditarea pentru cumpărarea viitoarelor locuințe

Recent, Banca de Stat a emis Circulara 22/2023 pentru modificarea și completarea Circularei 41/2016 care reglementează rata de siguranță a capitalului băncilor.

Această circulară intră în vigoare de la 1 iulie anul acesta, cu multe elemente noi. Există unele îngrijorări că noile reglementări vor cauza dificultăți cumpărătorilor de locuințe.

Mai exact, piața este îngrijorată de faptul că, odată cu intrarea în vigoare a circularei, aceasta nu va permite băncilor comerciale și sucursalelor băncilor străine să acorde împrumuturi persoanelor fizice pentru a cumpăra „locuințe comerciale neterminate pentru predare (adică locuințe comerciale formate în viitor”) garantate (ipotecate) de casa însăși. Prin urmare, persoanele fizice care doresc să împrumute credite pentru a cumpăra locuințe comerciale „formate în viitor” trebuie să implementeze alte măsuri de garanție sau să le garanteze cu alte active.

Cu toate acestea, Banca de Stat a afirmat că noua reglementare nu restricționează drepturile viitorilor cumpărători de locuințe și nu contravine reglementărilor actuale.

Casele finalizate vor primi un rating de risc scăzut.

Mai exact, Clauza 10, Articolul 2 din Circulara 41/2016 a Băncii de Stat prevede: „Un credit garantat cu bunuri imobiliare este un împrumut acordat unei persoane fizice sau juridice pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, realizarea unui proiect imobiliar și este garantat cu bunul imobiliar sau proiectul imobiliar format din credit conform prevederilor legii privind tranzacțiile garantate”.

Circulara 22/2023 nu modifică și nu completează acest conținut. Organizațiile și persoanele fizice care trebuie să cumpere o locuință și să garanteze (să ofere ipotecă) această viitoare locuință vor aplica un coeficient de risc de 30-120%, în funcție de rata de garanție calculată prin raportul dintre soldul creditului și valoarea garanției. În cazul în care nu există informații despre rata de garanție, coeficientul de risc este de 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Circulara 22/2023 nu restricționează dreptul de a cumpăra locuințe viitoare (Ilustrație: Tran Khang).

Între timp, Clauza 1, Articolul 1 din Circulara nr. 22 a modificat și completat Clauza 11, Articolul 2 din Circulara nr. 41 privind creditele ipotecare, care sunt împrumuturi garantate cu proprietăți imobiliare destinate persoanelor fizice pentru achiziționarea de locuințe.

Mai exact, creditele imobiliare garantate cu proprietățile destinate persoanelor fizice pentru achiziționarea de locuințe trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

În primul rând, sursa de rambursare a datoriilor nu este sursa veniturilor din chirii generate de împrumut.

În al doilea rând, casa a fost finalizată pentru predare conform contractului de vânzare-cumpărare.

În al treilea rând, băncile și sucursalele băncilor străine au drepturi legale depline de a gestiona locuințele ipotecate atunci când clienții nu își pot rambursa datoriile în conformitate cu prevederile legii privind tranzacțiile garantate și ale legii privind locuințele.

În al patrulea rând, casa formată din acest credit ipotecar trebuie evaluată independent (evaluată de o terță parte sau de un departament independent de departamentul de aprobare a creditelor al băncii sau sucursalei băncii străine) cu principiul prudenței (valoarea nu este mai mare decât prețul de piață la momentul aprobării creditului) conform reglementărilor băncii sau sucursalei băncii străine.

Pentru creditele pentru achiziționarea de locuințe sociale, achiziționarea de locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin guvernamental , acestea se stabilesc conform prevederilor legii privind locuințele și îndeplinesc condițiile (prima, a treia, a patra) menționate mai sus.

Referitor la această reglementare, Banca de Stat a explicat că creditele ipotecare vor include: credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe care îndeplinesc condițiile prescrise, inclusiv condiția finalizării pentru predare, și credite pentru achiziționarea de locuințe sociale, achiziționarea de locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin ale Guvernului. Coeficientul de risc aplicat creditelor ipotecare variază între 20-100%, în funcție de rata de garantare și de rata de venit.

Pentru creditele pentru achiziționarea de locuințe sociale, achiziționarea de locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin ale Guvernului, nu este necesară îndeplinirea condiției ca locuința să fie finalizată pentru predare, iar coeficientul de risc este mai mic decât la alte credite ipotecare, fiind de doar 20-50%, pentru a se implementa politica Guvernului de încurajare a locuințelor sociale.

Banca de Stat a declarat că statutul de casă finalizată în baza unui contract de cumpărare a locuinței se aplică doar creditelor ipotecare (care sunt supuse unui coeficient de risc mai mic decât alte creanțe garantate cu proprietăți imobiliare).

În cazul în care o organizație sau o persoană are nevoie să construiască sau să cumpere o locuință viitoare și ipotechează viitoarea locuință, este vorba despre un împrumut garantat cu bunuri imobiliare, așa cum este prevăzut la articolul 2, clauza 10, din Circulara 41, și se va aplica coeficientul de risc corespunzător, așa cum este prevăzut la articolul 9, clauza 10, din Circulara 41.

„Astfel, această reglementare nu restricționează drepturile organizațiilor și ale persoanelor de a cumpăra locuințe în viitor și nu contravine reglementărilor actuale”, a afirmat Banca de Stat.

Anterior, comentând Circulara 22/203 a Băncii de Stat, dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA) - a declarat că regulamentul menționat anterior nu permite băncilor comerciale și sucursalelor băncilor străine să acorde împrumuturi persoanelor pentru a cumpăra locuințe comerciale neterminate în vederea predării (adică locuințe comerciale formate în viitor) garantate (ipotecate) de casa respectivă.

Potrivit acestuia, dacă detaliile de mai sus nu sunt modificate imediat înainte de intrarea în vigoare a Circularei, această reglementare ar putea duce la consecințe negative, cauzând dificultăți și împiedicând funcționarea normală a pieței imobiliare, afectând negativ procesul de redresare și dezvoltare a pieței atât pe termen scurt, cât și pe termen lung.

HoREA a propus adăugarea unui regulament care să permită instituțiilor de credit să acorde împrumuturi persoanelor fizice pentru a cumpăra viitoare locuințe comerciale garantate (ipotecate) cu locuința însăși. Acest regulament se aplică atât în cazurile de cumpărare a unei locuințe comerciale, cât și a unei locuințe sociale, cu locuințe disponibile sau viitoare locuințe.

Sursă