Propunere de înăsprire a creditelor pentru achiziționarea de locuințe secundare: Sunt necesare date transparente și o foaie de parcurs adecvată

Recent, Ministerul Construcțiilor a propus o nouă limită pentru împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe secundare și ulterioare, pentru a controla speculațiile imobiliare și a răci prețurile locuințelor. Mai exact, cumpărătorii de locuințe secundare pot împrumuta doar până la 50% din valoarea contractului, iar pentru locuințe de rangul trei și ulterioare, limita de împrumut nu poate depăși 30%.

La seminarul „Decodificarea fluxurilor de capital imobiliar și a oportunităților pentru cumpărătorii de proprietăți imobiliare”, organizat de ziarul Lao Dong, avocatul Pham Thanh Tuan, avocat al Baroului din Hanoi , expert în drept imobiliar, a oferit comentarii cu privire la această propunere.

Propunerea de limitare a împrumuturilor pentru achiziționarea de locuințe secundare pentru a preveni speculațiile este considerată rezonabilă. (Fotografie ilustrativă/CP)

Dintr-o perspectivă juridică, ce părere aveți despre propunerea de restricționare a creditelor pentru cumpărătorii de locuințe secundare sau mai multe?

Per total, propunerea de limitare a creditării la mai mulți proprietari, inclusiv la locuințe secundare, ar afecta teoretic puternic mai mulți proprietari.

Deoarece, în mod normal, cumpărătorii de locuințe, în special investitorii, trebuie să utilizeze un efect de levier financiar și să aibă o combinație de 3 părți, cum ar fi investitorul, banca și cumpărătorul de locuință.

Aplicarea limitelor de credit pentru locuințele secundare și nu numai, așa cum a fost propusă de Ministerul Construcțiilor, va avea un impact asupra resurselor de capital ale băncilor pentru investitori. În primul rând, această propunere va avea un impact asupra numărului de tranzacții dintre investitori și cumpărătorii de locuințe.

Cu toate acestea, propunerea este fundamental rezonabilă și este considerată o măsură care trebuie aplicată cu o foaie de parcurs adecvată și în circumstanțe corespunzătoare. Având în vedere realitatea pieței, aplicarea eficientă a politicii necesită două condiții: condiții necesare și condiții suficiente.

Condiția prealabilă este o bază de date a pieței imobiliare. Datele trebuie să fie cu adevărat curate, vii, complete și mereu actualizate.

Pentru că, atunci când nu avem date complete despre piața imobiliară, despre numărul de case pe care fiecare persoană le deține, nu există nicio bază pentru a determina câte proprietăți deține o persoană. Aceasta este considerată o condiție prealabilă.

Condiția suficientă pentru aplicare este ca politicile noastre să fie consecvente. Pe lângă politicile de credit, trebuie să aplicăm noi politici privind ratele dobânzilor și taxele anti-speculație. Cel mai important lucru este îmbunătățirea ofertei.

Cred că propunerea de mai sus este în principiu rezonabilă, dar atunci când este aplicată, trebuie să existe condiții specifice în ceea ce privește datele și asigurarea sincronizării. Numai atunci politica de mai sus va fi atât corectă, cât și precisă.

Are această propunere o bază juridică clară și, dacă va fi implementată, ce reglementări vor trebui adăugate pentru a evita conflictele cu alte legi, cum ar fi Legea locuinței, Legea funciară sau Legea instituțiilor de credit, domnule?

Așa cum am menționat, există doi factori, dintre care cel mai important este sincronizarea politicilor, ceea ce înseamnă eliminarea dificultăților și obstacolelor juridice din calea proiectelor.

Pentru că cel mai important lucru este să creăm o sursă de aprovizionare pentru a asigura factorii de cerere și ofertă. Am făcut acest lucru foarte bine în trecut, când numărul de proiecte care au fost rezolvate și implementate pe piață a demonstrat-o clar.

De exemplu, problema implementării proiectelor de locuințe fără teren, numai Hanoi a rezolvat 298 de proiecte de locuințe comerciale, cu o suprafață de aproximativ 1.500 de hectare. O astfel de rezolvare necesită modificarea multor reglementări legale.

În al doilea rând, politica de credit. Politica de credit implică mulți factori juridici, nu doar legislația privind instituțiile de credit și alte legi relevante. Aceasta necesită gestionarea politicii monetare, a politicii fiscale și a politicii financiare.

În plus, propun un impozit progresiv pentru deținătorii multipli de proprietăți.

Totuși, „coloana vertebrală” pentru a îmbunătăți această problemă este factorul de date. Fără suficiente date, toate mecanismele de politici nu pot fi implementate eficient. Fiecare mecanism de politici trebuie să se bazeze pe date complete și transparente.

„Coloana vertebrală” pentru îmbunătățirea acestei probleme este factorul de date. (Foto: VNP)

Dacă această politică este aplicată, care credeți că vor fi cele mai mari dificultăți în procesul de implementare, domnule?

- Aceasta este, de asemenea, o preocupare pentru multe țări, nu doar Vietnamul, ci și alte țări, atunci când aplică politici fiscale sau de creditare bazate pe cantitatea de proprietăți imobiliare pe care fiecare persoană o deține sau o administrează.

De fapt, problema de aici are doi factori foarte importanți de evaluat. În primul rând, trebuie să facem o distincție clară între comportamentul speculativ și comportamentul real de proprietate rezidențială.

Aceasta este o sarcină foarte dificilă, deoarece, de exemplu, un speculant își poate ruga părinții, frații sau rudele să înregistreze proprietăți imobiliare pe numele lor pentru a evita acoperirea poliței. Dacă se bazează doar pe numărul de proprietăți imobiliare, polița nu își poate atinge obiectivul.

De exemplu, speculanții care le cer părinților, fraților sau rudelor să își asume numele pe acele proprietăți vor fi identificați în mod clar în acest caz.

Politica de mai sus, dacă se bazează pe numărul de proprietăți imobiliare, este o condiție necesară, dar nu va fi suficientă. Pentru a identifica ținta potrivită, este necesară aplicarea altor instrumente și măsuri, cum ar fi aplicarea impozitului progresiv.

În al doilea rând, baza de date imobiliare este în curs de finalizare și sincronizare. Sectorul resurselor gestionează datele funciare, sectorul construcțiilor gestionează datele privind locuințele, sectorul fiscal gestionează datele fiscale, notarul public gestionează datele notariale, iar banca gestionează datele privind creditele.

Totuși, consolidarea, partajarea și sincronizarea acestor date pentru a forma o bază de date comună sunt încă în curs de finalizare. Prin urmare, atunci când acordă împrumuturi, băncile comerciale nu au o bază de date completă pentru a determina câte proprietăți imobiliare deține o persoană.

De fapt, băncile au recunoscut, de asemenea, că nu pot determina cu exactitate numărul de proprietăți deținute sau administrate de o persoană. Prin urmare, responsabilitatea evaluării creditelor pe baza numărului de proprietăți reprezintă o mare provocare. Acesta este un instrument necesar, dar trebuie luate în considerare timpul și foaia de parcurs pentru aplicare.

În ceea ce privește criteriile de distincție între cumpărătorii reali de locuințe și speculanți, țările dezvoltate se bazează adesea pe fluxul de numerar și pe sursele de bani pentru a gestiona foarte strict.

Prin intermediul datelor privind facturile de electricitate și apă, cine a plătit costurile etc., se poate determina adevăratul proprietar al proprietății. Cu toate acestea, în condițiile actuale din Vietnam, aplicarea acestor criterii este încă foarte dificilă din cauza datelor relevante limitate.

Astfel, deși țintim spre standarde precum țările OCDE, în perioada actuală, trebuie să avem o foaie de parcurs pentru completarea treptată a bazei de date, astfel încât politicile fiscale și de credit bazate pe proprietatea imobiliară să poată fi cu adevărat eficiente.

Mulțumesc!

Sursă: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html