Prețurile locuințelor cresc vertiginos: Bogații se agață de pământ, tinerii de... griji

(CLO) Piața imobiliară din Vietnam are încă mult potențial și spațiu de dezvoltare, dar ascunde riscul unei bule economice atunci când prețurile locuințelor cresc rapid, depășind cu mult veniturile reale și mărind decalajul dintre cei care dețin proprietăți imobiliare și cei care nu pot deține o locuință.

Pământul bogat, țara tânără... își face griji

Conform raportului Asociației Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS), piața imobiliară vietnameză își demonstrează din ce în ce mai mult rolul important, primind o atenție specială din partea cetățenilor, investitorilor, precum și a factorilor de decizie politică.

Conform Biroului General de Statistică (acum Biroul General de Statistică, Ministerul Finanțelor ), contribuția medie a industriei construcțiilor și imobiliare la PIB-ul total al țării în ultimii ani a fost de aproximativ 10%. Din care, industria imobiliară reprezintă direct aproximativ 3,5%, contribuind în medie cu aproximativ 0,5 puncte procentuale la creșterea PIB-ului.

Cu toate acestea, contribuția medie a industriei construcțiilor și imobiliare la PIB-ul Vietnamului este de doar aproximativ 50%, comparativ cu alte țări din regiune.

Dezechilibrul dintre cerere și ofertă a împins în sus prețurile locuințelor, în special ale apartamentelor din orașele mari. (Foto: CP)

Scara proprietăților imobiliare în raport cu totalul activelor economice a ajuns doar la aproximativ 21% - semnificativ mai mică decât rata de 35% din țările dezvoltate. Prin urmare, piața are încă mult loc de dezvoltare pe termen mediu și lung.

Cu toate acestea, procesul actual de dezvoltare prezintă numeroase semne de nesustenabilitate, în special dezechilibrul dintre structura produsului și capacitatea de plată a majorității populației. În ultimii trei ani, deși oferta de locuințe a crescut, cea mai mare parte a acesteia este concentrată în segmentul high-end, cu valoare ridicată și care deservește în principal nevoi de investiții, inclusiv speculații.

Chiar și în zonele suburbane, unde se așteaptă să fie satisfăcută cererea de locuințe accesibile, prețurile reale de vânzare depășesc cu mult venitul mediu al populației. Între timp, cererea reală a pieței este încă concentrată în segmentul locuințelor accesibile.

Dezechilibrul dintre cerere și ofertă a împins în sus prețurile locuințelor, în special ale apartamentelor din orașele mari, și a stabilit un nou nivel al prețurilor care depășește cu mult rata de creștere a veniturilor. Acest lucru nu numai că limitează accesul oamenilor la locuințe, dar prezintă și riscul formării unei bule a prețurilor.

Deținerea unei locuințe devine din ce în ce mai dificilă pentru oameni. Pentru un apartament cu două dormitoare care costă în jur de 5 miliarde VND, o familie care câștigă 50 de milioane VND/lună ar avea nevoie de aproximativ opt ani dacă și-ar cheltui tot venitul pentru cumpărarea unei case și de până la 25 de ani dacă ar urma principiul ca cheltuielile cu locuința să nu depășească o treime din venitul lor.

Chiar și locuințele sociale, destinate persoanelor cu venituri mici, nu mai sunt „ieftine”. Un apartament de 60 m2 costă aproximativ 1,5 miliarde VND, ceea ce înseamnă că o gospodărie cu venitul maxim conform reglementărilor (40 de milioane VND/lună) trebuie să economisească timp de aproximativ 10 ani sau chiar mai mult dacă folosește un împrumut.

Prin urmare, decalajul dintre grupul care deține active și grupul care nu deține active este în creștere. Cei care dețin proprietăți imobiliare continuă să beneficieze de creșterea valorii terenurilor, în timp ce cei care nu dețin o casă riscă să fie nevoiți să închirieze o casă pentru o perioadă lungă de timp, în ciuda eforturilor de a-și îmbunătăți veniturile. Fără soluții prompte, decalajul dintre bogați și săraci ar putea fi chiar „reparat” pentru multe generații, afectând direct securitatea socială și urbanizarea durabilă.

Sunt necesare soluții pentru a „frâna” creșterea rapidă a prețurilor locuințelor.

VARS consideră că, pentru ca piața imobiliară să continue să crească sustenabil, este nevoie de o soluție pentru a „frâna” creșterea rapidă a prețurilor locuințelor, prin echilibrarea ofertei de locuințe accesibile. Atunci când oferta va fi suficient de mare, prețurile pieței se vor autoregla în funcție de echilibrul real dintre cerere și ofertă.

În primul rând, accelerați finalizarea sistemului juridic și îmbunătățiți capacitatea de aplicare a legii la nivel local. Gestionarea blocajelor în curățarea șantierelor trebuie să se facă în mod transparent și eficient, scurtând timpul de implementare a proiectului, asigurând în același timp drepturile oamenilor.

Trebuie să existe o soluție pentru a „frâna” creșterea rapidă a prețurilor locuințelor. (Fotografie ilustrativă/CO)

În același timp, este necesar să se ia în considerare abolirea regulamentului privind colectarea unei taxe suplimentare de 5,4%/an pentru utilizarea cu întârziere a terenurilor și să se promulge prompt o metodă clară de determinare a taxelor de utilizare a terenurilor pentru a reduce costurile de dezvoltare a proiectelor și a crea loc pentru reducerea prețurilor locuințelor.

În al doilea rând, este necesară diversificarea canalelor de capital pentru piața imobiliară pentru a reduce dependența de creditul bancar. Restructurarea pieței obligațiunilor corporative pentru a deveni o sursă eficientă de capital pe termen mediu și lung. În același timp, este necesar să se promoveze formarea unui Fond Național pentru Locuințe și să se dezvolte Fonduri de Investiții Imobiliare (REIT).

În al treilea rând, proiectele de locuințe sociale și locuințe accesibile trebuie să fie prioritizate în planificare și să aibă mecanisme de stimulare. Dezvoltarea urbană trebuie să fie legată de infrastructura de transport, în special de șoselele de centură, metroul și autostrăzile, pentru a extinde spațiul urban și a reduce presiunea asupra prețurilor terenurilor în centru. În același timp, este necesară dezvoltarea unei piețe de închirieri profesionale, reducând mentalitatea de „a fi nevoit să deții o casă pentru a-ți stabiliza viața”.

În al patrulea rând, este necesară cercetarea și promulgarea unor seturi de criterii și standarde pentru monitorizarea și avertizarea timpurie a evoluțiilor pieței imobiliare, ca bază pentru evaluarea, clasificarea și monitorizarea activităților entităților de pe piață.

Prin intermediul acestui sistem de indici, agențiile de management pot detecta prompt semne de „deviere”, cum ar fi speculațiile, dezechilibrul dintre cerere și ofertă, creșterile anormale de prețuri sau scăderea lichidității locale, pentru a lua măsuri adecvate de intervenție și ajustare.

Construirea acestui mecanism proactiv de monitorizare va ajuta la prevenirea riscurilor și la stabilizarea pieței din timp și de la distanță, în loc să se gestioneze problemele doar atunci când acestea au devenit evidente, provocând reacții în lanț și fiind dificil de controlat.

În plus, este necesară accelerarea construirii și finalizării unei baze de date unificate, sincrone și transparente privind piața funciară, locativă și imobiliară la nivel național.

Aceasta va fi o infrastructură informațională importantă care va ajuta agențiile de management de stat, organizațiile de cercetare și întreprinderile să monitorizeze, să analizeze, să prognozeze și să opereze piața prompt și precis.

„Crearea unui sistem de date deschis și interconectat între ministere, sectoare și localități – inclusiv informații privind planificarea, tranzacțiile, valorile, statutul juridic și schimbările în utilizarea terenurilor – nu numai că ajută la îmbunătățirea eficacității monitorizării și a elaborării politicilor, dar contribuie și la creșterea transparenței, la minimizarea riscurilor, la prevenirea speculațiilor, a manipulării prețurilor și la protejarea drepturilor legitime ale persoanelor și întreprinderilor”, a subliniat VARS.

Sursă: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html