Asociația Imobiliară din Ho Chi Minh City (HoREA) a emis un document privind afirmația Băncii de Stat a Vietnamului (SBV) conform căreia nu restricționează drepturile organizațiilor și persoanelor fizice de a achiziționa locuințe în construcție, conform Circularei nr. 22/2023/TT-NHNN (care modifică și completează unele articole din Circulara nr. 41/2016/TT-NHNN).
Multe neînțelegeri încă persistă.
Prin urmare, HoREA consideră că, deși Circulara 22 a contribuit inițial la liniștirea cumpărătorilor de proprietăți neterminate, „obstacolele juridice” ale acesteia încă persistă.
Mai exact: Punctul a, Clauza 11, Articolul 2 din Circulara 41/2016/TT-NHNN (modificată și completată prin Clauza 1, Articolul 1 din Circulara 22/2023/TT-NHNN) stipulează doar că se aplică locuințelor comerciale care au fost „finalizate pentru predare”, adică locuințelor comerciale care sunt „gata construite”, dar nu include cazurile de creditare pentru achiziționarea de locuințe comerciale care „nu sunt încă finalizate pentru predare”, adică locuințelor comerciale care sunt „în construcție”.
Potrivit HoREA, conceptul de „case finalizate, gata de predare” nu poate fi interpretat ca incluzând „case în construcție” pe care băncile comerciale le-ar accepta drept garanție pentru împrumuturi pentru achiziționarea acestor case.
În plus, anunțul Băncii de Stat a Vietnamului confirmă că „Circulara 41/2016/TT-NHNN, care reglementează rata de adecvare a capitalului al băncilor comerciale și al sucursalelor Băncii de Stat a Vietnamului, nu este un document care să ghideze operațiunile de acordare a creditelor de către instituțiile de credit”.
Cu toate acestea, în realitate, Circulara 41 (modificată și completată prin Clauza 1, Articolul 1 din Circulara 22/2023/TT-NHNN) conține prevederi legale care nu au legătură cu „reglementările privind ratele de adecvare a capitalului la băncile comerciale și sucursalele Băncii de Stat a Vietnamului”, ci mai degrabă cu „operațiunile de acordare a creditelor de către instituțiile de credit”.
Mai exact, clauza 11 a articolului 2 stipulează „împrumuturi garantate cu proprietăți imobiliare pentru persoane fizice în vederea achiziționării de locuințe care îndeplinesc condițiile”, similar reglementărilor din circularele Băncii de Stat a Vietnamului „care ghidează operațiunile de acordare a creditelor ale instituțiilor de credit”.
„ Asociația consideră că, dacă Circulara 41 stipulează doar «raportul de adecvare a capitalului al băncilor comerciale și al sucursalelor Băncii de Stat a Vietnamului», atunci nu este nevoie de reglementări legale care să specifice «condițiile» pentru «creditele ipotecare garantate cu proprietăți imobiliare pentru persoanele fizice în vederea achiziționării de locuințe» în clauza 11, articolul 2, deoarece există deja circulare de la Banca de Stat a Vietnamului care să ghideze operațiunile de acordare a creditelor de către instituțiile de credit ”, se arată în documentul HoREA.
În plus, potrivit HoREA, documentul recent „Unele informații referitoare la reglementările privind ratele de adecvare a capitalului pentru bănci și sucursalele băncilor străine”, emis de Banca de Stat a Vietnamului, nu este un „document normativ juridic”, precum circularele, și, prin urmare, are valoare doar în furnizarea de informații.
Între timp, băncile și sucursalele băncilor străine trebuie să își bazeze operațiunile de acordare a creditelor pe Legea privind instituțiile de credit și pe Circularele Băncii de Stat a Vietnamului.
Creditele ipotecare garantate cu proprietăți în construcție se confruntă cu dificultăți. (Imagine ilustrativă: Cong Hieu)
Circulara trebuie modificată și completată în mod clar.
Având în vedere dificultățile menționate mai sus, HoREA consideră că, înainte ca Circulara nr. 22/2023/TT-NHNN să intre în vigoare la 1 iulie 2024, aceasta trebuie modificată și completată în curând pentru a sprijini piața imobiliară în procesul său de redresare și dezvoltare într-un mod transparent, sigur, sănătos și sustenabil. În același timp, aceasta ar trebui să creeze condiții pentru ca instituțiile de credit să aprobe împrumuturi pentru persoane fizice pentru achiziționarea de „locuințe comerciale în construcție” garantate (ipotecate) cu locuința în sine.
Mulți alți experți sunt, de asemenea, de acord că Banca de Stat a Vietnamului trebuie să modifice circulara pentru a asigura o bază juridică clară și transparentă, în loc să se limiteze la anunțarea de informații și la răspunsul la opinia publică.
Dr. Le Dang Doanh, fost director al Institutului Central pentru Cercetare în Management Economic , consideră că acordarea de împrumuturi și credite ar trebui să respecte legile privind creditul, iar Banca de Stat a Vietnamului ar trebui să ofere îndrumări scrise clare. Înainte de emiterea circularei, aceste îndrumări ar trebui publicate, astfel încât părțile relevante să poată oferi feedback, evitând astfel neînțelegerile și dezbaterile inutile.
Profesorul asociat Dr. Dinh Trong Thinh a declarat că este necesară neinterzicerea creditelor pentru achiziționarea de locuințe în construcție. Cu toate acestea, întrucât Banca de Stat a Vietnamului nu a emis încă un document obligatoriu din punct de vedere juridic în această privință, băncile comerciale trebuie să își îmbunătățească capacitățile de evaluare și autoevaluare pentru a lua decizii informate.
Experții sugerează că circulara privind creditele pentru achiziționarea de locuințe în construcție necesită clarificări. (Imagine ilustrativă)
Un alt expert economic a analizat: „ Instituțiile de credit respectă, de obicei, decretele și circularele emise de Banca de Stat a Vietnamului, care au o valoare juridică clară. Dacă Circulara 22 nu clarifică conceptele, va cauza neînțelegeri, confuzie și îndoieli în rândul companiilor și persoanelor fizice, în timp ce instituțiile de credit vor fi ezitante și pot chiar reticente în a acorda împrumuturi.”
Dacă Banca de Stat a Vietnamului nu a interzis acordarea de credite pentru viitoarele achiziții de locuințe, atunci ar trebui să ia măsuri pentru a legaliza acest lucru, pentru a atenua dificultățile pentru toate părțile după intrarea în vigoare a circularei .
Reprezentanții multor companii imobiliare și-au exprimat, de asemenea, confuzia cu privire la noile reglementări. Liderul unei companii cu sediul în Hanoi a declarat: „Dacă Banca de Stat a Vietnamului nu definește clar aceste reglementări, nu avem nicio bază legală pentru a efectua tranzacții cu băncile. În contextul actual al accesului limitat la credite, modificarea și clarificarea circularei pentru a proteja întreprinderile este esențială.”
Într-o declarație recentă, Banca de Stat a Vietnamului a afirmat că noile reglementări nu restricționează drepturile cumpărătorilor de locuințe construite în viitor și nu contravin reglementărilor existente.
„Condiția ca locuința să fie finalizată conform contractului de vânzare-cumpărare se aplică doar creditelor ipotecare (care sunt supuse unei ponderi de risc mai mici în comparație cu alte creanțe garantate cu proprietăți imobiliare).”
În cazurile în care organizațiile sau persoanele fizice trebuie să construiască sau să achiziționeze locuințe în construcție și să ipoteceze aceste locuințe în construcție, acestea vor intra în categoria împrumuturilor garantate cu proprietăți imobiliare, așa cum este prevăzut la articolul 2, clauza 10, din Circulara 41, iar coeficientul de risc corespunzător se va aplica așa cum este prevăzut la articolul 9, clauza 10, din Circulara 41.
Mai exact, organizațiile și persoanele fizice care doresc să achiziționeze o casă și să garanteze (cu ipotecă) această casă construită în viitor vor aplica o ponderare a riscului de 30-120%, în funcție de raportul împrumut-valoare (LTV), calculat ca raportul dintre soldul creditului și valoarea garanției. În cazurile în care raportul LTV nu este disponibil, ponderarea riscului va fi de 150%.
Cong Hieu
Sursă
Comentariu (0)