Banca de Stat trebuie să modifice circulara

Asociația Imobiliară din Ho Chi Minh City (HoREA) a emis recent un document privind Banca de Stat a Vietnamului (SBV) prin care afirmă că nu va restricționa drepturile organizațiilor și persoanelor fizice de a cumpăra locuințe în viitor, conform Circularei nr. 22/2023/TT-NHNN (care modifică și completează o serie de articole din Circulara nr. 41/2016/TT-NHNN).

Există încă multe neînțelegeri

Prin urmare, HoREA consideră că, deși primii pași i-au ajutat pe viitorii cumpărători de locuințe să se simtă mai în siguranță, „problemele juridice” ale Circularei 22 persistă.

Mai exact: Punctul a, Clauza 11, Articolul 2 din Circulara 41/2016/TT-NHNN (modificat și completat la Clauza 1, Articolul 1 din Circulara 22/2023/TT-NHNN) prevede reglementări aplicabile doar cazurilor de locuințe comerciale „finalizate pentru predare”, adică locuințe comerciale „disponibile”, dar nu include cazurile de credite pentru achiziționarea de locuințe comerciale „nefinalizate pentru predare”, adică locuințe comerciale „formate în viitor”.

Potrivit HoREA, conceptul de „casă finalizată spre predare” nu poate fi interpretat ca incluzând „viitoare locuințe” care urmează să fie acceptate de băncile comerciale ca garanție pentru împrumuturile necesare pentru cumpărarea respectivei case.

În plus, anunțul Băncii de Stat a confirmat că „Circulara 41/2016/TT-NHNN care reglementează rata de siguranță a capitalului băncilor comerciale și a sucursalelor băncilor străine nu este un document care să ghideze operațiunile de acordare a creditelor ale instituțiilor de credit”.

Însă, de fapt, Circulara 41 (modificată și completată în Clauza 1, Articolul 1 din Circulara 22/2023/TT-NHNN) conține reglementări legale care nu se referă la „reglementările privind rata de siguranță a capitalului băncilor comerciale și a sucursalelor băncilor străine”, ci la „operațiunile de acordare a creditelor ale instituțiilor de credit”.

Mai exact, Clauza 11, Articolul 2 prevede „credite garantate cu proprietăți imobiliare pentru persoane fizice în vederea achiziționării de locuințe care îndeplinesc condițiile”, similar prevederilor din circularele Băncii de Stat „care ghidează operațiunile de acordare a creditelor ale instituțiilor de credit”.

„ Asociația constată că, dacă Circulara 41 reglementează doar «raportul de siguranță a capitalului al băncilor comerciale și al sucursalelor băncilor străine», nu este necesară existența unor reglementări legale care să reglementeze «condițiile» «creditelor ipotecare garantate cu proprietăți imobiliare destinate persoanelor fizice pentru cumpărarea de locuințe» la Clauza 11, Articolul 2, deoarece există circulare ale Băncii de Stat care îndrumă operațiunile de acordare a creditelor de către instituțiile de credit ”, a ridicat problema documentul HoREA.

În plus, potrivit HoREA, documentul „Unele informații referitoare la reglementările privind rata de siguranță a capitalului pentru bănci și sucursalele băncilor străine” emis recent de Banca de Stat nu este un „document juridic” precum circularele, deci are valoare doar pentru furnizarea de informații.

Între timp, băncile și sucursalele băncilor străine trebuie să se bazeze pe Legea privind instituțiile de credit și pe Circularele Băncii de Stat pentru a efectua operațiuni de acordare a creditelor.

Ipotecile garantate cu proprietăți imobiliare viitoare se confruntă cu dificultăți. (Ilustrație: Cong Hieu)

Circularele trebuie modificate și completate în mod clar.

Ca răspuns la dificultățile menționate mai sus, HoREA consideră că, înainte ca Circulara nr. 22/2023/TT-NHNN să intre în vigoare la 1 iulie 2024, aceasta ar trebui modificată și completată în curând pentru a sprijini piața imobiliară în procesul de redresare și dezvoltare transparentă, sigură, sănătoasă și durabilă. În același timp, aceasta va crea condiții pentru ca instituțiile de credit să aprobe credite pentru persoane fizice în vederea achiziționării de „locuințe comerciale în curs de formare” garantate (ipotecate) cu respectiva locuință.

Mulți alți experți sunt, de asemenea, de acord că Banca de Stat trebuie să modifice circulara pentru a o face clară și transparentă din punct de vedere juridic, în loc să se limiteze la anunțarea de informații și la răspunsul la opiniile publicului.

Dr. Le Dang Doanh, fost director al Institutului Central pentru Management Economic , a declarat că împrumuturile și acordarea de credite trebuie să respecte legea creditului, iar Banca de Stat ar trebui să aibă instrucțiuni scrise clare. Înainte de emiterea circularei, aceste instrucțiuni ar trebui furnizate, astfel încât părțile relevante să poată participa la exprimarea opiniilor lor, pentru a evita neînțelegerile și dezbaterile inutile.

Profesorul asociat Dr. Dinh Trong Thinh a declarat că este necesar să nu se interzică împrumuturile pentru achizițiile viitoare de locuințe. Cu toate acestea, Banca de Stat nu a emis încă un document legal pe această temă, care să solicite băncilor comerciale să își îmbunătățească capacitatea de evaluare și să se autoevalueze pentru a lua decizii.

Experții recomandă clarificarea circularei privind împrumuturile pentru achiziționarea viitoarelor locuințe. (Fotografie ilustrativă)

Un alt expert economic a analizat: „ Instituțiile de credit respectă adesea decretele și circularele emise de Banca de Stat, care au o valoare juridică clară. Dacă Circulara 22 nu clarifică conceptele, aceasta va face ca întreprinderile și oamenii să înțeleagă greșit, să intre în panică și să se îndoiască, iar instituțiile de credit vor fi confuze, chiar reticente în a acorda împrumuturi.”

Dacă Banca de Stat nu a interzis creditele ipotecare în viitor, ar trebui să ia măsuri pentru a legaliza acest lucru, pentru a înlătura dificultățile pentru toate părțile după intrarea în vigoare a circularei .

Reprezentanții multor companii imobiliare și-au exprimat, de asemenea, confuzia cu privire la noile reglementări. Un lider de afaceri din Hanoi a declarat: „Dacă Banca de Stat nu reglementează în mod clar, nu vom avea nicio bază legală pentru a face tranzacții cu băncile. În contextul actual al dificultăților de accesare a capitalului de credit, modificarea și clarificarea circularei pentru a proteja afacerile este foarte necesară.”

Într-un document recent, Banca de Stat a afirmat că noua reglementare nu restricționează drepturile viitorilor cumpărători de locuințe și nu contravine reglementărilor actuale.
„Stația de locuință finalizată conform contractului de cumpărare a locuinței se aplică numai creditelor ipotecare (care sunt supuse unei ponderi de risc mai mici decât alte credite garantate cu proprietăți imobiliare).”
În cazul în care o organizație sau o persoană are nevoie să construiască sau să cumpere o locuință viitoare și ipotechează viitoarea locuință, este vorba despre un împrumut garantat cu bunuri imobiliare, așa cum este prevăzut la articolul 2, clauza 10, din Circulara 41, și se va aplica coeficientul de risc corespunzător, așa cum este prevăzut la articolul 9, clauza 10, din Circulara 41.
Mai exact, organizațiile și persoanele fizice care trebuie să cumpere o casă și să o garanteze (cu ipotecă) pe această viitoare casă vor aplica un coeficient de risc de 30-120%, în funcție de rata de garanție (LTV) calculată prin raportul dintre soldul creditului și valoarea garanției. În cazul în care nu există informații despre rata LTV, coeficientul de risc este de 150%.

Cong Hieu

Sursă