Începutul redresării pieței imobiliare din China

Ministerul Locuințelor și Construcțiilor Urban-Rurale din China a declarat că administrațiile locale ar putea solicita întreprinderilor de stat să ajute la cumpărarea unor locuințe nevândute de la dezvoltatorii imobiliari.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Clădiri în Shanghai, China.

Guvernul chinez a lansat cel mai ambițios plan de până acum pentru salvarea pieței imobiliare.

Aceasta este o evoluție pe care investitorii o așteaptă de luni de zile. Dar rămâne o mare întrebare dacă aceste măsuri vor fi eficiente.

Plan ambițios

Pachetul de acord se bazează pe adoptarea de către China a unei politici deja încercate într-un oraș important - impunând guvernelor locale să cumpere locuințe nevândute de la dezvoltatorii imobiliari și să le transforme în locuințe sociale accesibile.

Planul include, de asemenea, reduceri ale ratelor dobânzilor ipotecare și ale cerințelor de plată în avans și, mai important, 300 de miliarde de yuani (41,5 miliarde de dolari) în numerar cu dobândă redusă de la banca centrală pentru a finanța achizițiile de proprietăți nevândute de către stat.

„Factorii de decizie politică sunt conștienți de urgența prevenirii unei crize imobiliare în toată regula”, a declarat Zhaopeng Xing, strateg senior la ANZ Research. „Noul plan de salvare demonstrează hotărârea factorilor de decizie politică chinezi de a schimba lucrurile.”

Deși urgența este binevenită, experții spun că actualul pachet de ajutor ar putea fi prea mic ca scară pentru a fi eficient și s-ar putea confrunta cu probleme de finanțare.

Potrivit Goldman Sachs, valoarea totală a locuințelor nevândute, a proiectelor neterminate și a terenurilor neutilizate din China este de aproximativ 30 de trilioane de yuani (4,1 trilioane de dolari).

Analiștii Goldman au declarat într-o notă de cercetare recentă că ar fi nevoie de peste 7 trilioane de yuani (967 de miliarde de dolari) în toate orașele pentru a reduce oferta de locuințe la nivelurile înregistrate ultima dată în 2018, un an de boom pentru piața imobiliară. Aceasta este de peste 20 de ori mai mare decât suma de finanțare anunțată de Banca Populară Chineză (PBoC, banca centrală).

Deși economia Chinei a crescut mai rapid decât se aștepta la începutul acestui an, acest impuls este frânat de principalul sector imobiliar, care reprezenta cândva 30% din activitatea economică.

Scară limitată

În ciuda unei serii de anunțuri făcute la începutul acestei luni, rămâne neclar cum va implementa guvernul chinez programul de cumpărare a locuințelor și de câți bani vor fi necesari pentru a-l finanța. Cel mai important, nu este clar de unde vor obține administrațiile locale cu probleme de lichidități banii necesari pentru a-l plăti.

Cel mai recent program de refinanțare ar putea oferi împrumuturi bancare în valoare de 500 de miliarde de yuani (69 de miliarde de dolari) pentru a sprijini achizițiile locale de locuințe, a declarat Tao Ling, viceguvernatorul PBoC.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Clădire de apartamente în Shanghai, China.

Însă chiar și această cifră este mult sub ceea ce este necesar. Unii analiști estimează că ar fi nevoie de sute de miliarde de dolari pentru a goli stocul imobiliar al Chinei, care include milioane de locuințe goale sau pe jumătate construite în întreaga țară.

Ting Lu, economist-șef pentru China la Nomura, care numește sectorul imobiliar din China o „dilemă”, a declarat că finalizarea construcției locuințelor care au fost deja vândute ar necesita cel puțin 3,2 trilioane de yuani (442 miliarde de dolari). El a estimat că în prezent există aproximativ 20 de milioane de locuințe care au fost prevândute, dar care nu au fost încă construite.

Unde sunt banii?

Cu toate acestea, emitenții de obligațiuni guvernamentale locale (LGFV) sunt în prezent împovărați cu o cantitate imensă de datorii „ascunse” care nu sunt permise a fi achiziționate, potrivit viceguvernatorului PBoC, Tao Ling. Acest lucru lasă administrațiile locale cu puține opțiuni de a atrage numerar.

Provinciile și orașele Chinei au acumulat datorii de aproximativ 15 trilioane de dolari, o mare parte ascunse și acumulate în ultimii ani pentru a acoperi costurile proiectelor de infrastructură și ale cheltuielilor legate de pandemie.

Scăderea pieței imobiliare a exacerbat dificultățile financiare ale administrațiilor locale, deoarece vânzările de terenuri și locuințe reprezintă de obicei peste 40% din veniturile totale. Criza datoriilor a forțat multe orașe chineze să reducă drastic cheltuielile.

Industria imobiliară din China a început să slăbească în 2019 și a căzut într-o „gaură neagră” în urmă cu aproximativ trei ani, după ce guvernul a emis un ordin de înăsprire a activităților de creditare ale dezvoltatorilor imobiliari.

Eforturile de salvare a sectorului cheie au început încă din 2022, când recesiunea a declanșat o criză pentru unii dezvoltatori și a stârnit nemulțumire în rândul zecilor de mii de cumpărători de locuințe, deoarece proiectele au fost amânate sau termenele limită au fost ratate. Însă măsurile au fost în mare parte ineficiente, ducând la o scădere a fluxurilor de numerar ale dezvoltatorilor.

Doar începutul

Experții spun că rezolvarea supraofertei de locuințe nevândute este doar primul pas în revitalizarea sectorului imobiliar din China. Cu alte cuvinte, potrivit analiștilor de la Goldman Sachs, China trebuie să abordeze trei probleme cheie.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Un proiect de construcții în China.

A doua și a treia etapă implică creșterea cererii de locuințe și atenuarea încetinirii creșterii sectorului construcțiilor. Aceasta necesită măsuri mai detaliate pentru a consolida încrederea consumatorilor și a stimula prețurile locuințelor.

Este demn de remarcat faptul că mediul extern devine din ce în ce mai dificil. Guvernul SUA a decis să majoreze tarifele pentru o serie de bunuri importate din China începând cu 1 august, iar Uniunea Europeană (UE) ar putea lua măsuri similare. Fostul președinte american Donald Trump a amenințat chiar că va impune un tarif de 60% la importurile din China dacă va fi reales.

Analiștii estimează că tarifele propuse de dl Trump ar putea reduce rata de creștere a Chinei cu până la 0,9 puncte procentuale.

Pe termen lung, experții spun că planul ar putea reduce riscul ca China să cadă într-o „spirală deflaționistă” precum Japonia. Lecția cheie învățată de Japonia este că factorii de decizie politică ar trebui să evite să acționeze prea târziu. „Acesta ar putea fi începutul sfârșitului crizei imobiliare din China”, au adăugat ei.

Conform Vietnamplus

Sursă