Crescând vertiginos, când vor scădea prețurile imobiliarelor?

Conform raportului privind piața imobiliară pentru primul trimestru al anului 2024 realizat de PropertyGuru Vietnam, în primul trimestru, prețurile apartamentelor au continuat să crească. După 6 ani, creșterea medie a prețurilor apartamentelor din Hanoi a ajuns la 70%.

La începutul anului 2018, prețul de vânzare al apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City era de 27, respectiv 31 de milioane de VND/m2. După 6 ani, creșterea medie a prețului apartamentelor din Hanoi a ajuns la 70%, depășind Ho Chi Minh City (o creștere a prețului de 55%).

Conform unui raport al PropertyGuru Vietnam, prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh vor continua să crească cu 2-5% față de aceeași perioadă din 2023.

În special, prețul de vânzare al apartamentelor de lux din orașul Ho Chi Minh (preț peste 55 de milioane VND/m2) a crescut cu 5%; apartamentele de gamă medie (preț 35-55 de milioane VND/m2) au crescut cu 2% față de aceeași perioadă din 2023.

Prețurile apartamentelor din centrul orașelor mari continuă să crească (Foto: Cong Hieu).

Potrivit experților, prețurile locuințelor nu pot continua să crească. Dacă se va repeta scenariul de acum mai bine de 10 ani, când proiectele de locuințe accesibile cresc și balanța dintre cerere și ofertă este echilibrată, prețurile locuințelor vor scădea.

Dl. Nguyen Anh Que, președintele Grupului G6, a recunoscut că motivul creșterii prețurilor apartamentelor, pe lângă creșterea costurilor de producție, provine și din faptul că întreprinderile sunt prinse în prea multe proceduri legale, ceea ce duce la o perioadă prelungită de timp și la o ofertă care nu satisface cererea.

Totuși, potrivit domnului Que, faptul că prețurile apartamentelor sunt în creștere nu înseamnă că acestea nu pot scădea. Dovada este că în trecut, în perioada 2008 - 2010, existau proiecte de apartamente cu prețuri cuprinse între 50 și 70 de milioane VND/m2. Cu toate acestea, în perioada 2011 - 2013, când pe piață au apărut proiecte de locuințe comerciale low-cost, cu prețuri medii de 11 - 15 milioane VND/m2, prețurile apartamentelor de pe piață s-au răcit imediat.

De exemplu, în 2010, proiectul de apartamente Indochina Plaza de pe strada Xuan Thuy (Cau Giay, Hanoi) a avut un preț mediu de vânzare de 50-60 de milioane VND/m2. Dar până în 2013, când oferta a crescut, prețul multor apartamente din această zonă era de doar 30-35 de milioane VND/m2. După mai bine de 10 ani, prețul apartamentelor de aici este acum în jur de 100 de milioane VND/m2.

Având în vedere evoluțiile actuale, reprezentantul Grupului G6 a comentat că, dacă vechiul scenariu se va repeta, prețurile locuințelor ar putea scădea începând cu 2026. Motivul este acela că proiectele de locuințe în general și proiectele de locuințe sociale în special vor începe să finalizeze procedurile, crescând oferta în aproximativ un an, contribuind la răcirea prețurilor locuințelor.

Potrivit Asociației Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS), după o lungă perioadă de declin, oferta de apartamente din Hanoi și Ho Chi Minh City este așteptată să crească din nou, datorită redresării pieței și eforturilor depuse de agențiile de management de stat pentru a elimina obstacolele legale din calea proiectelor.

În special, oferta de locuințe sociale și locuințe pentru muncitori va fi lansată pe piață în viitorul apropiat. Cu toate acestea, oferta acestor produse are nevoie de timp pentru finalizarea procedurilor legale înainte de a fi lansată pe piață și provine în principal din zone îndepărtate de centru.

Prin urmare, VARS prognozează că, pe termen scurt, prețurile apartamentelor din centrul orașelor mari vor continua să crească, în special în segmentele accesibile și medii. Între timp, prețurile de achiziție și revânzare ale proiectelor high-end și de lux ar putea înregistra o ușoară scădere.

Totuși, până la mijlocul anului 2025, când vor intra în vigoare documentele legale legate de sectorul imobiliar în direcția eliminării dificultăților pentru investitorii și cumpărătorii de locuințe sociale și locuințe pentru lucrători, prețurile locuințelor ar putea scădea.

„ Oferta de locuințe sociale va crește, iar prețurile apartamentelor vor scădea la un nivel mai potrivit pentru persoanele cu nevoi reale de locuință ”, a declarat VARS.

Potrivit afirmației dnei Duong Thuy Dung - director senior al CBRE Vietnam -, prețurile apartamentelor nu pot crește la nesfârșit, apartamentele vor crește până când vor atinge „pragul de rezistență” și accesibilitatea cumpărătorilor de locuințe.

Mulți experți prevăd că prețurile locuințelor vor scădea de la mijlocul anului 2025.

Potrivit dnei Dung, cea mai clară dovadă a acestei realități este că, după ce au crescut continuu între 2017 și 2019 și au atins un vârf, prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh s-au stabilizat și au rămas stabile până în 2022.

„Apartamentele din orașul Ho Chi Minh au ajuns la un preț pe care oamenii nu și-l mai pot permite”, a comentat dna Dung.

Pe piața apartamentelor din Hanoi, dna Dung consideră că prețurile vor continua să crească până când vor atinge un preț mediu de 100-200 de milioane de VND/m2, apoi vor fi obligate să se oprească.

„ Desigur, această creștere de preț va depinde de locația și calitatea fiecărui proiect. Prețurile actuale ale proiectelor, la 70 de milioane VND/m2, vor continua să crească până la 100-120 de milioane VND/m2. Prețurile actuale ale proiectelor, la 30-40 de milioane VND/m2, pot crește până la 50-60 de milioane VND/m2, în funcție de calitatea apartamentului și de reputația investitorului”, a declarat dna Dung.

În plus, potrivit experților, odată cu intrarea în vigoare a Legii Funciare, oferta de locuințe va crește, iar prețurile locuințelor se vor răci.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), a subliniat că Legea funciară din 2024, implementată cu jumătate de an mai devreme, va promova dezvoltarea ofertei pieței, trăgând astfel în jos prețurile locuințelor.

Recent, deficitul prelungit de apartamente a împins prețurile apartamentelor din Hanoi la un nivel anormal de ridicat, chiar și în zonele suburbane, prețul de vânzare fiind de 60-70 de milioane VND/m2, egal cu prețul terenului. În centrul orașului, există proiecte cu prețuri de aproape 300 de milioane VND/m2.

Conform unui studiu realizat de PropertyGuru Vietnam, proiectele noi recente contribuie doar cu aproximativ 20.000 - 30.000 de apartamente pe an, în timp ce cererea normală este de până la 70.000 - 80.000 de apartamente/an.

Împărtășind aceeași opinie, Dr. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS), a analizat în continuare: Legea funciară care va intra în vigoare în curând va ajuta la finalizarea rapidă a multor proiecte, astfel încât acestea să poată fi implementate și finalizate. Din acest punct de vedere, oferta de pe piață va crește, contribuind la reducerea presiunii actuale asupra cererii și ofertei. Prețurile locuințelor vor scădea treptat la un nivel rezonabil, mai potrivit pentru veniturile oamenilor.

În plus, atunci când investitorii au acces mai ușor la terenuri, costul dezvoltării proiectului are, de asemenea, oportunitatea de a scădea datorită procesului legal de finalizare scurtat. Prețul de vânzare al produselor are posibilitatea de a fi ajustat.

Chau Anh

Sursă