Piața funciară din Hoc Mon și Cu Chi pare a fi un „val” de reducere a pierderilor

A trecut faza de creștere în timp

Dacă la începutul anului 2021, piața imobiliară din districtele Hoc Mon și Cu Chi era destul de „calmă”, atunci la începutul anului 2022, acest loc a devenit centrul atenției investitorilor. Până la începutul anului 2022, terenurile din această zonă păreau să înregistreze profituri de 2, 3 ori mai mari decât prețul de achiziție, devenind un punct culminant al pieței imobiliare din orașul Ho Chi Minh.

Explicând febra, mulți experți au spus că piața imobiliară în general a fost împinsă în sus de creșterile șocante de prețuri din zona centrală a orașului Ho Chi Minh. De atunci, piața din cartierele suburbane s-a dezvoltat și ea, alăturându-se cursei creșterii prețurilor, deoarece încă mai există loc de dezvoltare.

În plus, propunerea de a transforma districtul Cu Chi într-un oraș aflat direct subordonat orașului Ho Și Min reprezintă, de asemenea, un impuls pentru piața imobiliară din oraș. Au fost stabilite imediat noi prețuri, majoritatea crescând de 1,2 până la 1,5 ori, comparativ cu mai mult de jumătate de an înainte.

Printre acestea, există câteva „puncte fierbinți” din Cu Chi care prezintă un interes deosebit pentru mulți investitori, cum ar fi zona străzii Nguyen Thi Ranh (comuna An Nhon Tay), care a crescut de 2-3 ori, ajungând la 8,2 - 8,5 milioane VND/m2; prețurile terenurilor de pe strada Bui Thi Diet (comuna Nhuan Duc) au crescut de 4 ori, ajungând la 7,2 milioane VND/m2. Conform unor statistici, terenurile din unele zone cu infrastructură bună din districtul Cu Chi au chiar și un preț de aproximativ 17,5 milioane VND/m2.

În timp, piața terenurilor a crescut și a apărut și bancul de nisip, imaginea 1 — Perioada în care toată lumea se invita reciproc să meargă să vadă terenuri în suburbiile orașului Ho Și Min s-a terminat.

În Hoc Mon, prețurile terenurilor au crescut din 2020, când s-a răspândit pe scară largă informația că Comitetul Popular al orașului Ho Chi Minh a propus transformarea celor trei districte Hoc Mon, Binh Chanh și Nha Be în districte. Mulți investitori au cumpărat un număr mare de terenuri aici la prețuri mici și apoi au crescut prețurile prin tranzacții extrem de rapide. De atunci, Hoc Mon a devenit unul dintre epicentrele febrei funciare. Prețurile terenurilor din Hoc Mon au crescut destul de mult de-a lungul drumurilor precum Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu etc.

În 2020, cel mai mic preț al terenului din Hoc Mon, pe strada Le Thi Ha, a fost de 25-27 milioane VND/m2. Cel mai mare preț a fost de 45 milioane VND/m2, cu o suprafață frontală de aproape 3000 m2, acest teren valorând până la 13,5 miliarde VND. Alte rute, cum ar fi drumul paralel cu Autostrada Națională 22, strada Tran Van Muoi și strada Nguyen Thi Soc, sunt rutele cu cea mai rapidă creștere a prețurilor terenurilor din Hoc Mon. În special, drumul paralel cu Autostrada Națională 22 are cea mai mică creștere de preț, de la 13-14 milioane VND/m2 la 17-18 milioane VND/m2.

În timp, piața a crescut în popularitate și au apărut și dunele de nisip, imaginea 2 — Terenurile de colț din Cu Chi, o zonă cu o bună infrastructură de trafic, erau cândva căutate și investitorii concurau pentru ele.

Odată cu această creștere a prețurilor, anunțurile imobiliare din zonele Cu Chi și Hoc Mon au ocupat, de asemenea, primele locuri în rezultatele căutărilor pe piețele imobiliare online. Conform statisticilor unor motoare de căutare, după Anul Nou Lunar 2022, alături de terenurile din Districtele 2 și 9, Hoc Mon și Cu Chi sunt, de asemenea, cuvinte cheie căutate intens pe piețele bursiere.

La acea vreme, supraîncălzirea pieței a stârnit multe îngrijorări cu privire la un declin previzibil. Într-un interviu acordat presei, dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City - a comentat că unii oameni au profitat de informațiile din cadrul întâlnirilor pentru a obține profituri. Potrivit dlui Chau, speculanții, brokerii de terenuri sau afacerile necinstite au făcut ca prețurile terenurilor din districtele Cu Chi și Hoc Mon să „o ia razna”.

În plus, mulți experți au avertizat și cu privire la înșelăciunea pieței, care i-ar putea face pe investitorii în terenuri să înghită fructe amare, atunci când valoarea reală a terenului a fost împinsă prea sus. Acest avertisment pare să se fi adeverit când, în prezent, multe informații arată că terenurile din această zonă sunt vândute în pierdere peste tot.

Reduce pierderile din mai multe motive

Referindu-se la unele piețe imobiliare, precum și la grupuri de brokeraj de pe rețelele de socializare, sunt publicate pe scară largă numeroase articole cu sintagmele „lichidarea bunurilor la prețuri sufocante”, „reducerea rapidă a pierderilor”, „vânzarea terenurilor pentru achitarea creditelor bancare”... Mulți vânzători sunt dispuși să reducă pierderile de la 30-40% din valoarea terenului pentru a-și recupera banii, din diverse motive, cum ar fi achitarea creditelor bancare, plata de bani către alte zone pentru a evita amenzi sau lichidarea.

De exemplu, pe strada Nguyen Van Kha, un teren de 123 m2 este vândut de proprietar la un preț de 1,52 miliarde VND, echivalentul a peste 12 milioane VND/m2. Proprietarul a declarat că acesta este un preț de reducere a pierderilor de 500 de milioane VND, deoarece este un teren frumos, aproape de parcul industrial și de alte facilități. În plus, cumpărătorii pot negocia un preț mai bun.

În timp, piața a crescut în popularitate, iar nisipul a apărut și în imaginea 3. — Nu este neobișnuit să vezi astfel de știri despre reducerea pierderilor în zonele Cu Chi și Hoc Mon.

Sau un alt lot de colț de pe Drumul Provincial 8 (orașul Cu Chi), cu o suprafață de 90 m2, este, de asemenea, vândut cu o pierdere de 1 miliard VND, acest lot fiind situat, de asemenea, într-o zonă rezidențială nouă, cu infrastructură dezvoltată și numeroase facilități. Proprietarul terenului a spus că, deoarece are nevoie de bani pentru a plăti banca, trebuie să vândă acest lot ieftin, fiind chiar dispus să suporte comisioane mari pentru ca brokerii să găsească rapid cumpărători.

În Hoc Mon, unele parcele de teren în valoare de peste 5 miliarde VND în perioada 2021-2022 au fost scoase la vânzare de către proprietarul terenului pentru 4 miliarde VND în ultimele 2 luni, dar nu au primit nicio solicitare. Aceasta este, de asemenea, situația comună a multor alți investitori care au păstrat terenuri în perioada caniculară.

Conform cercetărilor, piața funciară din aceste zone a scăzut cu 5-15% în perioada de la sfârșitul anului 2022 până în ianuarie 2023. În prezent, scăderea generală a ajuns la 20-35% și dă semne de creștere în perioada următoare, deoarece mulți proprietari de terenuri sunt sub presiunea băncilor. Deși au existat unele tranzacții de „pescuit de fund” cu loturi de teren care au scăzut brusc, în unele cazuri până la 50%. Cu toate acestea, cea mai mare parte a pieței este ilichidă, în special în cazul parcelelor mari de teren.

Explicând această situație, experții spun că se datorează parțial influenței pieței imobiliare în general, când fluxul de numerar curge prin alte canale de investiții cu profitabilitate ridicată pe termen scurt. În special, mulți investitori încă așteaptă să ajungă la fundul pieței în perioada actuală, ceea ce face ca lichiditatea să nu se îmbunătățească. Valul de pierderi din vânzări s-a răspândit și din centrul orașului Ho Chi Minh către districtele periferice și provinciile învecinate, făcând astfel ca piața să aibă prea multe opțiuni, astfel încât există zone care chiar nu au lichiditate.

În plus, piața din Ho Chi Minh City și Cu Chi a fost, de asemenea, puternic afectată, deoarece, la sfârșitul anului 2022, Comitetul Popular al orașului Ho Chi Minh a solicitat districtelor suburbane să nu solicite aprobarea de a deveni districte sau orașe. Acest lucru a avut un impact psihologic semnificativ asupra deciziilor de investiții și tranzacționare din această zonă, determinând o scădere bruscă a lichidității pieței imobiliare.

Totuși, conform datelor, cu prețul actual redus, mulți investitori care dețin bunuri din perioada 2019-2020 încă au profituri mari. Prin urmare, nu 100% din terenurile anunțate spre vânzare în pierdere pierd bani, ci pur și simplu își reduc profiturile pentru a vinde bunuri, pregătind finanțele pentru o altă perioadă de investiții cu profituri mai bune.

Sursă