VARS: Apartamentele accesibile „dispar” în Hanoi și Ho Chi Minh City

ANTD.VN - Creșterea recentă a ofertei de proprietăți imobiliare este contribuită în principal de segmentul de lux, în timp ce locuințele accesibile sunt „abandonate”, ceea ce face ca dezechilibrul dintre cerere și ofertă să fie din ce în ce mai grav.

Nu mai există oferte de apartamente noi la prețuri accesibile

Potrivit Asociației Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS), piața imobiliară vietnameză s-a „încălzit” treptat datorită forței motrice a noilor politici de ofertă și de sprijin din partea guvernului . Cu toate acestea, creșterea ofertei se manifestă în principal în segmentul de lux, în timp ce locuințele accesibile sunt „abandonate”.

Datele cercetărilor VARS arată că segmentul apartamentelor accesibile (cu prețuri sub 25 de milioane de VND/m2) a „dispărut” în ultimii ani și este foarte dificil, sau chiar imposibil, să reapară în Hanoi și Ho Chi Minh City.

Mai exact, în Hanoi, proporția apartamentelor nou lansate la prețuri accesibile a ajuns la 35% în 2018, a scăzut la 20% în 2019 și doar 12% în 2020. În 2021 și 2022, oferta de apartamente în acest segment a continuat să scadă, ajungând la doar aproximativ 4% din oferta totală de apartamente lansate spre vânzare și ajungând la 0% în 2023.

În orașul Ho Și Min, declinul a fost și mai puternic când, în 2018, proporția apartamentelor accesibile nou lansate a reprezentat 20%, dar a scăzut la doar 0,5% în 2020, înainte de a dispărea complet în 2021.

Până în primele 9 luni ale anului 2024, oferta de apartamente a cunoscut o redresare semnificativă, însă aproximativ 80% din oferta de apartamente deschise spre vânzare în Hanoi și Ho Chi Minh City avea prețuri de vânzare de la 50 de milioane de VND/m2 sau mai mult.

Cercetările privind indicele prețurilor apartamentelor, care reflectă fluctuațiile prețurilor medii de vânzare ale proiectelor din eșantionul de 150 de proiecte selectate și observate de VARS, arată, de asemenea, că, începând cu trimestrul al treilea al anului 2024, prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte eșantion din Hanoi este aproape de 60 de milioane VND/m2, o creștere de 64,0% față de trimestrul al doilea al anului 2019.

Prețul mediu de vânzare al grupurilor de proiecte din orașul Ho Chi Minh a crescut de la 49,2 milioane VND/m2 la 64,2 milioane VND/m2, reflectând o creștere de 30,6% în aceeași perioadă.

Oferta de apartamente la prețuri accesibile a dispărut în Hanoi și Ho Chi Minh City.

De ce nu sunt companiile interesate de segmentul low-end?

Conform VARS, principalul motiv pentru care locuințele accesibile nu au primit prea multă atenție din partea dezvoltatorilor imobiliari este acela că marja de profit din acest segment este mai mică decât cea din segmentul high-end. Calculele dezvoltatorilor de proiecte arată că, cu o marjă de profit de doar aproximativ 15%, dacă capitalul stagnează timp de 1-2 ani sau dacă vânzările sunt amânate timp de 1-2 ani, dezvoltatorul va pierde bani.

În plus, fondurile funciare centrale sunt din ce în ce mai rare, în prezent și în viitor, fiind situate în principal în zone urbane mari, cu o serie de infrastructuri și utilități publice care necesită investiții, plus că costurile de producție, în special cele ale terenurilor, sunt în creștere, prețurile neputând fi accesibile.

În al doilea rând, deși Guvernul a introdus numeroase politici pentru a încuraja dezvoltarea locuințelor sociale și a locuințelor accesibile, procedurile legale legate de terenuri și planificare reprezintă încă bariere majore. Procesul complicat și îndelungat de acordare a licențelor, împreună cu fondul funciar din ce în ce mai limitat pentru dezvoltarea de locuințe în orașele mari, îi obligă pe dezvoltatorii de proiecte să analizeze cu atenție înainte de a investi în acest segment.

În plus, politicile de sprijinire a creditării pentru cumpărătorii de locuințe din acest segment nu au fost implementate în mod sincron.

În al treilea rând, proiectele de lux aduc marje de profit mari și nu sunt greu de vândut. Deoarece cererea de locuințe de lux, incluzând atât nevoi rezidențiale, cât și investiționale, este foarte mare, din partea grupului de clienți cu venituri mari este în continuă creștere odată cu dezvoltarea economică și cu străinii din valul de investiții străine, precum și din partea vietnamezilor de peste mări, pe baza noului coridor legal care „relaxează” condițiile de proprietate pentru acest grup.

De fapt, numărul clienților dispuși să plătească un preț premium pentru a deține cele mai limitate și de înaltă calitate produse din cadrul proiectului nu este mic. Acest lucru face ca segmentul locuințelor accesibile să fie mai puțin atractiv pentru dezvoltatorii de proiecte.

Necesitatea intervenției statului

Pentru a aborda deficitul de locuințe accesibile, VARS consideră că este necesară o intervenție puternică din partea statului.

Prin urmare, statul trebuie să cerceteze și să dezvolte politici pentru a crea condiții favorabile pentru ca investitorii să dezvolte apartamente comerciale la prețuri accesibile (scutire de impozitul pe teren, impozit pe profit sau creșterea densității construcțiilor sau a coeficientului de utilizare a terenurilor în comparație cu standardele pentru proiectele de locuințe comerciale).

În același timp, se acordă prioritate aprobării planurilor de construcție și licențierii construcțiilor, ceea ce contribuie la scurtarea timpului de dezvoltare a proiectului...

În al doilea rând, statul ar trebui să promoveze proiecte de cooperare între guvern și sectorul privat pentru construirea de locuințe accesibile ca preț (statul oferă stimulente pentru terenuri și asistență juridică).

În al treilea rând, ar trebui să existe politici care să sprijine cererea oamenilor de locuințe. Guvernul poate lua în considerare înființarea unui fond pentru a sprijini dezvoltarea și menținerea ofertei de apartamente ieftine...

În plus, statul trebuie să aibă politici care să limiteze motivația speculativă și ar trebui să studieze și să aplice în curând impozitul pe proprietăți imobiliare, vizând proprietarii de proprietăți imobiliare care nu își investesc proprietățile imobiliare în activități comerciale sau nu desfășoară construcții după ce primesc terenuri...

Este necesar să se înființeze agenții sau comitete de supraveghere a locuințelor și să se ia sancțiuni stricte împotriva cazurilor de speculație, manipulare a prețurilor sau creșteri ilegale de prețuri.

Totuși, pentru ca politicile de reglementare să fie cu adevărat eficiente, asigurând funcționarea sigură și sănătoasă a pieței pe termen lung, statul trebuie să finalizeze în curând sistemul de informații și date privind piața imobiliară și sistemul de gestionare a locuințelor identificate.

Sursă: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd