3 закона, касающихся земли и жилья: Немедленно устраните препятствия.

Одна из целей, поставленных правительством и ожидаемых Национальным собранием в связи с принятием Закона о земле 2024 года на пять месяцев раньше запланированного срока (с 1 января 2025 года), заключается в упрощении процедур и устранении недостатков в отношении жилья и земли для предприятий и граждан.

Однако в некоторых районах, особенно в Хошимине, многие земельные процедуры застопорились с момента вступления этого закона в силу.

Люди очень напряжены.

После подписания соглашения о передаче земли в начале августа 2024 года (когда вступил в силу Закон о земле 2024 года), 5 августа г-н В., житель района Винь Лок А (район Бинь Чань, Хошимин), подал документы на регистрацию в районное управление регистрации, а 14 августа в налоговую инспекцию была передана форма расчета налога.

Однако, спустя более месяца, налоговые органы так и не выдали уведомление о налогах для передачи в регистрационный орган с целью завершения процесса регистрации и передачи права собственности покупателю.

Г-н В. заявил, что при подписании договора о передаче права собственности он обязался перед покупателем обновить информацию о праве собственности в течение 20 дней. Из-за медленной обработки документов покупатель оказывал на него значительное давление, требуя решить проблему или вернуть деньги.

«В течение последнего месяца чтение новостных сообщений о том, как налоговые и ресурсные ведомства ведут переговоры, представляют отчеты и запрашивают мнения о недостатках, вызывало у меня беспокойство и тревогу».

«Процедуры купли-продажи и передачи земли необходимо решить как можно скорее, но вместо этого министерства и местные органы власти проводят одно совещание за другим, в то время как люди и предприятия упускают множество возможностей и несут убытки во всех отношениях», — гневно заявил г-н В.

Аналогичным образом, г-н TQD приобрел дом в районе Фу Нхуан 8 августа 2024 года, но, несмотря на подачу документов на регистрацию и передачу права собственности более месяца назад, он до сих пор не получил результатов, что нарушило все его планы.

В частности, г-н Д. купил дом за 14 миллиардов донгов. Он планировал быстро взять в долг 10 миллиардов донгов из внешних источников, чтобы погасить его, а затем взять кредит в банке для погашения оставшейся суммы.

Несмотря на то, что заявка на кредит не заполнена полностью, и банк завершил процедуры оценки и одобрения, он не может выдать средства. В результате г-н Д. испытывает трудности с погашением процентов по внешнему кредиту, не зная, когда сможет получить деньги обратно.

«Ежедневная процентная ставка по кредитам, выданным неформальными кредиторами, составляет десятки миллионов донгов, в то время как власти медленно принимают решение по этому вопросу, оставляя тяжелое бремя на плечи людей», — сказал г-н Д.

Из-за финансовых трудностей г-же П.Л. (проживающей в 12-м районе Хошимина) пришлось продать два земельных участка в 12-м районе за 6 миллиардов донгов. Поскольку оба участка были заложены в банках, ей пришлось взять в долг у знакомых более 4 миллиардов донгов, чтобы завершить процедуру снятия залога с прав собственности на землю.

Тем временем, поскольку покупатель также брал банковский кредит, г-жа Л. помогла ему с необходимыми процедурами. Банк согласился выдать кредит после завершения уплаты налога на передачу права собственности и регистрации.

При подаче заявления в налоговую инспекцию г-же Л. сообщили, что, поскольку Городской народный комитет собирается опубликовать новый прейскурант цен на землю, ей следует временно подождать, пока будет рассчитан налог на передачу права собственности в соответствии с новым прейскурантом.

Однако до сих пор процесс расчета налога на передачу права собственности остается в тупике, оставляя продавца и покупателя в «безвыходном положении».

«У меня были нехватка денег, поэтому я продала землю. Я не ожидала, что после продажи все станет еще сложнее. Я просто надеюсь, что власти скоро рассчитают налог на передачу права собственности, чтобы я могла завершить процедуру продажи земли», — сказала г-жа Л.

Сделки с недвижимостью в Хошимине, как правило, замедляются, потому что даже после покупки и продажи процедуры передачи права собственности и регистрации объекта еще не завершены. — Фото: Куанг Динь

Это еще больше усложняет ситуацию на рынке недвижимости.

Между тем, г-н Тран Дык Тхуан (директор агентства недвижимости в 7-м районе) заявил, что только в его компании в настоящее время около 20 дел по сделкам с недвижимостью застряли на этапе уплаты налогов.

По словам г-на Тхуана, все сделки, совершенные до и после 1 августа, были приостановлены, что привело к «замораживанию» завершенных транзакций, а новые сделки также были остановлены из-за трудностей, поскольку люди воздерживались от купли-продажи в этот период.

«Мы думали, что новый закон откроет рынок и упростит сделки для людей, но вместо этого он только усложнил им жизнь».

«Изначально в налоговой инспекции сказали, что новый прайс-лист на землю будет доступен в течение 1-2 недель для расчета налога на передачу права собственности, но сейчас мы ждем уже более полутора месяцев, и до сих пор нет никакого прогресса. Каждую неделю нам приходится ходить в налоговую инспекцию за информацией, потому что клиенты постоянно нас об этом просят», — рассказал г-н Тхуан.

Г-н Та Чунг Киен (риелтор из Хошимина) рассказал, что часто встречаются случаи, когда продавец отчаянно нуждается в деньгах и вынужден продать дом, но в итоге все процедуры не завершаются, и покупатель также не может получить банковский кредит и выплатить продавцу 100% суммы.

В некоторых случаях клиенты продают свои дома, чтобы покрыть расходы на переезд за границу, поскольку рейсы запланированы на 15 сентября, поэтому они начали процедуру продажи в начале августа 2024 года.

Нотариально заверенные документы и задаток были оформлены, но процесс расчета налогов застопорился, и продавец не знал, как действовать дальше. Продавец был вынужден вылететь за границу с 15 сентября, пока процесс уплаты налогов оставался незавершенным.

«Клиенты понимают, что если в дальнейшем возникнут какие-либо проблемы, им придется понести дополнительные расходы на поездки туда и обратно для их решения, поскольку они не знают, сколько времени займет эта процедура», — сказал г-н Киен.

Кроме того, по словам г-на Киена, в реальности бывают случаи, когда людям приходится брать деньги в долг у сторонних источников, чтобы погасить существующие кредиты и получить свидетельство о праве собственности на землю и завершить передачу права собственности. Если покупатель также берет кредит в банке, но не может его получить, это ставит продавца в затруднительное положение, вынуждая его оставаться в долгах при продаже дома.

Г-н Фам Чонг Фу, директор компании Titanium Real Estate Management Company, отметил, что застой в процедурах выдачи и продления свидетельств о целевом использовании земли, а также изменения целевого назначения земельных участков препятствует совершению сделок купли-продажи, и, как следствие, брокерские фирмы в сфере недвижимости также сталкиваются с трудностями.

«Власти должны оперативно устранять препятствия для сделок с недвижимостью в Хошимине или применять временные механизмы; они не должны допускать «заморозки» сделок, как это происходит уже более месяца», — сказал г-н Фу.

По словам г-на Тран Кхань Куанга, директора компании Viet An Hoa Real Estate Investment Company, предприятия ожидают, что скорейшее применение законов, касающихся земли, устранит препятствия на рынке и будет способствовать совершению сделок с недвижимостью. Однако в реальности возникли проблемы, которые еще больше затрудняют сделки.

«В каждом населенном пункте это внедряется по-разному, в результате чего страдают как люди, так и предприятия», — гневно заявил г-н Куанг.

Люди завершают оформление сделок с землей и недвижимостью в районе Биньтхань, Хошимин. Фото: Х. Хань.

Министерство природных ресурсов и окружающей среды пока не прокомментировало ситуацию.

По словам юриста Нго Хуинь Фуонг Тао (юридическая фирма TAT), корректировка таблиц цен на землю в соответствии с рыночной стоимостью необходима, но недопустимо оставлять граждан и предприятия в ловушке бюрократических процедур.

Примечательно, что в то время как многие другие населенные пункты все еще рассматривают заявки на землю, основываясь на старом коэффициенте K и прейскуранте цен, Хошимин «ожидает» публикации скорректированного прейскуранта цен на землю.

«Ожидание нового прейскуранта цен на землю не только затрудняет оформление земельных сделок, но и серьезно влияет на деятельность предприятий и, в частности, негативно сказывается на темпах экономического развития Хошимина», — сказала г-жа Тао, предложив продолжать использовать старый прейскурант цен на землю до публикации нового.

Представитель Национального собрания Ле Суан Тан, председатель Ассоциации юристов провинции Кханьхоа, предложил Министерству природных ресурсов и окружающей среды, в качестве органа, помогающего правительству в разработке Закона о земле 2024 года, активно предлагать правительству или организовывать национальную конференцию для заслушивания мнений министерств, ведомств и местных властей о существующих препятствиях с целью поиска решений и предоставления своевременных рекомендаций.

По словам г-на Тана, Закон о земле 2024 года предусматривает, что прейскурант цен на землю, действовавший по старому закону, будет применяться до 31 декабря 2025 года. Поэтому, при необходимости, провинциальный народный комитет может скорректировать его с учетом местных рыночных цен.

В противном случае будет продолжать действовать старый прейскурант цен на землю, и с 1 января 2026 года будет разработан новый прейскурант цен на землю.

Поэтому совершенно нормально, что в одних населенных пунктах прейскуранты цен на землю не корректируются, а в других — корректируются.

«Закон возложил эту задачу на местные власти. Если Хошимин считает, что старый прейскурант цен на землю слишком занижен и может привести к убыткам, он должен оперативно завершить процедуры по выпуску пересмотренного прейскуранта цен на землю, упростив процедуры для населения», — сказал г-н Тан.

Адвокат Чан Дык Фуонг (Коллегия адвокатов Хошимина) также утверждал, что в ожидании публикации нового списка корректировки цен на землю Хошимин должен применять старый список цен, а налоговые органы должны заниматься административными процедурами для населения.

Кроме того, новый Закон о земле также допускает применение старого прейскуранта цен на землю до 31 декабря 2025 года. Таким образом, до публикации скорректированного прейскуранта цен на землю старый прейскурант остается в силе.

«Если новый прайс-лист еще недоступен, следует применять старый. Зачем приостанавливать обработку административных процедур, из-за чего люди несут убытки?»

«Учитывая, что местные власти приостанавливают обработку заявок для получения экспертных заключений, соответствующие министерства и ведомства должны оперативно предоставить единое мнение, чтобы местные власти могли продолжить работу. Люди не могут сидеть сложа руки и ждать, пока ведомства обменяются мнениями», — сказал г-н Фуонг.

Налоговое управление города Хошимин в очередной раз направило срочное предложение.

Люди приходят в отделение Земельного кадастра района Фу Нхуан в Хошимине для завершения процедур, связанных с землей и недвижимостью. Фото: TTD

16 сентября Налоговое управление города Хошимин вновь направило в Народный комитет города Хошимин срочный запрос о проведении совещания для решения земельных вопросов, начиная с 1 августа 2024 года.

В частности, это ведомство предложило городу организовать совещание для окончательного решения и стандартизации применения правовых документов, таких как таблицы цен на землю, коэффициенты корректировки цен на землю, процентные ставки для расчета арендной платы за землю и т. д., чтобы налоговые органы могли оперативно рассчитывать финансовые обязательства, связанные с землей.

Согласно данным налогового управления города Хошимин, к земельным документам, оформленным с 1 августа 2024 года до принятия городом решения о корректировке прейскуранта цен на землю, будут применяться положения о прейскурантах цен на землю в этом районе за период 2020-2024 годов.

Согласно статистике налогового управления города Хошимин, с 1 по 27 августа ведомство получило в общей сложности 8808 заявлений. Из них 346 заявлений касались взимания платы за пользование землей в связи с признанием прав на землепользование, а 277 — взимания платы за пользование землей в связи с изменением целевого назначения земли.

Кроме того, имеется 5448 деклараций о доходах физических лиц, связанных с передачей недвижимости, и 2737 деклараций по делам, не имеющим финансовых обязательств. Однако отсутствие опубликованного прейскуранта цен на землю привело к значительным задержкам в обработке заявлений, касающихся земельных участков.

Согласно расследованию газеты Tuoi Tre, в настоящее время в налоговых управлениях накопилось большое количество нерассмотренных документов, связанных с землей, начиная с 1 августа 2024 года. В некоторых налоговых управлениях не обработано от 400 до 500 дел. Глава налогового управления в центральном районе Хошимина заявил, что им приходится ждать нового прейскуранта цен на землю, прежде чем они смогут рассчитать налоговые обязательства. Поэтому налоговые органы могут только разъяснить ситуацию населению и ничего больше не могут сделать.

Однако некоторые налоговые органы заявили, что проявляют гибкость в рассмотрении дел, касающихся переводов, наследства и подарков, освобожденных от подоходного налога и регистрационных сборов. В случаях, подлежащих налогообложению, людям приходится продолжать ждать, поскольку других вариантов нет.

Г-н Нгуен Ван Динь (председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости):

Многие населенные пункты по-прежнему испытывают трудности.

Несмотря на то, что три закона действуют уже более месяца, по-прежнему наблюдается несоответствие между ведомствами, разработавшими законы, и местными органами власти, которые их применяют. Должностные лица в некоторых населенных пунктах еще не поняли точку зрения законодателей, что приводит к нерешительности и путанице в земельных процедурах, особенно в отношении таблиц цен на землю – основы для определения финансовых обязательств по земле.

Несмотря на указы и циркуляры, регулирующие применение закона, его реализация остается крайне сложной. Поэтому, хотя новые законы действуют уже более месяца, большинство муниципалитетов все еще ищут подходящие решения для их внедрения, даже издавая соответствующие нормативные акты, такие как оценка земли и утверждение цен на землю. В действительности, в рамках нового закона было решено очень мало проектов, поскольку муниципалитетам приходится заново выстраивать процедуры рассмотрения соответствующих вопросов.

Доцент д-р Нгуен Куанг Туен (заведующий кафедрой экономического права Ханойского юридического университета):

Нам необходим механизм для защиты сотрудников правоохранительных органов!

Для того чтобы увидеть очевидную эффективность этих трех законов, министерствам, ведомствам и местным органам власти потребуется больше времени для достижения консенсуса по их реализации. Например, Закон о земле 2024 года устанавливает пять принципов определения цен на землю, первый из которых заключается в том, что цены на землю должны определяться в соответствии с рыночными принципами, а не рыночными ценами.

Во многих населенных пунктах оценка земли основывается на рыночных ценах, что затрудняет ее внедрение из-за ежедневных колебаний рыночных цен. Эта «неясность» способствует спекуляциям, легко завышая цены на землю посредством аукционов и дестабилизируя рынок. В правоохранительной деятельности, помимо принципа местного рынка, необходимо применять остальные четыре принципа в соответствии с надлежащими правовыми процедурами.

Кроме того, в нынешних условиях необходим механизм защиты сотрудников правоохранительных органов. В то же время должна быть обеспечена независимость организаций по оценке земли и органов, принимающих решения о ценах на землю. Оценка земли должна обеспечивать баланс интересов между землепользователями, государством и инвесторами. Простое завышение цен на землю значительно затруднит максимизацию эффективности землепользования.

Источник: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm