Одной из целей, поставленных правительством, и ожиданий Национальной ассамблеи при вступлении в силу Закона о земле 2024 года на пять месяцев раньше (с 1 января 2025 года), является упрощение процедур и решение проблем, связанных с жильем и землей для предприятий и граждан.
Однако в некоторых населенных пунктах, особенно в городе Хошимин, многие земельные процедуры были «заморожены» с момента вступления этого закона в силу.
Люди словно сидят в огне
Подписав акт о передаче недвижимости с начала августа 2024 года (когда вступит в силу Закон о земле 2024 года), 5 августа г-н В., житель Винь Лок А (Бинь Чань, г. Хошимин), подал регистрационные документы в районный регистрационный отдел, а форма расчета налога была передана в налоговый орган 14 августа.
Однако по прошествии более месяца налоговый орган до сих пор не выдал налоговое уведомление о необходимости передачи в регистрационный орган для завершения процедуры регистрации по передаче имени покупателю.
Г-н В. заявил, что при подписании договора о передаче права собственности он обязался перед покупателем внести изменения в договор в течение 20 дней. Поскольку дело рассматривалось медленно, покупатель оказывал на него сильное давление, требуя либо решить этот вопрос, либо вернуть деньги.
«В течение последнего месяца, читая новостные репортажи и наблюдая за тем, как налоговые и ресурсные агентства снуют туда-сюда, сообщая и запрашивая мнения о недостатках, я был настолько нетерпелив, что не мог усидеть на месте.
«Процедуры купли-продажи и передачи необходимо урегулировать быстро, но вместо того, чтобы ждать, пока министерства и местные органы власти проведут одно совещание за другим, люди и предприятия упускают многое и несут всевозможные убытки», — возмутился г-н В.
Аналогичным образом г-н TQĐ. купил дом в районе Фу Нхуан 8 августа 2024 года, но спустя более месяца после подачи заявления на передачу права собственности он до сих пор не получил результата, из-за чего все его планы были отложены.
В частности, дом, купленный г-ном Д., стоил 14 миллиардов донгов. Он планировал быстро занять 10 миллиардов донгов, чтобы погасить долг, а затем занять их в банке, чтобы вернуть долг.
Дело еще не завершено, хотя банк завершил оценку и процедуры выдачи кредита, но не может выдать кредит, поэтому г-н Д. с трудом оплачивает проценты по кредиту извне, не зная, когда он будет погашен.
«Процентная ставка по внешним займам составляет десятки миллионов в день, и пока агентства не спешат решать вопрос, людям приходится нести тяжелое бремя», — сказал г-н Д.
Из-за нехватки денег г-жа П.Л. (жительница 12-го района Хошимина) была вынуждена продать два земельных участка в 12-м районе за 6 миллиардов донгов. Поскольку оба участка были заложены в банке по кредитам, ей пришлось занять у знакомых более 4 миллиардов донгов, чтобы завершить процедуру снятия ипотеки «красной книги».
Тем временем покупатель дома также взял кредит в банке, поэтому г-жа Л. помогала ему с оформлением документов. Банк согласился выплатить деньги покупателю после завершения процедур уплаты налога на передачу права собственности и регистрации смены имени.
При подаче заявления в налоговую инспекцию г-же Л. сказали, что, поскольку городской народный комитет собирается выпустить новый прейскурант на землю, ей следует временно подождать, чтобы рассчитать налог на передачу собственности в соответствии с новым прейскурантом на землю.
Однако до сих пор файлы с расчетами налога на передачу собственности по-прежнему не работают, в результате чего «зависают» как продавец, так и покупатель.
«Я продала землю, потому что у меня не хватало денег. Я не ожидала, что после продажи всё станет ещё сложнее. Я просто надеюсь, что власти быстро рассчитают налог на передачу собственности, чтобы я смогла завершить процедуру продажи земли», — сказала г-жа Л.
Сделки с недвижимостью в Хошимине, как правило, застоялись, поскольку после купли-продажи всё ещё невозможно завершить процедуры смены имени и регистрации земли. Фото: QUANG DINH
Больше трудностей на рынке недвижимости
Тем временем г-н Тран Дык Туан (директор торговой площадки недвижимости в округе 7) сообщил, что только у этого предприятия около 20 файлов купли-продажи недвижимости, которые застряли на этапе уплаты налогов.
По словам г-на Туана, все записи до и после 1 августа были приостановлены, в результате чего завершенные транзакции были «заморожены», а для людей стало затруднительным совершать новые транзакции, поэтому они также прекратили покупать и продавать в этот период.
«Я думал, что новый закон откроет рынок и поможет людям торговать более удобно, но вместо этого он все усложняет.
«Поначалу налоговая служба заявила, что новый прейскурант на землю, который можно будет использовать для расчёта налога на передачу недвижимости, будет готов всего через 1-2 недели, но до сих пор мы ждём уже более полутора месяцев, но безрезультатно. Каждую неделю нам приходится обращаться в налоговую службу, потому что клиенты постоянно нас торопят», — сказал г-н Туан.
Г-н Та Чунг Киен (брокер по недвижимости в Хошимине) сказал, что существует множество случаев, когда продавец остро нуждается в деньгах, поэтому ему приходится продавать дом, но в конечном итоге процедура не может быть завершена, покупатель не может взять кредит в банке и выплатить 100% суммы продавцу.
Известен случай, когда покупатель продал дом, чтобы покрыть расходы на обустройство за границей, вылет был назначен на 15 сентября, поэтому процедуры продажи были завершены с начала августа 2024 года.
Нотариально заверенные документы и депозит были оформлены, но процесс расчёта налога застопорился, из-за чего продавец не знал, что делать. Продавец был вынужден согласиться на вылет за границу с 15 сентября, а процесс уплаты налога продолжался.
«Клиенты понимают, что если впоследствии возникнут какие-либо проблемы, им придется тратить больше денег на перелеты туда и обратно, чтобы решить их позже, поскольку они не знают, когда процедура будет завершена», — сказал г-н Кин.
Кроме того, по словам г-на Кина, в реальности бывают случаи, когда при продаже дома приходится занимать деньги у стороннего кредитора, чтобы погасить кредит и получить разрешение на смену имени. В случаях, когда покупатель также берёт кредит в банке, но не может его выплатить, продавец сталкивается с «дилеммой» и вынужден брать на себя долг при продаже дома.
Г-н Фам Чонг Фу, директор компании Titanium Real Estate Management Company, прокомментировал, что приостановка процедур выдачи и изменения сертификатов на землепользование сделала невозможным для людей торговать, покупать и продавать, что создало трудности для брокерского бизнеса.
«Властям необходимо оперативно устранить препятствия для сделок с недвижимостью в Хошимине или применить временный механизм. Сделки не должны быть «заморожены», как это было в течение последнего месяца», — сказал г-н Фу.
По словам г-на Тран Кхань Куанга, директора инвестиционной компании Viet An Hoa Real Estate, предприятия ожидают, что скорейшее применение законов, связанных с земельным сектором, устранит препятствия на рынке и будет способствовать сделкам с недвижимостью, однако в действительности возникли проблемы, которые привели к дальнейшим задержкам в сделках.
«Каждый населенный пункт реализует это по-своему, в результате чего страдают люди и предприятия», — возмутился г-н Куанг.
Люди совершают сделки с недвижимостью в районе Биньтхань, Хошимин. Фото: H.HANH
Министерство природных ресурсов и экологии пока не высказалось.
По словам адвоката Нго Хюинь Фыонг Тхао (юридическая фирма TAT), корректировка прейскуранта цен на землю в соответствии с рыночной стоимостью необходима, но люди и предприятия не могут застревать в процедурных этапах.
Примечательно, что в то время как многие другие населенные пункты по-прежнему ведут учет земельных участков в соответствии со старым коэффициентом К и прейскурантом, Хошимин «ждет» выпуска скорректированного прейскуранта цен на землю.
«Ожидание нового прейскуранта не только затрудняет людям прохождение процедур, связанных с землей, но и серьезно влияет на деятельность предприятий и особенно отрицательно сказывается на темпах экономического роста Хошимина», — сказала г-жа Тхао, предложив продолжать применять старый прейскурант на землю, пока не будет опубликован новый прейскурант.
Делегат Национальной ассамблеи Ле Суан Тхан, председатель Ассоциации юристов провинции Кханьхоа, заявил, что Министерство природных ресурсов и окружающей среды, выступающее в качестве агентства, оказывающего правительству помощь в разработке Закона о земле 2024 года, должно заблаговременно предложить правительству или организовать национальную конференцию, чтобы выслушать мнения министерств, ведомств и местных органов власти о проблемах, чтобы получить своевременные решения и рекомендации.
По словам г-на Тана, Закон о земле 2024 года предусматривает, что прейскурант цен на землю по старому закону будет применяться до 31 декабря 2025 года. Поэтому при необходимости Народный комитет провинции скорректирует его в соответствии с ценой местного рынка.
В противном случае старый прейскурант цен на землю будет по-прежнему применяться, а новый прейскурант цен на землю будет разработан для применения с 1 января 2026 года.
Поэтому совершенно нормально, что некоторые населенные пункты не корректируют прейскуранты на землю, а другие корректируют.
«Закон предписывает местным органам власти, что если жители Хошимина считают, что старый прейскурант цен на землю занижен и может привести к убыткам, они должны быстро завершить процедуры по выпуску скорректированного прейскуранта цен на землю и упростить процедуры для населения», — сказал г-н Тан.
Адвокат Чан Дык Фыонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) также заявил, что, ожидая введения новой корректировки цен на землю, город Хошимин должен применять старый прейскурант, а налоговый орган должен урегулировать административные процедуры для населения.
Кроме того, новый Закон о земле также допускает применение старого прейскуранта цен на землю до 31 декабря 2025 года. Таким образом, пока скорректированный прейскурант цен на землю не был выпущен, старый прейскурант продолжает действовать.
«Если нового прейскуранта нет, то разрешено применять старый прейскурант, но зачем прекращать административные процедуры, чтобы люди терпели убытки?
«Столкнувшись с тем, что местные органы власти прекратили принимать заявки на экспертизу, соответствующим министерствам и ведомствам необходимо оперативно высказать своё мнение и согласовать свои позиции для реализации проекта на местах. Люди не могут сидеть и ждать, пока ведомства начнут обсуждать подобные вопросы», — сказал г-н Фыонг.
Налоговое управление города Хошимин снова настоятельно рекомендует
Люди приходят в отделение Управления регистрации земельных участков в районе Фу Нхуан города Хошимин для оформления сделок с недвижимостью. Фото: TTD
16 сентября Налоговое управление города Хошимин вновь обратилось в Народный комитет города Хошимин с настоятельной просьбой организовать встречу для решения вопросов земельной документации с 1 августа 2024 года.
В частности, это агентство предложило городу организовать совещание для урегулирования и унификации применения таких правовых документов, как таблицы цен на землю, коэффициенты корректировки цен на землю, проценты расчета арендной платы за землю и т. д., чтобы налоговые органы могли оперативно рассчитывать финансовые обязательства по земле.
По данным городского налогового департамента, для регистрации земельных участков, возникших в период с 1 августа 2024 года до даты принятия городом решения о корректировке прейскуранта цен на землю, применяется Решение № 02 от 16 января 2020 года Народного комитета города Хошимин о принятии положений о прейскурантах цен на землю в этом районе на период 2020–2024 годов.
Статистика Городского налогового управления показывает, что с 1 по 27 августа в это ведомство поступило в общей сложности 8808 записей. Из них 346 записей касались взимания платы за землепользование в случаях признания права землепользования, а 277 записей – взимания платы за землепользование в случаях изменения целевого назначения земель.
Кроме того, имеется 5448 записей о подоходном налоге с физических лиц, связанных с передачей недвижимости, и 2737 записей о случаях, когда финансовые обязательства не возникают. Однако из-за отсутствия прейскуранта на землю возникли серьёзные трудности в урегулировании вопросов, связанных с земельными участками.
Согласно расследованию Туой Тре, в налоговых инспекциях сохранилось множество записей о земельных участках, датированных 1 августа 2024 года. В некоторых налоговых инспекциях их число достигает 400-500. Глава налоговой инспекции в центральном районе Хошимина заявил, что для расчёта налоговых обязательств им приходится ждать прейскуранта цен на землю. Поэтому налоговая инспекция может только разъяснять ситуацию и не может сделать ничего другого.
Однако некоторые налоговые органы заявили, что разработали гибкие решения для тех, чьи документы о передаче имущества, наследовании и дарении освобождены от уплаты НДФЛ и регистрационных сборов. В случае с документами, облагаемыми налогом, людям приходится продолжать ждать и не могут сделать ничего другого.
Г-н НГУЕН ВАН ДИНЬ (Председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама):
Многие местности до сих пор запутаны
Хотя три закона действуют уже более месяца, разрыв между ведомствами, разрабатывающими законы, и органами местного самоуправления, их реализующими, по-прежнему сохраняется. В некоторых населённых пунктах сотрудники правоохранительных органов «не поняли» точку зрения ведомств, разрабатывающих законы, что приводит к нерешительности и путанице в проведении земельных процедур, особенно в вопросе прейскурантов на землю – основы для определения финансовых обязательств по земельным участкам.
Хотя закон регулируется указами и циркулярами, его реализация всё ещё весьма затруднена. Поэтому, несмотря на то, что новые законы действуют уже более месяца, большинство муниципалитетов всё ещё ищут подходящие решения для их реализации, даже выпуская соответствующие нормативные акты, например, о расчёте и утверждении цены на землю. Фактически, количество проектов, утверждённых в соответствии с новым законом, крайне невелико, поскольку муниципалитетам приходится перестраивать процесс выполнения соответствующих процедур.
Доц. д-р НГУЕН КУАНГ ТУЕН (заведующий кафедрой экономического права Ханойского юридического университета):
Нужен механизм защиты правоохранительных органов!
Чтобы убедиться в эффективности трёх законов, министерствам, ведомствам и местным органам власти необходимо больше времени для унификации своих взглядов на правоприменение. Например, Закон о земле 2024 года устанавливает пять принципов определения цен на землю, первый из которых — определение цен на землю в соответствии с рыночными принципами, а не рыночными ценами.
Во многих населённых пунктах понимают, что оценка земли основана на рыночных ценах, поэтому её сложно реализовать, поскольку рыночные цены ежедневно колеблются. Эта «неопределённость» позволяет спекулянтам легко взвинчивать цены на землю посредством аукционов, что приводит к дестабилизации рынка. В правоохранительной сфере, помимо принципа местного рынка, должны применяться и остальные четыре принципа в соответствии с установленными законом процедурами.
Кроме того, в нынешних условиях необходим механизм защиты сотрудников правоохранительных органов. В то же время необходимо обеспечить независимость организаций, занимающихся оценкой земли, от органов, принимающих решения о ценах на землю. Оценка земли должна обеспечивать гармонию интересов землепользователей, государства и инвесторов. Если цены на землю продолжат расти, будет крайне сложно повышать эффективность землепользования.
Источник: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
Комментарий (0)