Опасения по поводу предложения о повышении цен на сельскохозяйственные земли

Корректировка цен на сельскохозяйственные земли необходима, но их следует повысить до соответствующего уровня, чтобы люди могли платить налоги, а государство могло собирать доходы в бюджет, одновременно стимулируя развитие.

Корректировка цен на сельскохозяйственные земли необходима, но они должны быть повышены до соответствующего уровня, чтобы люди могли платить налоги, а государство могло собирать доходы в бюджет, одновременно стимулируя развитие.

Институт экономики , природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин (IEER) только что направил в Народный комитет города Хошимин документ с просьбой скорректировать цену сельскохозяйственных земель в прейскуранте на землю до уровня, эквивалентного 65–70 % от цены жилой земли.

Цены на сельскохозяйственные земли слишком низкие

По словам доктора Фам Вьет Туана, директора IEER, цены на сельскохозяйственные земли в Хошимине в настоящее время слишком низкие, не имеют под собой научной основы и не соответствуют принципам рынка. Это приводит к низким поступлениям от налога на передачу прав землепользования, стагнации рынка недвижимости и спаду на рынке строительных материалов из-за снижения спроса на строительство.

IEER считает, что в соответствии с новым прейскурантом цен на землю, который, как ожидается, вступит в силу с 1 января 2026 года, было бы целесообразно повысить цены на сельскохозяйственные земли до 65–70% от стоимости жилых земель. Однако г-н Туан также отметил, что это касается только сельскохозяйственных земель, целевое назначение которых планируется изменить.

Согласившись с предложением IEER, г-жа Нгуен Хиен, проживающая в районе Хьепбинь города Хошимин, заявила, что планирует перевести более 1000 квадратных метров сельскохозяйственных земель в жилые. Однако, получив уведомление о подлежащем уплате налоге, она временно приостановила эту деятельность, поскольку у неё не было достаточно средств для оплаты. Согласно текущему расчёту, цена земли в районе Хьепбинь составляет около 28 миллионов донгов за квадратный метр, в то время как цена сельскохозяйственных земель — всего 600 000 донгов за квадратный метр. Эта разница приводит к тому, что налог, который должна заплатить г-жа Хиен, составляет более 27 миллиардов донгов — почти на 500% больше, чем раньше.

По словам г-жи Хиен, если цена сельскохозяйственных земель вырастет примерно до 20 миллионов донгов за квадратный метр, как рекомендовано IEER, разница в налогах составит всего около 8 миллиардов донгов, что примерно на 150% больше прежнего уровня, что более разумно. Однако г-жа Хиен отметила, что повышение цены на жилые земли на 70% слишком велико, оно должно составить лишь 50–55%, чтобы люди могли легко компенсировать этот рост. Кроме того, она обеспокоена тем, что при изменении целевого назначения земли людям придётся платить за инфраструктуру, дороги и расчистку дорог, что является немалой суммой.

Г-н До Линь Дан, директор консалтинговой компании Linh Dan Real Estate, также отметил, что стоимость сельскохозяйственных земель в Хошимине в настоящее время слишком низкая по сравнению с рыночной ценой. Это приводит к тому, что при переводе земли в жилую застройку налог оказывается слишком высоким — почти равным или даже превышающим цену продажи земли, что лишает людей желания менять целевое назначение земли для строительства домов.

Для предприятий покупка сельскохозяйственных земель и последующее их перевод в жилые, чтобы разделить и разграничить участки, практически невозможна из-за высокой стоимости, что приводит к отсутствию новых проектов. Более того, после объявления нового прейскуранта на землю практически никто не покупал сельскохозяйственные земли под застройку в Хошимине.

Г-н Дэн заявил, что Хошимину необходимо привести цены на сельскохозяйственные земли в соответствие с реальностью, стимулировать население и предприятия к изменению целевого назначения земель и стимулировать строительство. В настоящее время рыночные цены на сельскохозяйственные земли составляют 10–20 миллионов донгов за квадратный метр, тогда как прейскурантная цена составляет всего несколько сотен тысяч донгов, что не отражает их реальной стоимости.

Если Хошимин не повысил цены на сельскохозяйственные земли, г-н Дэн предложил ввести более разумный механизм расчета налога, чтобы сократить большой разрыв с ценами на жилые земли, избежав «замораживания» рынка.

IEER отметил, что предложение о повышении цен на сельскохозяйственные земли касается только территорий, где планируется перепрофилирование земель. Фото: ТРАНГ НГУЕН

Может привести ко многим последствиям

Между тем, г-н Тран Кхань Куанг, генеральный директор акционерной компании Viet An Hoa Real Estate Investment, прокомментировал, что предложение IEER на самом деле не является разумным и требует более подробных исследований.

По мнению г-на Куанга, цены на сельскохозяйственные земли должны приблизиться к рыночным. Фактически, цены на сельскохозяйственные земли в центре города и пригородах Хошимина очень сильно различаются. Если цены на сельскохозяйственные земли во всех районах будут расти «жесткими темпами», как предлагает IEER, это будет неразумно.

Г-н Куанг отметил, что для стимулирования изменения целевого назначения земель с сельскохозяйственных на жилые, вместо взимания 100% разницы в цене согласно прейскуранту на землю необходимо применять корректирующий коэффициент. Эта ставка должна составлять около 0,4–0,5%, чтобы избежать ситуации, когда налог превышает стоимость строительства дома, что приводит к потере мотивации к строительству.

Между тем, эксперт по недвижимости обеспокоен тем, что рост цен на сельскохозяйственные земли до 70% от цен на жилые земли может привести к многочисленным последствиям. Сельскохозяйственные земли, предназначенные для сельскохозяйственного производства, не могут считаться «вторичными жилыми землями». Метод ценообразования с фиксированной ставкой не только экономически некорректен, но и формирует спекулятивный подход, подразумевающий «удержание земли в ожидании роста цен», что искажает цель землепользования в соответствии с планами.

По данным этого эксперта, ранее площадь сельскохозяйственных угодий в Хошимине составляла около 88 000 гектаров, в то время как жилая площадь составляла всего около 18 000 гектаров. Если принять цену сельскохозяйственных земель за 70% от стоимости жилых земель, что эквивалентно 62 000 гектаров жилых земель, то это совершенно не будет отражать реальность.

Эксперт подчеркнул, что изменение целевого назначения земель не означает, что сельскохозяйственные земли будут иметь ту же ценность, что и жилые. После перевода сельскохозяйственных земель в жилые, люди или предприятия должны отвести большую часть площади под инфраструктуру и общественные работы. Фактически, для перевода 4 квадратных метров жилой площади требуется около 10 квадратных метров сельскохозяйственных земель. Если соотношение составляет 70%, то есть для достижения безубыточности из 10 квадратных метров сельскохозяйственных земель необходимо создать 7 квадратных метров жилой площади, это совершенно нереально.

Источник: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm