Инвестору проекта жилого района Хонг Дат - Лонг Ан грозит выплата сотен миллиардов дополнительных земельных сборов, хотя в задержке определения цен на землю нет его вины - Фото: СОН ЛАМ
Как сообщает Tuoi Tre Online , Декрет 103 о плате за пользование землей и арендной плате за землю вызывает много комментариев в связи с применением дополнительной платы за землю в размере 5,4% от суммы земли, подлежащей уплате в течение периода, когда плата за землю не рассчитывалась.
Министерство финансов ищет комментарии для внесения поправок в указ.
Магистр наук Нго Джиа Хоанг (преподаватель факультета коммерческого права Юридического университета города Хошимин) отправил Tuoi Tre Online статью, в которой излагаются дополнительные точки зрения по этому вопросу.
Положение о дополнительном взимании платы за пользование землей в размере 5,4% в Декрете 103
Согласно пункту 2 статьи 50 Указа 103/2024/ND-CP, регулирующего плату за пользование землей и арендную плату за землю, для проектов, по которым до 1 августа 2024 года были приняты решения о выделении земли, аренде земли или разрешении на изменение целевого назначения земли, но еще не определена цена земли, землепользователи должны будут заплатить дополнительную сумму, эквивалентную 5,4% в год от суммы платы за пользование землей, подлежащей уплате в течение периода ожидания оценки.
Данное положение основано на пункте 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года, который направлен на обеспечение принципа невыполнения бюджетных поступлений в период использования земли без исполнения финансовых обязательств.
В частности, статья 257 Закона о земле 2024 года определяет политику финансирования земельных отношений и цены на землю для случаев, когда приняты решения о выделении земельных участков, аренде земельных участков, разрешении на изменение целевого назначения земельных участков... но цены на землю не были определены до даты вступления в силу настоящего закона (1 августа 2024 года).
В принципе новый закон не имеет обратной силы в отношении решений и административных актов, принятых до вступления закона в силу.
Таким образом, в случаях, когда административные решения (отвод земли, аренда земли, изменение характера землепользования...) приняты до даты вступления решения в силу, но цена земли не определена, определение цены земли все равно должно основываться на принципах и политике, действовавших на момент принятия этого решения, а не на применении новых правил.
Пункт d) пункта 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года предусматривает, что Правительство должно предоставить подробные указания о размере денежных средств, которые землепользователи должны дополнительно уплатить за период, в течение которого не производился расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю.
Из вышеизложенных положений следует, что в случае, если в предыдущий период землепользователь не рассчитал плату за пользование землей (в связи с несвоевременным определением цены земли), ему придется заплатить дополнительную сумму. Эта сумма рассчитывается по ставке 5,4% в год от суммы подлежащей уплате платы за пользование землей.
Правилам не хватает гибкости для каждого конкретного случая
Тот факт, что закон устанавливает «жесткую» ставку сбора в размере 5,4% в год, но четко не разъясняет основу определения этой ставки сбора и не увязывает ее с рыночным механизмом корректировки или конкретным инструментом, является необоснованным, легко приводит к отсутствию гибкости и легко вызывает споры о ее обоснованности.
Приведенный выше метод расчета не обеспечивает классификации и гибкости для каждой группы проектов, а также не делает различий между случаями из-за объективных ошибок (из-за задержки компетентного органа в определении цен на землю или по вине инвестора).
Если предприятия соблюдают юридические процедуры, но вынуждены пассивно ждать, пока власти оценят стоимость земли, с них будут взиматься дополнительные сборы, что приведет к увеличению инвестиционных затрат, даже если это не их вина.
Это увеличивает правовые и финансовые риски, влияет на способность инвесторов делать прогнозы и оказывает давление на денежные потоки, особенно в сложных рыночных условиях.
Результатом является снижение мотивации к реализации проектов, что сказывается на обеспеченности жильем, производственными и деловыми помещениями и не соответствует политике восстановления экономики.
Плата за пользование землей представляет собой входные инвестиционные затраты (стоимость земли), аналогичные расходам на закупку сырья, расходы на строительство инфраструктуры и т. д., поэтому она будет включена в стоимость объектов недвижимости, а затем преобразована в цену продажи для покупателей.
Таким образом, этот сбор неизбежно переложит финансовое бремя на покупателя жилья (если бизнес не продал дом) или уменьшит полученную инвестиционную прибыль, если продукт был продан.
Обычно после продажи дома покупателю предприятие должно уплатить этот дополнительный сбор за пользование землей, поэтому предприятие больше не имеет права увеличивать цену продажи или корректировать финансовые обязательства в подписанном договоре купли-продажи дома.
Таким образом, предприятия вынуждены нести этот дополнительный сбор, что приводит к юридическим и финансовым рискам, особенно для проектов, которые были переданы много лет назад, но застряли в определении цен на землю.
Когда предприятия следует освобождать от уплаты дополнительных сборов за землю?
Властям необходимо классифицировать случаи по разным группам:
В случае несвоевременной уплаты платы за пользование землей по вине уполномоченного органа (в связи с неопределением цены земли) предприятие следует освободить от уплаты дополнительной платы за пользование землей в целях повышения ответственности уполномоченного органа при определении цены земли.
В то же время защищать законные права предприятий в случаях объективных ошибок, обеспечивая принципы справедливости и прозрачности в управлении земельными финансами.
В случае, если задержка в определении цены на землю произошла по вине предприятия, предприятие обязано внести дополнительную плату за пользование землей.
В принципе, плата за пользование землей и проценты будут взиматься только в том случае, если предприятие имеет достаточные основания для определения своих финансовых обязательств, но намеренно не выполняет их.
Соответственно, необходимо разработать подробные указания о том, какие конкретные ситуации считаются ошибками землепользователя, чтобы избежать злоупотреблений или произвольного применения.
Источник: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
Комментарий (0)