Эпоха «спекулятивной» торговли недвижимостью закончилась.

VTV.vn - В 2026 году рынок смещается в сторону долгосрочной стратегии, и выжить смогут только те, кто обладает сильными финансовыми возможностями и устойчивым видением.

Эпоха краткосрочных спекуляций закончилась; рынок недвижимости вступает в долгосрочную игру.

Скрининг

Согласно данным исследования Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), в 2025 году на всем рынке будет запущено около 128 000 новых объектов, что станет самым высоким показателем за период 2019-2025 годов и приблизится к пику предложения. Однако этот рост не сможет полностью решить проблему нехватки жилья, поскольку структура предложения остается несбалансированной.

Поскольку большая часть нового предложения приходится на элитные многоквартирные комплексы и дорогостоящие малоэтажные здания, в то время как сегмент доступного жилья для большинства населения по-прежнему остро нуждается в жилье, примерно 25% предлагаемого на рынке жилья оценивается выше 100 миллионов донгов за квадратный метр, и в основном сосредоточено в руках нескольких крупных застройщиков.

Председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости г-н Нгуен Ван Динь отметил, что этот дисбаланс спроса и предложения затрудняет доступ реальных покупателей на рынок, даже при наличии большего количества предложений. В то же время это также увеличивает риски для краткосрочных инвестиционных стратегий, основанных на ожидании быстрого роста цен.

Фактически, несмотря на увеличение предложения, цены на недвижимость продолжают устанавливать новые рекорды. Это объясняется отложенным спросом на жилье, накопившимся за многие годы, а также такими факторами, как экономический рост, инвестиции в инфраструктуру и постоянно растущие затраты на реализацию проектов. Многие недавно запущенные проекты демонстрируют высокие темпы поглощения, вплоть до полной распродажи, при этом покупателям приходится платить надбавки за приобретение недвижимости. В этот период на рынок хлынул мощный приток инвестиционного капитала, что помогло многим инвесторам получить высокую прибыль в короткие сроки.

Однако с конца 2025 года рыночная ситуация начала меняться: предложение увеличилось повсеместно, а ликвидность перестала быть равномерно распределена по всем регионам и сегментам. По словам г-на Динь Минь Туана, директора южного региона Batdongsan.com.vn, эра «прибыльных инвестиций повсюду» закончилась. Нынешний рынок больше не подходит для краткосрочных спекулятивных стратегий. Рентабельность значительно снизилась, а риски возросли, особенно для инвесторов, использующих высокий уровень финансового рычага.

Кроме того, одним из фундаментальных факторов, меняющих рынок, является прорыв в транспортной инфраструктуре. Ускоренные инвестиции в скоростные автомагистрали, кольцевые дороги и межрегиональные маршруты за последние годы не только повысили стоимость недвижимости, но и сократили время в пути, а также расширили возможности развития пригородных районов и городов-спутников.

Только в 2025 году по всей стране будет начато и введено в эксплуатацию 564 проекта с общим объемом инвестиций более 5,14 млн миллиардов донгов; из которых почти 75% приходится на частный капитал. Общая протяженность автомагистралей, развязок и подъездных дорог превышает целевые показатели пятилетнего плана социально-экономического развития на 2021-2025 годы.

Наряду с развитием инфраструктуры, решение юридических препятствий для проектов также стало важнейшим фактором, определяющим предложение. Примерно по 1000 проектам были решены проблемы, и их реализация возобновилась, а многие крупномасштабные проекты были одобрены и реализованы на ранних этапах, чтобы избежать риска мелиорации земель в соответствии с новыми правилами.

Заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, г-н Нгуен Куок Ань, отметил, что при масштабном запуске предложения рынок вынужден вступить в фазу подлинной конкуренции. Времена равномерного повышения цен закончились; проекты, желающие продать свои объекты, должны продемонстрировать их функциональность, инфраструктурную доступность и наличие полного комплекта юридических документов.

Инвесторы больше не могут так легко получать быструю прибыль, как это было раньше.

Долгосрочные инвестиции

В условиях роста цен на недвижимость в крупных городах относительно средних доходов и тенденции к увеличению стоимости капитала, особенно процентных ставок по кредитам, рынок постепенно сокращается по числу участников. Покупатели, ищущие жилье, вынуждены иметь прочную финансовую основу и возможность долгосрочного накопления капитала. Инвесторам также становится все сложнее получать быструю прибыль, как это было в предыдущие периоды.

Эксперты предупреждают, что стратегии, основанные на непроверенной информации, стадном инстинкте или краткосрочных ожиданиях, становятся все более рискованными, особенно в контексте постепенного повышения прозрачности рыночных данных, включая присвоение уникальных идентификаторов объектам недвижимости.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, рынок вынуждает инвесторов менять свой образ мышления. «Новая игра не для быстрых денег. Инвесторы, которые хотят выжить, должны сосредоточиться на реальной ценности, долгосрочном потенциале эксплуатации и смириться с более длительными инвестиционными циклами», — заявил председатель VARS.

Значительное давление со стороны стоимости земли, затрат на разработку проектов и финансирования испытывают не только инвесторы, но и застройщики. Компании, испытывающие недостаток финансовых ресурсов, чрезмерно зависимые от кредитов или разрабатывающие продукцию, не соответствующую рыночному спросу, вскоре продемонстрируют свои риски.

Компания VARS считает, что на рынке, смещающемся в сторону подлинной конкуренции, репутация и возможности застройщика становятся ключевым конкурентным преимуществом. Проекты, гарантирующие своевременное завершение, полное соблюдение законодательства и прозрачность информации, будут иметь явное преимущество в привлечении инвестиций.

В долгосрочной перспективе VARS считает, что цены на недвижимость не претерпят резкого скачка, но и резкого падения также маловероятно. Высокий спрос на жилье, экономический рост и продолжающиеся инвестиции в инфраструктуру являются поддерживающими факторами рынка. Кроме того, увеличение затрат на разработку проектов и финансовые обязательства, связанные с землей в рамках нового прейскуранта, также создают новый уровень цен.

Однако в 2026 году рыночный спрос будет крайне избирательным. Проекты с продажными ценами, значительно превышающими их реальную стоимость, плохо связанными транспортными развязками, неполной юридической документацией или непригодными для проживания, рискуют оказаться «замороженными» в результате сделки.

Рынок недвижимости отходит от фазы роста, основанной на краткосрочных ожиданиях, и вступает в более медленный, но более устойчивый цикл развития. Прибыль будет поступать не от спекулятивной торговли, а от реальной стоимости, финансовых возможностей и долгосрочных стратегий участников рынка.

Источник: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm