Аномалии, недостатки и нестабильность земельного аукциона в стиле «Тху Тхием» в пригороде Ханоя – Часть 2
Если не будет доказано, что недавние земельные аукционы в пригородах Ханоя были сфальсифицированы спекулянтами и земельными брокерами, это повлечет за собой множество последствий для рынка недвижимости и экономики .
С момента возобновления земельных аукционов в пригородах в начале года нетрудно заметить нарушения на земельных аукционах, вызывающие подозрения в манипуляциях со стороны спекулянтов и земельных брокеров, что создает риск срыва усилий правительства по снижению цен на жилье и обеспечению социальной защиты, а также приводит к стагнации всей экономики из-за психологии ожидания дорогостоящих продаж земли.
Часть 2: Темные мотивы и повторяющийся «кошмар» земли Тху Тием
Общим моментом недавних земельных аукционов, вызвавших «ажиотаж» в пригородах Ханоя, является участие в них многочисленных групп индивидуальных спекулянтов, даже не из числа местных жителей, которые взвинчивают цены на землю до необоснованных, нерыночных уровней и предсказывают, что никаких реальных сделок не будет. Многие участники рынка задаются вопросом: «Есть ли темные мотивы» за недавними уловками манипулирования ценами на землю? Какова роль государственного органа управления в ситуации, когда земельные брокеры монополизируют рынок и манипулируют им?
Когда спекулянты раздувают ажиотаж вокруг продажи земли на аукционе
По мнению многих экспертов, потенциал роста цен в районе аукциона в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он отвечает только жилищным и инвестиционным потребностям жителей этого района. Однако после двух недавних «лихорадочных» аукционов в коммуне Тянь Йен (Хоай Дук) и до этого в коммуне Тхань Као (Тхань Оай) возник вопрос: какой процент победителей аукциона составили местные жители?
В записях газеты «Дау Ту» на многих интернет-форумах говорится, что многие люди, называющие себя местными жителями, говорили, что им повезло выиграть недавний аукцион, поскольку они не нуждались в этом, поэтому они хотели продать его по немного более высокой цене, с колоссальной разницей в «несколько сотен миллионов донгов». Однако на самом деле при учете на месте оказывается, что большинство из них не имеют постоянной регистрации по месту жительства в данном районе.
 |
| После земельного аукциона в Тянь-Йене (Хоайдык) появилась информация о передаче с разницей в цене в «несколько сотен миллионов донгов». |
Например, на недавнем аукционе в коммуне Тхань Као, по словам г-на Нгуена Конг Куанга, директора Центра развития земельного фонда района Тхань Оай, только 2 человека в Тхань Оай выиграли аукцион с ценой земельного участка почти 80 миллионов донгов/м2. В районе Ме Линь (Ханой) несколько человек выиграли много лотов, а в районе Чыонг Ми (Ханой) один человек выиграл аукцион. Большинство победителей аукциона приехали из Бакниня, Бакзяна, Хайзыонга и Футо.
Между тем, подтверждения от многих людей, участвовавших в аукционе в коммуне Тьен Йен (Хоай Дык), также показали, что до 99% людей в окончательной победившей группе не были жителями коммуны Тьен Йен, а представляли собой группы инвесторов из других населенных пунктов, таких как Ба Ви, Ким Чунг (Ханой), Хайзыонг, Бак Нинь, Бак Жанг... Среди инвесторов, которые участвовали, но которым не «повезло» выиграть аукцион, также было очень мало местных жителей, в основном это были инвесторы в группах, участвовавших в аукционе одновременно, по 7–19 участков земли.
 |
| Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь, бывший руководитель кафедры международных финансов Академии финансов |
Помимо участников аукциона в спортзале округа Хоайдык, большое количество брокеров по недвижимости также собралось, чтобы следить за земельным аукционом с утра 19 августа. Некоторые брокеры включили прямую видеотрансляцию на платформах социальных сетей, чтобы сообщить об атмосфере вокруг места проведения аукциона.
Исходя из концепции, что «если инфраструктура по-прежнему ограничена, то позже будет лучше, если сельскохозяйственные земли позже будут урбанизированы, если нет особых экономических преимуществ, люди будут ими обладать, но если они не купят землю сейчас, она будет недоступна в течение многих лет», эти группы инвесторов не колеблясь тратят деньги, чтобы поднять цены на аукционную землю до небес, даже за пределы воображения местных жителей.
«Тень» кошмара земельного аукциона Тху Тием
Согласно исследованию Batdongsan.com.vn, цена на землю, выставленную на продажу в коммуне Тхань Као (Тхань Оай, Ханой), в последние годы имеет тенденцию к росту, согласно отчету, недавно опубликованному технологической платформой Batdongsan.com.vn. Согласно инструменту истории цен этого объекта, средняя цена на землю в этом районе выросла примерно на 80% за последние 4 года - с обычного уровня в 15 миллионов донгов/м2 в 2020 году до 27 миллионов донгов/м2 в 2024 году. За последние 2 недели ценовой диапазон многих новых предлагаемых участков земли на этом сайте вырос до нового уровня в 43 миллиона донгов/м2, что примерно на 60% больше по сравнению со старой ценой.
Между тем, если также посмотреть данные по продажам брокерской компании на этом сайте, в коммуне Тянь-Йен (Хоай-Дык, Тхань-Као) за последние несколько лет также наблюдается значительный рост: с примерно 10 миллионов донгов/м2 до примерно 40 миллионов донгов/м2 с тех пор, как появилась информация о том, что этот район готовится стать районом, и в то же время через него проходит кольцевая дорога № 4. Однако всего через несколько недель после земельного аукциона в Тхань Као цены на землю в Тянь Йене и некоторых близлежащих коммунах быстро выросли на 30–40%, достигнув отметки около 55–60 млн донгов за м2.
Ажиотаж вокруг земельных аукционов, очевидно, оказал огромное влияние на психологию инвесторов и местных жителей, поскольку многие люди считают, что если победившая на аукционе цена настолько высока, то нет никаких причин, по которым цена их земли не может быть скорректирована до соответствующего уровня.
В роли человека, который хочет купить землю в коммуне Тхань Као для оказания деловых услуг, поговорив со многими брокерами, они сказали: «В настоящее время спрос на землю в Тхань Као очень высок, свободных участков почти нет. Если вы хотите хороший участок, вам придется подождать или даже внести больше денег, чтобы брокер убедил предыдущего покупателя отказаться от него, тогда у вас может быть шанс».
Аналогичная ситуация сложилась в пожарной части «Хоай Дук»: за последние несколько дней инвесторы, желающие купить землю вокруг района Лонг Кхук, чтобы воспользоваться выставленной на аукцион землей, обнаружили, что это практически невозможно, и им приходится платить огромную разницу в несколько сотен миллионов, чтобы выкупить старые земельные участки, которыми инвесторы владели ранее. Мало того, что в переулках есть плохие участки земли, которые в основном предназначены для проживания, но на них также сложно вести бизнес, так их еще и не так легко найти, как можно себе представить.
По словам г-на Нгуена Чи Тханя, вице-президента Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), наибольшую обеспокоенность в связи с земельными аукционами с «необычно» высокими результатами выигрышей, подобными этому, вызывает повышение цен группами инвесторов с неясными мотивами.
Это необычно, поскольку после недавнего сложного периода на рынке, даже при наличии продуктов с хорошей инфраструктурой, четкой планировкой, расположенных в районах с потенциалом роста, многие инвесторы по-прежнему очень осторожны, но цены на землю в Тхань Оай или Хоай Дык заоблачно высоки.
Г-н Тхань отметил, что, не говоря уже о том, что участники аукциона в Тхань Оай в основном приехали из других населенных пунктов, это еще раз доказывает, что он не был обусловлен реальными потребностями в жилье. Даже многие инвесторы сразу после победы на аукционе бросились продавать с разницей в несколько сотен миллионов, что еще раз это подтверждает.
При текущем низком уровне депозита, рассчитанном на основе стартовой цены (100–200 млн донгов за лот), инвесторы согласны отказаться от депозита, однако в результате уровень цен на выставленный на аукцион земельный участок поднялся на новый уровень, в то время как реальный спрос на покупку невелик. Хотя государство получает лишь небольшую сумму денег от депозита, оно потеряет больше, когда расходы на компенсацию по многим проектам в этом районе, безусловно, возрастут.
 |
| Ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах, сопровождающийся спекулятивным ростом цен, негативно скажется на социально-экономическом развитии населенных пунктов и замедлит его. |
Между тем, консультант по инвестициям в недвижимость Тран Минь, разделяющий это мнение, сказал, что беспокоит то, что брокеры и инвесторы в Ханое используют эту информацию для сравнения и повышения цены продажи проектов в других районах, что делает цены на недвижимость в Ханое еще выше. Между тем, потенциал роста цен в районе аукциона в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он отвечает только жилищным и инвестиционным потребностям жителей этого района. Здесь нет никаких планов по повышению цен или привлечению людей из других мест.
 |
| Г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель GP Invest |
Эти «рекордные» аукционы могли быть обусловлены сочетанием двух факторов.
Первая причина — слухи, имеющие целью «завысить цену» для получения прибыли на аукционе. Вторая причина – влияние некоторых невежественных людей, не имеющих полной информации, в связи с тем, что некоторые населенные пункты опубликовали проект нового прейскуранта цен на землю, который значительно завышен, в 5-50 раз. Поэтому эта группа людей, вероятно, обеспокоена тем, что цены на землю в ближайшем будущем вырастут, и они участвуют в аукционах, чтобы «вырваться вперед».
Поэтому после результатов этого аукциона мы дождемся окончания срока депозита, чтобы узнать, является ли цена действительно виртуальной или нет. 
.
То, что произошло в Тхань Оай или Хоай Дык, хотя и отличалось по масштабу, также заставило многих вспомнить «беспрецедентный» земельный аукцион в Тхутхиеме (Хошимин) в конце 2021 года. На этом аукционе все 4 участка земли, после того как цена была слишком сильно поднята относительно стартовой, были проданы, и дочерняя компания корпорации выиграла аукцион за 24 500 млрд донгов за землю площадью более 10 000 м2, или более 2,4 млрд донгов/м2. К счастью, указанная выше цена не была установлена, поскольку вскоре после этого победитель торгов одновременно попросил отменить задаток.
Однако сразу после земельного аукциона в Ту Тхиеме имели место случаи использования виртуальной выигрышной цены аукциона с целью «следовать тренду» и взвинтить цены на землю и жилье в соседних районах. Даже другие котирующиеся компании, имеющие поблизости земельные фонды, также выигрывают, когда стоимость облигаций и акций увеличивается в несколько раз.
По данным ТС. Заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IEX) Тран Суан Лыонг заявил, что ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах приводит к спекуляциям и росту цен, что окажет негативное влияние и замедлит социально-экономическое развитие местности. Однако если урбанизация замедлится, привлечение инвестиций, как иностранных, так и внутренних, также снизится. Долгосрочные местные экономические последствия огромны.
«Когда земельные аукционы увеличатся и будет установлен новый уровень цен, компенсация государства при возвращении земли людям в будущем столкнется со многими препятствиями, что затруднит процесс расчистки участка и реализацию проекта. Государству необходимо иметь четкую политику и точку зрения по этому вопросу», — признал д-р Тран Суан Луонг.
(Продолжение следует)
Комментарий (0)