Аномалии, недостатки и нестабильность земельного аукциона в стиле Тху Тхием в пригородах Ханоя

Аномалии, недостатки и нестабильность земельного аукциона в стиле «Тху Тхием» в пригороде Ханоя — Часть 2

Если не будет доказано, что недавние земельные аукционы в пригородах Ханоя были объектом манипуляций со стороны спекулянтов и земельных брокеров, это повлечет за собой многочисленные последствия для рынка недвижимости и экономики.

С 9:00 19 августа по 4:30 20 августа 19 земельных участков в районе Лонг-Кхук коммуны Тянь-Йен округа Хоай-Дык прошли 9 раундов торгов, в ходе которых была установлена ​​рекордная ставка, не согласующаяся с рыночной, – более 133,3 млн донгов за квадратный метр, что более чем в 18 раз превышает стартовую цену. Минимальная цена выигрыша составила 91,3 млн донгов за квадратный метр, что в 12,5 раза превышает стартовую цену. Ранее земельный аукцион в коммуне Тхань-Као (Тхань-Оай, Ханой) также вызвал «шок»: было зарегистрировано почти 7000 заявок, участвовало 1500 человек, а победная ставка также в десять раз превысила первоначальную.

С момента возобновления земельных аукционов в пригородах в начале года нетрудно заметить нарушения на земельных аукционах, а также подозрения в «манипуляциях» со стороны спекулянтов и земельных брокеров, что создает риск срыва усилий правительства по снижению цен на жилье и обеспечению социальной защиты, а также приводит к стагнации всей экономики из-за психологии ожидания продажи земли по высоким ценам.

Часть 2: Тёмные мотивы и повторяющийся «кошмар» земли Тху Тием

Общим для недавних земельных аукционов, вызвавших ажиотаж в пригородах Ханоя, является участие многочисленных групп спекулянтов-одиночек, даже не из числа местных жителей, которые взвинчивают цены на землю до необоснованного, нерыночного уровня и предсказывают полное отсутствие реальных сделок. Многие участники рынка задаются вопросом: «Не скрываются ли за недавними махинациями с земельными аукционами тёмные мотивы?» Какова роль государственного агентства по управлению, позволяющего посредникам монополизировать рынок и манипулировать им?

Когда спекулянты разжигают лихорадку земельных аукционов

По мнению многих экспертов, потенциал роста цен в районе аукциона в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он обслуживает исключительно жилые и инвестиционные потребности местных жителей. Однако после двух недавних «лихорадочных» аукционов в коммуне Тянь-Йен (Хоай-Дык) и до этого в коммуне Тхань-Као (Тхань-Оай) возникает вопрос: какой процент местных жителей выиграл аукцион?

В записях газеты «Дау Ту» во многих онлайн-форумах можно увидеть, что многие местные жители утверждали, что им повезло выиграть недавний аукцион, поскольку они не нуждались в нём, и хотели продать его немного дороже, на несколько сотен миллионов донгов. Однако на самом деле, судя по местным записям, большинство из них не проживали в этом районе постоянно.

После земельного аукциона в Тянь-Йене (Хоайдык) появилась информация о передаче с разницей в цене в «несколько сотен миллионов донгов».

Например, на недавнем аукционе в коммуне Тхань Као, по словам г-на Нгуена Конг Куанга, директора Центра развития земельного фонда района Тхань Оай, победу одержали всего два человека из Тхань Оай, при этом цена земельного участка составила почти 80 миллионов донгов за квадратный метр. В районе Ме Линь (Ханой) несколько человек выиграли много лотов, а в районе Чыонг Ми (Ханой) – один. Большинство победителей аукциона – жители Бак Ниня, Бакзяна, Хайзыонга и Фу Тхо.

Между тем, подтверждения от многих людей, участвовавших в аукционе в коммуне Тянь-Йен (Хоай-Дык), также показали, что до 99% людей в окончательной победившей группе не были жителями коммуны Тянь-Йен, а представляли собой группы инвесторов из других населенных пунктов, таких как Ба Ви, Ким Чунг (Ханой), Хайзыонг, Бак Нинь, Бакзянг... Среди инвесторов, которые участвовали, но которым «не повезло» выиграть аукцион, также было очень мало местных жителей, в основном это были инвесторы, объединенные в группы, участвовавшие в аукционе одновременно с 7 до 19 земельными участками.

Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь, бывший заведующий кафедрой международных финансов Академии финансов

Инфраструктура и дороги в двух недавно прошедших земельных аукционах в Тхань Оай и Хоай Дык не отличаются особой развитостью, окружены «пустынными полями», но цена на землю достигает сотен миллионов донгов за квадратный метр, а в городских и пригородных районах она будет ещё выше. Судя по этим аукционам, некоторые спекулянты взвинтили цены, чтобы повысить уровень цен в районе Тхань Оай. А когда общий уровень цен поднимется, спекулянты, владеющие 5-7 или десятками участков земли в более живописных районах с более развитой инфраструктурой, конечно же, окажутся в выигрыше. .

Помимо участников аукциона в спортзале округа Хоайдык, большое количество брокеров по недвижимости также собралось, чтобы следить за земельным аукционом с утра 19 августа. Некоторые брокеры включили прямую видеотрансляцию в социальных сетях, чтобы рассказать об атмосфере, царившей вокруг места проведения аукциона.

Исходя из концепции, что «если инфраструктура по-прежнему ограничена, то позже будет лучше, если сельскохозяйственные земли будут урбанизированы позже, если не будет особых экономических преимуществ, люди будут ими обладать, но если они не купят землю сейчас, то не будут иметь ее в течение многих лет», эти группы инвесторов не колеблясь тратят деньги, чтобы поднять цену аукционной земли до заоблачных высот, даже за пределами воображения местных жителей.

«Тень» кошмара земельного аукциона Тху Тхием

Согласно исследованию, проведённому сайтом Batdongsan.com.vn, цены на землю в коммуне Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) в последние годы имели тенденцию к росту. Согласно отчёту, недавно опубликованному технологической платформой Batdongsan.com.vn, средняя цена на землю в коммуне Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) за последние 4 года выросла примерно на 80% — с обычного уровня в 15 миллионов донгов за м² в 2020 году до 27 миллионов донгов за м² в 2024 году. За последние две недели диапазон цен на многие новые земельные участки, выставленные на продажу на этом сайте, поднялся до нового уровня в 43 миллиона донгов за м², что примерно на 60% больше прежней цены.

Между тем, судя по данным о предложениях брокеров на этом сайте, в коммуне Тянь-Йен (Хоай-Дык, Тхань-Као) за последние несколько лет также наблюдается значительный рост цен: с примерно 10 миллионов донгов/м² до примерно 40 миллионов донгов/м² после появления информации о том, что этот район готовится стать районом, и одновременно через него проходит кольцевая дорога №4. Однако всего через несколько недель после земельного аукциона в Тхань-Као цены на землю в Тянь-Йене и некоторых соседних коммунах резко выросли на 30–40%, достигнув отметки 55–60 миллионов донгов/м².

Ажиотаж вокруг земельных аукционов, очевидно, оказал огромное влияние на психологию инвесторов и местных жителей, поскольку многие люди считают, что такая высокая цена на аукционе означает, что нет никаких причин, по которым цена их земли не может быть скорректирована до соответствующего уровня.

Представившись человеком, которому нужно купить землю в коммуне Тхань Као для бизнеса, поговорив со многими брокерами, они сказали: «В настоящее время спрос на покупку земли в Тхань Као очень высок, участков практически нет. Если вам нужен хороший участок, вам придётся подождать или даже внести больший депозит, чтобы брокер убедил предыдущего покупателя отказаться от него, и тогда, возможно, вы его получите».

Аналогичная ситуация наблюдается и в районе Хоай Дык: в последние несколько дней инвесторы, желающие приобрести землю в районе Лонг Кхук, чтобы воспользоваться преимуществами аукциона, столкнулись с практически невозможностью и вынуждены платить огромную разницу в несколько сотен миллионов, чтобы выкупить старые участки, которыми инвесторы владели ранее. В переулках есть не только плохие участки, предназначенные в основном для проживания, но и для ведения бизнеса, и их ещё и не так просто найти, как кажется.

По словам г-на Нгуен Чи Тханя, вице-президента Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), наибольшая проблема, связанная с земельными аукционами с «необычно» высокими результатами выигрышей, — это повышение цен группами инвесторов с неясными мотивами.

Это необычно, поскольку после недавнего сложного периода на рынке, даже при наличии продуктов с хорошей инфраструктурой, четким планированием, расположенных в районах с потенциалом роста, многие инвесторы по-прежнему очень осторожны, но цены на землю в Тхань Оай или Хоай Дык заоблачные.

Не говоря уже о том, что большинство участников аукциона в Тхань Оай были из других населённых пунктов, сказал г-н Тхань, что ещё раз доказывает, что он не был основан на реальных потребностях в жильё. Даже многие инвесторы сразу после победы на аукционе поспешили продать недвижимость с разницей в несколько сотен миллионов, что ещё раз подтверждает это.

При нынешнем низком уровне залога, рассчитанном на основе стартовой цены (100–200 миллионов донгов за лот), инвесторы согласны отказаться от него, но в результате уровень цен в районе выставленного на аукцион участка земли резко вырос, в то время как реальный спрос на покупку невелик. Хотя государство получает лишь небольшую часть залога, оно потеряет больше, когда стоимость компенсации за завершение строительства многих проектов в этом районе, безусловно, увеличится.

Ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах, сопровождающийся спекулятивным ростом цен, негативно повлияет на процесс местного социально-экономического развития и замедлит его.

Тем временем, консультант по инвестициям в недвижимость Тран Минь, разделяя то же мнение, отметил, что вызывает беспокойство то, что брокеры и инвесторы в Ханое используют эту информацию для сравнения и повышения продажной цены проектов в других районах, что ещё больше повышает цены на недвижимость в Ханое. Между тем, потенциал роста цен в районе аукционов в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он служит исключительно интересам покупателей и инвесторов, проживающих в этом районе. Кроме того, здесь нет никаких планов по повышению цен или привлечению людей из других мест.

Г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель GP Invest

На эти «рекордные» аукционы могла повлиять комбинация двух факторов.

Первая причина – слухи, цель которых – «взвинтить» цены для получения прибыли через аукционы. Вторая – влияние некоторых невежественных людей, не владеющих полной информацией, поскольку в некоторых населённых пунктах был опубликован проект нового прейскуранта цен на землю, который значительно завышен – в 5–50 раз. Поэтому эта группа людей, вероятно, обеспокоена предстоящим ростом цен на землю и участвует в аукционах, чтобы «вырваться вперёд».

Поэтому после результатов этого аукциона дождитесь окончания срока депозита, чтобы узнать, является ли цена действительно виртуальной или нет. .

События в Тхань Оай или Хоай Дык, хотя и отличались по масштабу, также заставили многих вспомнить «беспрецедентный» земельный аукцион в Тхутхиеме (Хошимин) в конце 2021 года. На этом аукционе все четыре участка были проданы по цене, значительно завышенной относительно стартовой, в ходе которого дочерняя компания корпорации выиграла аукцион, заплатив 24 500 млрд донгов за участок площадью более 10 000 м², или более 2,4 млрд донгов за м². К счастью, указанная цена не была установлена, поскольку вскоре после этого победившие предприятия одновременно потребовали аннулировать свои депозиты.

Однако сразу после земельного аукциона в Тху Тхиеме имели место случаи использования виртуальной выигрышной цены, чтобы «пойти по течению» и взвинтить цены на землю и дома в соседнем районе. Даже другие котируемые компании, имеющие земельные фонды поблизости, также выиграли, когда стоимость облигаций и акций выросла многократно.

По словам доктора Чан Суан Лыонга, заместителя директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IEX), ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах приводит к спекулятивной инфляции цен и, как считается, оказывает негативное влияние, замедляя социально-экономическое развитие этих районов. Замедление урбанизации также снизит привлекательность как иностранных, так и внутренних инвестиций. Долгосрочные последствия для местной экономики огромны.

«Когда число земельных аукционов увеличится, установив новый уровень цен, компенсация, выплачиваемая государству при возврате земли людям в будущем, столкнётся со множеством препятствий, что затруднит процесс расчистки участка и реализации проекта. Государству необходимо иметь чёткую политику и позицию по этому вопросу», — сказал доктор Чан Суан Лыонг.

(Продолжение следует)

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html