Аномалии, недостатки и нестабильность земельного аукциона в стиле «Тху Тхием» в пригороде Ханоя — Часть 2
Если не будет доказано, что недавние земельные аукционы в пригородах Ханоя были сфальсифицированы спекулянтами и земельными брокерами, это повлечет за собой многочисленные последствия для рынка недвижимости и экономики .
С момента возобновления земельных аукционов в пригородах в начале года нетрудно заметить нарушения на земельных аукционах, а также подозрения в манипуляциях со стороны спекулянтов и земельных брокеров, что создает риск срыва усилий правительства по снижению цен на жилье и обеспечению социальной защиты, а также приводит к стагнации всей экономики из-за психологии ожидания дорогостоящих продаж земли.
Часть 2: Тёмные мотивы и повторяющийся «кошмар» земли Тху Тием
Общим для недавних земельных аукционов, вызвавших ажиотаж в пригородах Ханоя, является участие многочисленных групп спекулянтов-одиночек, даже не из числа местных жителей, которые взвинчивают цены на землю до необоснованного, нерыночного уровня и предсказывают полное отсутствие реальных сделок. Многие участники рынка задаются вопросом: «Не скрываются ли за недавними махинациями с земельными аукционами тёмные мотивы?» Какова роль государственного агентства по управлению, позволяющего посредникам монополизировать рынок и манипулировать им?
Когда спекулянты раздувают ажиотаж вокруг земельных аукционов
По мнению многих экспертов, потенциал роста цен в районе аукциона в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он отвечает исключительно потребностям жителей района в жилой и инвестиционной недвижимости. Однако после двух недавних «лихорадочных» аукционов в коммуне Тянь-Йен (Хоай-Дык) и до этого в коммуне Тхань-Као (Тхань-Оай) возникает вопрос: какой процент местных жителей выиграл аукцион?
В записях газеты «Дау Ту» во многих онлайн-форумах можно увидеть, что многие местные жители утверждали, что им повезло выиграть недавний аукцион, поскольку они не нуждались в нём, и хотели продать его немного дороже, на несколько сотен миллионов донгов. Однако на самом деле, судя по местным записям, большинство из них не проживали в этом районе постоянно.
 |
| После земельного аукциона в Тянь-Йене (Хоайдык) появилась информация о передаче с разницей в цене в «несколько сотен миллионов донгов». |
Например, на недавнем аукционе в коммуне Тхань Као, по словам г-на Нгуена Конг Куанга, директора Центра развития земельного фонда района Тхань Оай, только два человека из Тхань Оай выиграли аукцион с ценой участка почти 80 миллионов донгов за квадратный метр. В районе Мэ Линь (Ханой) несколько человек выиграли много лотов, а в районе Чыонг Ми (Ханой) – один. Большинство победителей аукциона – жители Бак Ниня, Бакзянга, Хайзыонга и Фу Тхо.
Между тем, подтверждения от многих людей, участвовавших в аукционе в коммуне Тянь-Йен (Хоай-Дык), также показали, что до 99% людей в окончательной победившей группе не были жителями коммуны Тянь-Йен, а представляли собой группы инвесторов из других населенных пунктов, таких как Ба Ви, Ким Чунг (Ханой), Хайзыонг, Бак Нинь, Бакзянг... Среди инвесторов, которые участвовали, но которым «не повезло» выиграть аукцион, также было очень мало местных жителей, в основном это были инвесторы, объединенные в группы, которые одновременно участвовали в аукционе и имели от 7 до 19 земельных участков.
 |
| Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь, бывший заведующий кафедрой международных финансов Академии финансов |
Помимо участников аукциона в спортзале округа Хоайдык, большое количество брокеров по недвижимости также собралось, чтобы следить за земельным аукционом с утра 19 августа. Некоторые брокеры включили прямую видеотрансляцию в социальных сетях, чтобы рассказать об атмосфере, царившей вокруг места проведения аукциона.
Исходя из концепции, что «если инфраструктура по-прежнему ограничена, то позже она станет лучше, если сельскохозяйственные земли будут позже урбанизированы, если не будет особых экономических преимуществ, люди будут ею обладать, но если они не купят землю сейчас, она будет недоступна в течение многих лет», эти группы инвесторов не колеблясь тратят деньги, чтобы поднять цены на аукционные земли до небес, даже за пределы воображения местных жителей.
«Тень» кошмара земельного аукциона Тху Тхием
Согласно исследованию, проведённому сайтом Batdongsan.com.vn, цены на землю в коммуне Тхань Као (Тхань Оай, Ханой) в последние годы растут. Согласно отчёту, недавно опубликованному технологической платформой Batdongsan.com.vn, средняя цена на землю в коммуне Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) выросла за последние 4 года. Согласно инструменту отслеживания истории цен, средняя цена на землю в этом районе выросла примерно на 80% за последние 4 года — с 15 миллионов донгов за м² в 2020 году до 27 миллионов донгов за м² в 2024 году. За последние две недели диапазон цен на многие новые земельные участки, выставленные на продажу на этом сайте, поднялся до нового уровня в 43 миллиона донгов за м², что примерно на 60% больше прежней цены.
Между тем, судя по данным о продажах брокера на этом сайте, в коммуне Тянь-Йен (Хоай-Дык, Тхань-Као) за последние несколько лет также наблюдается значительный рост цен: с примерно 10 миллионов донгов/м² до примерно 40 миллионов донгов/м² после появления информации о том, что этот район готовится стать районом, и одновременно через него проходит кольцевая дорога №4. Однако всего через несколько недель после земельного аукциона в Тхань-Као цены на землю в Тянь-Йене и некоторых соседних коммунах быстро выросли на 30–40%, достигнув отметки в 55–60 миллионов донгов/м².
Ажиотаж вокруг земельных аукционов, очевидно, оказал огромное влияние на психологию инвесторов и местных жителей, поскольку многие люди считают, что если победная цена аукциона настолько высока, то нет никаких причин, по которым цена их земли не может быть скорректирована до соответствующего уровня.
Я, человек, желающий купить землю в коммуне Тхань Као для бизнеса, пообщался со многими брокерами и сказал: «В настоящее время спрос на землю в Тхань Као очень высок, свободных участков практически нет. Если вам нужен хороший участок, вам придётся подождать или даже внести дополнительную сумму, чтобы брокер убедил предыдущего покупателя отказаться от него, и тогда, возможно, вы его получите».
Аналогичная ситуация наблюдается и в районе «Хоай Дык». В последние несколько дней инвесторы, желающие приобрести землю в районе Лонг Кхук, чтобы воспользоваться аукционом, столкнулись с практически невозможностью выкупа старых земельных участков, которые ранее принадлежали инвесторам, и вынуждены платить огромную разницу в несколько сотен миллионов. Кроме того, в переулках есть плохие участки земли, предназначенные в основном для проживания, но и для ведения бизнеса, и найти их не так просто, как кажется.
По словам г-на Нгуен Чи Тханя, вице-президента Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), наибольшую обеспокоенность в связи с земельными аукционами с «необычно» высокими результатами выигрышей, подобными этому, вызывает повышение цен группами инвесторов с неясными мотивами.
Это необычно, поскольку после недавнего сложного периода на рынке, даже при наличии продуктов с хорошей инфраструктурой, четким планированием, расположенных в районах с потенциалом роста, многие инвесторы по-прежнему очень осторожны, но цены на землю в Тхань Оай или Хоай Дык заоблачные.
Не говоря уже о том, что большинство участников аукциона в Тхань Оай были из других населённых пунктов, сказал г-н Тхань, что ещё раз доказывает, что он не был основан на реальных потребностях в жильё. Даже многие инвесторы сразу после победы на аукционе поспешили продать недвижимость с разницей в несколько сотен миллионов, что ещё раз подтверждает это.
При нынешнем низком уровне задатка, рассчитанном на основе стартовой цены (100–200 миллионов донгов за лот), инвесторы согласны отказаться от него, но в результате уровень цен в районе выставленного на аукцион участка земли поднялся на новый уровень, в то время как реальный спрос на покупку невелик. Хотя государство получает лишь небольшую часть задатка, оно потеряет больше, когда стоимость компенсации по многим проектам в этом районе, безусловно, вырастет.
 |
| Ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах, сопровождающийся спекулятивным ростом цен, негативно повлияет на социально-экономическое развитие местности и замедлит его. |
Тем временем, консультант по инвестициям в недвижимость Тран Минь, разделяя то же мнение, отметил, что вызывает беспокойство то, что брокеры и инвесторы в Ханое используют эту информацию для сравнения и повышения продажной цены проектов в других районах, что ещё больше повышает цены на недвижимость в Ханое. Между тем, потенциал роста цен в районе аукционов в краткосрочной перспективе, безусловно, невелик, поскольку он отвечает лишь потребностям местных жителей в покупке и инвестировании. Кроме того, здесь нет никаких планов по повышению цен или привлечению людей из других мест.
 |
| Г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель GP Invest |
Эти «рекордные» аукционы могли быть обусловлены сочетанием двух факторов.
Первая причина – слухи, цель которых – «взвинтить» цены для получения прибыли через аукционы. Вторая – влияние некоторых невежественных людей, не владеющих полной информацией, поскольку в некоторых населённых пунктах был опубликован проект нового прейскуранта цен на землю, который значительно завышен – в 5-50 раз. Поэтому эта группа людей, вероятно, обеспокоена предстоящим ростом цен на землю и участвует в аукционах, чтобы «вырваться вперёд».
Поэтому после результатов этого аукциона дождитесь окончания срока депозита, чтобы узнать, является ли цена действительно виртуальной или нет. 
.
События в Тхань Оай или Хоай Дык, хотя и отличались по масштабу, также заставили многих вспомнить «беспрецедентный» земельный аукцион в Тхутхиеме (Хошимин) в конце 2021 года. На этом аукционе все четыре участка земли были проданы по цене, значительно завышенной относительно стартовой, после того как дочерняя компания корпорации выиграла аукцион, заплатив 24 500 млрд донгов за участок площадью более 10 000 м², что составляет более 2,4 млрд донгов за м². К счастью, указанная цена не была установлена, поскольку вскоре после этого победившие предприятия одновременно потребовали аннулировать свои депозиты.
Однако сразу после земельного аукциона в Тху Тхиеме были зафиксированы случаи использования виртуальной выигрышной цены, чтобы «плыть по течению» и взвинтить цены на землю и жильё в соседнем районе. Даже другие компании, зарегистрированные на бирже и имеющие земельные фонды поблизости, также выиграли, когда стоимость облигаций и акций выросла в несколько раз.
По словам доктора Чан Суан Лыонга, заместителя директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IEX), ажиотаж вокруг земельных аукционов в некоторых пригородных районах приводит к спекулятивной инфляции цен и, как считается, оказывает негативное влияние, замедляя социально-экономическое развитие населённых пунктов. Замедление урбанизации также снизит привлекательность как иностранных, так и внутренних инвестиций в населённые пункты. Долгосрочные последствия для местной экономики огромны.
«С ростом числа земельных аукционов и установлением нового уровня цен, компенсация, выплачиваемая государству при возврате земли людям в будущем, столкнётся со множеством препятствий, что затруднит процесс расчистки участка и реализации проекта. Государству необходимо иметь чёткую политику и позицию по этому вопросу», — сказал доктор Чан Суан Лыонг.
(Продолжение следует)
Комментарий (0)