Превращение земельного фонда кольцевой дороги 4 в новую движущую силу развития

«Экономия» или узкое место развития?

Кольцевая дорога № 4 (Столичный регион), протяженностью более 112 км, является одним из важнейших стратегических инфраструктурных проектов на Севере, соединяя Ханой с Хынгйеном, Бакнинем и соседними провинциями. Это не только транспортный проект, этот кольцевой маршрут также открывает «динамическую ось» для промышленности, логистики, городов-спутников, логистических услуг и современных цепочек поставок.

Однако вместе с этим по обе стороны дороги появляется огромный земельный фонд. По мнению многих экспертов, земельные фонды считаются «резервами», которые могут приносить высокую прибыль при грамотном планировании и использовании. По предварительным расчетам, земельный фонд по обе стороны трассы может составить до нескольких тысяч гектаров, охватывая множество населенных пунктов. Это прекрасная возможность для создания новых городских территорий, логистических центров, многофункциональных промышленных парков или инновационных зон.

Работы по расчистке территории под строительство кольцевой дороги №4. Фото: Х.Тхань

Но проблема не так проста, как «если у вас есть земля, просто продайте ее». Основная проблема заключается в том, как разумно, устойчиво использовать этот земельный фонд и создавать широкую ценность, а не попадать в круговорот спекуляций, дробления и фрагментации, как это наблюдается во многих проектах.

Реальность предыдущих опоясывающих маршрутов показывает, что без видения и дисциплины планирования земли по обе стороны маршрута могут быть легко «измельчены» несинхронизированными жилищными проектами, формальными городскими зонами и медленным внедрением социальной инфраструктуры.

Кольцевая дорога 3 — это предупреждение: появились десятки городских районов, но им не хватает региональной связанности, функций поддержки производства, что приводит к малочисленности жителей и превращению земель в безжизненные бетонные блоки.

Таким образом, 4-й пояс не может быть проторенным путем, земля — ограниченный ресурс, но при правильной организации он станет рычагом для привлечения инвестиционного капитала, развития зеленой промышленности, устойчивых городских территорий и улучшения жизни людей. Соответственно, необходим региональный генеральный план, в котором земли по обе стороны трассы должны быть спланированы в соответствии с принципами соединения транспорта, промышленности, городских территорий, логистики и интеллектуального сельского хозяйства .

Необходимо мышление развития «после пояса»

Столкнувшись с проблемой сбалансированного развития, многие эксперты полагают, что правительству и местным органам власти необходимо в ближайшее время завершить разработку правовой базы для эксплуатации земельных фондов вблизи стратегических транспортных магистралей. Это не может быть игрой только для предприятий сферы недвижимости, здесь должно активное участие государства в качестве координатора, надзора и ориентира на развитие.

Согласившись с вышеизложенной точкой зрения, в беседе с журналистами газеты Industry and Trade Newspaper д-р архитектор Дао Нгок Нгием, вице-президент Ассоциации городского планирования и развития Вьетнама, сказал, что для эффективного использования земельных фондов вдоль кольцевой дороги 4 необходима стратегическая ориентация, обеспечивающая гармоничное развитие между экономическими и социальными выгодами и требованиями устойчивого планирования. Прежде всего, необходимо срочно разработать подробные, публичные и прозрачные планы по привлечению бизнеса к инвестициям.

« Без детального планирования невозможно говорить об устойчивом развитии. Предприятиям, желающим инвестировать, также нужна четкая дорожная карта, чистые земельные фонды и обязательства правительства по подключению инфраструктуры и инвестиционным стимулам », — подтвердил г-н Дао Нгок Нгием.

Доктор Дао Нгок Нгием предложил, чтобы в период 2025–2030 гг. местные органы власти активно разрабатывали «цифровые карты планирования» и публиковали их на электронных информационных порталах, чтобы предприятия могли легко получить к ним доступ, избегая при этом ситуаций приостановленного планирования, ожидания или локальных корректировок, искажающих пространство застройки.

Развитие кольцевой дороги №4 решит не только проблемы самого Ханоя, но и межрегиональные проблемы столицы. Иллюстрация

Наряду с информационной открытостью необходимо всесторонне применять механизм публичных земельных торгов. Необходимо обеспечить полную прозрачность, чтобы избежать ситуации «ловли воров голыми руками» или манипулирования рынком. Выбор инвестора также должен быть тесно связан с критериями финансовой состоятельности, приверженности прогрессу, планировочных идей и экологической ответственности.

В частности, по мнению экспертов, необходимо в ближайшее время включить модель городского развития, следующую за ориентацией развития общественного транспорта (TOD), в планирование городских территорий вокруг кольцевой дороги 4. « Мир доказал, что успешные городские пространства — это те, где общественный транспорт становится основой социально-экономического развития. Если кольцевая дорога 4 будет просто маршрутом движения, добавленная стоимость будет ограничена, но если ее поместить в видение TOD, она станет коридором, ведущим к развитию современных, устойчивых городов-спутников, снижая зависимость от личных транспортных средств, способствуя зеленому развитию », — подчеркнул д-р Дао Нгок Нгием.

Соответственно, городские территории, формируемые вокруг кольцевой дороги №4, необходимо проектировать с учетом систем инфраструктуры общественного транспорта, таких как метрополитен, скоростной автобусный транспорт (BRT) и транзитные логистические пункты. В то же время необходимо в ближайшее время объявить о планировании крупных транзитных станций, соединяющих существующие городские пространства с новыми городскими районами, гарантируя жителям полный доступ к удобствам и рабочим местам без необходимости совершать слишком дальние поездки.

Не останавливаясь на освоении земельных фондов над землей, доктор Дао Нгок Нгием уделяет особое внимание освоению подземного пространства, что является неизбежной тенденцией в современных городах по всему миру.

« Кольцевая дорога 4 — это не только ось наземного движения, но и многоуровневый коридор, который должен быть рассчитан на использование подземного пространства для коммерческой деятельности, парковок, подземных линий метро или технической инфраструктуры. Это проявление долгосрочного видения, помогающее оптимизировать пространство для развития без увеличения давления на наземную инфраструктуру », — проанализировал г-н Нгием.

При синхронном планировании подземное пространство вдоль 4-й кольцевой дороги может стать интеллектуальной системой подземной инфраструктуры, соединяющей городские районы, логистические центры и даже стать высококлассным торговым и сервисным пространством. Это не только способствует снижению загруженности дорог, но и повышает ценность использования земли, создавая долгосрочный импульс экономическому развитию.

Кольцевая дорога №4 (Столичный регион) должна стать пространством для «новых экосистем развития», где формируются сервисные центры, высокотехнологичные производства, современная логистика и умные города. Именно так можно создать долгосрочную, устойчивую добавленную стоимость вместо «земельной лихорадки», которая быстро проходит и оставляет долгосрочные последствия.

Сейчас, как никогда ранее, нам необходимо мышление, направленное на «создание пространства для развития», а не просто на «продажу земли за деньги». К тому времени каждый квадратный метр земли вдоль кольцевой автодороги № 4 будет не только иметь непосредственную экономическую ценность, но и станет основой для строительства будущего богатой и процветающей страны.

Эксперты утверждают, что опыт Кореи, Японии и Сингапура показывает, что опоясывающие маршруты эффективны только тогда, когда окружающий земельный фонд используется планомерно, служа целям индустриализации и модернизации, а не просто для «продажи земли за деньги».

Тьен Ким

Источник: https://congthuong.vn/bien-quy-dat-vanh-dai-4-thanh-dong-luc-phat-trien-moi-386970.html