Игнорируя Уолл-стрит, миллиардер, добившийся успеха своими силами, строит империю стоимостью 1,2 миллиарда долларов на забытой земле

(Дэн Три) — Не имея ни одной акции или облигации, миллиардер Пэт Нил всё же построил империю стоимостью 1,2 миллиарда долларов в забытых землях. Его секрет — удивительно простая стратегия.

Каждое утро в пять утра, готовясь к новому дню, миллиардер-строитель Пэт Нил размышляет о финансовых рынках. «Мыслительный процесс обычно начинается в душе и заканчивается к восьми утра», — говорит он. Вопрос, который он себе задаёт: «Как сегодня поведёт себя доходность 10-летних казначейских облигаций?»

Но вот в чём странность: у Нила нет ни одной казначейской облигации. Более того, его состояние, оцениваемое в 1,2 миллиарда долларов, не включает в себя ни одной публично торгующейся акции или облигации. Он отслеживает эти рынки с одной целью: предсказать настроения и потребительские привычки своих покупателей жилья.

Что касается его самого, то почти все его состояние сосредоточено в одном месте — строительной компании Neal Communities, которую он создавал с 1970 года и которая построила более 25 000 домов по всей Флориде.

«Мне нравится контролировать своё будущее», — объясняет 76-летний Нил. Эта философия объясняет, почему он постоянно реинвестирует средства в свой бизнес. «Я не живу на широкую ногу. А мой пенсионный план — это и есть мой бизнес. Нам не нужен пенсионный фонд, потому что мы не планируем выходить на пенсию». Когда ему нужны дополнительные деньги, он продаёт незастроенные участки из своего огромного земельного банка.

Путь к этой философии «самоконтроля» был нелёгким. Он был сформирован болезненными падениями фондового рынка, в который он когда-то верил.

Падение с Уолл-стрит и обещание покинуть рынок

До того, как стать магнатом в сфере недвижимости, Пэт Нил был блестящим бизнесменом. Выросший в Айове в 1950-х годах, он рано научился зарабатывать: разливал стиральный порошок, стриг газоны, разносил газеты и открыл клининговую компанию. К старшим классам школы он зарабатывал тысячи долларов в год, иногда даже больше, чем его мать, учительница.

Его первая инвестиция была сделана в 16 лет: 100 акций Iowa Beef Packers за 1500 долларов. Он продал их в колледже за 3000 долларов, удвоив свой первоначальный капитал. Ранний успех убедил его, что фондовый рынок — это плодородная почва для вложений.

Однако удача была недолгой. В начале 1970 года первый брокер Нила посоветовал ему купить 100 акций Delta Corporation, компании, предоставляющей кредиты на мобильные дома, по 28 долларов за штуку. После непродолжительного роста акции резко упали после выхода плохого отчёта о прибылях. Брокер посоветовал ему «усредняться» на уровне 14 долларов. Нил так и сделал, но лишь беспомощно наблюдал, как все его инвестиции испаряются, когда компания обанкротилась, а акции упали до нуля.

По иронии судьбы, позже брокер ушел из индустрии и стал мясником.

После того, как дела у второго брокера «не пошли на лад», Нил принял решение, которое кардинально изменило его карьеру, полностью прекратив покупать акции после 1972 года. Он понял, что, инвестируя в акции, он отдаёт свою финансовую судьбу в руки незнакомцев. Из пепла этого опыта родилась новая инвестиционная философия — стратегия, которую он мог контролировать и направлять самостоятельно.

После двух неудачных инвестиций в акции Нил ушел с фондового рынка и полностью сосредоточился на недвижимости (Фото: Дональд Грегори).

Философия охоты «орла»: покупайте землю до того, как проложат дорогу

Пэт Нил покинул Уолл-стрит и сосредоточил свою энергию, ум и финансы на том, что он умел лучше всего: строительстве домов. Его стратегия, при всей кажущейся простоте, была основана на мастерстве и дальновидности: он замечал возможности раньше, чем это сделали массы.

«Мы с сыновьями знаем о земельных возможностях больше, чем кто-либо другой», — говорит он. Это не хвастовство, а свидетельство неустанной работы. Он не сидит в офисе, анализируя карты. Вместо этого он и его сыновья проводят дни, изучая землю, обзванивая местных жителей, читая некрологи, чтобы найти наследников, желающих продать её, и внимательно отслеживая каждое мельчайшее решение по планировке.

«Моя стратегия — покупать землю до того, как она будет застроена», — заявил он. «Инвестирование — это бизнес, основанный на знаниях. Уникальные знания помогут вам добиться доходности выше среднего».

Эта тактика принесла ему несколько примечательных сделок. Классический пример — покупка Нилом охотничьего поместья ЛеБэмби площадью 1087 акров в конце 1980-х годов примерно по 10 центов за квадратный фут. Продавец не знал, а Нил знал, что рядом с участком вот-вот проложат межштатную автомагистраль. «Когда подъездные пути были достроены, — вспоминает он, — мне удалось продать часть земли по 57 долларов за квадратный фут».

Ещё одна крупная сделка произошла в 2014 году, когда он и его сын купили заложенный банком участок земли всего за 6000 долларов за акр. Они увидели потенциал, который банк не увидел. Застроив участок, они продали его в прошлом году по цене 250 000 долларов за акр. Комментарий Нила ещё раз подчёркивает важность глубокого понимания: «Они не знают настоящей цены своей земли».

От стратегии миллиардера до руководства для современных инвесторов

Конечно, не у всех есть капитал, время и связи, чтобы заключать масштабные сделки по «охоте за землями», как у Пэта Нила. Но его история — не для того, чтобы мы любовались ею издалека, а чтобы изучать её основные принципы. К счастью, в век технологий применять принципы Нила стало проще, чем когда-либо, даже при скромном капитале.

Первое правило Нила — доступ. Он получает доступ к элитной недвижимости, имея большой капитал. Сегодня небольшие инвесторы могут получить доступ к потенциальной недвижимости через краудфандинговые платформы. На развитых рынках, таких как США, такие платформы, как Arrived (поддерживаемая Джеффом Безосом), позволяют приобрести долю в арендной недвижимости всего за несколько сотен долларов. Вы становитесь «совладельцем», получая выгоду от роста стоимости и арендного дохода, не имея необходимости напрямую управлять недвижимостью.

Второй принцип Нила — создание стабильной ценности. Он строит жилые комплексы, генерирующие устойчивый денежный поток. Для частных инвесторов подобную стабильность может обеспечить коммерческая недвижимость с «золотыми арендаторами» — крупными, авторитетными брендами.

Представьте, что вы владеете частью торгового пространства, сдаваемого в долгосрочную аренду ведущей розничной сети, например, WinMart+, Circle K или крупному банку. В этом и заключается суть инвестирования в коммерческую недвижимость с арендаторами, представляющими национальные бренды. Такие платформы, как First National Realty Partners (FNRP) в США, специализируются на этой модели, позволяя инвесторам владеть частями торговых центров, где якорными арендаторами являются крупные супермаркеты.

Привлекательность этой модели, особенно при использовании договоров аренды Triple Net (NNN), заключается в том, что практически все эксплуатационные расходы, обслуживание, налоги и т. д. оплачивает арендатор. Инвесторы же просто «сидят сложа руки» и получают стабильный денежный поток от аренды. Это чрезвычайно эффективная стратегия пассивного дохода, минимизирующая риски, связанные с ненадежными арендаторами.

Индивидуальные инвесторы могут в полной мере применять основные принципы Нила благодаря поддержке современных инструментов и платформ (Фото: Герен Бласк).

Последний и самый важный принцип Нила — стратегическое управление. Он не просто покупает и держит. Он планирует, разрабатывает и оптимизирует всё: от юридических и налоговых стратегий до стратегий финансирования. Современному инвестору необходим именно такой комплексный «мозг» управления активами.

Платформы цифрового управления капиталом, такие как Range в США, разработаны для интеграции всех аспектов: от инвестирования до налогового планирования, планирования наследства и пенсионных консультаций. Инвесторам в недвижимость эти инструменты помогают ответить на сложные вопросы: какую юридическую форму сделки использовать? Как покупка другого объекта недвижимости повлияет на мой денежный поток и налоги? Когда следует рефинансировать кредит?

Даже если вам не нужна сложная платформа, такой подход крайне важен. Перед принятием каждого решения составьте подробный план, проконсультируйтесь с налоговыми, юридическими и финансовыми экспертами. Не ограничивайтесь ценой покупки и потенциальным ростом стоимости, а проанализируйте полную картину денежных потоков, затрат и рисков.

Контроль в ваших руках

История Пэта Нила — убедительное напоминание о том, что путь к богатству не ограничивается только акциями. Недвижимость, если подойти к ней с правильным настроем, даёт то, чего не могут дать бумажные активы: контроль.

Пэт Нил добился контроля благодаря своему огромному капиталу и постоянным поездкам. Сегодня же контроль можно получить и с помощью других инструментов: знаний, технологий и стратегического мышления. Путь «орлов» в сфере недвижимости больше не является исключительной вотчиной миллиардеров.

Перенимая опыт тех, кто это сделал раньше, и используя современные инструменты, вы, несомненно, сможете начать строить свою собственную финансовую империю, прочную и долговечную, из «кирпичей», которые выберете и построите сами.

Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm