Дешевые деньги активно вкладываются в недвижимость: инвестиционная возможность или потенциальный риск?

В 2025 году дешёвые деньги потекут в недвижимость, что делает этот рынок привлекательным инструментом для инвестиций в неё в период пиковых цен на золото и сильных колебаний акций. Спекулянты быстро воспользуются этой возможностью для увеличения прибыли, но цены на землю быстро растут, опережая доходы населения, что создаёт множество потенциальных рисков.

Рынок недвижимости ждет «попутный ветер»?

За первые 8 месяцев 2025 года в экономику Вьетнама было влито около 1,8 млн донгов, что привело к сохранению низких процентных ставок на самом низком уровне. Обильный денежный поток быстро нашел убежище в таких каналах, как акции и, особенно, недвижимость. По состоянию на 30 июня объем непогашенной задолженности по кредитам на недвижимость достиг 3,18 млн донгов, что в 2,4 раза превышает показатель на конец 2024 года и составляет 18,5% от общей задолженности всей системы. В частности, на долю некоторых банков, кредитующих недвижимость, приходилось более 64% от общей задолженности.

Доктор Чан Суан Лыонг, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE), отметил, что дешёвый капитал создал очевидный стимул для рынка недвижимости в сочетании с такими долгосрочными факторами, как развитие дорожной инфраструктуры, прямые иностранные инвестиции во Вьетнам, туризм и рост доходов. Фактически, в последние годы каждый государственный инвестиционный проект, такой как строительство автомагистралей, аэропортов и речных мостов, не только изменил региональную транспортную инфраструктуру, но и немедленно спровоцировал рост цен на прилегающие земли.

Пока реальный спрос на доступное жилье не удовлетворен, капитал перетекает в элитные проекты, курорты или спекулятивные земли, которые затем заброшены.

В то же время, прямые иностранные инвестиции (ПИИ) активно поступают во Вьетнам, поскольку глобальные корпорации реструктурируют свои цепочки поставок, стимулируя спрос на промышленную недвижимость, логистику, офисы и даже рынок жилья для специалистов. Восстановление туризма также создаёт «толчок» развитию курортной недвижимости, в то время как доходы населения постепенно растут, укрепляя покупательную способность населения.

«Можно сказать, что рынок недвижимости сталкивается с «благоприятным ветром» как со стороны денежно-кредитной политики, так и макроэкономической динамики, что делает рынок недвижимости 2025 года приоритетным направлением движения денежных средств в этот период», — сказал доктор Луонг.

Анализируя причины роста рынка, исполнительный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай г-н Нгуен Куанг Хуэй отметил, что государственные инвестиции в ключевую инфраструктуру, такую ​​как скоростная автомагистраль Север-Юг, международные аэропорты, речные мосты и высокоскоростные железные дороги, расширяют возможности для городского развития и создания промышленных парков, одновременно повышая стоимость земли в новых соединительных районах. Кроме того, поток прямых иностранных инвестиций во Вьетнам продолжает расти, поскольку позиции Вьетнама в глобальной цепочке поставок всё более укрепляются. Это не только резко увеличивает спрос на промышленные земли, склады и офисы, но и способствует развитию рынка жилья для иностранных специалистов.

Множество заброшенных вилл в коммуне Анкхань, город Ханой .

Кроме того, по словам г-на Хюя, активное восстановление туризма также сделало Вьетнам привлекательным направлением, способствуя росту курортной недвижимости, гостиничного бизнеса и торговли. В частности, в последние годы экономика и доходы населения выросли, создав прочную основу для покупательной способности жилья. Таким образом, в условиях оттока средств из сберегательных и золотовалютных каналов, инвестиции в недвижимость стали надежным инструментом привлечения капитала.

Финансовое кредитное плечо и потенциальные риски

Помимо дешевого капитала, многие инвесторы предлагают пакеты ипотечных кредитов с финансовой поддержкой, льготным периодом погашения основного долга до 5 лет и необходимостью оплаты всего 10–30% от первоначальной стоимости квартиры. Это преимущество для реальных покупателей, но также открывает возможности для спекулянтов использовать кредитное плечо.

Имея квартиру стоимостью 3 миллиарда донгов, имея всего 600–900 миллионов донгов собственного капитала, спекулянты могут рассчитывать на прибыль в размере 450–600 миллионов донгов через 1–2 года, что эквивалентно ставке 50–70%. В «лихорадочный» период многие даже удвоили свою прибыль ещё до получения дома.

Привлекая прибыль, рынок привлек волну инвесторов F0. Они держат товары в ожидании роста цен, создавая спираль «дефицит — высокие цены — виртуальные транзакции». Это искусственно создает динамику рынка, но скрывает риск долгосрочной нестабильности.

Кроме того, некоторые предприятия «обходят закон», заимствуя капитал под видом производства и бизнеса, а на самом деле вкладывая его в недвижимость, что создаёт искажения в распределении кредитов. Это не только снижает эффективность потоков капитала в реальном производстве, но и приводит к перегреву рынка недвижимости, что легко приводит к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Доктор Чан Суан Лыонг предупредил: «Дешёвый капитал вливается в недвижимость, значительно повышая продажную цену многих проектов до уровня, значительно превышающего их реальную стоимость. Многие предприятия также используют название производства для заимствования капитала, а затем переходят на недвижимость, что приводит к искажению рынка».

В реальности многие проекты продаются по ценам, в 5-7 раз превышающим доходы населения. Эта разница свидетельствует о серьёзном дисбалансе между спросом и предложением. В то время как реальный спрос на доступное жильё не удовлетворяется, капитал перетекает в элитные проекты, курорты или спекулятивные земли, которые затем забрасываются.

«Ещё опаснее то, что возвращается менталитет «серфинга». Мелкие инвесторы заимствуют краткосрочный капитал для покупки и продажи, увеличивая виртуальную ликвидность. Если процентные ставки внезапно вырастут или условия кредитования ужесточатся, эта группа окажется под наибольшим давлением в связи с необходимостью погашения долга, что грозит «коллапсом» всей системы. История вьетнамского рынка недвижимости знает немало «земельных лихорадок», за которыми следовали заморозки, что имело серьёзные последствия для бизнеса, банков и населения», — проанализировал г-н Лыонг.

Разделяя эту точку зрения, экономист Нгуен Куанг Хуэй предупредил, что, несмотря на оживление рынка недвижимости, он по-прежнему таит в себе множество потенциальных рисков. Прежде всего, существует риск роста цен на землю, превышающего покупательную способность. Когда в некоторых регионах сосредоточено слишком много денег, цены на землю могут расти быстрее доходов, что приводит к дисбалансу спроса и предложения. Далее следует неравномерная ликвидность: не все объекты легко перепродать, особенно проекты, удаленные от инфраструктуры или имеющие неполную юридическую документацию. Наконец, существует риск возникновения психологии толпы: многие люди следуют тренду, но когда рынок адаптируется, они легко попадают в финансовое давление.

Г-н Нгуен Куанг Хуэй, исполнительный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай

Эксперты утверждают, что рынку необходимы решения для управления и контроля потоков капитала в недвижимость, особенно в спекулятивном сегменте, чтобы предотвратить образование пузырей на рынке недвижимости. Только когда инвестиционный капитал возвращается в сферы, создающие реальную стоимость, экономика сможет поддерживать сбалансированное и устойчивое развитие.

vov.vn

Источник: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html