Служба «Спасение домов» в условиях кризиса на рынке недвижимости в Китае

(Дэн Три) – Подпольная индустрия процветает на волне банкротств, в то время как многомиллиардные фонды массово выводят капитал. Эти две крайности обнажают всё более глубокие трещины на китайском рынке недвижимости.

На фоне четырёхлетнего спада на рынке недвижимости в Китае в социальных сетях циркулирует странная история. В то время как миллионы домовладельцев сталкиваются с перспективой «отрицательного капитала» (стоимость их дома меньше суммы, которую они должны банку) и риском потери недвижимости, появилось неожиданное решение: даже если банк конфискует ваш дом, вы всё равно можете законно сохранить его.

Любопытство побудило репортёра из Lianhe Zaobao провести расследование. Всего через несколько дней после того, как он оставил комментарий под публикацией, он получил более десятка сообщений от «экспертов», все из которых были полны решимости помочь «спасти дом».

Это окно в теневую индустрию, уникальная услуга, рожденная отчаянием рынка.

В то время как рынок недвижимости Китая замирает, теневой бизнес по спасению жилья зарабатывает деньги за счет владельцев жилья с «отрицательным капиталом», которые пытаются сохранить свою недвижимость, выкупая собственные безнадежные долги (Фото: Reuters).

Уникальные трюки по спасению дома

«Вы не только потеряете дом, но и отстанете на десять лет по сравнению с другими. Купить новый дом будет очень сложно», — предупредила по телефону женщина-эксперт, потратившая полчаса на анализ тяжёлых последствий невыплаты долга.

Доведя клиентов до паники, она прибегла к своему первому трюку: реструктурировала кредит, чтобы снизить ежемесячный платёж и помочь домовладельцу хоть на время пережить трудный период. «Если просто продержаться ещё несколько лет, цены на жильё обязательно снова вырастут», — уверенно заявила она.

Но настоящий секрет раскрывается, когда клиент колеблется. Процесс гораздо сложнее и смелее.

Это активное банкротство. В этом случае владелец жилья перестаёт платить взносы, позволяет банку конфисковать имущество и выставляет его на судебные торги.

Вот тут-то и появляется «родственник». Доверенный родственник или друг, с помощью «компании по спасению домов», выкупает дом обратно, часто за половину рыночной цены. Формально право собственности меняется, но на самом деле старый владелец сохраняет за собой все права на дом.

Это также выкуп собственного долга. Поскольку аукционная цена низкая, банковский долг ещё не погашен. Банк продолжит взыскивать оставшуюся сумму. Однако, если у домовладельца нет других активов, которые можно было бы арестовать, банк «прекратит принудительное взыскание» и продаст проблемный долг компании по управлению активами (AMC) со значительной скидкой, часто всего лишь 30% от первоначальной стоимости. В этот момент, через компанию-посредника, неплательщик может выкупить свой долг по низкой цене.

В результате получается замкнутый круг. Домовладелец не только сохраняет крышу над головой, но и расплачивается с большей частью долгов. Конечно, это «чудо» не дается даром.

Служба «Спасение дома» — избавление от боли банкротства

Рост числа «компаний по спасению домов» наглядно демонстрирует действие закона спроса и предложения, даже в самых экстремальных ситуациях. Когда миллионы людей сталкиваются с одной и той же проблемой, рождается новая индустрия услуг, призванная её решить.

Их бизнес-модель основана на использовании юридических пробелов и нехватке информации у клиентов. Комиссии за обслуживание немалые: от 5% от первоначальной суммы кредита до 8–20% от остатка по кредиту. Учитывая, что ипотечные кредиты исчисляются миллионами юаней, это огромная сумма.

«Мы не берём ваши деньги. Мы берём только ту часть, которую вы должны заплатить банку», — пояснила женщина-эксперт. Этот аргумент, хотя и несколько ошибочный, задевает психологию тех, кто оказался в затруднительном положении: лучше заплатить большую комиссию, чтобы сохранить недвижимость и сократить долг, чем потерять всё.

Рынок стремительно растёт. На платформе RedNote тема «дефолт по ипотеке» привлекла почти 60 миллионов просмотров. Компании гордятся своим опытом работы с проблемной задолженностью по всем видам активов, от квартир и офисов до отелей и заводов, и теперь работают по всей стране.

Статистика также отчасти подтверждает это. Данные Guoxinda показывают, что только в 2024 году на судебные торги было выставлено 658 000 объектов недвижимости, что на 51,69% больше, чем в предыдущем году. Другие исследовательские институты называют ещё более высокую цифру — до 1,6 млн объектов.

Однако аналитики предупреждают, что услуги по спасению домов — лишь временное обезболивающее, а не панацея от основной проблемы. Домовладельцы, которые прибегают к этому, сами навлекают на себя юридические проблемы, рискуя попасть в сложные судебные тяжбы и столкнуться с более серьёзным кредитным кризисом в будущем.

На макроуровне «сфабрикованные» и переданные безнадежные долги подобны закладке еще одной бомбы замедленного действия в и без того хрупкую финансовую систему Китая.

Международные инвесторы снова спешат распродать активы на сумму 140 миллиардов долларов с рекордными убытками. На фото — два почти пустых жилых участка в проекте в городе Цидун, Китай, контролируемом Oktree Capital Management (Фото: Bloomberg).

Жестокий исход: коммерческая недвижимость на сумму 140 миллиардов долларов «испарилась»

В разительном контрасте с попытками удержать богатство людей, международные инвесторы переживают масштабный и жестокий крах. Почти 140 миллиардов долларов, вложенные ими в китайские офисные здания, торговые центры и склады за последние 15 лет, теперь стали для них тяжким бременем.

Такие известные имена на мировой финансовой карте, как BlackRock, Carlyle Group, HSBC и Standard Chartered, ищут пути выхода, в том числе и путем продажи активов с большими убытками.

По данным Bloomberg Intelligence, ожидается, что объём продаж проблемной недвижимости в Китае в период с 2023 по 2024 год составит 16 миллиардов долларов, что является историческим максимумом в 22% от общего объёма сделок в прошлом году. Банкиры и инвесторы оценивают, что капитальная стоимость офисных зданий класса А в Пекине и Шанхае снизилась как минимум на 40% по сравнению с пиковым значением 2019 года.

Классические «беспроигрышные» сделки стали историей, которая ходит по миру в финансовом мире.

«Уничтожение» BlackRock: В конце 2024 года, не сумев продать два офисных здания в комплексе Waterfront Place (Шанхай), фонд BlackRock решил отказаться от активов, передав управление кредитом в размере 780 миллионов юаней Standard Chartered Bank. Это решение полностью уничтожило их инвестиции в акционерный капитал в размере 420 миллионов юаней.

Убыток Carlyle в 50%: Также в Шанхае фонд Carlyle Group продал здание The Crest за 826 миллионов юаней, что составляет всего 57% от суммы, которую он заплатил за него почти десять лет назад, и даже меньше ипотеки в размере 1 миллиарда юаней.

«Венеция Востока» от Oaktree: даже фонд-стервятник, охотящийся за проблемными активами, такой как Oaktree Capital, столкнулся с трудностями с проектом курорта Evergrande Venice, который он отобрал у Evergrande. Цены на жильё там упали более чем вдвое по сравнению с пиковыми значениями.

Даже сектор логистики, когда-то считавшийся перспективным благодаря буму электронной коммерции, не застрахован от переизбытка предложения. Blackstone, один из крупнейших игроков на рынке, как сообщается, был вынужден согласиться на снижение арендной платы в среднем на 25%, чтобы удержать клиентов.

Решение не может заключаться только в «спасении дома» или его «распродаже».

Картина становится ещё мрачнее, если взглянуть на макроэкономические данные. Последний отчёт Национального бюро статистики Китая (НБС), опубликованный 20 октября, показал, что цены на новое жильё в сентябре упали на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцем — это самый быстрый месячный спад за 11 месяцев.

Замедление темпов роста наблюдается повсеместно: от крупных городов, таких как Пекин и Шэньчжэнь, до городов более низкого уровня. Goldman Sachs отмечает, что небольшие города сталкиваются с растущими трудностями из-за «слабых фундаментальных факторов роста и серьёзного переизбытка предложения».

В сфере коммерческой недвижимости ситуация ещё хуже. Уровень вакантных офисных площадей по всему Китаю в 2024 году достиг почти 25%, что является рекордным показателем. Владельцы зданий оказались втянуты в ожесточённую «войну скидок», в результате чего средняя арендная плата упала на 6,9%, что стало самым резким годовым падением за всю историю наблюдений. CBRE прогнозирует, что шанхайский рынок не сможет поглотить всё новое предложение до 2028 года.

Предупреждения о «потерянном десятилетии» для коммерческой недвижимости Китая сейчас более очевидны, чем когда-либо (Фото: Getty).

Истории о том, как люди внутри страны пытаются сохранить свои дома, а международные финансовые институты распродают активы в Китае, хоть и являются противоположностями, являются симптомами одной и той же болезни: краха доверия и серьезного дисбаланса спроса и предложения.

Какой бы умной и уникальной ни была схема «спасения жилья», это лишь временное решение, способ замазать гноящуюся рану, а не залечить её. Она не решает корень проблемы: цены на жильё упали слишком сильно, и доходы людей больше не защищены.

Между тем, отток иностранных инвесторов — явный признак недоверия к перспективам восстановления рынка. Они больше не верят в рост китайской недвижимости.

«К 2030 году номинальная стоимость зданий может быть ниже, чем в 2020 году», — предупредил Николас Уилсон из Oxford Economics, добавив, что перспектива «потерянного десятилетия» для коммерческой недвижимости Китая становится реальностью.

Очевидно, что выход из этого кризиса не может заключаться в финансовых уловках или панических продажах. Требуется более комплексное решение, основанное на экономическом восстановлении, стабильности рабочих мест и, что самое главное, на восстановлении доверия как граждан, так и инвесторов.

Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm