На фоне четырехлетнего спада на китайском рынке недвижимости в социальных сетях распространяется странная история. Миллионы домовладельцев сталкиваются с перспективой «отрицательного собственного капитала» (стоимость их дома падает ниже остатка ипотечного кредита) и риском полной потери собственности. Однако появилось неожиданное решение: даже если ваш дом конфискуется за долги, вы все равно можете на законных основаниях сохранить право собственности.
Любопытство побудило репортера из газеты Lianhe Zaobao провести расследование. Всего через несколько дней после того, как он оставил комментарий к посту, он получил более десятка сообщений от «экспертов», каждый из которых утверждал, что может помочь «спасти дом».
Это вход в теневой бизнес, уникальный сервис, рожденный из самого отчаяния рынка.
На фоне замороженного китайского рынка недвижимости теневая компания, занимающаяся спасением жилья, наживается на домовладельцах с отрицательной стоимостью недвижимости, стремящихся сохранить свои объекты, выкупая собственные безнадежные долги (Фото: Reuters).
Уникальные методы спасения дома
«Вы не просто теряете свой дом; вы отстаёте на десятилетие по сравнению с другими. Покупка нового дома станет несбыточной мечтой», — предупредила по телефону женщина-эксперт, потратившая полчаса на анализ серьёзных последствий прекращения выплат по долгам.
Внушив клиенту тревогу, она применила свою первую тактику: реструктуризацию кредита для снижения ежемесячного платежа, чтобы помочь домовладельцу временно пережить трудный период. «Просто потерпите еще несколько лет, и цены на жилье обязательно снова вырастут», — уверенно заявила она.
Но настоящий секрет раскрывается только тогда, когда клиент проявляет нерешительность. Этот процесс гораздо сложнее и смелее.
Это преднамеренный дефолт. В этом случае домовладелец перестает вносить платежи по рассрочке, что позволяет банку конфисковать имущество и выставить его на аукцион.
Вот тут-то и вмешиваются «родственники». Доверенный родственник или друг, с помощью «компании по спасению домов», участвует в аукционе и выкупает дом, часто всего за половину рыночной стоимости. Формально право собственности меняется, но в действительности предыдущий владелец сохраняет все права пользования.
Это также включает в себя выкуп собственного долга. Из-за низкой цены на аукционе банковский долг остается непогашенным. Банк продолжит взыскивать оставшуюся сумму. Однако, если у домовладельца нет других активов для изъятия, банк «прекратит принудительное взыскание» и продаст безнадежный долг компании по управлению активами (AMC) со значительной скидкой, обычно всего за 30% от первоначальной стоимости. На этом этапе через компанию-посредника должник может выкупить свой собственный долг по выгодной цене.
В результате был полностью разорван порочный круг. Владелец дома не только сохранил свой дом, но и избавился от значительной части долгов. Конечно, это «чудо» досталось не бесплатно.
Услуги по "спасению жилья" — извлечение прибыли из страданий, связанных с банкротством.
Появление «компаний по спасению домов» — это самое наглядное доказательство закона спроса и предложения, даже в самых тяжелых обстоятельствах. Когда миллионы людей сталкиваются с одной и той же проблемой, возникает новая сфера услуг, призванная ее решить.
Их бизнес-модель основана на использовании юридических лазеек и нехватки информации у клиентов. Комиссия за услуги недешева и составляет от 5% от первоначальной суммы кредита до 8-20% от остатка задолженности. Для ипотечных кредитов на миллионы юаней это огромная сумма.
«Мы не забираем ваши деньги. Мы забираем только основную сумму, которую вы должны банку», — объяснила женщина-эксперт. Этот аргумент, хотя и несколько ошибочный, нашел отклик у тех, кто оказался в затруднительном положении: лучше заплатить крупную комиссию, чтобы сохранить активы и уменьшить долг, чем потерять все.
Размер этого рынка стремительно растет. На платформе RedNote тема «неплатежи по ипотеке» привлекла почти 60 миллионов просмотров. Компании заявляют о своем опыте работы с проблемными долгами по всем типам активов, от квартир и офисов до отелей и заводов, и теперь работают по всей стране.
Статистические данные частично подтверждают это. Данные Guoxida показывают, что только в 2024 году на судебный аукцион было выставлено 658 000 объектов недвижимости, что на 51,69% больше, чем в предыдущем году. Другие исследовательские институты сообщают еще более высокие цифры — до 1,6 миллиона объектов недвижимости.
Однако аналитики предупреждают, что услуги по спасению домовладений — это лишь временное решение, не способное устранить первопричину проблемы. Домовладельцы, участвующие в этом процессе, рискуют оказаться втянутыми в сложные судебные разбирательства и столкнуться с более серьезным кредитным кризисом в будущем.
На макроуровне способ «манипулирования» и перераспределения безнадежных долгов равносилен закладке еще одной бомбы замедленного действия в и без того хрупкую финансовую систему Китая.
Международные инвесторы в очередной раз лихорадочно распродают активы на сумму 140 миллиардов долларов, неся рекордные убытки. На фотографии изображены два почти пустующих участка под жилую застройку в проекте в городе Цидун, Китай, контролируемом компанией Oktree Capital Management (Фото: Bloomberg).
Разрушительный исход: коммерческая недвижимость на сумму 140 миллиардов долларов «исчезает».
В отличие от усилий граждан по сохранению своих активов, международные инвесторы переживают массовый и разрушительный исход. Почти 140 миллиардов долларов, вложенные ими в офисные здания, торговые центры и склады в Китае за последние 15 лет, теперь становятся огромным бременем.
Крупные мировые финансовые компании, такие как BlackRock, Carlyle Group, HSBC и Standard Chartered, изучают способы выхода из бизнеса, включая продажу активов со значительными убытками.
По данным Bloomberg Intelligence, общая стоимость продаж проблемных активов в Китае достигла 16 миллиардов долларов в период с 2023 по 2024 год, что составляет 22% от общего объема сделок прошлого года – беспрецедентный темп. Банкиры и инвесторы оценивают, что капитальная стоимость офисных зданий класса А в Пекине и Шанхае снизилась как минимум на 40% по сравнению с пиком в 2019 году.
Классические истории о «покидании корабля» стали широко распространены в финансовом мире.
«Полный крах» BlackRock: В конце 2024 года, после неудачной попытки продать два офисных здания в комплексе Waterfront Place (Шанхай), фонд BlackRock решил отказаться от этих активов, оставив Standard Chartered Bank управлять кредитом в размере 780 миллионов юаней. Этот шаг привел к полному исчезновению их инвестиций в акционерный капитал в размере 420 миллионов юаней.
Убыток Carlyle в размере 50%: Также в Шанхае фонд Carlyle Group продал здание The Crest за 826 миллионов юаней, что составляет всего 57% от цены, по которой они приобрели его почти десять лет назад, и даже меньше, чем ипотечный кредит в размере 1 миллиарда юаней.
«Венеция Востока» от Oaktree: Даже такой «хищный» фонд, специализирующийся на поиске труднодоступных активов, как Oaktree Capital, испытывает трудности с мегапроектом курорта Evergrande Venice, который он захватил у Evergrande. Цены на жилье там упали более чем вдвое по сравнению с пиком.
Даже сектор логистики, некогда считавшийся перспективным благодаря буму электронной коммерции, не застрахован от переизбытка предложения. Сообщается, что Blackstone, один из крупнейших игроков, вынужден соглашаться на снижение арендных ставок в среднем на 25%, чтобы удержать клиентов.
Решение не может заключаться просто в «спасении дома» или «распродаже» активов.
Ситуация становится еще более мрачной, если взглянуть на макроэкономические данные. Последний отчет Национального статистического бюро Китая (НБС), опубликованный 20 октября, показывает, что цены на новое жилье в сентябре упали на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцем – это самое быстрое месячное снижение за 11 месяцев.
Спад наблюдается повсеместно, от крупных городов, таких как Пекин и Шэньчжэнь, до городов меньшего масштаба. Goldman Sachs отмечает, что небольшие города сталкиваются с усугубляющимися трудностями из-за «слабых фундаментальных показателей роста и серьезного переизбытка предложения».
Для коммерческой недвижимости ситуация еще хуже. В 2024 году уровень вакантных офисных площадей по всему Китаю достиг почти 25%, самого высокого уровня за всю историю. Владельцы зданий оказались втянуты в ожесточенную «ценовую войну», в результате которой средняя арендная плата упала на 6,9% — это самое резкое годовое снижение за всю историю наблюдений. CBRE прогнозирует, что шанхайский рынок не сможет поглотить все новые предложения до 2028 года.
Предупреждение о «потерянном десятилетии» для китайской коммерческой недвижимости становится яснее, чем когда-либо (Фото: Getty).
Противоречивые истории китайских граждан, отчаянно пытающихся сохранить свои дома, и международных финансовых институтов, распродающих активы в Китае, являются симптомами одной и той же болезни: краха доверия и серьезного дисбаланса спроса и предложения.
Какой бы остроумной или уникальной ни была схема «спасения жилья», это лишь временное решение, способ замаскировать застарелую рану вместо того, чтобы её залечить. Она не решает коренную проблему: цены на жильё упали слишком низко, и доходы людей больше не стабильны.
Между тем, отток иностранных инвесторов является явным свидетельством недоверия к перспективам восстановления рынка. Они больше не верят в перспективы роста китайского рынка недвижимости.
Эксперт Oxford Economics Николас Уилсон высказал тревожную оценку: «К 2030 году номинальная стоимость зданий может оказаться даже ниже, чем в 2020 году». По его словам, перспектива «потерянного десятилетия» для китайской коммерческой недвижимости постепенно становится реальностью.
Очевидно, что решение этого кризиса не может заключаться в финансовых уловках или панических распродажах. Необходимо более комплексное решение, вытекающее из экономического восстановления, стабильности рабочих мест и, что наиболее важно, восстановления доверия как среди населения, так и среди инвесторов.
Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Комментарий (0)