Отмена платы за использование земли для проектов в сфере недвижимости в Хошимине

В Хошимине около 100 проектов коммерческой недвижимости «ожидают» уведомления о финансовых обязательствах.

На рабочей встрече с председателем Народного комитета города Хошимин Нгуен Ван Дуок и соответствующими ведомствами в минувшие выходные г-н Джун Сон Хо, генеральный директор компании Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Корея) — инвестора проекта Thu Thiem Eco Smart City (район Анкхань), выразил желание продолжить реализацию проекта, если Хошимин устранит инвестиционные препятствия, в частности, освобождение от дополнительной платы за землепользование по проекту в размере 5,4% в год.

100 проектов с финансовыми обязательствами

Председатель Народного комитета города Хошимин Нгуен Ван Дыок принял во внимание рекомендации предприятий и заявил, что доложит центральному правительству о своих планах и предложениях. Руководство города приветствует дальнейшую поддержку Lotte, разделение трудностей и реализацию проекта в соответствии с графиком.

На самом деле, проблема, о которой заговорила Лотте, не единичный случай. Ранее инвестор проекта Empire City — совместное предприятие Imperial City Joint Venture — также направил в Народный комитет Хошимина документ с просьбой пересмотреть возникшие финансовые обязательства.

По данным этого подразделения, с 2017 года предприятие выполнило свои финансовые обязательства на сумму около 3600 миллиардов донгов, а в решении города о выделении земли также четко указано, что предприятию «не придется платить больше» при переходе с единовременной платы за аренду земли на выделение земли с взиманием платы за пользование землей.

В рамках проекта завершены и сданы жильцам три комплекса работ, эквивалентных примерно 1200 квартирам. Однако необходимость уплаты дополнительных сборов за пользование землей считается «большим бременем», серьёзно влияющим на движение капитала и бизнес-планы.

На одном из участков проекта «Эмпайр-Сити» возникли процедурные трудности. Фото: ХОАНГ ТРИУ

Аналогичным образом, налоговая служба города Хошимин недавно опубликовала документ, требующий от акционерной компании Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company выплатить дополнительно 400 миллиардов донгов на проект Green Star Sky Garden. По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), в настоящее время в городе около 100 проектов коммерческой недвижимости «ожидают» уведомления о финансовых обязательствах, включая многие крупные проекты таких компаний, как Novaland , Hung Thinh Land и TTC Land.

Председатель HoREA г-н Ле Хоанг Чау заявил, что ассоциация неоднократно предлагала полностью отменить правило взимания дополнительных 5,4% в случаях, когда предприятия не виноваты. По его словам, «задержка в определении финансовых обязательств в основном обусловлена ​​административными процедурами, а не виной инвесторов».

По словам г-на Чау, этот механизм не только приносит убытки бизнесу, но и приводит к потере доходов бюджета, поскольку плата за землю «приостанавливается» и не может быть выплачена вовремя, а ряд проектов вынужден временно приостанавливать строительство, что приводит к растрате земельных фондов.

Он полагает, что если правительству удастся решить эту проблему, «замороженные» проекты быстро выполнят свои финансовые обязательства, тем самым разблокировав поток капитала в размере десятков миллиардов донгов на рынок недвижимости.

«Плата за пользование землей — ключ к восстановлению жилищного фонда и стимулированию экономического роста. Когда этот вопрос будет полностью решен, это также станет важной гарантией для инвестиционного климата Вьетнама», — подчеркнул он.

Самый большой узел

Г-н Данг Хонг Ань, председатель Ассоциации молодых предпринимателей Вьетнама (VYEA) и председатель Учредительного совета акционерной компании Saigon Thuong Tin Real Estate (TTC Land), заявил, что проблемы, связанные с финансовыми обязательствами по земле, являются «самым большим узким местом», сдерживающим развитие рынка недвижимости в городе Хошимин.

«Согласно положениям Закона о земле 2024 года и Указа 103/2024/ND-CP, плата за пользование землей определяется в зависимости от времени принятия государством решения о выделении земли. Но на самом деле многие крупные проекты реализуются поэтапно, и каждый раз при выделении земли необходимо устанавливать новую цену, что создает неудобства», — сказал он.

Он привёл в пример множество проектов, в рамках которых город временно выделял инвесторам землю под первую очередь для начала строительства, в то время как остальные ждали завершения выплаты компенсаций и расчистки участка. После принятия решения о выделении земли под первую очередь предприятие выплачивало плату за землепользование по всему проекту в соответствии с детальным планированием.

Однако при распределении оставшейся земли власти определили дополнительные финансовые обязательства в соответствии с новой ценой земли, вынудив предприятие заплатить на сотни миллиардов донгов больше, даже несмотря на то, что эта площадь была включена в предыдущий платеж.

По словам г-на Хонг Аня, такая ситуация не только увеличивает инвестиционные затраты и затягивает сроки реализации, но и влияет на всю цепочку создания стоимости на рынке жилья. «Задержка проекта не только наносит ущерб бизнесу, но и влечет за собой ряд последствий: покупатели жилья вынуждены ждать, банкам приходится реструктурировать кредиты, предложение блокируется, а рынок теряет ликвидность», — сказал он.

По словам г-на Данг Хонг Аня, вопрос финансовых обязательств, связанных с платой за землепользование в рамках проектов временного землеотвода, давно обсуждается бизнес-сообществом. Народный комитет города Хошимин также направил множество документов в Министерство финансов и Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды с предложениями по решению этой проблемы, но до сих пор конкретных указаний не последовало.

В результате многие предприятия уже несколько десятилетий назад оплатили земельный налог за весь проект, а теперь им всё ещё приходится платить за выделенную дополнительную площадь, учитывая, что нынешние цены на землю многократно выросли. Это создаёт огромное финансовое бремя, нанося ущерб предприятиям, серьёзно влияя на бизнес-планы, вызывая стагнацию многих проектов и косвенно сокращая предложение жилья в Хошимине.

Г-н Данг Хонг Ань предложил разработать конкретный механизм для справедливого и разумного решения этого вопроса. «Мы рекомендуем Министерству финансов и Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды в ближайшее время представить правительству механизм, позволяющий вычеты и зачеты финансовых обязательств, ранее выполненных предприятиями в зависимости от площади, для проектов, по которым была уплачена вся плата за землепользование в соответствии с детальным планированием 1/500, но еще не завершено выделение земель».

«Это обеспечивает справедливость и прозрачность, одновременно защищая законные права государства и предприятий. Только так мы сможем строго контролировать доходы бюджета, одновременно поощряя предприятия к уверенным инвестициям, способствуя развитию социально-экономического развития и удовлетворению жилищных потребностей жителей Хошимина», — подчеркнул он.

Предложение полностью отменить регулирование в размере 5,4%

На недавней социально-экономической пресс-конференции представитель Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин заявил, что Народный комитет города официально предложил Министерству природных ресурсов и окружающей среды и Министерству финансов рассмотреть вопрос об отмене положения о взимании дополнительных 5,4% платы за землепользование и арендной платы за землю в период неопределенных финансовых обязательств.

Согласно разъяснениям города, данное положение было установлено с целью «разделения финансовой ответственности между государством и населением», но на самом деле задержка возникает в основном по вине управляющей компании. Поэтому невозможно заставить предприятия и население нести эти дополнительные расходы.

Город также подчеркнул, что в условиях социально-экономического восстановления после пандемии COVID-19 отмена вышеуказанного положения будет способствовать снижению ценового давления, стимулированию инвестиций и росту экономики. В настоящее время закон предусматривает дополнительную ставку сбора в размере 5,4%, но в проекте поправок к Постановлению № 103 о плате за землепользование и арендной плате за землю Министерство финансов предлагает два варианта: снижение до 3,6% или полная отмена.

Однако полная отмена может быть осуществлена ​​только в том случае, если она будет прямо предусмотрена в Законе о земле, поэтому Министерство финансов также рекомендовало Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды изучить и дополнить его в предстоящем процессе внесения поправок в закон.

По мнению многих экспертов и представителей бизнеса, в реальности задержка в определении финансовых обязательств часто обусловлена ​​сложными административными процедурами, в то время как предприятия уже выполнили свои обязательства по уплате земельного налога. Дополнительные сборы приводят к увеличению инвестиционных затрат, что приводит к росту цен на недвижимость, что напрямую сказывается на покупателях и снижает доступность жилья.

Некоторые эксперты также считают, что если и взимать дополнительные сборы, то только в отношении проектов, в которых земля введена в эксплуатацию и приносит прибыль, чтобы избежать ситуации, когда предприятия «держат землю и ждут подходящего момента». Однако в случаях, когда нет вины инвестора, дальнейшее взимание дополнительных сборов несправедливо.

По мнению экспертов, наиболее фундаментальным решением является полная отмена регулирования в размере 5,4% и одновременное введение четкого механизма сроков расчета платы за землепользование для обеспечения прозрачности и последовательности, что позволит разблокировать ряд замороженных проектов и восстановить доверие к рынку недвижимости.

Нужно больше разъяснений

Председатель HoREA Ле Хоанг Чау также подчеркнул, что проект резолюции, предусматривающий ряд политических механизмов для устранения трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле, должен содержать более четкие положения о применении дополнительных сборов за землепользование. «Правительству необходимо конкретно регламентировать вычет сумм, уплаченных предприятиями за период, в течение которого не были начислены сборы за землепользование или арендная плата за землю, в случаях, когда это произошло не по вине землепользователей. Это необходимая правовая основа для реализации таких проектов, как Lotte's Eco Smart City или Empire City, позволяющая избежать ситуации, когда предприятиям причиняют вред», — проанализировал г-н Чау.

Источник: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm