Многие эксперты полагают, что с введением новой политики в отношении подоходного налога с физических лиц, разработанной Министерством финансов для комментариев, спекуляциям с недвижимостью не будет места - Фото: Q.DINH
По мнению экспертов, применение 20% налога на фактическую прибыль от передачи недвижимости или применение прогрессивной налоговой ставки, основанной на времени владения, если невозможно определить цену покупки и затраты, поможет ограничить инвестиционную деятельность по «серфингу» в сфере недвижимости.
В проекте закона «О налоге на доходы физических лиц (НДФЛ)», представленном для обсуждения, Министерство финансов предлагает применять НДФЛ к передаче недвижимости физическими лицами путем умножения налогооблагаемого дохода на налоговую ставку 20% по каждой передаче. Этот налогооблагаемый доход определяется как цена продажи за вычетом цены покупки и обоснованных расходов, связанных с получением дохода от передачи недвижимости.
Какова «приемлемая» ставка налога на передачу недвижимости?
Если цена покупки и связанные с ней расходы не определены, налог на доходы физических лиц рассчитывается путем умножения цены продажи на налоговую ставку. Ставка налога в этом случае рассчитывается исходя из срока владения, но не может превышать 10% от цены продажи.
В частности, ставка налога составляет 10% от цены продажи для недвижимости, срок владения которой составляет менее 2 лет. Ставка налога составляет 6% от цены продажи для недвижимости, срок владения которой составляет от 2 до 5 лет.
Ставка налога составляет 4% от цены продажи для недвижимости, находящейся во владении от 5 до 10 лет... Для недвижимости, находящейся во владении от 10 лет и более, а также недвижимости, полученной по наследству, ставка налога составляет 2% от цены продажи. Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения не учитывается, но передача права собственности облагается налогом по ставке 2% от цены продажи.
Срок владения недвижимостью исчисляется с момента возникновения у физического лица права владения и пользования недвижимостью (с даты вступления в силу Закона о подоходном налоге с физических лиц) до момента передачи права собственности. Для недвижимости, полученной по наследству, ставка налога на передачу права собственности остается такой же, как и в настоящее время, и составляет 2% от цены продажи, независимо от срока владения.
В беседе с Tuoi Tre г-н Тран Кхань Куанг, директор акционерной компании Viet An Hoa Real Estate Investment, сказал, что ставка подоходного налога с физических лиц в размере 20% на прибыль от передачи недвижимости является приемлемой налоговой ставкой.
По словам г-на Куанга, уплата налога на прибыль после вычета расходов не окажет большого влияния на инвестиционную деятельность и в то же время поможет сделать рынок более прозрачным.
«Если будет применяться эта налоговая ставка, покупателям и продавцам придётся правильно и в полном объёме рассчитать фактически понесённые затраты, такие как цена покупки, процентные расходы, брокерские расходы или расходы на реконструкцию и ремонт..., которые должны быть включены в обоснованные затраты, исключаемые перед расчётом налога», — сказал г-н Куанг, но он считает, что налоговая ставка в размере 2–10% от цены продажи в зависимости от периода владения должна прояснить применимые принципы.
Необходимо уточнить правила определения затрат на производство
В проекте также предусмотрено, что в случаях, когда невозможно определить цену покупки и расходы, налог будет рассчитываться на основе периода владения. При этом период владения определяется как период времени, в течение которого лицо имеет право владеть и пользоваться недвижимостью, указанный в законе, с даты вступления в силу закона (например, с 1 января 2026 года) до момента передачи, то есть не имеет обратной силы и не исчисляется до даты вступления в силу нового закона.
«Если срок применяется, как указано выше, то придётся прояснить множество моментов, поскольку транзакции, по сути, чётко отражают затраты, цену покупки... Цена продажи ясна, поэтому агентство, разрабатывающее проект, должно более конкретно указать случаи, чтобы определить, применяется ли налоговая ставка в соответствии со сроком удержания», — сказал г-н Куанг.
Между тем, г-н Динь Минь Туан, директор южного региона Батдонгсан, заявил, что предложение об увеличении налогов в зависимости от периода удержания, с максимальной ставкой до 10%, что в 5 раз выше текущей ставки, будет иметь множество последствий.
Недавний опрос, проведенный этой компанией, показал, что 59% респондентов заявили, что приобрели недвижимость в основном для инвестиционных целей, а не для проживания, и значительная часть тех, кто владеет недвижимостью, намерена продать ее в течение следующего года.
Это показывает, что вьетнамцы действительно любят инвестировать в недвижимость, но период удержания инвестиций короткий, они склонны «продавать, когда цена выгодна», гибко переключая поток капитала на другие более прибыльные активы в каждый момент времени.
Таким образом, предложение о введении налогообложения в зависимости от времени удержания ужесточит контроль над краткосрочными игроками, напрямую ударив по краткосрочным инвесторам и «серферам», на долю которых приходится значительная доля рыночного спроса.
«Этот шаг наглядно демонстрирует цель «вознаграждения тех, кто сохраняет, и наказания тех, кто быстро продаёт», но в то же время он также вызывает множество опасений относительно своевременности и побочных эффектов в условиях ещё не восстановившегося рынка», — поднял этот вопрос г-н Туан.
Многие мелкие инвесторы будут вытеснены с рынка.
По мнению экспертов по недвижимости, применение налоговых ставок, основанных на сроке владения, в первую очередь затрагивает сегменты земельных участков и элитных квартир, которые часто «серфингуют» в течение 6–18 месяцев, чтобы максимизировать прибыль, поэтому применяется налоговая ставка в размере 10%.
«При такой налоговой ставке маржа прибыли краткосрочных инвесторов существенно снизится, снизится инвестиционная привлекательность, а многие мелкие инвесторы вылетят из игры», — прокомментировал эксперт.
НГОК ХИЕН
Источник: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm
Комментарий (0)