Появляются «брокеры земельных аукционов»
Министерство строительства только что направило в Правительственную канцелярию отчет № 5333 об анализе структуры затрат, цены продажи и причин роста цен на недвижимость, а также о предложении решений.
По данным Министерства, помимо достигнутых преимуществ, аукционы по продаже прав землепользования в последнее время выявили ограничения и негативные стороны. В процессе организации земельных торгов в некоторых местах также наблюдаются явления «аукционных посредников», сговоры... влияющие на участников торгов.
«Такое явление, как назначение очень высоких цен на некоторые земельные участки, последующее аннулирование залогов, создание виртуальных уровней цен для манипулирования рынком, покупка и перепродажа множества выставленных на аукцион земельных участков с целью получения незаконной прибыли, во многих местах довольно распространено и даже носит организованный характер», — заявили в Министерстве строительства .
Министерство также отметило несколько аукционов в Ханое с очень высокими результатами, например, земельный аукцион в районе Хоайдык, где победившая ставка в 18 раз превысила стартовую цену.
Аукцион 68 земельных участков в Тхань Оай, Ханой (Фото: Дуонг Там).
По данным Минстроя, на результаты земельных аукционов в последнее время влияют три основные причины.
Во-первых, низкая стартовая цена привлекает множество участников. Во-вторых, небольшой размер первоначального взноса. В-третьих, на аукционах действует множество инвестиционных групп, специализирующихся на участии в торгах и последующей немедленной продаже с целью получения прибыли. За пределами аукционной площадки многие брокеры ждут результатов, готовые покупать и продавать выставленные на аукцион участки с разницей в цене от 200 до 500 миллионов донгов за лот.
На рынок негативное влияние оказало то, что победившая цена во много раз превысила стартовую.
Результат земельного аукциона, многократно превышающий начальную цену, негативно скажется на уровне цен на землю и жилье, на рынке жилья и недвижимости (спросе и предложении). Соответственно, эта цена будет использована в качестве справочной для определения цены на землю и последующего формирования нового, еще более высокого уровня цен для района, расположенного вблизи места проведения аукциона.
Это выгодно для проектов, которым была выделена земля и за которые была уплачена плата за землепользование, но невыгодно для проектов, которые были одобрены, но за которые не была уплачена плата за землепользование.
Это связано с тем, что одним из методов определения цены на землю является метод прямого сравнения, заключающийся в анализе цен на свободные земельные участки, аналогичные по целевому назначению, местоположению, доходности, состоянию инфраструктуры, площади, форме, законности предоставления права землепользования на рынке, выигранных аукционов по продаже права землепользования для сравнения и определения цены оцениваемого земельного участка.
Кроме того, министерство также оценило, что выигрыш на земельных аукционах по ценам, многократно превышающим стартовую цену, также влияет на психологию инвесторов, что приводит к росту цен на жилье и объекты недвижимости, которые были или предлагаются к продаже вблизи места проведения аукциона.
Аукцион 19 земельных участков в Хоайдыке, Ханой (Фото: Дуонг Там).
Фактически, победная цена земельного аукциона часто является базовой ценой, на которую организации и частные лица ссылаются и которую используют для определения цены покупки, продажи и передачи при совершении сделок с недвижимостью.
«Рост цен на землю увеличит производственные затраты и приведёт к росту цен на жильё и недвижимость. У предприятий будет мало возможностей инвестировать в доступные, недорогие проекты, и они будут вынуждены вкладывать средства в элитную, сверхэлитную недвижимость, чтобы обслуживать высокодоходные слои населения, возвращать капитал и эффективно вести бизнес. Это создаст дополнительные трудности для людей, особенно с низким и средним уровнем дохода, при строительстве жилья», — проанализировало Министерство строительства.
Не только для людей, но и для предприятий и инвесторов высокие цены на землю не позволят разрабатывать эффективные инвестиционные и бизнес-планы, что приведет к отсутствию инвестиций в строительство в этом районе и сокращению и ограничению будущего предложения.
Необычно высокие результаты земельных аукционов также негативно сказываются на приобретении земель, компенсациях, поддержке и переселении в рамках проектов, связанных с использованием земель для целей национальной обороны, безопасности и социально-экономического развития. Это может легко спровоцировать людей, чьи земли были приобретены и получили или не получили компенсацию, на жалобы и требования более высокой цены, чем предусмотрено утвержденным планом, что приводит к социальной нестабильности.
Министерство строительства предлагает изучить и усовершенствовать нормативные акты, касающиеся земельных аукционов, чтобы обеспечить их соответствие практической ситуации, в сторону увеличения задатков, определения стартовых цен на землю с учетом фактического положения дел на данной территории, сокращения сроков оплаты победившей заявки и ограничения участников аукциона в спекулятивных целях...
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm
Комментарий (0)