 |
| «Кассетная бомба» Evergrande взорвалась, обнажив раны, которые трудно залечить на китайском рынке недвижимости. На фото: бум на рынке недвижимости в Китае привел к тому, что жилые комплексы вырастают «как грибы после дождя» по всей стране. (Источник: AP) |
Предложение падает, спрос падает быстрее
Согласно опросу Bloomberg , инвестиции в недвижимость, возможно, продолжили снижаться в июле 2023 года, в результате чего семимесячное падение с начала года составило 8% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это последовательное снижение с 7,9% за первые 6 месяцев года.
Примечательно, что условия для застройщиков не улучшились. Продажи новых домов ведущими застройщиками в июле упали сильнее всего за год, несмотря на то, что многие города ослабили ограничения на покупку жилья. Это нанесло удар по застройщикам, нуждающимся в денежных средствах для смягчения многолетнего кредитного кризиса.
Country Garden Holdings Co., некогда крупнейшая частная девелоперская компания Китая по объему выручки, присоединится к череде неплательщиков, таких как China Evergrande Group, если не произведет выплату процентов по двухдолларовым облигациям, подлежавшим выплате на прошлой неделе, в течение 30 дней.
Аналитики China International Capital Corp, включая Чжана Вэньлана, предупреждают, что давление на такие звенья цепочки создания стоимости в сфере недвижимости, как продажа, приобретение земли и строительство, может продолжать оказывать давление на экономический рост Китая.
Смотря по телевизору или видео футбольный турнир уезда Дунцзян провинции Гуйчжоу, можно увидеть, что стадион окружен высокими зданиями.
Район Дунцзян занимает площадь более 3300 квадратных километров, а его население составляет менее 300 000 человек. Хотя его площадь в три раза больше, чем у Гонконга (Китай), его население составляет всего около 4% от населения Гонконга. Учитывая низкую плотность населения, предполагается, что заполняемость этих высотных зданий будет не слишком высокой.
Средняя жилая площадь на душу населения в городах Китая в 1978 году составляла 3,6 квадратных метра, а сейчас она увеличилась почти до 40 квадратных метров. Около 97% городских домохозяйств имеют собственные дома, в среднем на каждое домохозяйство приходится 1,5 дома, а 40% городских домохозяйств имеют 2 и более домов. В сентябре 2016 года правительство начало регулировать рынок недвижимости, что привело к значительному снижению средней цены.
В 2020 году средняя цена по стране составила 9860 юаней (около 1360 долларов США)/м2.
К концу 2022 года средняя цена на недвижимость снизится до 9800 юаней/м². При текущем уровне цен на жильё предложение превышает спрос, что указывает на высокие цены. Кроме того, на рынке недвижимости существует «пузырь», который в долгосрочной перспективе не позволит многим людям реализовать своё желание улучшить своё жильё. Однако резкое падение цен на жильё в краткосрочной перспективе также повлияет на занятость и потребление.
По данным Национального бюро статистики Китая, площадь продаж коммерческой недвижимости в первой половине этого года сократилась на 5,3% в годовом исчислении, в том числе площадь продаж жилой недвижимости сократилась на 2,8%. Продажи коммерческой недвижимости выросли на 1,1%, в то время как продажи жилой недвижимости увеличились на 3,7%. Цены на новое жильё незначительно выросли, высокие цены на первичном рынке поддержали цены на вторичное жильё. В некоторых городах высокие цены на жильё препятствовали сделкам с вторичным жильём.
Согласно статистике lianjia.com , количество объявлений о продаже подержанных домов в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне в первой половине года увеличилось на 48,2%, 36,7%, 35,8% и 30,9% соответственно по сравнению с аналогичным периодом. Однако количество успешных сделок с подержанными домами снизилось на 12,7%, 11,1%, 10,3% и выросло на 0,8% соответственно по сравнению с аналогичным периодом.
Многие мелкие инвесторы жалуются, что «цена есть, а рынка нет», даже когда цена стабильна, но если цена резко не снизится, продать ее невозможно.
Цены на жилье в городах второго, третьего и четвертого уровня низкие, доходы людей также относительно невелики, строительство новых домов в целом идет медленно, а ситуация на рынке вторичного жилья еще более мрачная.
В городах Чжуншань и Цзянмэнь в районе Большого залива имеется большое количество пустующих домов, а сделки с вторичным жильем носят спорадический характер.
Как лечить медленно заживающие раны?
Рынок недвижимости Китая в первой половине 2023 года по-прежнему в целом не внушает оптимизма, поскольку соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости изменилось, а цены на жилье продолжат снижаться, по крайней мере в краткосрочной перспективе.
В середине июля Народный банк Китая (НБК, центральный банк) подтвердил, что «соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости претерпело глубокие изменения».
21 июля на очередной сессии Госсовета КНР была подчеркнута необходимость последовательного реформирования поселков городского типа в мегаполисах.
24 июля Политбюро провело совещание по обсуждению рынка недвижимости, подчеркнув необходимость адаптации к новым условиям, связанным с серьёзными изменениями в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости Китая, и оперативной корректировки и оптимизации политики в этой сфере. Политбюро вновь предложило активно содействовать реновации посёлков городского типа и строительству объектов общественной инфраструктуры двойного назначения «обычного и аварийного назначения», подчеркнув необходимость развития недорогого арендного жилья через различные каналы.
1 августа Народный банк Китая и Государственное валютное управление провели рабочую конференцию по итогам второго полугодия, на которой было объявлено о поддержке стабильного и здорового развития рынка недвижимости. На конференции был продлен срок действия гарантий по кредитам на строительство жилья, обеспечено стабильное и упорядоченное финансирование рынка недвижимости, а также усилена финансовая поддержка арендного жилья, реконструкции городских посёлков и строительства недорогого жилья.
В то же время участники конференции подчеркнули необходимость совершенствования системы мониторинга, оценки и предотвращения финансовых рисков, поддержания «красных линий» для предотвращения системных финансовых рисков. Руководители также подчеркнули необходимость реализации дифференцированной жилищной кредитной политики, направленной на снижение процентных ставок по индивидуальным жилищным кредитам и ставкам первоначального взноса, а также на удовлетворение потребностей в жилье.
В последние месяцы китайское правительство также регулярно публикует информацию о мерах экономического стимулирования. Основные положения включают:
Во-первых, рынок недвижимости Китая перешёл от избыточного спроса к избыточному предложению. Недвижимость остаётся важной составляющей благосостояния домохозяйств, но эпоха владения жильём как основного способа накопления капитала прошла. Инвестиции в развитие недвижимости в Китае также упали на 7,9% в первой половине года, при этом спрос падал ещё быстрее.
Во-вторых, текущее банковское финансирование недвижимости преследует две важные цели: во-первых, обеспечить сдачу жилья, помочь застройщикам сдать его в эксплуатацию в соответствии с контрактами и предотвратить крах рынка недвижимости. Во-вторых, реновация городских посёлков, развитие недорогого жилья и недорогого арендного жилья. Хотя в некоторых документах форма финансирования не упоминается, конкретная мера по-прежнему заключается в реализации «жилья для жизни, а не для спекуляции». Однако без спекуляции сложно поддерживать высокие цены на жильё.
В-третьих, усилить надзор и управление рисками. 27 июля Evergrande Real Estate Development Group объявила, что её общий долг на конец 2022 года превысил 2,4 трлн юаней. По состоянию на конец 2022 года в Evergrande работало более 100 000 человек; её задолженность по контрактам составляла более 720 млн юаней, что связано с сотнями тысяч проданных, но ещё не сданных в эксплуатацию квартир.
Как правильно и законно работать с неплатежеспособными, неликвидными и убыточными компаниями в сфере недвижимости, такими как Evergrande, является испытанием для банковской системы Китая и других кредиторов.
В-четвёртых, снижение процентных ставок по ипотеке и первоначальных взносов направлено главным образом на помощь тем, кто впервые покупает жильё, и тем, кто нуждается в ремонте. Если доходы населения и цены на жильё не изменятся, снижение первоначальных взносов приведёт к распространению пузыря на рынке недвижимости на финансовый кредит. Это противоречит цели предотвращения системных финансовых рисков и ограничивает возможности манёвра.
Если цены на жилье останутся неизменными в течение длительного времени, а заработная плата вырастет, некоторые старые здания будут снесены, а покупательная способность новых жителей может поддержать текущие цены через несколько лет.
Правительство постоянно принимает благоприятные меры по стабилизации цен на недвижимость с целью стабилизации экономики, однако в целом цены на китайскую недвижимость в краткосрочной перспективе продолжат снижаться, особенно на рынке вторичного жилья.
Источник
![[Фото] Председатель Национальной ассамблеи Тран Тхань Ман посещает вьетнамскую героическую мать Та Тхи Тран](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
Комментарий (0)