Запрет манипулирования рынком недвижимости

Предложение о введении обязательного банковского оформления сделок с недвижимостью.

Делегат Тринь Лам Синь (делегация провинции Анзянг ) предложил добавить в проект закона положения, запрещающие манипулирование и дестабилизацию рынка недвижимости, а также четко определить признаки манипулирования и дестабилизации рынка недвижимости. «В последнее время манипулятивные действия дестабилизируют рынок недвижимости и негативно влияют на социально-экономическое развитие страны», — заявил г-н Синь.

Многие депутаты выдвинули аналогичное предложение. Тринь Суан Ан, член Комитета национальной обороны и безопасности (делегат от провинции Донгнай ), предложил включить манипулирование рынком недвижимости в список запрещенных действий и уточнить понятие манипулирования и фиксации цен на недвижимость. «Лично я считаю, что манипулирование рынком недвижимости не менее опасно, чем манипулирование акциями, как это предусмотрено Уголовным кодексом. В настоящее время манипулирование рынком недвижимости происходит изощренными способами, что приводит к образованию пузыря, цены на недвижимость завышены по сравнению с реальностью, и это необходимо запретить законом, разработав специальные положения для его искоренения», — предложил г-н Ан.

По словам г-на Ана, манипулирование рынком недвижимости включает в себя не только установление завышенных цен на аукционах и последующую отмену задатков с целью искусственного завышения цен и получения прибыли, но и использование одного проекта для «стимулирования» цен на другие проекты, создавая тем самым очень высокий уровень цен. «Я думаю, что если это не будет тщательно контролироваться, это создаст пузырь и приведет к серьезным последствиям», — подчеркнул г-н Ан.

Заместитель председателя Судебного комитета Национального собрания Нгуен Мань Куонг (делегация провинции Куангбинь ) выразил обеспокоенность по поводу законопроекта, предусматривающего разработку государством политики по упрощению безналичных платежей при сделках с недвижимостью. По словам г-на Куонга, безналичные платежи являются важнейшим решением в предотвращении и борьбе с коррупцией и негативными практиками. Поэтому он предложил, чтобы для крупных сделок, таких как сделки с недвижимостью, государство перешло к обязательному внедрению безналичных платежей, а не просто к их упрощению.

Делегат Тринь Суан Ан (делегация провинции Донг Най)

Представитель Тринь Суан Ан выразил согласие с правилами оплаты в сделках с недвижимостью, согласно которым застройщики и компании, работающие в сфере недвижимости, должны получать деньги от клиентов через банковские счета во Вьетнаме. «Я считаю, что все сделки, связанные с недвижимостью, должны осуществляться через банки, а не только застройщиками и компаниями. Мы добились значительного прогресса в направлении безналичных платежей, и я предлагаю продолжить эту революцию», — предложил г-н Ан.

Все сделки с недвижимостью должны осуществляться через банки, а не только между застройщиками и предприятиями. Мы добились значительного прогресса в направлении безналичных расчетов, и я предлагаю продолжить эту революцию в этой области.

Представитель Тринь Суан Ан, штатный член Комитета национальной обороны и безопасности (делегация провинции Донг Най).

Брокеры, действуя по принципу «бросай и лови», дестабилизируют рынок.

Что касается регулирования работы площадок для торговли недвижимостью, председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань, комментируя отчет о рассмотрении и пересмотре предыдущего проекта закона, заявил, что после получения мнений многих депутатов Национального собрания, проект закона после разъяснений и принятия был исключен пункт, требующий проведения сделок с недвижимостью через площадку, и лишь поощрял их. «Требование проведения сделок с недвижимостью приведет к риску эксплуатации и не обеспечит развитие здорового, безопасного и устойчивого рынка недвижимости», — заявил г-н Тхань. Кроме того, проект закона также предусматривает, что сделки с недвижимостью, в которых участвует физическое лицо, должны быть нотариально заверены и сертифицированы. В случае, если одним из участников является предприятие, занимающееся операциями с недвижимостью, нотариальное заверение и сертификация не требуются.

В ходе обсуждения депутат Хоанг Ван Куонг (делегация Ханоя) отметил, что договоры купли-продажи недвижимости не обязательно должны заверяться нотариусом, а могут подтверждаться через торговые площадки. Г-н Куонг проанализировал ситуацию, указав, что торговая площадка является одним из трех элементов, составляющих рынок недвижимости, но действующий Закон о бизнесе в сфере недвижимости ненадлежащим образом регулирует ее функции, поскольку позволяет ей участвовать как в продаже, так и в покупке, а не только в брокерских услугах. «Торговая площадка должна быть лишь посредником, но сейчас она занимается и куплей, и продажей, и это называют «перебрасыванием и ловлей», что дестабилизирует рынок», — подчеркнул г-н Куонг.

Затем депутат Куонг предложил ужесточить законодательство, чтобы биржа выполняла лишь посредническую функцию и несла ответственность за информацию, предоставляемую клиентам и государству. При этом бирже не разрешалось участвовать в купле-продаже, и она получала только комиссионные, включая плату за подтверждение сделки, эквивалентную нотариальным и брокерским сборам, согласно условиям соглашения. По словам г-на Куонга, такой подход возлагает на биржу ответственность за надлежащее выполнение роли брокера, консультирование клиентов и предоставление рыночной информации государству.

В ходе обсуждения с депутатом Куонгом депутат Нгуен Ван Тан (делегация Тайбиня) заявил, что в настоящее время нотариальное заверение сопряжено со многими проблемами, но если от него отказаться или предоставить торговой площадке больше полномочий, «это будет очень опасно». Г-н Тан предложил подтверждать сделки только нотариально, а торговую площадку — нет.

Он сказал, что депутат Хоанг Ван Куонг «рассуждал теоретически», когда предлагал запретить торговым площадкам участвовать в купле-продаже недвижимости. «В действительности это нельзя запретить, потому что у людей есть много способов покупать и продавать, ориентируясь на известные цены. Все депутаты знают, что в прошлом, когда на следующий день инвесторы спрашивали о высотных зданиях, особенно принадлежащих государственным корпорациям или крупным частным компаниям, им говорили, что они распроданы, но когда они приходили на площадку для торговли недвижимостью, там их все еще продавали по завышенным ценам, иногда в полтора или два раза дороже. Это очень опасно», — сказал г-н Тан и предложил сделать торговые площадки бесплатными, «хорошему вину не нужна каша», если сделка удачная, клиенты придут, если нет — клиенты не придут.

После заслушивания мнений делегатов председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что все делегаты хотят повысить качество и профессионализм работы торговых площадок. Поэтому комитет по разработке проекта рассмотрит вопрос о том, как площадки могут выполнять функцию посредников, а не напрямую участвовать в купле-продаже, что может привести к дестабилизации рынка.

Следует ли принимать задаток за строительство многоквартирного дома до закладки фундамента?

В отношении сделок с будущим жильем проект закона предлагает два варианта. Во-первых, инвестору разрешается взимать задаток с клиентов, когда проект соответствует всем условиям для ввода в эксплуатацию (включая один из следующих документов: права пользования землей, разрешение на строительство, акт приемки фундамента для многоквартирных или многофункциональных зданий с жилыми помещениями и т. д.). Во-вторых, инвестору разрешается взимать задаток, когда проект имеет оцененный базовый проект и один из документов: права пользования землей; максимальная сумма задатка не превышает 10% от продажной цены или цены лизинга с правом выкупа.

Высказав свое мнение, депутат Чан Хонг Нгуен (делегация провинции Биньтхуан) предложил регулировать ситуацию по варианту 1, поскольку он менее рискован для клиентов. По его словам, если задаток взимается сразу после оценки базового проекта, это приведет к очень длительному периоду от получения задатка до фактической реализации проекта. Между тем, на рынке недвижимости в последнее время наблюдается множество сложных событий, по-прежнему встречаются случаи, когда инвесторы в недвижимость злоупотребляют формой задатка и договорами о внесении капитала для произвольного привлечения средств, что вызывает беспорядок и неуверенность. Во многих проектах, после получения задатка, спустя 5, а то и 10 лет, реализация так и не состоялась.

Напротив, представитель провинции Донг Тхап Фам Ван Хоа поддержал вариант 2, утверждая, что «застройщики предпочитают его, и клиенты тоже его принимают». Г-н Хоа пояснил, что застройщики не всегда располагают 100% капитала и часто вынуждены брать кредиты в банках для финансирования проектов. 10%-ный депозит — это небольшая сумма по сравнению со стоимостью дома, обеспечивающая застройщикам средства для реализации проекта и укрепляющая доверие между двумя сторонами. Кроме того, клиенты, внесшие депозит, могут получить скидку. «Когда у застройщика есть один из документов, предоставляющих права пользования землей, решение об аренде земли и он оплатил сборы за пользование землей, я считаю, что застройщик не поступает нечестно», — заявил г-н Хоа.

Делегат Фам Ван Хоа (делегация Донг Тхап)

Аналогичным образом, депутат Нгуен Тхи Вьет Нга (делегация Хайзыонга) также предложила выбрать вариант 2, поскольку этот вариант создаст условия для развития бизнеса и инвесторов. Г-жа Нга признала, что, хотя этот вариант может повлечь за собой больше рисков для потребителей, это будет компенсировано ужесточением контроля и повышением ответственности государственных органов. Напротив, вариант 1 будет безопаснее для потребителей, но в то же время сузит возможности для бизнеса, что, по-видимому, противоречит принципам поощрения и создания механизмов для развития бизнеса.

Делегат Хуинь Тхи Фук (делегация Ба Риа-Вунгтау) предложила установить размер депозита, не превышающий 5%, вместо 10%, как в проекте. Эта сумма достаточна как для вкладчика, так и для вкладчика, чтобы поддерживать доверие друг к другу, осознавать свои обязательства и одновременно гарантировать, что депозит не предназначен для мобилизации капитала.

Председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Вариант 1 является положительным, поскольку он может защитить права пострадавшей стороны, покупателей, но не гарантирует доступ потенциальных инвесторов для бизнеса. Вариант 2 является положительным, поскольку он облегчает ведение бизнеса, но процесс от базового проектирования до получения разрешения на строительство требует множества этапов и может затягиваться, затрагивая права граждан. «Если останутся неясности или разногласия, мы предлагаем вынести этот вопрос на голосование, чтобы Национальное собрание могло высказать свое мнение», — сказал г-н Тхань.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm