Запрет на манипулирование рынком недвижимости

Предложение о проведении сделок с недвижимостью через банки

Делегат Трин Лам Синх (делегация Анзянга ) предложил добавить в законопроект положения, запрещающие акты манипулирования и подрыва рынка недвижимости, а также четко определить признаки актов манипулирования и подрыва рынка недвижимости. «В последнее время манипулятивное поведение дестабилизировало рынок недвижимости и повлияло на социально-экономическое развитие страны», — сказал г-н Синх.

У многих делегатов есть такое же предложение. Специализированный член Комитета национальной обороны и безопасности Чинь Суан Ан (делегат Донг Най ) предложил включить акт манипулирования рынком недвижимости в список запрещенных деяний и одновременно разъяснить акт манипулирования и установления цен на недвижимость. «Лично я считаю, что манипуляции с недвижимостью не менее опасны, чем манипуляции с акциями, как это предусмотрено в Уголовном кодексе. В настоящее время манипуляции на рынке недвижимости происходят изощренным образом, что приводит к ситуации пузыря, цены на недвижимость заоблачно высоки по сравнению с реальностью и должны быть запрещены законом, с конкретными правилами для их устранения», - предположил г-н Ан.

По словам г-на Ана, манипулирование рынком недвижимости включает в себя не только установление высоких цен на аукционах и последующее аннулирование депозитов с целью повышения цен и получения прибыли, но и использование одного проекта для «стимулирования» цен на другие проекты, создавая очень высокий уровень цен. «Я думаю, если не заняться этим должным образом, то начнут образовываться пузыри, что приведет к серьезным инцидентам», — подчеркнул г-н Ан.

Заместитель председателя Комитета по правосудию Национальной ассамблеи Нгуен Мань Кыонг (делегация Куангбиня ) выразил обеспокоенность по поводу законопроекта, в котором говорится: «Государство проводит политику, направленную на создание условий для организаций и частных лиц для осуществления безналичных платежей при сделках с недвижимостью». По словам г-на Куонга, безналичные расчеты являются очень важным решением в предотвращении и борьбе с коррупцией и негативом. Поэтому он предложил, чтобы в случае крупных сделок, таких как сделки с недвижимостью, государство перешло к обязательному проведению безналичных платежей, а не просто содействовало им.

Делегат Тринь Суан Ан (делегация Донг Най)

Делегат Чинь Суан Ан выразил свое согласие с правилами оплаты при сделках с недвижимостью, согласно которым инвесторы проектов и предприятия сферы недвижимости должны получать деньги от клиентов через банковские счета во Вьетнаме. «Я считаю, что все операции, связанные с недвижимостью, должны осуществляться через банки, а не только через инвесторов и предприятия. Мы сделали значительный шаг вперед в реализации безналичных расчетов, я предлагаю нам провести дальнейшую революцию», — предложил г-н Ан.

Все сделки, связанные с недвижимостью, должны оплачиваться через банки, а не только через инвесторов и предприятия. Мы прошли долгий путь к безналичным расчетам, предлагаю пойти еще дальше.

Делегат Чинь Суан Ан, постоянный член Национального комитета обороны и безопасности (делегация Донг Най)

Брокеры «подбрасывают и ловят» разрушают рынок

Что касается правил, регулирующих деятельность торговых площадок по недвижимости, то в докладе о получении и пересмотре предыдущего законопроекта председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что после получения мнений многих депутатов Национальной ассамблеи, законопроект после разъяснения и принятия исключил положение, требующее проведения сделок с недвижимостью через торговую площадку, и только поощрял их. «Принудительное осуществление сделок с недвижимостью приведет к риску эксплуатации и не обеспечит развитие здорового, безопасного и устойчивого рынка недвижимости», — сказал г-н Тхань. Кроме того, законопроект также устанавливает, что сделки с недвижимостью, участниками которых являются физические лица, должны быть нотариально удостоверены и удостоверены. Если одной из сторон является компания, занимающаяся недвижимостью, нотариальное заверение или сертификация не требуются.

Комментируя ситуацию, депутат Хоанг Ван Кыонг (делегация Ханоя) заявил, что договоры о сделках с недвижимостью не должны быть обязательными для нотариального заверения, а могут быть подтверждены на торговых площадках. Г-н Куонг проанализировал, что торговая площадка является одним из трех элементов, составляющих рынок недвижимости, но действующий Закон о торговле недвижимостью не регулирует должным образом функции торговой площадки, поскольку он позволяет площадке участвовать как в продаже, так и в покупке, а не только в брокерской деятельности. «Торговая площадка должна быть только посредником, но сейчас она и покупает, и продает, и люди называют это ситуацией «бросания и ловли», которая нарушает работу рынка», — подчеркнул г-н Куонг.

Далее депутат Куонг предложил, чтобы закон содержал более строгие правила, а этаж выполнял лишь посредническую функцию и должен нести ответственность за информацию, предоставляемую клиентам и государству. При этом торговая площадка не имеет права участвовать в купле-продаже и получает только комиссионные, включая сборы за подтверждение сделки, эквивалентные нотариальным сборам и брокерским сборам в соответствии с договором. По словам г-на Куонга, такой подход дает бирже обязанность надлежащим образом действовать в качестве брокера, консультировать клиентов и предоставлять государству рыночную информацию.

Депутат Нгуен Ван Тхан (делегация Таиланда) в ходе дебатов с депутатом Куонгом заявил, что в настоящее время нотариальное заверение сопряжено со многими проблемами, но если нотариальное заверение будет проигнорировано или торговым площадкам будут предоставлены дополнительные права, «это будет очень опасно». Г-н Тан предположил, что сделки должны подтверждаться только нотариальным заверением, поскольку пол не может представлять собой государственный закон.

Он сказал, что депутат Хоанг Ван Куонг «мыслил теоретически», когда предлагал запретить торговым точкам участвовать в купле-продаже. «На самом деле, это невозможно запретить, потому что у людей есть много способов покупать и продавать по известным ценам. Все делегаты знают, что в прошлом высотные здания, особенно те, где государственные корпорации или крупные частные компании предлагали цены, на следующий день, когда инвестор спрашивал их, они говорили, что они проданы, но на рынке недвижимости они все еще доступны по высоким ценам, даже в полтора или два раза выше. Это очень опасно», - сказал г-н Тан и предложил сделать торговую площадку свободной, «хорошему вину не нужны кусты», если сделка хорошая, клиенты придут, если она плохая, клиенты не придут.

Выслушав мнения делегатов, председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что все делегаты хотели бы улучшить качество и профессионализм торговых площадок. Поэтому редакционная комиссия рассмотрит вопрос о том, как биржевые площадки могут выполнять функцию посредников, а не участвовать напрямую в купле-продаже, что может нарушить работу рынка.

Стоит ли принимать задатки за квартиру до начала строительства фундамента?

Что касается будущих сделок купли-продажи жилья, законопроект предлагает два варианта. Во-первых, инвестору разрешается собирать депозиты с покупателей, когда проект соответствует всем условиям для ввода в эксплуатацию (включая один из следующих документов: право пользования землей, разрешение на строительство, акты приемки строительства фундамента для многоквартирных домов или многофункциональных зданий с домами и т. д.). Во-вторых, инвестору разрешается взимать депозит, когда проект имеет оцененный эскизный проект и один из документов на право пользования землей; Максимальная сумма депозита не превышает 10% от цены продажи, лизинга и выкупа.

Высказывая свое мнение, депутат Чан Хонг Нгуен (делегация Бинь Туан) предложил осуществлять регулирование по варианту 1, поскольку он менее рискован для потребителей. По его словам, если вносить депозит сразу с момента утверждения базового проекта, то время от получения депозита до фактической реализации проекта будет очень долгим. Между тем, на рынке недвижимости в последнее время наблюдается множество сложных событий, поскольку инвесторы проектов в сфере недвижимости по-прежнему пользуются депозитами и контрактами на внесение капитала для произвольной мобилизации капитала, что приводит к неуверенности и беспорядку. Многие проекты после получения депозитов спустя 5 лет, даже 10 лет, не были реализованы.

Напротив, депутат Фам Ван Хоа (делегация Донг Тхап) поддержал выбор варианта 2, поскольку «он действительно нравится инвесторам и принимается клиентами». Г-н Хоа проанализировал, что инвесторы не всегда располагают 100% капиталом и вынуждены брать кредиты в банках для формирования проектов. Депозит в размере 10% невелик по сравнению со стоимостью дома, он не только создает условия для того, чтобы у инвестора были деньги для реализации проекта, но и создает доверие между двумя сторонами, не говоря уже о том, что клиенты, вносящие депозит, также могут получить скидку. «Когда у инвестора есть один из документов с правом пользования землей, решение об аренде земли и уплате сбора за пользование землей, я думаю, инвестор не обманывает», — сказал г-н Хоа.

Делегат Фам Ван Хоа (делегация Донг Тхап)

Аналогичным образом делегат Нгуен Тхи Вьет Нга (делегация Хайзыонга) также предложила выбрать вариант 2, поскольку этот вариант создаст условия для развития бизнеса и инвесторов. Г-жа Нга признала, что этот вариант может принести больше рисков для клиентов, но их можно будет преодолеть за счет ужесточения управления и повышения ответственности государственных органов. Напротив, вариант 1 будет более безопасным для клиентов, но в то же время сужает возможности бизнеса, казалось бы, идя вразрез с поощрением и созданием механизмов развития бизнеса.

Делегат Хюинь Тхи Фук (делегация Ба Риа-Вунг Тау) предложила установить размер депозита не более 5% вместо 10%, как в проекте. Этот уровень имеет достаточную ценность как для вкладчика, так и для получателя депозита, чтобы сохранять доверие друг к другу, сознательно выполнять обязательства и гарантировать, что депозит не предназначен для привлечения капитала.

Председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Положительным моментом варианта 1 является то, что он может защитить интересы более слабой стороны, покупателя, но с точки зрения бизнеса он не может гарантировать доступ к потенциальным инвесторам. Положительным моментом варианта 2 является создание благоприятных условий для бизнеса, однако от базового проектирования до выдачи разрешения на строительство требуется пройти множество этапов, и могут возникнуть задержки, влияющие на права людей. «Если что-то не ясно или не согласовано, мы предлагаем вынести это содержание на голосование, чтобы Национальная ассамблея могла высказать свое мнение», — сказал г-н Тхань.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm