Запрет манипулирования рынком недвижимости

Предложение о проведении сделок с недвижимостью через банки

Делегат Чинь Лам Синх (делегация Анзянга ) предложил добавить в законопроект положения, запрещающие манипулирование и подрыв рынка недвижимости, а также чётко определить признаки манипулирования и подрыва рынка недвижимости. «В последнее время манипулятивные действия дестабилизировали рынок недвижимости и повлияли на социально-экономическое развитие страны», — заявил г-н Синх.

Многие депутаты выдвинули такое же предложение. Чинь Суан Ан, член Комитета по национальной обороне и безопасности (делегат от округа Донгнай ), предложил включить манипулирование рынком недвижимости в список запрещённых деяний и уточнить определение манипулирования ценами на недвижимость и их установления. «Лично я считаю, что манипулирование рынком недвижимости не менее опасно, чем манипулирование акциями, предусмотренное Уголовным кодексом. В настоящее время манипулирование рынком недвижимости осуществляется изощрённым образом, что приводит к возникновению пузыря, цены на недвижимость заоблачны по сравнению с реальными ценами и должны быть законодательно запрещены, с принятием конкретных мер по борьбе с этим», — предложил г-н Ан.

По словам г-на Аня, манипулирование рынком недвижимости включает в себя не только установление высоких цен на аукционах и последующее аннулирование залогов с целью повышения цен и получения прибыли, но и использование одного проекта для «стимулирования» цен на другие проекты, создавая крайне высокий уровень цен. «Я думаю, что если с этим не разобраться, это создаст пузырь и приведёт к серьёзным инцидентам», — подчеркнул г-н Ан.

Заместитель председателя Судебного комитета Национальной ассамблеи Нгуен Мань Кыонг (делегация Куангбиня ) выразил обеспокоенность по поводу законопроекта, в котором говорится: «Государство проводит политику создания условий для безналичных платежей при сделках с недвижимостью для организаций и частных лиц. По словам г-на Кыонга, безналичные платежи являются очень важным решением для предотвращения и борьбы с коррупцией и негативными явлениями. Поэтому он предложил, чтобы в крупных сделках, таких как сделки с недвижимостью, государство стремилось к обязательному осуществлению безналичных платежей, а не просто создавало условия».

Делегат Чинь Суан Ан (делегация Донг Най)

Делегат Чинь Суан Ан выразил согласие с правилами оплаты при сделках с недвижимостью, согласно которым инвесторы проектов и компании, занимающиеся недвижимостью, должны получать деньги от клиентов через банковские счета во Вьетнаме. «Я считаю, что все операции, связанные с недвижимостью, должны осуществляться через банки, а не только инвесторы и компании. Мы сделали значительный шаг вперёд во внедрении безналичных платежей, и я предлагаю нам продолжить революционные изменения», — предложил г-н Ан.

Все сделки, связанные с недвижимостью, должны осуществляться через банки, а не только через инвесторов и бизнес. Мы сделали значительный шаг вперёд в переходе на безналичные платежи, предлагаю продолжить революционные изменения.

Делегат Чинь Суан Ан, постоянный член Комитета национальной обороны и безопасности (делегация Донг Най)

Брокеры «бросают и ловят» разрушают рынок

Что касается правил, регулирующих деятельность торговых площадок недвижимости, то в докладе о рассмотрении и пересмотре предыдущего законопроекта председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что, учитывая мнения многих депутатов Национального собрания, законопроект после разъяснения и одобрения исключил требование о проведении сделок с недвижимостью через торговую площадку, а лишь поощрял их. «Требование проведения сделок с недвижимостью приведет к риску эксплуатации и не обеспечит развитие здорового, безопасного и устойчивого рынка недвижимости», — заявил г-н Тхань. Кроме того, законопроект предусматривает, что сделки с недвижимостью, в которых участвует физическое лицо, должны быть нотариально удостоверены и сертифицированы. В случае, если одной из сторон является предприятие, занимающееся операциями с недвижимостью, нотариальное удостоверение и сертификация не требуются.

Депутат Хоанг Ван Кыонг (делегация Ханоя) заявил, что договоры о сделках с недвижимостью не должны быть обязательными для нотариального заверения, а могут быть подтверждены торговыми площадками. Г-н Кыонг проанализировал, что торговая площадка является одним из трёх элементов рынка недвижимости, но действующий Закон о торговле недвижимостью не регулирует должным образом её функции, позволяя ей участвовать как в купле-продаже, так и в покупке, а не только в посреднических операциях. «Торговая площадка должна быть лишь посредником, но сейчас она и покупает, и продаёт, и люди называют это «бросанием и ловлей», что разрушает рынок», — подчеркнул г-н Кыонг.

Депутат Куонг предложил более строго регулировать закон, согласно которому биржа выполняет лишь посредническую функцию и должна нести ответственность за информацию, предоставляемую клиентам и государству. При этом биржа не имеет права участвовать в купле-продаже и получает только комиссионные, включая сборы за подтверждение сделок, эквивалентные нотариальным и брокерским сборам в соответствии с договором. По словам г-на Куонга, такой подход возлагает на биржу ответственность за надлежащее выполнение роли брокера, консультирование клиентов и предоставление рыночной информации государству.

В ходе дебатов с депутатом Кыонгом депутат Нгуен Ван Тхан (делегация Тхай Бинь) заявил, что в настоящее время нотариальное заверение сталкивается с множеством проблем, но если нотариальное заверение будет отменено или торговая площадка получит больше полномочий, «это будет очень опасно». Г-н Тхан предположил, что сделки должны подтверждаться только нотариальным заверением, и что торговая площадка не может представлять закон штата.

Он сказал, что депутат Хоанг Ван Кыонг «рассуждал теоретически», предлагая запретить торговым площадкам участвовать в купле-продаже. «На самом деле, запретить это невозможно, поскольку у людей есть множество способов покупать и продавать по известным ценам. Все депутаты знают, что раньше высотные здания, особенно принадлежащие государственным корпорациям или крупным частным компаниям, когда на следующий день инвесторы спрашивали их, говорили, что распроданы, но когда они приходили на площадку, торгующую недвижимостью, они всё ещё оставались по высоким ценам, даже в полтора или два раза выше. Это очень опасно», — сказал г-н Тан и предложил сделать торговые площадки свободными: «хорошему вину не нужны кусты», если сделка удачная, клиенты придут, если нет, клиенты не придут.

Выслушав мнения делегатов, председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань заявил, что все делегаты стремятся повысить качество и профессионализм торговых площадок. Поэтому редакционная комиссия рассмотрит вопрос о том, как площадки могут выполнять посредническую функцию, а не участвовать напрямую в купле-продаже, что может привести к сбоям на рынке.

Стоит ли принимать залог за квартиру до начала строительства фундамента?

В отношении сделок с будущим жильём законопроект предлагает два варианта. Во-первых, инвестору разрешается взимать с покупателей задатки при наличии всех условий для ввода объекта в эксплуатацию (включая один из следующих документов: право землепользования, разрешение на строительство, акт приёмки фундамента для многоквартирных домов или многофункциональных зданий с домами и т.д.). Во-вторых, инвестору разрешается взимать задатки при наличии у объекта прошедшей оценку базовой проектной документации и одного из документов: права землепользования; максимальный размер задатка не превышает 10% от цены продажи или цены договора аренды с выкупом.

Высказывая свое мнение, депутат Чан Хонг Нгуен (делегация Биньтхуана) предложил осуществлять регулирование по варианту 1, поскольку он менее рискован для клиентов. По его словам, если депозит взимается сразу после оценки эскизного проекта, это приведет к очень длительному периоду между получением депозита и фактической реализацией проекта. Между тем, рынок недвижимости в последнее время претерпевает множество сложных изменений, и по-прежнему существуют случаи, когда инвесторы проектов в сфере недвижимости используют депозиты и договоры о капиталовложениях для произвольной мобилизации капитала, что приводит к беспорядкам и неуверенности. Многие проекты, получив депозиты, остаются нереализованными спустя 5, а то и 10 лет.

Депутат Фам Ван Хоа (делегация Донг Тхап), напротив, поддержал вариант 2, поскольку «он действительно нравится инвесторам, и клиенты тоже его принимают». Г-н Хоа проанализировал, что инвесторы не всегда располагают 100% капитала и вынуждены брать кредиты в банках для финансирования проекта. Депозит в размере 10% невелик по сравнению со стоимостью дома, что создаёт условия для того, чтобы инвесторы имели средства для реализации проекта, укрепляя доверие между сторонами, не говоря уже о том, что клиенты, внесшие депозит, также могут получить скидку. «Когда у инвестора есть один из документов, подтверждающих право пользования землей, например, решение об аренде земли и оплата земельного налога, я считаю, что инвестор не мошенник», — сказал г-н Хоа.

Делегат Фам Ван Хоа (делегация Донг Тхап)

Аналогичным образом, депутат Нгуен Тхи Вьет Нга (делегация Хайзыонга) также предложила выбрать вариант 2, поскольку он создаст условия для развития бизнеса и инвесторов. Г-жа Нга признала, что, хотя этот вариант может быть сопряжен с большими рисками для клиентов, он будет преодолен за счет ужесточения управления и повышения ответственности государственных органов. Вариант 1, напротив, будет более безопасным для клиентов, но в то же время сузит возможности для бизнеса, что, по-видимому, противоречит стимулированию и созданию механизмов для развития бизнеса.

Делегат Хюинь Тхи Фук (делегация Ба Риа-Вунг Тау) предложила установить размер депозита не более 5% вместо 10%, как в проекте. Эта сумма достаточна для того, чтобы как вкладчик, так и вкладополучатель могли поддерживать доверие друг к другу, осознавать свои обязательства и в то же время гарантировать, что депозит не предназначен для привлечения капитала.

Председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань отметил, что оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Положительный момент первого варианта заключается в том, что он защищает интересы слабой стороны – покупателя, но не обеспечивает доступ к потенциальным инвесторам для бизнеса. Положительный момент второго варианта заключается в том, что он создает условия для бизнеса, но процесс от разработки базового проекта до получения разрешения на строительство также требует множества этапов и может быть затянут, что негативно сказывается на интересах граждан. «Если что-то неясно или не согласовано, мы предлагаем вынести это на голосование, чтобы Национальное собрание могло высказать свое мнение», – сказал г-н Тхань.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm