Квартиры стоимостью менее 25 миллионов донгов за квадратный метр практически «вымерли»; Хошимин запретил разделение и продажу земли в пяти пригородных районах

Ограниченное предложение недвижимости, сотни замороженных проектов приводят к росту цен на продукцию; Ханой планирует сохранить максимальную цену на коммунальные услуги на уровне 16 500 донгов/м2; Хошимин устанавливает минимальную площадь раздела жилых земельных участков в размере 36 м2.

Ниже представлен обзор важнейших новостей недели в сфере недвижимости.

Ограниченное предложение недвижимости, сотни замороженных проектов приводят к росту цен на продукцию

Утром 28 октября Народное собрание обсудило в зале отчет Надзорной делегации и проект Постановления Народного собрания о результатах тематического надзора «Реализация политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года».

Председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань представил отчет о результатах тематического надзора «Реализация политики и законов в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья с 2015 года до конца 2023 года». Фото: Национальная ассамблея

Согласно отчету по мониторингу, рынок недвижимости Вьетнама в период 2015-2023 годов делится на две фазы.

Период 2015 - 2021 гг.: Рынок недвижимости развивается бурно и стремительно, появляются многочисленные типы недвижимости, многочисленные источники предложения, формируется множество новых городских районов со множеством новых типов недвижимости, таких как: туристические апартаменты (condotel), курортные виллы (resort villa), офисы, совмещенные с жильем (officetel) ...

Однако часть проектов в сфере недвижимости, реализованных в этот период, были инвестированы в предыдущий период. Структура рынка недвижимости нестабильна, наблюдается дисбаланс спроса и предложения, ориентация преимущественно на элитный сегмент, финансовые инвестиции, малочисленность продуктов, соответствующих уровню доходов большинства населения. Некоторые проекты столкнулись с юридическими проблемами, особенно при выдаче сертификатов.

В конце этого периода практически все виды туристической и гостиничной недвижимости столкнулись с правовыми проблемами, отчасти из-за отсутствия адекватного правового регулирования, а отчасти из-за ограничений в процессе организации и реализации закона.

Период 2022–2023 гг.: Рынок недвижимости приходит в упадок, деятельность предприятий сферы недвижимости сталкивается со многими трудностями из-за недостатков и ограничений периода 2015–2021 гг., проявившихся под давлением пандемии COVID-19.

В этот период предложение недвижимости было значительно ограниченнее, чем в предыдущий. Цены на неё стремительно росли по сравнению с ростом доходов большинства населения. В Ханое и Хошимине больше не осталось квартир по цене, соответствующей уровню дохода большинства населения.

В частности, большое количество проектов в сфере жилищной недвижимости сталкиваются с трудностями, отстают от графика, реализуются медленно и заходят в тупик, в то время как ресурсы, которые предприятия вложили в проекты, огромны, что приводит к растрате земли и капитала, увеличивает трудности и издержки для инвесторов и повышает цены на продукцию.

Минстрой: цены на квартиры выросли на 35–40%, практически нет квартир дешевле 25 млн донгов за м²

В то время как тема цен на жилье все еще остается актуальной в Национальной ассамблее, Министерство строительства недавно опубликовало отчет по рынку недвижимости за третий квартал 2024 года, в котором подчеркивается «галлопирующий» рост цен в сегменте квартир.

Соответственно, цены на квартиры в Ханое продолжили расти как в новых, так и в старых проектах. В частности, на первичном рынке цены увеличивались примерно на 4–6% в квартал и на 22–25% в год. В некоторых районах наблюдался даже локальный рост до 35–40% по сравнению с предыдущим кварталом.

Новые квартиры в Ханое в основном относятся к среднему и высокому ценовому сегменту. Фото: Тхань Ву

«В сегменте доступных квартир, где цена продажи составляет менее 25 млн донгов/м2, практически нет сделок и предложений на продажу», — заключило Министерство строительства в отчете.

В подтверждение вышесказанного министерство проанализировало цены продажи некоторых проектов в столице. Например, в цюрихском подразделении Vinhomes Ocean Park (район Зиалам) цена составляет 46–55 млн донгов за м². В подразделении Sapphire в Vinhomes Smart City (район Намтылием) цена колеблется в пределах 47–61 млн донгов за м².

Далее следует проект Lumi Prestige (район Нам Ту Лием) со стоимостью до 69 млн донгов за м². Ninety Complex (район Донг Да) – проект апартаментов с обслуживанием, срок аренды 50 лет – также стоит от 60 до 75 млн донгов за м². Кроме того, проект Viha Complex (район Тхань Суан) стоит от 75 до 97,2 млн донгов за м².

«Причина недавнего роста цен на недвижимость во многом обусловлена влиянием ряда факторов, таких как возросшие колебания цен на землю; предложение доступного жилья недостаточно для удовлетворения рыночного спроса», — пояснили в Министерстве строительства по поводу роста цен на квартиры.

Цены на жилье растут не из-за того, что брокеры «завышают» цены

Недавно Ассоциация риелторов Вьетнама (VARS) провела пресс-конференцию на тему «Правда о том, что риелторы взвинчивают цены, разрушая рынок». На ней председатель VARS, доктор Нгуен Ван Динь, подтвердил, что риелторы не являются главной причиной недавнего роста цен на жильё.

«Решение о цене продажи недвижимости — это право инвестора и застройщика. Риелторы не имеют права участвовать в этом процессе. Они имеют доступ к прайс-листу инвестора практически одновременно с покупателями/инвесторами», — заявили в VAR.

Брокеры также надеются, что цены на жильё «остынут», и они смогут вскоре заключить сделки. Фото: Дунг Минь

Г-н Динь даже подчеркнул, что чем выше цена на жильё, тем сложнее брокерам продавать. Именно брокеры больше, чем кто-либо другой, заинтересованы в том, чтобы цена на недвижимость была максимально приемлемой. Только тогда продажи станут более выгодными, а брокеры смогут получать комиссионные.

По словам г-на Ле Динь Чунга, генерального директора SGO Homes, тенденция к росту цен на недвижимость неизбежна. Однако резкий рост цен за столь короткий период — явление необычное. Не стоит полностью винить брокеров.

«Более того, именно брокеры по недвижимости больше всего не хотят роста цен на жильё. Ведь когда инвесторы продают по высоким ценам, заключить сделку становится сложнее, брокерам приходится сложнее, но в реальности получаемые ими брокерские комиссионные не изменятся», — прокомментировал г-н Чунг.

По мнению г-жи Хо Тхи Тху Май, директора компании Housing Now, поскольку спрос на жильё не удовлетворяется первичным рынком, цены на вторичное жильё одновременно растут. Инвестор, в свою очередь, определяет цену продажи, исходя из цены на вторичном рынке и спроса на жильё со стороны населения. В результате цены на первичное жильё также растут.

Ханой планирует сохранить максимальную цену на коммунальные услуги на уровне 16 500 донгов/м2/месяц.

Народный комитет Ханоя проводит опрос общественного мнения по проекту Постановления об утверждении рамок цен на услуги многоквартирного дома в городе.

Соответственно, для многоквартирных домов без лифта минимальная стоимость услуг составляет 700 донгов/м²/месяц, максимальная — 5000 донгов/м²/месяц. Для многоквартирных домов с лифтом ожидаемая минимальная стоимость услуг составляет 1200 донгов/м²/месяц, максимальная — 16 500 донгов/м²/месяц.

Указанная выше цена не включает в себя доход от деятельности по обслуживанию жилого дома; не включает в себя такие высокотехнологичные услуги, как сауна, бассейн, кабельное телевидение, интернет или другие высокотехнологичные услуги.

Ханой предлагает арендную плату за социальное жилье всего от 48 000 донгов/м2/месяц

Согласно проекту Постановления об утверждении рамок цен на аренду социального жилья, инвестированного и построенного без использования государственного инвестиционного капитала или финансовых ресурсов профсоюзов в Ханое, предлагаемые рамки цен на аренду являются следующими.

Стоимость аренды социального жилья в Ханое ниже, чем в Хошимине. Фото: Тхань Ву

В зданиях социального жилья высотой менее 10 этажей стоимость аренды составит от 48 000 до 96 000 донгов/м2/месяц.

Здания социального жилья имеют высоту 10–20 этажей, а стоимость аренды варьируется от 49 000 до 98 000 донгов/м2 в месяц.

Здания социального жилья имеют высоту 20–30 этажей, а стоимость аренды варьируется от 73 000 до 146 000 донгов/м2 в месяц.

Стоимость аренды в социальных жилых зданиях высотой 30 этажей и более составляет от 99 000 до 198 000 донгов/м2/месяц.

Указанные цены не включают в себя налог на добавленную стоимость; расходы на содержание объекта строительства; расходы на услуги по управлению его эксплуатацией; расходы на приобретение внутреннего оборудования и бытовой техники в социальном жилье; расходы на приобретение страхования от пожара и взрыва; расходы на парковку транспортного средства; расходы на водопроводную воду; услуги телевидения, вознаграждение членам правления и другие расходы на обслуживание...

Хошимин запретил разделение и продажу земли в пяти пригородных районах

Недавно заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг подписал и издал Решение № 83/2024 о правилах определения территорий, на которых инвесторам проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой организациям и частным лицам для строительства собственных домов в городе.

Власти Хошимина официально запретили разделение и продажу земли в пяти пригородных районах. Фото: Ле Тоан

Соответственно, инвесторам проектов в сфере недвижимости и инвестиционных проектов жилищного строительства на всей территории города не разрешается передавать права пользования земельными участками с инженерной инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости и инвестиционных проектах жилищного строительства организациям и гражданам, осуществляющим строительство жилых домов самостоятельно.

Инвесторы проектов в сфере недвижимости, инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства с целью переселения с использованием земельных участков в коммунах, поселках и районах города обязаны обеспечить условия, предусмотренные статьей 31 Закона о торговле недвижимостью 2023 года и пунктами 1 и 2 статьи 45 Закона о земле 2024 года. Инвесторам разрешается передавать права землепользования с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости, инвестиционных проектах в сфере жилищного строительства с целью переселения с использованием земельных участков физическим лицам, строящим собственное жилье.

В Хошимине минимальная площадь раздела жилых земельных участков установлена в размере 36 м2.

31 октября Народный комитет города Хошимин принял решение № 100/2024/QD-UBND, устанавливающее условия раздела земель, консолидации земель и минимальную площадь земель для раздела в городе Хошимин. Данное решение вступает в силу с даты подписания и заменяет решение № 60/2017 Народного комитета города, устанавливающее минимальную площадь земель для раздела.

В частности, для земельных участков в районе 1, включая районы 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Го Вап, Бинь Тхань, Фу Нхуан, Тан Бинь и Тан Фу, минимальная площадь для раздела земли составляет 36 м2, при этом ширина и глубина фасада земельного участка должны быть не менее 3 м.

В Хошимине минимальная площадь раздела земли составляет 36 квадратных метров для центральных районов и 80 квадратных метров для пригородных районов. Фото: Ле Тоан

Зона 2 включает районы 7, 12, Биньтан, город Тхудык и поселки районов с минимальной площадью 50 м2, с шириной фасада и глубиной участка не менее 4 м.

Зона 3 включает районы Биньчан, Нябе, Кути, Хокмон, Канжио (за исключением городов) с минимальной площадью 80 м2, с шириной фасада и глубиной участка не менее 5 м.

Для сельскохозяйственных угодий минимальная площадь для раздела земель под однолетние культуры и другие сельскохозяйственные угодья составляет 500 м². Для земель под многолетние культуры, аквакультуры, солеварения и концентрированного животноводства — 1000 м².

Что касается условий раздела земель, раздел и объединение земель должны обеспечивать соблюдение принципов и условий, предусмотренных пунктами 1, 2 и 3 статьи 220 Закона о земле. Соответственно, земельные участки, подлежащие разделу и объединению, должны обеспечивать доступность, быть подключены к существующим маршрутам общественного транспорта, иметь водоснабжение, водоотведение и т.д.

В случае, если землепользователь резервирует часть площади земельного участка под пешеходную дорожку, то эта дорожка должна быть согласована сторонами, а Народный комитет района, поселка и города Тхудык несет ответственность за рассмотрение фактической ситуации на местности, чтобы определить, обеспечивает ли согласованная сторонами пешеходная дорожка предотвращение и тушение пожаров, водоснабжение и водоотведение, а также электроснабжение, и получить одобрение до осуществления разделения или объединения земельных участков.

Земельный участок, определенный для использования в качестве пешеходной дорожки для нескольких земельных участков (2 участка и более), будет переведен в форму общего пользования на основании свидетельства о праве землепользования и прав собственности на имущество, прилагаемых к земле.

Настоящее Решение распространяется на организации, домохозяйства и граждан, имеющих потребности, права и обязанности, связанные с осуществлением процедур раздела и объединения земель. Уполномоченные государственные органы осуществляют процедуры раздела и объединения земель в соответствии с положениями закона.

Дананг «устанавливает» цены на аренду социального жилья и рабочих помещений в промышленных парках

Недавно Народный комитет города Дананг также опубликовал рамку цен на аренду социального жилья и рабочих помещений в промышленных парках города.

Соответственно, для проектов социального жилья, в строительство которых не используются государственные инвестиционные средства или финансовые ресурсы профсоюзов, самый низкий диапазон цен на аренду приходится на квартиры ниже 5 этажей (без подвала) с максимальной ценой аренды 88 000 донгов/м2/месяц и минимальной 57 000 донгов/м2/месяц.

Самый высокий диапазон цен на аренду распространяется на квартиры, расположенные на уровне от 24 этажей до 30 этажей (2 подвала), с максимальной стоимостью аренды 165 000 донгов/м2/месяц, минимальной — 104 000 донгов/м2/месяц.

Что касается рамок арендной платы за социальное жилье, инвестированное и построенное частными лицами, в Дананге установлено, что максимальная арендная плата за отдельные дома (1 этаж, закрытая квартира, несущие кирпичные стены, железобетонная крыша, залитая на месте) составляет 58 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 39 000 донгов/м2/месяц.

Для односемейных домов (2–3 этажа, железобетонная конструкция, кирпичные стены, монолитные железобетонные перекрытия и крыши, без подвала) максимальная стоимость аренды составляет 88 000 донгов/м2/месяц, а минимальная — 61 000 донгов/м2/месяц.

Для отдельных домов (от 4 до 5 этажей, железобетонная конструкция; кирпичные стены; железобетонные перекрытия и крыши монолитные, без подвала) максимальная стоимость аренды составляет 96 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 66 000 донгов/м2/месяц (для площади застройки менее 50 м2), максимальная — 75 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 51 000 донгов/м2/месяц (для площади застройки от 180 м2 и более).

Что касается диапазона цен на аренду жилья для рабочих в промышленных парках, то самый низкий диапазон цен на аренду приходится на квартиры, расположенные ниже 5 этажей (без подвала), при этом максимальная стоимость аренды составляет 84 000 донгов/м2/месяц, а минимальная — 54 000 донгов/м2/месяц.

Самая высокая стоимость аренды распространяется на квартиры, расположенные на 24 и более этажах, но не менее чем на 30 этажах (2 подвала), при этом самая высокая стоимость аренды составляет 158 000 донгов/м2/месяц, а самая низкая — 100 000 донгов/м2/месяц.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html