Квартиры стоимостью менее 25 миллионов донгов/м2 практически «вымерли»; Хошимин запрещает раздел и продажу земли в 5 пригородных районах
Ограниченное предложение недвижимости, сотни замороженных проектов повышают цены на продукцию; Ханой планирует сохранить максимальную цену на коммунальные услуги на уровне 16 500 донгов/м2; Хошимин устанавливает минимальную площадь для раздела жилых земельных участков в размере 36 м2.
Ниже представлен краткий обзор важнейших новостей недели в сфере недвижимости.
Ограниченное предложение недвижимости, сотни замороженных проектов повышают цены на продукцию
Утром 28 октября Национальное собрание обсудило в зале отчет Надзорной делегации и проект Постановления Национального собрания о результатах тематического надзора «Реализация политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года».
 |
| Председатель Экономического комитета Ву Хонг Тхань представил отчет о результатах тематического надзора «Реализация политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года». Фото: Национальная Ассамблея |
Согласно отчету по мониторингу, рынок недвижимости Вьетнама в период 2015-2023 годов делится на две фазы.
Период 2015 - 2021 гг.: Рынок недвижимости развивается бурно и динамично, появляются многочисленные типы недвижимости, многочисленные источники предложения, формируется множество новых городских районов, со множеством новых типов недвижимости, таких как: туристические апартаменты (condotel), курортные виллы (resort villa), офисы, совмещенные с жильем (officetel) ...
Однако часть проектов недвижимости в этот период - это проекты, инвестированные в предыдущий период. Структура продуктов недвижимости не является разумной, дисбаланс спроса и предложения, в основном нацеленность на сегмент высокого класса, цели финансовых инвестиций, мало продуктов, подходящих для доходов большинства людей. Некоторые проекты столкнулись с правовыми проблемами, особенно при выдаче сертификатов людям.
В конце этого периода практически все виды туристической и гостиничной недвижимости столкнулись с правовыми проблемами, отчасти из-за отсутствия адекватного правового регулирования, а отчасти из-за ограничений в процессе организации и реализации закона.
Период 2022–2023 гг.: Рынок недвижимости переживает спад, деятельность предприятий сферы недвижимости сталкивается со многими трудностями из-за недостатков и ограничений периода 2015–2021 гг., выявленных под давлением пандемии COVID-19.
В этот период предложение недвижимости было гораздо более ограниченным, чем в предыдущий период. Цены на недвижимость взлетели по сравнению с ростом доходов большинства людей. В Ханое и Хошимине больше не было сегмента квартир с ценами, подходящими для доходов большинства людей.
В частности, большое количество проектов в сфере жилищной недвижимости сталкиваются с трудностями, отстают от графика, медленно реализуются и заходят в тупик, в то время как ресурсы, вложенные предприятиями в проекты, огромны, что приводит к растрате земли и капитала, увеличивает трудности и издержки для инвесторов и повышает цены на продукцию.
Министерство строительства: цены на квартиры выросли на 35–40%, квартир дешевле 25 млн донгов/м2 практически нет
В то время как тема цен на жилье все еще остается актуальной в Национальной ассамблее, Министерство строительства недавно опубликовало отчет о рынке недвижимости за третий квартал 2024 года, в котором подчеркивается «стремительный» рост цен в сегменте квартир.
Соответственно, цены на квартиры в Ханое продолжили расти как в новых, так и в старых проектах. В частности, на первичном рынке уровень цен увеличился примерно на 4-6% в квартал и на 22-25% в год. В некоторых районах даже зафиксирован локальный рост до 35-40% по сравнению с предыдущим кварталом.
 |
| Новые квартиры в Ханое в основном среднего и высокого ценового сегмента. Фото: Thanh Vu |
«В сегменте доступных квартир, где цена продажи составляет менее 25 млн донгов за м2, практически отсутствуют сделки и продукты для продажи», — заключило Министерство строительства в отчете.
Для подтверждения вышеизложенного заявления министерство рассмотрело цены продажи некоторых проектов в столице. Например, в подразделении The Zurich в Vinhomes Ocean Park (район Gia Lam) цена составляет 46–55 млн донгов/м2. В подразделении The Sapphire в Vinhomes Smart City (район Nam Tu Liem) цена колеблется в пределах 47–61 млн донгов/м2.
Далее следует проект Lumi Prestige (район Nam Tu Liem) с ценой до 69 млн донгов/м2. Ninety Complex (район Dong Da) — проект апартаментов с обслуживанием сроком на 50 лет — также имеет цену, достигающую 60–75 млн донгов/м2. Не останавливаясь на этом, проект Viha Complex (район Thanh Xuan) имеет цену до 75–97,2 млн донгов/м2.
«Причина недавнего роста цен на недвижимость во многом обусловлена влиянием ряда факторов, таких как возросшие колебания стоимости земли; предложение доступного жилья недостаточно для удовлетворения рыночного спроса», — пояснили в Министерстве строительства по поводу роста цен на квартиры.
Цены на жилье растут не из-за того, что брокеры «взвинчивают» цены
Недавно Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARS) провела пресс-конференцию на тему «Правда о брокерах по недвижимости, которые взвинчивают цены, вызывая сбой на рынке». Соответственно, д-р Нгуен Ван Динь, председатель VARS, подтвердил, что брокеры по недвижимости не являются главной причиной недавнего роста цен на жилье.
«Решение о цене продажи недвижимости — это право инвестора и застройщика. Риэлторы не имеют права участвовать. Они имеют доступ к прайс-листу инвестора практически одновременно с покупателями/инвесторами», — заявили в VAR.
 |
| Брокеры также надеются, что цены на жилье «остынут», и они смогут вскоре заключить сделки. Фото: Дунг Минь |
Г-н Динь даже подчеркнул, что чем выше цена на жилье, тем сложнее брокерам продавать. Больше, чем кто-либо другой, брокеры хотят, чтобы цена на недвижимость была на наиболее приемлемом уровне. Только тогда продажи станут более выгодными, а брокеры получат возможность получать комиссионные.
По словам г-на Ле Динь Чунга, генерального директора SGO Homes, тенденция к росту цен на недвижимость неизбежна. Однако сильный рост цен за очень короткое время необычен. Полностью винить брокеров неразумно.
«Более того, именно брокеры по недвижимости больше всего не хотят, чтобы цены на жилье росли. Поскольку, когда инвесторы продают по высоким ценам, возможность заключить сделку будет сложнее, брокерам придется тяжелее, но в реальности получаемые ими брокерские сборы не изменятся», — прокомментировал г-н Чунг.
С точки зрения г-жи Хо Тхи Тху Май, директора Housing Now, поскольку спрос на жилье не удовлетворяется первичным рынком, цена вторичного жилья одновременно выросла. Инвестор первичного проекта, в свою очередь, определяет цену продажи на основе вторичной цены и спроса на жилье со стороны людей. Поэтому цена первичного жилья также выросла.
Ханой планирует сохранить максимальную цену на коммунальные услуги на уровне 16 500 донгов/м2/месяц.
Народный комитет Ханоя проводит опрос общественного мнения по проекту постановления об установлении цен на услуги многоквартирного дома в городе.
Соответственно, для многоквартирных домов без лифтов минимальная цена обслуживания составляет 700 донгов/м2/месяц, максимальная — 5000 донгов/м2/месяц. Для многоквартирных домов с лифтами ожидаемая минимальная цена обслуживания составляет 1200 донгов/м2/месяц, максимальная — 16500 донгов/м2/месяц.
Указанная выше цена не включает в себя доход от сферы услуг жилого дома; не включает в себя такие высококлассные услуги, как сауна, бассейн, кабельное телевидение, интернет или другие высококлассные услуги.
Ханой предлагает цену аренды социального жилья всего от 48 000 донгов/м2/месяц
Согласно проекту Постановления об утверждении рамок цен на аренду социального жилья, инвестированного и построенного без использования государственного инвестиционного капитала или финансовых ресурсов профсоюзов в Ханое, предлагаемая рамок цен на аренду выглядит следующим образом.
 |
| Стоимость аренды социального жилья в Ханое ниже, чем в Хошимине. Фото: Thanh Vu |
В зданиях социального жилья высотой менее 10 этажей стоимость аренды составит от 48 000 до 96 000 донгов/м2/месяц.
Здания социального жилья имеют высоту 10–20 этажей, а стоимость аренды варьируется от 49 000 до 98 000 донгов/м2/месяц.
Здания социального жилья имеют высоту 20–30 этажей, а стоимость аренды варьируется от 73 000 до 146 000 донгов/м2/месяц.
Стоимость аренды социального жилья высотой 30 этажей и более составляет от 99 000 до 198 000 донгов/м2/месяц.
Указанные цены не включают налог на добавленную стоимость; расходы на содержание здания; цены на услуги по управлению эксплуатацией; расходы на приобретение внутреннего оборудования и бытовой техники в социальном жилье; расходы на приобретение страхования от пожара и взрыва; расходы на парковку транспортного средства; водопроводную воду; услуги телевидения, вознаграждение членам правления и другие расходы на обслуживание...
Хошимин запретил раздел и продажу земли в пяти пригородных районах
Недавно заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг подписал и издал Постановление № 83/2024 о правилах определения территорий, на которых инвесторам проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства разрешается передавать права землепользования с технической инфраструктурой организациям и частным лицам для строительства собственных домов в городе.
 |
| Хошимин официально запретил раздел и продажу земли в 5 пригородных районах. Фото: Le Toan |
Соответственно, инвесторам проектов в сфере недвижимости и инвестиционных проектов жилищного строительства на всей территории города не разрешается передавать права пользования земельными участками с инженерной инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости и инвестиционных проектах жилищного строительства организациям и гражданам, которые самостоятельно строят дома.
Инвесторы проектов в сфере недвижимости, инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства с целью переселения с использованием земельных участков в коммунах, поселках и районах города обязаны обеспечить условия, предусмотренные статьей 31 Закона о риэлторском бизнесе 2023 года и пунктами 1 и 2 статьи 45 Закона о земле 2024 года. Инвесторам разрешается передавать права пользования землей с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости, инвестиционных проектах в сфере жилищного строительства с целью переселения с использованием земельных участков физическим лицам, строящим собственные дома.
В Хошимине минимальная площадь раздела жилых земельных участков составляет 36 м2.
31 октября Народный комитет города Хошимин издал Решение № 100/2024/QD-UBND, устанавливающее условия раздела земли, консолидации земель и минимальную площадь для раздела земли в городе Хошимин. Это Решение вступает в силу с даты подписания и заменяет Решение № 60/2017 Народного комитета города, устанавливающее минимальную площадь для раздела земли.
В частности, для земельных участков в районе 1, включая районы 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Го Вап, Бинь Тхань, Фу Нхуан, Тан Бинь и Тан Фу, минимальная площадь для раздела земли составляет 36 м2, при этом ширина фасада и глубина земельного участка должны быть не менее 3 м.
 |
| В Хошимине минимальная площадь раздела земли составляет 36 квадратных метров для центральных районов и 80 квадратных метров для пригородных районов. Фото: Le Toan |
Зона 2 включает районы 7, 12, Биньтан, город Тхудык и поселки районов с минимальной площадью 50 м2, с шириной фасада и глубиной участка не менее 4 м.
Зона 3 включает районы Биньчан, Ньябе, Кучи, Хокмон, Канжио (за исключением городов) с минимальной площадью 80 м2, с шириной фасада и глубиной участка не менее 5 м.
Для сельскохозяйственных угодий минимальная площадь для раздела земли под однолетние культуры и другие сельскохозяйственные угодья составляет 500 м2. Для земель под многолетние культуры, земли аквакультуры, земли солеварни и земли концентрированного животноводства составляет 1000 м2.
Что касается условий раздела земель, раздел и объединение земель должны обеспечивать принципы и условия, предусмотренные в пункте 1, пункте 2 и пункте 3 статьи 220 Закона о земле. Соответственно, земли, подлежащие разделу и объединению, должны обеспечивать доступ, быть соединены с существующими путями общественного транспорта, обеспечивать водоснабжение, водоотведение и т. д.
В случае, если землепользователь резервирует часть площади земельного участка для пешеходной дорожки, эта пешеходная дорожка должна быть согласована сторонами, а Народный комитет района, города и города Тхудык несет ответственность за рассмотрение фактической ситуации на местности, чтобы определить, обеспечивает ли пешеходная дорожка, согласованная сторонами, предотвращение и тушение пожаров, системы водоснабжения и водоотведения, а также электроснабжения, для получения одобрения до осуществления разделения земельных участков или объединения земельных участков.
Земельный участок, определенный для использования в качестве пешеходной дорожки для нескольких участков земли (2 участка и более), будет переведен в форму общего пользования на основании свидетельства о праве землепользования и прав собственности на имущество, закрепленных за землей.
Настоящее Решение распространяется на организации, домохозяйства и отдельных лиц, которые имеют потребность, права и обязанности, связанные с осуществлением процедур раздела и объединения земель. Компетентные государственные органы осуществляют процедуры раздела и объединения земель в соответствии с положениями закона.
Дананг «окончательно утвердил» цены на аренду социального жилья и рабочих помещений в промышленных парках
Недавно Народный комитет города Дананг также опубликовал ценовую политику на аренду социального жилья и рабочих общежитий в промышленных парках города.
Соответственно, для проектов социального жилья, строительство которых осуществляется без использования государственного инвестиционного капитала или финансовых ресурсов профсоюзов, самый низкий диапазон цен на аренду приходится на квартиры высотой до 5 этажей (без подвала) с максимальной ценой аренды 88 000 донгов/м2/месяц и минимальной — 57 000 донгов/м2/месяц.
Самый высокий диапазон цен на аренду распространяется на квартиры, расположенные на 24-м этаже и не превышающие 30 этажей (2 подвала), при этом максимальная стоимость аренды составляет 165 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 104 000 донгов/м2/месяц.
Что касается рамок цен на аренду социального жилья, в которое инвестируют и которое строят частные лица, в Дананге установлено, что для индивидуальных домов (1 этаж, закрытая квартира, несущие кирпичные стены, железобетонная крыша, залитая на месте) максимальная цена аренды составляет 58 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 39 000 донгов/м2/месяц.
Для односемейных домов (2–3 этажа, железобетонная конструкция, кирпичные стены, монолитные железобетонные полы и крыши, без подвала) максимальная стоимость аренды составляет 88 000 донгов/м2/месяц, а минимальная — 61 000 донгов/м2/месяц.
Для индивидуальных домов (от 4 до 5 этажей, железобетонная конструкция; кирпичные стены; железобетонные полы и крыши монолитные, без подвала) максимальная стоимость аренды составляет 96 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 66 000 донгов/м2/месяц (для площади застройки менее 50 м2) и максимальная — 75 000 донгов/м2/месяц, минимальная — 51 000 донгов/м2/месяц (для площади застройки от 180 м2 и более).
Что касается цен на аренду жилья для рабочих в промышленных парках, то самый низкий диапазон цен на аренду приходится на квартиры ниже 5 этажей (без подвала), максимальная цена аренды составляет 84 000 донгов/м2/месяц, а минимальная — 54 000 донгов/м2/месяц.
Самая высокая стоимость аренды распространяется на квартиры, расположенные на высоте от 24 до 30 этажей (2 подвала), при этом самая высокая стоимость аренды составляет 158 000 донгов/м2/месяц, а самая низкая — 100 000 донгов/м2/месяц.
Комментарий (0)