Нужно быть сильнее, чтобы сдерживать!

(CLO) Многие эксперты высказались за необходимость принятия решительных мер против тех, кто саботирует земельные аукционы, чтобы это послужило сдерживающим фактором и послужило примером для других. Поэтому они полностью согласны с решением полиции Ханоя временно задержать ряд лиц, «саботировавших» земельные аукционы в Шокшоне во время недавнего аукциона.

Лазейки в земельных аукционах

В 2024 году практически все земельные аукционы в пригородных районах Ханоя были замешаны в скандалах, связанных с уплатой необычно высоких цен и последующим аннулированием залогов.

Например, на аукционе по продаже 58 земельных участков в Шокшоне 29 ноября появились «вредители», которые намеренно заплатили невероятную цену до 30 млн донгов за м2, а затем сдались на полпути.

Анализируя этот вопрос более подробно, г-н Нгуен Тхань Туан, эксперт по недвижимости, отметил: «Согласно правилам проведения земельных аукционов, если покупатель выигрывает аукцион по истечении 120 дней с момента его результатов, но не выплачивает выигрышную сумму или выплачивает её не в полном объёме, задаток теряется. Задаток составляет не менее 5% и не более 20% от начальной цены земли».

Фото: Земельные участки, выставленные на аукцион в Соксоне на прошлой неделе. Фото: ST

Однако в последнее время начальная цена на земельных аукционах в Ханое была относительно низкой. Поэтому даже если покупатели отменят депозиты на полпути, это не нанесёт слишком большого ущерба их «кошелькам».

Это справедливо для случаев выигрыша земельных аукционов в Тхань Оай и Хоай Дык, которые состоялись в сентябре и середине ноября 2024 года. Однако в случае земельных аукционов в Шок Шоне клиенты, заплатившие 30 млрд донгов/м2 в 5-м раунде и не принявшие участия в аукционе в 6-м раунде (раунде, который решил результат), считались «обоснованно» отказавшимися, а сам клиент не нёс никакой ответственности, не понес никакого ущерба и даже не потерял свой депозит.

«После аукциона в Тхань Оай в сентябре 2024 года местные органы власти скорректировали стартовую цену выставленных на аукцион земельных участков в сторону повышения, тем самым увеличив размер залога перед участием в аукционе. Цель — предотвратить отмену залога. Однако у спекулянтов недвижимостью есть множество уловок, которые делают ранее предложенные решения практически неэффективными», — сказал г-н Туан.

Между тем, г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай (NTU), заявил, что резкое повышение цен на землю на первых этапах, а затем прекращение участия в последнем этапе не только приводит к потере ресурсов, но и влияет на репутацию аукциона.

Однако это не единственная существующая «лазейка». По словам г-на Хая, есть ещё две: текущий размер депозита всё ещё низок и не является сдерживающим фактором, а срок выплаты слишком велик или отсутствуют чёткие правила землепользования, что приводит к запустению земель и растрате ресурсов.

Поэтому, чтобы закрыть эту «лазейку», г-н Хай считает, что необходимо повысить стартовую цену, тогда размер задатка будет большим и заставит инвесторов серьёзно участвовать в аукционе. При этом необходимо увеличить ставку задатка с 30 до 50% от стартовой цены, а не всего лишь с 5 до 20%, как сейчас.

Кроме того, следует сократить срок внесения депозита после победы в аукционе, установив срок полной оплаты выигрышной ставки в течение 10–20 дней после объявления результатов. По истечении этого срока, если полная оплата не будет произведена, право на победу в аукционе будет аннулировано, а победитель потеряет весь депозит.

«Цены, близкие к рыночным, увеличенные депозиты, сокращенные сроки оплаты, ограниченные переводы и требуемое своевременное строительство не только создадут прозрачную игровую площадку, но и будут способствовать устойчивому экономическому развитию, обеспечивая оптимальную эксплуатацию земельных ресурсов», — подчеркнул г-н Хай.

Необходимо ужесточить меры в случаях саботажа земельных аукционов

Столкнувшись с этой ситуацией, министерства, ведомства и местные органы власти применили ряд мер, таких как перерасчёт стартовой цены, публичное выявление некоторых субъектов, заплативших необычно высокую цену, а затем отменивших свои депозиты или сдавшихся на полпути. Однако многие считают, что эти меры неэффективны.

В прошлые выходные в Шокшоне были проданы на аукционе несколько земельных участков. Фото: ST

Вместо этого многие эксперты высказались за принятие решительных мер против тех, кто саботирует земельные аукционы, чтобы усилить сдерживание и подать пример другим. Поэтому они полностью согласны с решением полиции Ханоя временно задержать ряд лиц, «саботировавших» земельные аукционы в Шокшоне на недавнем аукционе, по обвинению в сговоре с целью повышения цен на недвижимость.

Адвокат Данг Ван Куонг, глава юридической конторы Chinh Phap, сказал: «В связи с большой прибылью от выигрыша земельных участков на аукционах, в последнее время во многих населенных пунктах появились субъекты, участвующие в аукционах по правам землепользования, которые ведут себя как бандиты, «гангстеры», манипулируют деятельностью на аукционах по правам землепользования, например, борются за покупку документов, принуждают к перепродаже документов, перепродают выигравшие земельные участки, препятствуют деятельности на аукционах по правам землепользования, не позволяют людям из других мест участвовать в аукционах, нарушают общественный порядок и безопасность».

Многие субъекты были привлечены к уголовной ответственности за различные преступления, в том числе за нарушение общественного порядка.

Однако нарушение общественного порядка подразумевает не только применение физической силы, насилия, оружия, словесные оскорбления, угрозы и т.д. с целью воспрепятствовать проведению аукциона. Препятствование проведению аукциона проявляется также в уплате завышенной цены и последующем намеренном отказе от задатка с целью сделать аукцион несостоявшимся.

По словам г-на Куонга, закон строго запрещает участникам аукционов, победителям аукционов, физическим лицам и иным организациям совершать действия, указанные в пункте 5 статьи 9 Закона об имущественных торгах 2016 года, в том числе препятствовать проведению имущественных аукционов.

Если кто-либо не нуждается в покупке, не может оплатить пользование землей, не хочет ее покупать, но все же участвует в торгах, платит высокую цену, а затем отказывается от задатка, в результате чего торги признаются несостоявшимися и их приходится проводить повторно, то это является действием, нарушающим запрет закона и являющимся нарушением общественного порядка.

Лица, препятствующие проведению аукционов по продаже прав землепользования, могут быть подвергнуты административным взысканиям или уголовному преследованию.

Уровень административных санкций для лиц, препятствующих проведению аукционов по продаже имущества, установлен в Постановлении № 82 и составляет от 7 до 10 миллионов донгов.

В случае воспрепятствования проведению аукциона по продаже прав землепользования путем уплаты необычно высокой цены, а затем отказа от задатка, что делает организацию аукциона невозможной или делает его безуспешным, а также оказывает негативное воздействие на общественную безопасность и порядок, лицо, совершившее это деяние, может быть привлечено к ответственности за нарушение общественного порядка, как это предусмотрено статьей 318 Уголовного кодекса; максимальное наказание за это преступление составляет от 2 до 7 лет лишения свободы.

« На вышеупомянутом аукционе по правам землепользования предложение о покупке жилой земли в районе Шокшон на сумму более 30 миллиардов донгов является необычным и демонстрирует пренебрежение к правилам проведения аукционов. Поэтому власти проведут расследование и установят личности тех, кто заплатил высокую цену, а затем отказался от своих залогов, а также оценят последствия и степень нарушения законодательства», — заявил г-н Кыонг.

Вьет Ву

Source: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html