Является ли снижение процентных ставок решением для рынка недвижимости?

В статье, опубликованной в журнале SCMP, автор Николас Спиро утверждает, что экономика Южной Кореи и Австралии служит предостерегающим примером ограничений денежно-кредитной политики, когда на перспективы жилой недвижимости влияют и другие факторы.

Многоквартирные дома в пригороде Сиднея Медоубанк. Цены на жильё в Австралии стремительно росли в последние годы, поскольку рекордно низкие процентные ставки способствовали росту спроса, несмотря на предупреждения о неустойчивости такого роста. Фото: Bloomberg

Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл не удивил финансовые рынки, когда он выступил с долгожданной речью на ежегодном собрании Федерального резервного банка Канзас-Сити в Джексон-Хоуле, штат Вайоминг, 23 августа. Однако его утверждение о том, что «пришло время скорректировать политику», стало самым сильным на сегодняшний день намёком со стороны самого влиятельного в мире центрального банка на неизбежность снижения ставки.

В то время как другие крупные центральные банки, включая Европейский центральный банк, начали снижать процентные ставки, изменение политики ФРС оказывает «сильное влияние» на остальной мир. Это особенно актуально для Азии, где побочные эффекты более выражены благодаря более тесным торговым и финансовым связям с США.

Ведётся активное обсуждение того, какая из ведущих экономик Азии, помимо Китая, первой снизит стоимость заимствований. Для рынка жилья, чувствительного к процентным ставкам, изменения в денежно-кредитной политике оказывают сильное психологическое воздействие. Но это не единственный фактор, влияющий на динамику и перспективы рынка жилой недвижимости. В некоторых странах даже неясно, возможно ли или необходимо ли снизить процентные ставки в ближайшей перспективе.

Например, в Южной Корее ожидание скорейшего снижения процентной ставки способствовало значительному восстановлению цен на недвижимость. Цены на квартиры в Сеуле резко выросли с минимумов декабря 2022 года после разрушительного спада, вызванного решением Банка Кореи (BOK) повысить процентную ставку до 14-летнего максимума в 3,5%.

Несмотря на то, что уровень инфляции в Южной Корее падает ниже целевого уровня в 2%, а внутренний спрос резко ослаб – условия, требующие снижения ставки, – поддержание финансовой стабильности является частью мандата Банка Кореи. Это делает Банк Кореи крайне чувствительным к высокому уровню задолженности южнокорейских домохозяйств – ахиллесовой пяте этой северо-восточной азиатской экономики.

Предыдущие меры правительства Южной Кореи по предотвращению полномасштабного жилищного кризиса привели к более сильному, чем ожидалось, восстановлению ипотечного кредитования, которое в прошлом квартале выросло почти на 6% в годовом выражении. Рост не такой сильный, как в период бума 2020–2021 годов, но достаточно быстрый, чтобы Банк Кореи на своем заседании в прошлом месяце указал на восстановление стоимости жилья в Сеуле как на причину для осторожности в снижении процентных ставок.

«Это первый случай, когда они специально упомянули цены в районе Сеула. Это также показывает, как риск нового жилищного бума сдерживает денежно-кредитную политику, несмотря на низкую инфляцию и слабый рост. Банк Кореи находится «в сложной ситуации», — заявил Чон У Пак, экономист по Корее и Тайваню в Nomura.

Ситуация усложняется тем, что ответственность за регулирование рынка жилья лежит на правительстве, а не на центральном банке. Несмотря на ужесточение правил ипотечного кредитования и усилия по увеличению предложения, политикам всё ещё сложно предотвратить ущерб, наносимый рынку недвижимости бумами и спадами.

В Австралии, напротив, снижение ставки даже не обсуждается. Ранее в этом месяце Резервный банк Австралии (РБА) сохранил стоимость заимствований на 12-летнем максимуме и даже обсуждал возможность дальнейшего повышения ставки в условиях продолжающегося роста инфляции.

Хотя Резервный банк Австралии (РБА) не ужесточил политику столь же агрессивно, как другие крупные центральные банки, ему с трудом удаётся убедить рынки в том, что он будет противостоять тенденции смягчения денежно-кредитной политики в этом году, сохраняя высокие процентные ставки дольше. Инвесторы в облигации ожидают, что РБА начнёт смягчать политику в декабре.

Но рынок жилья в стране движет не денежно-кредитная политика. Даже после того, как Резервный банк Австралии (RBA) в прошлом году повысил процентные ставки, цены на жильё после резкого, но кратковременного спада выросли неожиданно быстрыми темпами. «Если бы дело было только в процентных ставках, мы бы уже находились в глубокой рецессии», — заявил Тим Лоулесс, директор по исследованиям Азиатско-Тихоокеанского региона в CoreLogic.

Колебания спроса и предложения оказывают гораздо более сильное влияние на стоимость недвижимости в Австралии. Кризис доступности жилья, усугублённый пандемией COVID-19, выявил давние провалы политики как со стороны предложения, так и со стороны спроса.

В апрельском докладе Гражданской комиссии по жилищному кризису Сол Эслейк из компании Corinna Economic Advisory отметил, что рынок жилья пострадал сильнее всего. С середины 1980-х годов федеральное и региональное правительства сосредоточились на стимулировании спроса, а не на увеличении предложения. Политика стимулирования спроса в конечном итоге стала благоприятствовать инвесторам, а не тем, кто впервые приобретает жильё, отчасти из-за изменений в налоговой системе.

Резкое сокращение числа домовладельцев привело к росту спроса на арендное жилье, что способствовало снижению его доступности на фоне резкого оттока населения, вызванного пандемией. Ограничения в планировке и зонировании усугубили кризис, препятствуя развитию жилья средней плотности в востребованных пригородах, расположенных недалеко от центра города.

Снижение процентных ставок по займам не повысит доступность жилья и может даже усугубить проблему. С другой стороны, масштабная реформа системы планирования в Австралии могла бы в значительной степени способствовать устранению коренных причин жилищного кризиса.

В то время как инвесторы увеличивают ставки на снижение процентных ставок в ведущих экономиках Азии, Южная Корея и Австралия подают предостерегающие истории об ограничениях денежно-кредитной политики, особенно когда речь идет о рынке жилья.

* Николас Спиро — партнёр лондонской консалтинговой компании Lauressa Advisory, специализирующейся на макроэкономике и недвижимости. Он является экспертом по странам с развитой и развивающейся экономикой и часто комментирует макрополитические и финансовые события.

Источник: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html