Препятствование спекуляциям с землей и застопорившимся проектам.

С 1 августа 2024 года проекты, отстающие от графика, будут аннулированы без компенсации. Это постановление позволит «очистить» рынок от инвесторов, предотвратить спекуляции с землей и решить проблему застопорившихся проектов.

Проект IFC One Saigon (район 1, Хошимин) остается незавершенным спустя 17 лет.

Принять решительные меры для пресечения спекуляций с землей и застопорившихся проектов.

Расположенный на престижном участке земли на углу улиц Хам Нги и Тон Дык Тханг (район 1, Хошимин), проект IFC One Saigon (ранее известный как Saigon One Tower) остается незавершенным, несмотря на кратковременный период громкого перезапуска.

Построенный на участке площадью 6 672 м2, комплекс IFC One Saigon включает 5 подземных этажей, 3 технических этажа и 41 надземный этаж. Строительство началось 17 лет назад, но после 5 лет медленной реализации проект был официально остановлен в 2011 году. Несмотря на несколько смен владельцев, IFC One Saigon до сих пор не достроен. Это здание неоднократно фигурировало в списках проектов, портящих облик города.

Напротив рынка Бен Тхань (Хошимин), прямо рядом с оживленной станцией метро № 1, возвышается грубое бетонное сооружение под названием One Central Saigon (ранее известное как The Spirit of Saigon). Это многофункциональный комплекс, включающий торговый центр, офисы, апартаменты, апартаменты класса люкс и 6-звездочный отель, общей площадью более 8500 м2. Он занимает престижное место в самом центре 1-го района, имея четыре фасада, выходящих на улицу. Проект несколько раз менял владельцев, но дата завершения строительства пока не определена.

Аналогичным образом, проект Lancaster Lincoln (район 4), в который инвестировала компания Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., был начат в 2017 году, но после завершения подземных работ его реализация застопорилась. А проект D-One Saigon (район Go Vap) компании DHA, одобренный в 2016 году, до сих пор остается лишь пустым участком земли.

Одной из новых особенностей Закона о земле 2024 года является применение санкций к проектам, связанным с изменением целевого использования земли, признанием прав на землепользование и передачей прав на землепользование, тогда как предыдущие законы предусматривали только рекультивацию земель в связи с нарушениями в проектах, где земля была выделена или сдана в аренду.

Выше приведены лишь несколько примеров проектов, которые застопорились на многие годы в Хошимине. Закон о земле 2013 года предусматривает, что после утверждения решения об инвестиционной политике у проекта есть 12 месяцев на реализацию, или 24 месяца, если этот срок продлен. Если проект не будет реализован в течение этого периода, он будет аннулирован. Однако аннулирование таких проектов — непростая задача, особенно когда предприятие уже осуществило основные инвестиции в землю.

Закон о земле 2024 года (вступивший в силу 1 августа 2024 года) содержит более строгие положения. Например, инвестиционные проекты, которые не используются в течение 12 месяцев подряд с даты передачи, или темпы использования земли в которых отстают от графика, указанного в инвестиционном решении, на 24 месяца, будут аннулированы.

В случаях, когда земля не используется или проект отстает от графика, инвестору может быть предоставлена ​​отсрочка не более чем на 24 месяца, и он должен выплатить государству дополнительную сумму, соответствующую периоду отсрочки. По истечении периода отсрочки, если земля по-прежнему не используется, государство вернет ее себе без компенсации за землю, имущество, привязанное к земле, и инвестиционные затраты.

Необходимо учитывать возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.

Возобновление приостановленных проектов для оживления земельных ресурсов имеет важное значение, но эксперты считают, что следует учитывать форс-мажорные обстоятельства, такие как длительные судебные разбирательства. Это связано с тем, что сами предприятия стремятся как можно быстрее завершить юридические процедуры, чтобы начать строительство, продажи и возврат капитала.

В беседе с корреспондентом газеты Investment Newspaper г-н Ангус Лью, председатель совета директоров компании Gamuda Land Vietnam, отметил, что положение о мелиорации земель для проектов, не реализованных после истечения срока продления, установленного Законом о земле 2024 года, направлено на предотвращение растраты земельных ресурсов. Однако в некоторых случаях срок продления может быть увеличен, например, во время пандемии COVID-19.

Основываясь на своем деловом опыте, генеральный директор компании Le Thanh Construction Co., Ltd. г-н Ле Хуу Нгиа отметил, что в действительности существует множество случаев форс-мажора. Например, предприятия не могут реализовывать проекты из-за задержек в процедурах, связанных с соответствующими органами. Поэтому, по мнению г-на Нгиа, указ, регулирующий земельное законодательство, должен дополнить и уточнить это положение; в противном случае во многих случаях предприятия будут несправедливо «ликвидированы».

«Как только мы подали заявку на проект, нам пришлось указать сроки, но даже после одобрения инвестиций мы не могли сразу приступить к реализации, поскольку получение инвестиционных лицензий и прохождение других процедур занимает много лет», — поделился г-н Нгиа.

Положительным моментом для предприятий, желающих продолжить реализацию проектов в случае задержек, является то, что закон предусматривает условия для задержек, вызванных форс-мажорными обстоятельствами, такими как стихийные бедствия или война. Более того, если будет доказано, что задержка произошла по вине властей или лиц, ответственных за обеспечение соблюдения закона, проект не будет отменен. Однако предприятия также предлагают, чтобы руководящие указы содержали более подробные положения и конкретные санкции для физических и юридических лиц, косвенно ответственных за задержки проектов.

Наряду с ужесточением правил в Законе о земле 2024 года, Закон о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года вносит множество изменений, касающихся финансовых требований к инвесторам. Например, предприятия, занимающиеся недвижимостью, должны иметь собственный капитал в размере не менее 20% от общего объема инвестиций для проектов с площадью земельного участка менее 20 гектаров и не менее 15% от общего объема инвестиций для проектов с площадью земельного участка 20 гектаров и более, а также должны обеспечить возможность привлечения капитала для реализации инвестиционного проекта.

В случаях, когда компания, занимающаяся недвижимостью, одновременно реализует несколько проектов, она должна располагать достаточным собственным капиталом для обеспечения указанного соотношения для каждого проекта, чтобы завершить все проекты. Кроме того, Закон о деятельности в сфере недвижимости от 2023 года также устанавливает такие условия, как кредитные лимиты, корпоративные облигации и т. д.

В условиях столь строгих правил предприятиям необходимо тщательно учитывать все факторы, прежде чем приступать к проекту, избегая неэффективных и разрозненных инвестиций, которые могут привести к задержкам проекта и нерациональному расходованию ресурсов.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html