С 1 августа 2024 года проекты, отстающие от графика, будут отменяться без выплаты компенсаций. Это положение позволит «очистить» инвесторов, предотвратить спекуляции земельными участками и решить проблему «замороженных» проектов.
 |
| Проект IFC One Saigon (район 1, Хошимин) спустя 17 лет все еще не завершен. |
Решительные меры по пресечению спекуляции землей и «замороженных» проектов
Расположенный на «золотой земле» прямо на углу улиц Хам Нги и Тон Дык Тханг (район 1, Хошимин), проект IFC One Saigon (ранее Saigon One Tower) все еще не завершен после непродолжительного периода оживленного перезапуска.
Строительство IFC One Saigon, построенного на участке площадью 6672 м², с пятью подвалами, тремя техническими этажами и 41 этажом, началось 17 лет назад, но после пяти лет вялой реализации, в 2011 году, проект был официально остановлен. После многочисленных смен владельцев IFC One Saigon так и не был достроен. Этот проект неоднократно упоминался в списке проектов, портящих вид города.
Напротив рынка Бен Тхань (Хошимин), прямо у оживлённой станции метро № 1, находится грубоватый бетонный комплекс One Central Saigon (ранее известный как The Spirit of Saigon). Это комплекс торговых центров, офисов, апартаментов, суперапартаментов и 6-звёздочных отелей общей площадью более 8500 м², расположенный на площади Бен Тхань в престижном месте в самом центре района 1 с четырьмя фасадами. Этот проект также сменил множество владельцев, но до сих пор не завершён.
Аналогичным образом, проект Lancaster Lincoln (район 4), инвестируемый компанией Trung Thuy Lancaster Company Limited, был начат в 2017 году, но после завершения строительства подземного сооружения был «заморожен». В то же время проект D-One Saigon (район Go Vap) компании DHA был одобрен в 2016 году, но до сих пор представляет собой лишь пустырь.
Одним из новых пунктов Закона о земле 2024 года является применение санкций к проектам, которые изменяют целевое назначение, признают права землепользования и осуществляют передачу прав землепользования, тогда как предыдущий закон предусматривал отзыв из-за нарушений только в отношении проектов, которым была выделена или сдана в аренду земля.
Это лишь несколько примеров проектов, «замороженных» на долгие годы в Хошимине. Закон о земле 2013 года предусматривает, что после одобрения инвестиционной политики проект должен быть реализован в течение 12 месяцев или 24 месяцев в случае продления. Если этот срок не будет реализован, проект будет отозван. Однако отозвать такие проекты непросто, особенно если предприятие уже вложило в эту землю основные средства.
Закон о земле 2024 года (вступивший в силу 1 августа 2024 года) содержит множество более строгих правил. Например, инвестиционный проект, который не используется в течение 12 месяцев подряд с даты передачи, или в котором ход освоения земельных участков отстаёт на 24 месяца от хода освоения, зафиксированного в инвестиционном решении, будет аннулирован.
В случае неввода земли в эксплуатацию или с опозданием, инвестору предоставляется продление срока аренды на срок не более 24 месяцев с обязанностью выплатить государству дополнительную сумму. По истечении срока продления, если земля по-прежнему не введена в эксплуатацию, государство возвращает её без компенсации стоимости земли, связанного с ней имущества и инвестиционных затрат на землю.
Необходимо учитывать случай «форс-мажора»
Восстановление приостановленных проектов по восстановлению земельных ресурсов крайне необходимо, однако, по мнению экспертов, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, такие как многолетние судебные разбирательства. Ведь сами предприятия также заинтересованы в скорейшем завершении юридических процедур для возобновления строительства, продаж и возврата капитала.
В беседе с журналистами газеты «Dau Tu» председатель совета директоров компании Gamuda Land Vietnam г-н Ангус Лью отметил, что регулирование рекультивации земель для проектов, не реализованных после истечения срока продления, предусмотренное Законом о земле 2024 года, призвано избежать нерационального использования земельных ресурсов. Однако в некоторых случаях срок продления может быть увеличен, например, во время пандемии COVID-19.
Исходя из своего опыта в сфере бизнеса, г-н Ле Хыу Нгиа, генеральный директор компании Le Thanh Construction Company Limited, отметил, что в реальности существует множество случаев форс-мажора. Например, предприятия не могут реализовывать проекты из-за медленных процедур, связанных с государственными органами. Поэтому, по мнению г-на Нгиа, указ, регулирующий Земельное право, необходимо дополнить и уточнить, в противном случае во многих случаях предприятия будут «несправедливо уничтожены».
«Как только мы подали проектную документацию, нам пришлось составить график, но после одобрения инвестиций мы все равно не смогли реализовать их немедленно, поскольку подача заявлений на получение инвестиционной лицензии и другие процедуры заняли много лет», — поделился г-н Нгиа.
Открытием для предприятий, желающих продолжить реализацию проекта в условиях отставания от графика, является то, что Закон устанавливает условия для задержки реализации проекта по форс-мажорным обстоятельствам, таким как стихийные бедствия, нападения противника, и если будет доказано, что проект задерживается по вине компетентных органов или лиц, исполняющих государственные обязанности, он не будет отозван. Однако предприятия также рекомендуют включить в руководящие указы более подробные правила и конкретные санкции для лиц и организаций, косвенно способствующих отставанию проекта от графика.
Наряду с ужесточением правил, предусмотренных Законом о земле 2024 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года вносит множество изменений, касающихся финансовых условий инвесторов. Например, предприятия, занимающиеся недвижимостью, должны иметь собственный капитал в размере не менее 20% от общего объема инвестиций для проектов с площадью землепользования менее 20 гектаров, не менее 15% от общего объема инвестиций для проектов с площадью землепользования 20 гектаров и более, а также должны обеспечить возможность привлечения капитала для реализации инвестиционных проектов.
Если предприятие, занимающееся недвижимостью, одновременно реализует несколько проектов, оно должно иметь достаточный собственный капитал, обеспечивающий указанное выше соотношение каждого проекта к общей сумме реализации всех проектов. Кроме того, Закон о недвижимости 2023 года также предусматривает такие условия, как лимит остатка по кредиту, корпоративные облигации...
При таких строгих правилах предприятиям необходимо тщательно все просчитывать перед началом проекта, чтобы избежать неэффективных инвестиций, стагнации проекта и пустой траты ресурсов.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html
Комментарий (0)