Блокировка спекуляций землей, «замороженные» проекты

С 1 августа 2024 года проекты, отстающие от графика, будут отменяться без выплаты компенсаций. Это положение позволит «очистить» инвесторов, предотвратить спекуляции земельными участками и решить проблему «замороженных» проектов.

Проект IFC One Saigon (район 1, Хошимин) спустя 17 лет все еще не завершен.

Решительные меры по пресечению спекуляции землей и «замороженных» проектов

Расположенный на «золотой земле» прямо на углу улиц Хам Нги и Тон Дык Тханг (район 1, Хошимин), проект IFC One Saigon (ранее известный как Saigon One Tower) все еще не завершен после непродолжительного периода оживленного перезапуска.

Строительство IFC One Saigon, построенного на участке площадью 6672 м², с пятью подвалами, тремя техническими этажами и 41 этажом, началось 17 лет назад, но после пяти лет вялой реализации, в 2011 году, проект был официально остановлен. После многочисленных смен владельцев IFC One Saigon так и не был достроен. Этот проект неоднократно упоминался в списке проектов, портящих вид города.

Напротив рынка Бен Тхань (Хошимин), прямо у оживлённой станции метро № 1, находится грубое бетонное здание под названием One Central Saigon (ранее известное как «Дух Сайгона»). Это комплекс торговых центров, офисов, апартаментов, суперапартаментов и 6-звёздочных отелей общей площадью более 8500 м², расположенный в четырёхугольнике Бен Тхань, в престижном месте в самом центре района 1 с четырьмя фасадами. Этот проект также сменил множество владельцев, но до сих пор не завершён.

Аналогичным образом, проект Lancaster Lincoln (район 4), инвестируемый компанией Trung Thuy Lancaster Company Limited, был начат в 2017 году, но после завершения строительства подземного сооружения был «заморожен». В то же время проект D-One Saigon (район Go Vap) компании DHA был одобрен в 2016 году, но до сих пор представляет собой лишь пустырь.

Одним из новых пунктов Закона о земле 2024 года является применение санкций к проектам, которые изменяют цели, признают права землепользования и осуществляют передачу прав землепользования, тогда как предыдущий закон применял изъятие земель в связи с нарушениями только к проектам, которым были выделены или сданы в аренду земельные участки.

Это лишь несколько примеров проектов, которые были «заморожены» в Хошимине на долгие годы. Закон о земле 2013 года предусматривает, что после утверждения решения об инвестиционной политике проект должен быть реализован в течение 12 месяцев или 24 месяцев в случае продления. Если этот срок превышен и проект не реализован, он будет отозван. Однако отозвать такие проекты непросто, особенно если предприятие уже вложило в эту землю основные средства.

Закон о земле 2024 года (вступивший в силу 1 августа 2024 года) содержит множество более строгих правил. Например, инвестиционный проект, который не используется в течение 12 месяцев подряд с даты передачи, или в котором ход освоения земельных участков отстаёт на 24 месяца от хода, указанного в инвестиционном решении, будет аннулирован.

В случае неввода земли в эксплуатацию или с опозданием, инвестору предоставляется продление срока аренды на срок не более 24 месяцев с обязанностью выплатить государству дополнительную сумму. По истечении срока продления, если земля по-прежнему не введена в эксплуатацию, государство возвращает её без компенсации стоимости земли, связанного с ней имущества и инвестиционных затрат на землю.

Необходимо учитывать случай «форс-мажора»

Возобновление приостановленных проектов по восстановлению земельных ресурсов крайне важно, однако, по мнению экспертов, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, такие как многолетние судебные разбирательства. Ведь и сами предприятия заинтересованы в скорейшем завершении юридических процедур, чтобы иметь возможность развернуть строительство, продажи и вернуть капитал.

В интервью газете «Dau Tu» г-н Ангус Лью, председатель совета директоров компании Gamuda Land Vietnam, отметил, что регулирование рекультивации земель для проектов, не реализованных после истечения срока продления, предусмотренное Законом о земле 2024 года, призвано избежать нерационального использования земельных ресурсов. Однако в некоторых случаях срок продления может быть увеличен, например, во время пандемии COVID-19.

Исходя из своего опыта в сфере бизнеса, г-н Ле Хыу Нгиа, генеральный директор компании Le Thanh Construction Company Limited, отметил, что в реальности существует множество случаев форс-мажора. Например, предприятия не могут реализовывать проекты из-за медленных процедур, связанных с государственными органами. Поэтому, по мнению г-на Нгиа, указ, регулирующий Земельное право, необходимо дополнить и уточнить, в противном случае во многих случаях предприятия будут «несправедливо» уничтожены.

«Как только мы подали проектную документацию, нам пришлось зафиксировать сроки, но после одобрения инвестиций мы все равно не смогли реализовать их немедленно, поскольку подача заявки на инвестиционную лицензию и другие процедуры заняли много лет», — поделился г-н Нгиа.

Открытием для предприятий, желающих продолжить реализацию проекта в условиях отставания от графика, является то, что Закон устанавливает условия задержки, вызванные форс-мажорными обстоятельствами, такими как стихийные бедствия, нападения противника, и если будет доказано, что проект задерживается по вине органов власти или лиц, исполняющих государственные обязанности, он не будет отозван. Однако предприятия также рекомендуют включить в руководящие указы более подробные правила и конкретные санкции для лиц и организаций, косвенно способствующих отставанию проекта от графика.

Наряду с ужесточением правил, предусмотренных Законом о земле 2024 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года вносит множество изменений, касающихся финансовых условий инвесторов. Например, для проектов с площадью землепользования менее 20 га предприятия, занимающиеся недвижимостью, должны иметь собственный капитал в размере не менее 20% от общего объема инвестиций, для проектов с площадью землепользования 20 га и более – не менее 15% от общего объема инвестиций, а также должны обеспечивать возможность привлечения капитала для реализации инвестиционных проектов.

В случае, если предприятие, осуществляющее деятельность в сфере недвижимости, одновременно реализует несколько проектов, оно должно иметь достаточный собственный капитал, обеспечивающий указанное выше соотношение по каждому проекту для реализации всех проектов. Кроме того, Закон о деятельности в сфере недвижимости 2023 года также предусматривает такие условия, как ограничение остатка по кредиту, наличие корпоративных облигаций и т. д.

При таких строгих правилах предприятиям приходится тщательно все просчитывать перед началом проекта, чтобы избежать неэффективных инвестиций, стагнации проекта и пустой траты ресурсов.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html