Цены на квартиры резко растут. Стоит ли покупать квартиру без розовой книжки?

Розовой книжки нет, можно ли обменять квартиру?

Отчёты о рынке недвижимости за третий квартал, предоставленные несколькими исследовательскими агентствами, в целом сходятся во мнении, что средняя цена продажи новых квартир в Ханое достигла 64–69 млн донгов за м². Цена старых квартир достигла 46–51 млн донгов за м².

Примечательно, что новые квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составляют 70% от общего числа проданных квартир. Сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка.

Рост цен на квартиры привел к тому, что многие стали покупать квартиры без сертификатов на право пользования землей или свидетельства о праве собственности на дом (так называемых розовых книжек), поскольку цена продажи зачастую ниже, чем у квартир с сертификатами. Вопрос в том, законна ли купля-продажа в этом случае?

Пунктом «а» пункта 1 статьи 160 Жилищного закона 2023 года установлено, что для совершения сделок купли-продажи, лизинга, дарения, мены, ипотеки, а также внесения взноса в уставный капитал с использованием жилого помещения необходимо наличие у жилого помещения достаточных условий, в том числе удостоверения в порядке, установленном законом, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи.

В число случаев, указанных в пункте 2 статьи 160 Закона о жилищном строительстве 2023 года, принятого в соответствии с Декретом 95/2024, входят:

- Покупка, продажа, аренда, ипотека будущего жилья; продажа жилья в случае ликвидации или банкротства;

- Организация передачи в дар домов благодарности, домов сострадания и домов солидарности;

- выкуп, аренда с выкупом имеющегося жилья у инвесторов инвестиционных проектов жилищного строительства в следующих случаях: жилья, относящегося к государственной собственности; социального жилья, жилья для народных вооруженных сил, жилья для расселенных лиц, не относящегося к государственной собственности;

- Аренда, предоставление в пользование, сдача внаем, авторизация управления жильем;

- Наследование жилья.

Таким образом, в случае с квартирами, не имеющими розовых реестров, стороны могут полностью осуществлять куплю-продажу.

Жилой комплекс в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Правовые вопросы, которые следует учитывать.

Статья 8 Указа 95/2024 четко определяет перечень документов, подтверждающих жилищные условия, для участия в сделках при отсутствии свидетельства о праве собственности.

Для сделок купли-продажи или аренды жилья в рамках инвестиционных проектов жилищного строительства необходимо наличие документов, подтверждающих правомерность использования жилья в коммерческих целях, в случае домов для переселенцев и домов для народных вооруженных сил.

Такие дома должны иметь документы, подтверждающие их право на ввод в эксплуатацию, или документы, подтверждающие их право на продажу, в соответствии с положениями закона о развитии и управлении социальным жильем.

Для сделок купли-продажи или аренды будущего жилья, не входящего в проект, необходимо наличие свидетельства о праве пользования землей и разрешения на строительство в случае, если требуется разрешение на строительство, либо документов, подтверждающих инвестирование в жилищное строительство.

Для сделок купли-продажи или аренды публичной недвижимости необходимы документы, подтверждающие возможность сдачи дома в аренду или продажи в соответствии с положениями статьи 63 и статьи 69 Декрета 95/2024.

При передаче в дар домов благодарности, благотворительных домов и домов солидарности, организация-даритель должна иметь документы, подтверждающие строительство дома, предназначенного для пожертвования.

Если унаследованный дом приобретается в рассрочку или куплю-продажу, необходимо заключить юридически оформленный договор купли-продажи или купли-продажи в рассрочку, сопровождаемый документами, подтверждающими право собственности на дом или инвестиции продавца или покупателя в строительство дома.

Для продажи жилья организацией, ликвидированной или признанной банкротом, необходимо решение или постановление о ликвидации организации или уведомление уполномоченного органа о ликвидации организации – собственника жилья. В случае банкротства – решение народного суда о признании организации – собственника жилья банкротом.

Однако при покупке квартиры без «розовой книжки» покупатель может столкнуться со многими рисками. Среди них наибольший риск заключается в том, что государство не признает законное право собственности на квартиру и право пользования земельным участком, прилегающим к данному жилому комплексу.

Другой риск заключается в том, что если соглашение заключено в форме нотариально заверенного договора поручения на управление, это означает, что второй владелец (и далее) имеет право только пользоваться квартирой. В таком случае, если будет выдана «красная книга», первым владельцем будет тот, чьё имя указано в документе. Первый владелец может не содействовать передаче права собственности новому владельцу, чтобы потребовать повышения цены.

Следовательно, в случае возникновения споров, связанных с данной недвижимостью, они не будут регулироваться законом. В период отсутствия свидетельства о праве собственности покупатель не может получить кредит в банке под залог квартиры.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm