Цены на квартиры резко растут. Стоит ли покупать квартиру без розовой книжки?

Если нет розовой книжки, можно ли обменять квартиру?

Отчёты о рынке недвижимости за третий квартал, предоставленные несколькими исследовательскими агентствами, в целом сходятся во мнении, что средняя цена продажи новых квартир в Ханое достигла 64–69 млн донгов за м². Цена старых квартир достигла 46–51 млн донгов за м².

Примечательно, что новые квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составляют 70% от общего числа проданных квартир. Сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка.

Рост цен на квартиры привел к тому, что многие стали покупать квартиры без сертификатов на право пользования землей или свидетельства о праве собственности на дом (так называемых розовых книжек), поскольку цена продажи зачастую ниже, чем у квартир с сертификатами. Вопрос в том, законна ли купля-продажа в этом случае?

Пунктом «а» пункта 1 статьи 160 Жилищного закона 2023 года установлено, что для совершения сделок купли-продажи, лизинга, дарения, мены, ипотеки, а также внесения взноса в уставный капитал с использованием жилого помещения необходимо наличие у жилого помещения достаточных условий, в том числе удостоверения в порядке, установленном законом, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи.

К случаям, указанным в пункте 2 статьи 160 Закона о жилье 2023 года, регламентируемым Декретом 95/2024, относятся:

- Купля-продажа, аренда, ипотека будущего жилья; продажа жилья в случае ликвидации или банкротства;

- Организовать пожертвования для домов благодарности, домов любви и домов большой солидарности;

- выкуп, аренда с выкупом имеющегося жилья у инвесторов инвестиционных проектов жилищного строительства в следующих случаях: жилья, относящегося к государственной собственности; социального жилья, жилья для народных вооруженных сил, жилья для расселенных лиц, не относящегося к государственной собственности;

- Аренда, сдача внаем, наем, разрешение на управление жилым фондом;

- Наследование жилья.

Таким образом, квартиры, не имеющие розовых книг, стороны могут вполне себе покупать и продавать.

Проект квартиры в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Правовые вопросы, которые следует учитывать

В статье 8 Постановления 95/2024 четко прописаны документы, подтверждающие жилищные условия для участия в сделках при отсутствии свидетельства о праве собственности.

При совершении сделок купли-продажи или аренды жилых домов в инвестиционных проектах жилищного строительства должны быть представлены документы, подтверждающие возможность использования жилых домов для переселенцев и жилых домов для Народных вооруженных сил.

Такие дома должны иметь документы, подтверждающие их право на ввод в эксплуатацию, или документы, подтверждающие их право на продажу, в соответствии с положениями закона о развитии и управлении социальным жильем.

Для сделок купли-продажи или аренды будущего жилья, не входящего в проект, необходимо наличие свидетельства о праве пользования землей и разрешения на строительство в случае, если требуется разрешение на строительство, либо документов, подтверждающих инвестирование в жилищное строительство.

Для сделок купли-продажи или аренды публичной недвижимости необходимы документы, подтверждающие возможность сдачи дома в аренду или продажи в соответствии с положениями статьи 63 и статьи 69 Декрета 95/2024.

Для осуществления сделок по дарению домов благодарности, домов милосердия и домов солидарности организация-жертвователь должна иметь документы, подтверждающие строительство дома, предназначенного для дарения.

Если унаследованный дом подлежит покупке или продаже с правом выкупа, то должен быть юридически оформленный договор купли-продажи дома или аренды с правом выкупа, а также документы, подтверждающие право собственности на дом или подтверждающие инвестиции в строительство дома со стороны продавца или покупателя.

Для продажи жилья организацией, ликвидированной или признанной банкротом, необходимо решение или постановление о ликвидации организации или уведомление уполномоченного органа о ликвидации организации – собственника жилья. В случае банкротства – решение народного суда о признании организации – собственника жилья банкротом.

Однако при покупке квартиры без «розовой книги» покупатель может столкнуться со множеством рисков. Самый большой из них заключается в том, что государство не признает право собственности на квартиру и право пользования земельным участком, прилегающим к этому жилому комплексу.

Другой риск заключается в том, что если соглашение заключено в форме нотариально заверенного договора поручения на управление, это означает, что второй владелец (и далее) имеет право только пользоваться квартирой. В таком случае, если будет выдана «красная книга», первым владельцем будет тот, чьё имя указано в документе. Первый владелец может не содействовать передаче права собственности новому владельцу, чтобы потребовать повышения цены.

Следовательно, при возникновении споров, связанных с этим имуществом, они не будут защищены законом. Пока на недвижимость нет свидетельства о праве собственности, покупатель не может взять деньги в банке, заложив квартиру в качестве залога.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm