Цены на квартиры стремительно растут. Стоит ли покупать квартиру без розовой книжки?

Если нет розовой книжки, можно ли обменять квартиру?

Отчёты по рынку недвижимости за третий квартал, представленные несколькими исследовательскими компаниями, в целом сходятся во мнении, что средняя цена продажи новых квартир в Ханое достигла 64–69 млн донгов за м². Цены на старые квартиры достигли 46–51 млн донгов за м².

Примечательно, что новые квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 70% от общего числа проданных квартир. Сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка.

Рост цен на квартиры привел к тому, что многие стали покупать квартиры без сертификатов на право пользования землей или свидетельства о праве собственности на дом (так называемых розовых книжек), поскольку цена продажи зачастую ниже, чем у квартир с сертификатами. Вопрос в том, законна ли купля-продажа в этом случае?

Пунктом «а» пункта 1 статьи 160 Жилищного закона 2023 года установлено, что условия сделок купли-продажи, лизинга, дарения, мены, ипотеки, а также внесения взноса в уставный капитал с использованием жилья должны соответствовать всем условиям, включая наличие Сертификата, предусмотренного законом, за исключением случая, указанного в пункте 2 настоящей статьи.

К случаям, указанным в пункте 2 статьи 160 Закона о жилье 2023 года, регламентируемым Декретом 95/2024, относятся:

- Купля-продажа, аренда, ипотека будущего жилья; продажа жилья в случае ликвидации или банкротства;

- Организовать и открыть дома благодарности, дома любви, дома большой солидарности;

- выкуп, аренда с выкупом имеющегося жилья у инвесторов инвестиционных проектов жилищного строительства в следующих случаях: жилья, относящегося к государственному имуществу; социального жилья, жилья для народных вооруженных сил, жилья для переселенцев, не относящегося к государственному имуществу;

- Аренда, сдача внаем, наем, разрешение на управление жилым фондом;

- Наследование жилья.

Таким образом, с квартирами, не имеющими розовой книги, стороны могут вполне совершать сделки купли-продажи.

Проект квартиры в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Правовые вопросы, которые следует учитывать

В статье 8 Постановления 95/2024 четко прописаны документы, подтверждающие жилищные условия для участия в сделках при отсутствии свидетельства о праве собственности.

Для сделок купли-продажи или аренды жилых домов в инвестиционных проектах жилищного строительства необходимы документы, подтверждающие, что жилые дома пригодны для предпринимательской деятельности, в случае домов для переселенцев и домов для народных вооруженных сил.

Такие дома должны иметь документы, подтверждающие, что они имеют право на ввод в эксплуатацию, или документы, подтверждающие, что они приняты в эксплуатацию, документы, подтверждающие, что они имеют право на торговлю в соответствии с положениями закона о развитии и управлении социальным жильем.

Для совершения сделок купли-продажи или аренды будущего жилья, не входящего в проект, необходимо наличие свидетельства о праве пользования землей и разрешения на строительство в случаях, когда требуется разрешение на строительство, либо наличие документов, подтверждающих инвестирование в жилищное строительство.

Для сделок купли-продажи или аренды государственного жилья необходимы документы, подтверждающие пригодность жилья для аренды или продажи в соответствии с положениями статьи 63 и статьи 69 Декрета 95/2024.

Для осуществления сделок по дарению домов благодарности, домов милосердия и домов солидарности организация-жертвователь должна иметь документы, подтверждающие строительство дома, предназначенного для дарения.

Если унаследованный дом подлежит покупке или продаже с правом выкупа, то должен быть юридически оформленный договор купли-продажи дома или аренды с правом выкупа, а также документы, подтверждающие право собственности на дом или подтверждающие инвестиции в строительство дома со стороны продавца или покупателя.

Для продажи жилья организацией, ликвидированной или признанной банкротом, необходимо решение или постановление о ликвидации организации или уведомление уполномоченного органа о ликвидации организации – собственника жилья. В случае банкротства – решение народного суда о признании организации – собственника жилья банкротом.

Однако, покупая квартиру без «розовой книги», покупатель может столкнуться со множеством рисков. Самый большой риск заключается в том, что государство не признает право собственности на квартиру и право пользования земельным участком, связанным с этим жилым комплексом.

Другой риск заключается в том, что если соглашение заключено в форме нотариально заверенного договора поручения на управление, это означает, что, начиная со второго владельца, квартирой будет пользоваться только второй владелец. В этом случае, если будет выдана «красная книга», первым владельцем будет тот, чьё имя указано в документе. Первый владелец не может содействовать передаче права собственности новому владельцу, чтобы потребовать повышения цены.

Следовательно, при возникновении споров, связанных с этим имуществом, они не будут защищены законом. Пока на недвижимость нет свидетельства о праве собственности, покупатель не может взять деньги в банке, заложив квартиру в качестве залога.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm