«Искаженное лицо» при переводе земли в негодность
Г-н П. (коммуна Ба Ви, Ханой ) рассказал, что недавно был очень удивлён, когда подал заявление на изменение целевого назначения более 210 м² земли, отведённой под многолетние культуры, на жилую, но потерял более 911 миллионов донгов на земельных сборах и регистрационном сборе, предусмотренных действующим законодательством. В то же время, согласно старым правилам, семье г-на П. пришлось заплатить всего около 455 миллионов донгов.
В частности, согласно постановлению Правительства № 45 от 15 мая 2014 года, регулирующему плату за пользование землей, граждане должны платить только 50% от разницы между ценой на жилые земли и ценой на сельскохозяйственные земли за садовые и прудовые земли, прилегающие к домам на одном земельном участке.
Однако в Постановлении Правительства № 103 от 30 июля 2024 года, регулирующем плату за пользование землей и арендную плату за землю, граждане должны платить 100% платы за пользование жилой землей при изменении целевого назначения с земель сельскохозяйственного назначения на земли, за вычетом платы за пользование землей или арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения.
В районе проживания г-на П. стоимость земли под жилую застройку составляет 4,4 млн донгов/м², а стоимость земли под многолетними насаждениями — 63 000 донгов/м². Таким образом, разница для расчёта платы за землепользование составляет 4 337 000 донгов/м². При переводе 210,2 м² земли в собственность г-ну П. придётся заплатить более 911 млн донгов в виде платы за землепользование и регистрационного сбора в установленном порядке.
« Для таких сельских жителей, как мы, эта сумма слишком велика, мы не можем с ней справиться. Выплата такой высокой суммы за конвертацию ничем не отличается от выкупа собственной земли», — сказал г-н П.
На самом деле, г-н П. был не единственным, кого удивили заоблачные сборы за перевод сельскохозяйственных земель в жилые. Недавно общественное мнение всколыхнула новость о том, что в Нгеане г-н Тран Зуй Донг (1965 года рождения) и его жена Нгуен Тхи Хонг (1970 года рождения) владеют садовым участком площадью 300 м², и если они захотят перевести его в жилой, им придётся заплатить почти 4,5 миллиарда донгов.
Согласно старому закону, плата за землепользование, которую г-жа Хун должна была заплатить за этот участок, составляла 1,9 млн донгов за м², что эквивалентно почти 600 млн донгов. Однако, согласно новым правилам, размер платы составляет 15 млн донгов за м², что эквивалентно 4,5 млрд донгов.
Г-жа Хонг сказала, что ее семья ранее слышала о том, что провинция Нгеан будет применять земельный налог в соответствии с новым законом с 21 мая. Поэтому ее семья подала заявление 17 мая. Однако налоговый инспектор сказал, что заявление не будет отправлено в налоговый орган до 19 июня, в результате чего ее семье придется платить налог в соответствии с новой ценой.
« Земля моей семьи находится рядом с деревенским кладбищем. Если мы её продадим, вырученных денег не хватит даже на оплату пошлины, не говоря уже о том, что покупателей будет не так много», — сказала госпожа Тран Ван Ань (дочь госпожи Хонг).
Не следует применять жестко.
В этой ситуации, по мнению экспертов, расчет платы за пользование землей при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли жилой застройки должен осуществляться гибко, а не жестко.
Адвокат Труонг Ань Ту, председатель юридической фирмы TAT, подчеркнул, что преобразование целевого назначения жилых земель должно быть четко классифицировано, с прозрачным руководством и соответствующими механизмами поддержки, а не должно жестко применяться единый уровень расчета цены.
Не все случаи перевода земель в другую форму землепользования следует рассматривать в рамках одной и той же политики. Если домохозяйство переводит землю в другую форму с целью строительства дома и обустройства, необходимо рассмотреть возможность освобождения от уплаты налога за землепользование, снижения или продления срока действия. И наоборот, если перевод земли в другую форму осуществляется с целью создания участка или ведения бизнеса, целесообразно применять рыночную цену.
« Очень важно различать реальные потребности в жилье и поведение инвесторов и предпринимателей, чтобы гибко применять методы расчета платы за землепользование.
«Земельный закон 2024 года — важный шаг в реформировании, но для того, чтобы он был эффективным, указы и инструкции должны определять критерии классификации, порядок рассмотрения заявлений, поданных до вступления в силу новых цен на землю, и механизмы поддержки уязвимых групп населения. Эта политика будет иметь смысл только в том случае, если она создаст условия для стабильного проживания людей на их законных землях, а не будет вынуждать их нести финансовое бремя, превышающее их возможности, просто из-за отсутствия своевременной помощи », — подчеркнул г-н Ту.
Разделяя эту точку зрения, доктор Ле Данг Доань, бывший директор Центрального института экономического управления, также заявил, что плата за землепользование при переводе земли в другую собственность должна основываться на цели перевода.
Если вы измените цель использования, а затем продадите его, вы должны будете взыскать процент, который был освобожден от налога.
Что касается случаев изменения целевого назначения на жилые земли, то существует соответствующий процент и правила относительно того, в течение какого времени они не могут быть переданы, чтобы контролировать передачу прав землепользования и их последующую продажу с целью получения выгоды от политики.
По словам г-на Доаня, для этого необходимо исходить из лимита землепользования каждого отдельного человека, домохозяйства, района и региона.
Например, если человек достигает брачного возраста, но не имеет земли, и получает землю от отца, но должен передать право пользования другими видами земель на земли, предназначенные для проживания, какой процент будет взыскан? Этот случай отличается от случая, когда человек имеет землю, предназначенную для проживания, но при этом продолжает получать льготы при передаче права пользования землей.
Политику необходимо применять гибко, чтобы обеспечить справедливость и цель — чтобы у каждого был дом для проживания. В будущем при объявлении цен на землю местные органы власти должны будут внимательно следить за социальной инфраструктурой в этом районе, урбанизацией, планированием, фактическими сделками, спросом и ценами на землю в предыдущий момент, чтобы составить наиболее точный прейскурант.
Профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, также отметил, что необходимо учитывать конкретную цель перевода земель. Если перевод осуществляется с целью расширения жилой площади для удовлетворения семейных потребностей, а не в коммерческих целях, допускается применение разницы в цене между жилой и сельскохозяйственной территорией.
В случае передачи права пользования землей в коммерческих целях плата взимается в соответствии с рыночным прейскурантом.
« Политика земельного финансирования должна иметь пределы, чтобы знать, какие случаи предназначены для коммерческих целей, а какие — для целей использования. При передаче прав для какой цели необходимо понимать, что это нельзя применять математически », — подчеркнул г-н Во.
На пресс-конференции, состоявшейся во второй половине дня 2 июля и посвященной плану «решения проблем» для населения, вынужденного оплачивать 100% разницы между ценами на жилые и сельскохозяйственные земли, г-жа Нгуен Тхи Тхоа, заместитель директора Департамента управления государственными активами Министерства финансов, сообщила, что Министерство финансов направило в местные органы власти документ с просьбой предоставить отчеты и оценки по сбору платы за землепользование с физических лиц и домохозяйств. В Законе о земле 2013 года и Законе о земле 2024 года не существует различий в положениях о финансовых обязательствах домохозяйств и физических лиц при выдаче сертификатов на право землепользования, признании прав землепользования или изменении целевого назначения земельных участков.
« Закон о земле 2024 года отменяет систему цен на землю и обязывает местные органы власти публиковать прейскуранты на землю, чтобы приблизить цены к рыночным. Мы предвидели возможность повышения прейскуранта на землю, в то время как финансовые обязательства по-прежнему рассчитываются на основе цен, указанных в прейскуранте. После обобщения отчетов от местных органов власти Министерство проведет комплексную оценку и будет координировать свои действия с Министерством сельского хозяйства и окружающей среды, чтобы рассмотреть и предложить поправки к положениям закона », — сообщила г-жа Тоа.
По словам г-жи Тоа, Министерство финансов запрашивает комментарии по проекту Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 103/2024 (положение о плате за землепользование и арендной плате за землю). В частности, Министерство предлагает дополнить статью 52 пунктом 6 для регулирования переходных случаев.
В частности, это дополнение применяется к домохозяйствам и отдельным лицам, которые меняют целевое назначение земли с сельскохозяйственной земли на одном земельном участке с домом (ранее определяемой как садовая земля, пруд на одном земельном участке с домом, но не признаваемой жилой землей) на жилую землю.
Министерство финансов предлагает взимать плату за пользование землей в размере 50% от разницы между платой за пользование землей, рассчитанной на основе цен на жилые земли и цен на сельскохозяйственные земли, на момент вынесения компетентным органом решения, разрешающего изменение целевого назначения земли.
« Мы дорабатываем проект указа и запросим комментарии от Министерства юстиции », — сказал заместитель директора Департамента управления государственными активами.
Источник: https://baolangson.vn/chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoang-hot-tien-su-dung-dat-cao-dot-bien-5052884.html
Комментарий (0)