Рынок промышленной недвижимости Вьетнама вступает в новую фазу развития с высоким потенциалом роста. Стабильный приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ), высокий спрос на промышленные земли, неуклонный рост арендных ставок и волна глобальных производственных изменений являются основными драйверами роста бизнеса в этом секторе.
В частности, ожидается, что компании, владеющие крупными земельными фондами в стратегически важных местах, таких как KBC, BCM, IDC и SIP, принесут инвесторам привлекательную прибыль в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
 |
| Рынок недвижимости индустриальных парков становится перспективным объектом для инвестиций на фоне многочисленных проблем на рынке жилой недвижимости. (Источник: VnEconomy) |
Инвестиционные преимущества на фоне множества проблем
Рынок промышленной недвижимости становится перспективным направлением для инвестиций на фоне сложного рынка жилой недвижимости.
К 2024 году высокая заполняемость индустриальных парков станет заметным показателем: в Северном регионе она достигнет 81–83%, а в Южном — 92%. Это не только свидетельствует о высоком спросе на промышленные площади, но и обеспечивает стабильный денежный поток для инвесторов индустриальных парков.
Цены на аренду промышленных земель также сохранили впечатляющую тенденцию к росту, увеличившись на 35% на Севере и на 67% на Юге с 2020 года до середины 2024 года. В частности, в южных промышленных парках цены на аренду только в 2024 году выросли в среднем на 10–18%, что свидетельствует о том, что спрос на рынке не снизился, даже когда остальной рынок недвижимости сталкивается с трудностями.
Приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) продолжает оставаться основной движущей силой развития отрасли. За первые 9 месяцев 2024 года общий объём зарегистрированных ПИИ превысил 24,78 млрд долларов США, увеличившись на 11,6% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Примечательно, что зарегистрированный капитал ПИИ в обрабатывающей промышленности за первые 7 месяцев 2024 года резко увеличился на 15,7% по сравнению с аналогичным периодом, достигнув 12,65 млрд долларов США, что отражает сохраняющийся высокий спрос на земли в индустриальных парках для строительства заводов.
Глобальные тенденции изменения производства
Прогнозируется, что волна переноса производства из Китая во Вьетнам продолжит набирать обороты в ближайшие годы. После торговой войны между США и Китаем и пандемии COVID-19 многие крупные корпорации внедрили стратегию диверсификации производственных площадок, и Вьетнам стал привлекательным направлением благодаря своему выгодному географическому положению, обилию рабочей силы и стабильному инвестиционному климату.
Акции компаний, занимающихся недвижимостью в индустриальных парках, отреагировали позитивно после результатов президентских выборов в США. На торговой сессии 6 ноября 2024 года акции многих индустриальных парков резко выросли, например, акции KBC, SZC, SIP, VGC достигли своего максимума; акции LHG, TIP выросли более чем на 5%; акции IDC выросли более чем на 4,5%.
Это отражает ожидания инвесторов, что компании продолжат переносить производство из Китая во Вьетнам, чтобы избежать рисков, связанных с тарифами и цепочками поставок.
Развитие инфраструктуры
Правительство ускоряет выделение государственных инвестиций на ключевые проекты, такие как скоростная автомагистраль «Север-Юг», аэропорт Лонгтхань и новые индустриальные парки. В 2024 году на проекты транспортной инфраструктуры планируется выделить около 422 трлн донгов, что эквивалентно 62,3% от общего объема государственных инвестиций. Эти масштабные инвестиции создают прочную основу для развития отрасли инфраструктурного строительства и индустриальных парков.
Статистика показывает, что с начала года было введено в эксплуатацию 23 проекта и начата реализация 19 ключевых инфраструктурных проектов. Более того, заинтересованные стороны также ускоряют подготовку к инвестициям в важные национальные железнодорожные линии, а местные органы власти постоянно анонсируют планы по развитию железнодорожных линий и инфраструктурных соединений для привлечения инвестиций.
Рыночный спрос и предложение
По прогнозам экспертов, 2025 год станет годом настоящего расцвета промышленной недвижимости. Ожидается, что в период с 2024 по 2027 год во Вьетнаме будет построено 15 200 гектаров промышленных земель и 6 миллионов квадратных метров складских площадей для удовлетворения спроса инвесторов. Этот масштабный проект создаёт благоприятные условия для бизнеса, работающего в сфере развития инфраструктуры индустриальных парков.
В третьем квартале 2024 года в Южном регионе значительно выросло предложение производственных и складских помещений. В частности, объём готовых производственных помещений увеличился на 2% по сравнению с предыдущим кварталом (около 92 000 м²), объём готовых складских помещений увеличился на 3% (около 174 400 м²). Рост предложения в сочетании с ростом арендной платы свидетельствует об укреплении уверенности бизнеса в долгосрочных перспективах рынка.
Критерии выбора акций
При выборе акций для развития инфраструктуры индустриального парка инвесторам необходимо тщательно учитывать следующие критерии:
По мнению эксперта Нгуена Ань Хоа, руководителя отдела анализа и исследований компании Agribank Securities Company (AGR), важнейшим фактором при оценке акций индустриальных парков является земельный фонд и потенциал расширения предприятия. Доступная для аренды площадь земельных участков оказывает существенное влияние на долгосрочный рост компании, напрямую определяя будущий денежный поток.
Заполняемость и стоимость аренды земли являются важными показателями, отражающими эффективность бизнеса и будущую прибыль предприятия. Индустриальный парк с высокой заполняемостью и стабильно растущей с годами стоимостью аренды земли часто является признаком выгодного местоположения и хорошего качества инфраструктуры, что обеспечивает стабильную прибыль в долгосрочной перспективе.
Также необходимо тщательно оценить такие финансовые факторы, как денежный поток, коэффициент задолженности и возможности финансового управления. Бизнес со здоровой финансовой структурой, низким коэффициентом задолженности и способностью генерировать стабильный денежный поток минимизирует риски в условиях нестабильного рынка.
Перспективы развития отрасли и прогноз до 2030 года
Перспективы развития рынка недвижимости индустриальных парков в период 2025–2030 годов оцениваются весьма позитивно. По мнению экспертов, 2025 год станет временем настоящего расцвета индустриальной недвижимости, когда волна глобального перераспределения производства продолжит набирать силу. Спрос на аренду земли постепенно смещается во второстепенные провинции и города из-за дефицита центральных районов, что создаёт возможности для бизнеса расширять земельный фонд в новых районах.
Прогнозируется, что потоки прямых иностранных инвестиций нового поколения (высокие технологии, полупроводники, зеленая энергетика) из основных стран-партнеров, таких как США, Китай и ЕС, значительно возрастут к 2030 году. Это будет способствовать развитию специализированных промышленных парков с более высокими стандартами, открывая новые рынки для предприятий, развивающих инфраструктуру промышленных парков.
Однако в долгосрочной перспективе отрасль столкнётся с рядом трудностей. Конкуренция со стороны таких стран региона, как Индонезия, Таиланд и Малайзия, за привлечение прямых иностранных инвестиций становится всё более ожесточённой. Растущие требования к охране окружающей среды и устойчивому развитию требуют от индустриальных парков увеличения инвестиций в системы переработки отходов и возобновляемые источники энергии.
Кроме того, быстрое развитие технологий автоматизации и робототехники может снизить преимущество Вьетнама в стоимости рабочей силы, что потребует от промышленных парков постоянного повышения качества для поддержания конкурентоспособности.
 |
| Список из 31 компании, занимающейся развитием инфраструктуры промышленных парков, будет подробно представлен в « Ежегоднике промышленной недвижимости Вьетнама – Планирование развития до 2030 года». (Источник: batdongsan.com.vn) |
Рекомендации для индивидуальных инвесторов
Рынок промышленной недвижимости Вьетнама вступает в новую фазу развития, открывающую множество позитивных перспектив. Стабильный приток прямых иностранных инвестиций, высокий спрос на промышленные земли, рост арендных ставок и тенденция к глобальному перераспределению производства являются мощными факторами, способствующими развитию отрасли.
Для индивидуальных инвесторов сейчас самое подходящее время рассмотреть возможность инвестирования в акции компаний, занимающихся недвижимостью индустриальных парков. KBC, IDC, BCM, SZC и SIP оцениваются как компании с хорошими перспективами роста в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Однако инвесторам следует помнить, что инвестирование в акции компаний, занимающихся недвижимостью индустриальных парков, требует долгосрочного видения и терпения и не подходит для краткосрочных стратегий «серфинга».
Для оптимизации эффективности инвестиций инвесторам следует ориентироваться на предприятия с большим земельным фондом, выгодным местоположением, стабильными результатами деятельности и чёткой стратегией развития. При этом необходимо внимательно отслеживать макроэкономические факторы, такие как политика привлечения прямых иностранных инвестиций, потоки иностранного капитала и ход развития инфраструктуры, для своевременной корректировки инвестиционных стратегий.
С учетом перспектив на период до 2030 года сектор промышленной недвижимости Вьетнама продолжит активно расти, создавая множество выгодных инвестиционных возможностей для инвесторов с правильной стратегией и долгосрочным видением.
Список из 31 зарегистрированной компании по развитию инфраструктуры промышленных парков будет подробно опубликован в Ежегоднике промышленной недвижимости Вьетнама — Планирование развития до 2030 года.
Комментарий (0)