В наши дни люди, желающие инвестировать в недвижимость, но не имеющие достаточного капитала, часто покупают сельскохозяйственные земли, ожидая перевода их в жилую застройку. Жилая застройка — это разговорное название земель, предназначенных для жилых домов, включая сельские и городские. Такие земли используются для строительства домов и других объектов жилой застройки.
Адвокат Нгуен Тхи Тху Хоай, директор Hanoi Tax and Law LLC при Ханойской ассоциации адвокатов, в беседе с Дэном Три заявила, что она не отрицает потенциальную ценность сельскохозяйственных земель.
Сельскохозяйственные земли в нашей стране богаты, а цены на них низкие, что подходит для людей с небольшим капиталом, желающих инвестировать. Потенциал прибыли от сельскохозяйственных земель довольно высок благодаря их низкой цене, но при успешном переводе в жилые земли прибыль многократно превышает первоначальную стоимость.
Однако инвесторам необходимо чётко понимать, когда целевое назначение земли может быть изменено на жилую застройку. Закон о земле 2013 года устанавливает принцип соответствия землепользования плану, планам и целям землепользования. Следовательно, все типы земель, не относящиеся к жилым, не могут быть использованы для строительства домов. Если вы хотите построить дом, необходимо сначала провести процедуру изменения целевого назначения земли.
Изменение назначения земельного участка – это не просто подача заявления, но и ежегодный план землепользования, детальный план застройки и т.д., а также утверждение его компетентным государственным органом. Другими словами, изменение назначения – это процесс, зависящий от множества объективных и субъективных факторов. Поэтому правовые риски представляют собой актуальную проблему.
Распространенные риски
Во-первых, люди покупают земли, которые сложно или невозможно перевести в жилые. В настоящее время государство проводит политику защиты таких типов земель, как специализированные рисовые земли, остаточные рисовые земли, горные рисовые земли, защитные лесные земли, защитные лесные земли, лесные земли специального назначения, земли для добычи соли и т. д., которые не подлежат перепрофилированию.
Во-вторых, те, кто не обладает достаточной информацией, рискуют приобрести землю, оборот которой запрещён в соответствии со статьёй 12 Закона о земле 2013 года. Запрещается «использование земли, совершение сделок с правами землепользования без регистрации в уполномоченном государственном органе, неисполнение или не в полном объёме финансовых обязательств перед государством».
Третий случай – покупка земли, площадь которой после раздела не соответствует минимальной. Риск заключается в отсутствии сертификата на право землепользования, поскольку правила о минимальной площади для раздела различаются в разных провинциях и городах страны. Если площадь земли после раздела недостаточна, возникнут проблемы с подачей заявления на получение сертификата на право землепользования.
Покупка сельскохозяйственных земель часто сопряжена с определенными рисками, связанными с перепрофилированием земель и сделками (Фото: Тран Кханг).
Наконец, покупка спорной земли, земли без сертификата или купля-продажа по рукописным документам, не заверенным нотариально или не удостоверенным, арест или заклад активов, что приводит к незаконным сделкам, отсутствие выдачи сертификата, трудности с переводом.
3 способа проверки информации о переводе землепользования
Чтобы избежать вышеперечисленных юридических проблем, первым делом при принятии решения об инвестировании в землю необходимо тщательно проверить её правовой статус. Инвесторы могут обратиться за консультацией к юристам или сделать это самостоятельно.
В настоящее время существует три способа, с помощью которых люди могут самостоятельно проверить, можно ли перевести землю в жилую.
Один из способов — проверить информацию в Сертификате права землепользования (также известном как «Красная книга»), где раздел с информацией о планировании отмечен пунктирной линией рядом с информацией о земельном участке. Хотя это и помогает землепользователям сэкономить время и деньги, существуют некоторые ограничения, например, информация может быть устаревшей, неактуальной или не во всех Сертификатах права землепользования указан раздел с информацией о планировании.
Второй способ — направить запрос в отдел регистрации земельных участков для проверки информации о земельном участке. Согласно циркуляру № 34/2014 Министерства природных ресурсов и окружающей среды , граждане имеют право использовать государственную информационную систему о земельных ресурсах, заполнив форму запроса.
В-третьих, информацию о планировании землепользования можно проверить непосредственно в штаб-квартире Народного комитета на уровне района или коммуны или через электронный информационный портал Народного комитета на уровне района.
Источник
Комментарий (0)