Приведет ли 20% налог на прибыль от передачи недвижимости к повышению цен на жилье?

Вырастут ли цены на жилье?

До появления информации о предложении взимать 20% налог с прибыли от передачи недвижимости опытный инвестор из Ханоя г-н Нгуен Минь Нят предсказывал, что эта политика может привести к росту цен на жилье в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, поскольку владельцы жилья будут добавлять налог к цене продажи.

Если налог взимается на основе срока владения, то при условии, что недвижимость находится в собственности менее двух лет, ожидаемая налоговая ставка до 10% слишком высока. Например, при продаже дома за 10 миллиардов донгов налог составит до 1 миллиарда донгов. В этом случае налог может быть сразу добавлен к цене продажи, что приведет к увеличению цены дома.

Поэтому, по словам г-на Нхата, в целях предотвращения спекуляций было бы разумнее облагать налогом только покупку и продажу второго и третьего жилья в течение длительного времени.

« Я считаю, что высокий налог на передачу права собственности приведет к росту цен на землю, и эта плата переложится на покупателей. Необходимо обложить налогом пустующую недвижимость. Те, кто не использует землю, не ведет бизнес и не сдает ее в аренду, должны платить налог. Те, у кого больше недвижимости, но кто ею не пользуется, будут платить больше. И частные лица, и компании, занимающиеся недвижимостью, должны рассчитывать налог на пустующую землю. Только тогда земля вернется к своей истинной стоимости, которая предназначена для проживания, бизнеса и производства, а не для спекуляций, как сейчас», — поделился своим мнением г-н Нхат.

Многие эксперты также полагают, что введение 20% налога на прибыль от передачи недвижимости приведет к росту цен на нее, из-за чего людям с реальными потребностями станет все сложнее приобретать жилье.

Г-н Дин Минь Туан, директор компании PropertyGuru Vietnam на юге Вьетнама, проанализировал: «Продавцы недвижимости часто добавляют все расходы, включая налоги, к цене продажи. С повышением налоговой ставки цена продажи также увеличивается, и конечному покупателю, возможно, придётся нести эти дополнительные расходы».

20% налог на прибыль от трансфера может привести к росту цен на недвижимость (иллюстрация)

Кроме того, страдает реальная прибыль инвесторов, что делает каналы инвестирования в недвижимость менее привлекательными по сравнению с другими каналами.

Кроме того, г-н Туан также заявил, что расчет налога на основе цены продажи и срока владения, максимальная ставка которого составляет 10% за срок владения менее 2 лет (в 5 раз выше текущего), может привести к сокращению объемов транзакций и временной заморозке вторичного рынка.

Потому что менталитет «серфингиста» глубоко укоренился в инвестиционном мышлении многих вьетнамцев, охватывая самые разные сегменты рынка — от земли и квартир до малоэтажных зданий. Они часто склонны «продавать, когда цена выгодна», чтобы гибко перенаправлять капитал в другие активы, более прибыльные в любой момент.

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Property, также предупредил, что если налоговая политика не будет подкреплена прозрачным и разумным механизмом контроля стоимости сделок, рынок может отреагировать «стагнацией» на начальном этапе. Инвесторы могут временно прекратить покупки и продажи, чтобы занять выжидательную позицию.

Между тем, те, у кого есть реальные потребности, столкнутся с более высокими ценами, поскольку продавцы добавляют налог к трансфертной цене.

Кроме того, база данных о себестоимости и расходах ещё не полностью актуализирована, особенно по предыдущим вторичным операциям без чётких счетов-фактур и документов. Это может привести к спорам, когда налоговые органы не могут проверить себестоимость, и люди считают, что их переплачивают.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай, также отметил, что это предложение может привести к краткосрочному росту цен на жильё. Поскольку в краткосрочной перспективе психология продавцов может привести к установлению более высоких цен, чтобы покупатели могли «перенести» налоговые издержки, особенно в традиционных спекулятивных сегментах, таких как земельные участки, таунхаусы в районах с высоким уровнем спроса...

Однако, по словам г-на Хая, в среднесрочной и долгосрочной перспективе рынку придётся скорректировать ожидания относительно прибыли. Недвижимость, которую «покупают для жизни и реального использования», останется стабильной, а не подверженной изменениям. Спекулятивная недвижимость потеряет свою привлекательность, что приведёт к низкой ликвидности, и для привлечения покупателей потребуется снижение цен.

Профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды (ныне Министерство сельского хозяйства и окружающей среды ), также заявил, что налогообложение прибыли от передачи недвижимости вряд ли поможет снизить цены на нее.

Предложение о налогообложении прибыли от передачи права собственности фокусируется на доходах от права пользования недвижимостью. Это современный метод управления, но при его внедрении многие страны столкнулись с трудностями из-за неразвитой инфраструктуры управления и невозможности рассчитать доход. Поэтому им по-прежнему приходится сталкиваться со случаями, когда доход невозможно рассчитать.

Вместо этого, чтобы снизить цены на жилье, необходимо ввести прямой налог на имущество, например, налог на вторичное имущество или налог на заброшенное имущество.

« Я думаю, нам нужно улучшить качество управления расчётом доходов, вместо того, чтобы анализировать случаи, когда доход невозможно рассчитать, и делать то или это. Единственный способ рассчитать доход — это поднять государственный прейскурант до уровня рыночной цены с допустимой погрешностью в 20% от стоимости», — сказал г-н Во.

Объекты налогообложения должны быть классифицированы.

По мнению экспертов, для обеспечения справедливой и обоснованной налоговой политики необходимо классифицировать субъектов налогообложения.

Эксперты говорят о необходимости классификации объектов налогообложения (Иллюстрация: Минь Дык)

Г-н Нгуен Куанг Хюй выразил мнение, что для эффективности налоговой политики необходимо четко классифицировать группы субъектов налогообложения. Соответственно, единственный владелец жилой недвижимости должен быть освобожден от уплаты налога или иметь особые льготы. Внутрисемейные сделки, наследство и обмен жильем в связи с жизненными нуждами также должны иметь свои механизмы.

Политика ориентирована на профессиональную инвестиционную деятельность, особенно на краткосрочные спекуляции. Для этой группы необходимо разработать прогрессивную ставку налога в зависимости от срока владения. Например, продажа в течение одного года будет облагаться высокой ставкой в 15–20%. При владении в течение 3–5 лет ставка налога будет постепенно снижаться, а владение более 5 лет будет освобождено от уплаты или значительно снижено. Это создаёт стимулы для долгосрочных инвестиций и стабилизирует рынок.

Кроме того, необходимо создать прозрачную и публичную систему данных о ценах, чтобы избежать феномена декларирования виртуальных цен с целью уклонения от уплаты налогов или создания искусственных различий.

Кроме того, необходим гибкий подход, включающий дорожную карту и поддержку рынка. В частности, вместо немедленного применения фиксированной налоговой ставки в размере 20% можно рассмотреть возможность пилотного внедрения в крупных городах или на объектах недвижимости, имеющих явно спекулятивный характер. Дорожная карта будет постепенно расширяться с течением времени, с периодическими оценками воздействия.

Кроме того, по словам г-на Хая, если только вводить налоги, не решая одновременно проблемы предложения, земельного фонда, законности проекта и инфраструктуры, цены на жилье все равно будут находиться под растущим давлением из-за дефицитности рынка.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, также заявил, что регулирование уплаты налогов лицами с высокими доходами является правильным, но необходимо рассмотреть метод расчета налогов, который поможет рынку быть прозрачным и стабильным, а также избежать роста цен на недвижимость и необходимости нести дополнительные расходы.

Мы должны признать, что цены на недвижимость и жильё слишком высоки по сравнению с доходами людей. Если мы сосредоточимся только на налогообложении, не делая различий между субъектами, мы должны будем увидеть, что земля, в которую были инвестированы и построены, куплена, а затем не застроена в течение трёх лет, — это, безусловно, пустая трата, поэтому нам необходимо обложить такие субъекты высокими налогами.

Или, например, дома, купленные в недостроенном виде и не достроенные, нам также необходимо облагать налогом в течение определённого периода. Если мы обложим налогом все дома сразу, мы не достигнем нужной цели и непреднамеренно поднимем цены на недвижимость », — подчеркнул г-н Тхань.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора PropertyGuru Vietnam, также указал на многочисленные проблемы, которые возникнут в случае одобрения нового предложения.

Первый случай связан с историей унаследованных и подаренных активов. Поскольку на ранних этапах определённая стоимость и оценочная стоимость не имеют под собой полной основы.

Во-вторых, крайне важно, что данные о рынке недвижимости Вьетнама непрозрачны, не отслеживаются систематически и не гарантируют точности. Поэтому определить точную цену покупки с самого начала крайне сложно.

В-третьих, когда речь идёт о доходах, существуют доходы и расходы. Такие расходы, как брокерские комиссии, расходы на ремонт и т. д., должны быть оформлены сопроводительными документами для обеспечения точности учёта прибыли. Однако пользователи не всегда ведут и сохраняют эти документы, что приводит к многочисленным трудностям в обеспечении точности расчётов.

Источник: https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html