Земельные участки с убытками до 40% по-прежнему сложно ликвидировать, 4 новейших метода оценки земли

Правительство издает новые правила оценки земли, рынок падает, можно ли передать землю, объявленную к отзыву?... последние новости в сфере недвижимости.

Прогнозируется, что рынок недвижимости в целом и земли в частности столкнутся с трудностями в 2024 году, поскольку инвестиционные настроения пока не демонстрируют признаков позитивного восстановления. (Источник: Vietnamnet)

Правительство издает новые правила оценки земли.

5 февраля Правительство издало Постановление о внесении изменений и дополнений в ряд статей о ценах на землю. Четыре метода оценки земли включают в себя:

Метод сравнения реализуется путем корректировки цен на земельные участки одинакового целевого назначения, имеющие определенное сходство с земельными участками, переданными на рынок или выигравшими земельные аукционы, выполнившими финансовые обязательства. Метод заключается в анализе и сравнении факторов, влияющих на цену земли, после исключения стоимости активов, прикрепленных к земле, для определения цены земельного участка.

Правительство устанавливает, что метод сравнения применяется при наличии не менее трех земельных участков с одинаковым целевым назначением и определенными схожими факторами.

Доходный метод применяется путем деления среднего годового чистого дохода на единицу площади земли на среднюю процентную ставку по сберегательным вкладам во вьетнамской валюте сроком на 12 месяцев в коммерческом банке. Условием является то, что эти банки должны принадлежать государству с долей участия более 50% уставного капитала или общего числа голосующих акций. Средний период расчета процентов составляет 3 последовательных года, рассчитанных до конца последнего квартала с данными до момента оценки.

Данный метод применяется для оценки земельных участков сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, не являющихся землями населенных пунктов и не отвечающих условиям применения сравнительного метода.

Метод добавленной стоимости заключается в том, что из общей предполагаемой выручки от застройки вычитается общая предполагаемая стоимость застройки земельного участка, площади земельного участка, исходя из наиболее эффективного использования земли (коэффициент использования земли, плотность застройки, максимальная этажность здания). Данный метод применяется для оценки земельных участков под инвестиционные проекты, не отвечающие условиям сравнения и дохода, но оценивающие совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта.

Метод коэффициента корректировки цены на землю заключается в том, чтобы взять цену земли в прейскуранте и умножить ее на коэффициент корректировки. Коэффициент корректировки устанавливается провинциями и городами путем сравнения с обычными ценами на землю на рынке.

По сравнению с правилами 2014 года правительство отменило метод вычета из стоимости земли в целях соответствия пересмотренному Закону о земле, который был принят Национальной ассамблеей в середине января.

Новый указ предусматривает, что провинциальный народный комитет или районный народный комитет будут принимать решения о конкретных ценах на землю в соответствии с положениями Закона об организации местного самоуправления. Департамент природных ресурсов и окружающей среды отвечает за оказание помощи Народному комитету того же уровня в определении конкретных цен на землю.

Спад на рынке земли

По данным Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), рынок земли уже не такой «горячий», как раньше. Цены на земельные продукты неоднократно снижались, что сократило убытки на 30–40%, однако их по-прежнему трудно ликвидировать.

Согласно недавнему отчету Института экономики строительства при Министерстве строительства о развитии рынка земли, вторичное предложение земли в 2023 году существенно сократится по сравнению с предыдущим годом.

Из них вторичное предложение проектных земель в 2023 году по сравнению с 2022 годом в Ханое сократилось примерно на 46,4%, в Хошимине — на 56,3%, в Дананге — на 44,5%, в Биньзыонге — на 45,3%, в Хайфоне — на 58,6%.

Кроме того, ситуация с земельными сделками в 2023 году также остается спокойной. Объем вторичных сделок с земельными участками под проекты в Ханое снизился примерно на 45,4%, в Хошимине — на 60,1%, в Дананге — на 49,4%, в Биньзыонге — на 48,1%, в Хайфоне — на 30,3%, в Донгнае — на 59,4%.

Цены на вторичную землю в 2023 году, как правило, снижаются примерно на 10–15% по сравнению с 2022 годом и значительно снижаются в некоторых населенных пунктах, таких как Донгнай, Кханьхоа, Дананг и Хошимин.

Согласно вышеуказанному отчету Института экономики строительства, в последнем квартале 2023 года во многих населенных пунктах была возобновлена ​​организация аукционов по продаже земельных участков под проекты. Хотя победившая на аукционе цена не сильно отличается от стартовой, это также считается позитивным сигналом для рынка, поскольку покупательная способность демонстрирует признаки улучшения.

В рыночном отчете исследовательского подразделения говорится, что на рынке земли зафиксировано резкое снижение спроса на поиск в 2023 году. В частности, количество поисков земли в 2023 году сократилось на 45% по сравнению с 2022 годом, особенно это касается проектных земель. По сравнению с пиком «земельной лихорадки» в марте 2022 года земли в южных провинциях сократились на 71%.

Трудности с доступом к капиталу и доверием инвесторов считаются определенными препятствиями при принятии решения клиентами о приобретении недвижимости. Первичные цены зафиксировали снижение на 10-13% по сравнению с 2022 годом, вторичные цены зафиксировали снижение на 15-30%, снижение произошло в группе клиентов, использующих кредиты, масштабные проекты с незавершенной инфраструктурой - юр.

Несмотря на мрачное развитие событий, по данным Института экономики строительства, ситуация со сделками по-прежнему не ожидается активной. Низкая ликвидность в 2023 году и осторожная психология инвесторов при принятии инвестиционных решений означают, что рынку земли в 2024 году все еще потребуется больше времени для восстановления.

Новый Закон о торговле недвижимостью ужесточает правила раздела и продажи земли и может повлиять на предложение, психологию покупателей и цены в этом сегменте в ближайшем будущем. Ожидается, что спрос на покупку и цены сделок купли-продажи крупных участков земли продолжат снижаться.

Напротив, для небольших участков земли ликвидность улучшится, а цены вторичных сделок могут немного вырасти по сравнению с 2023 годом.

Также комментируя рынок земли, VARS прогнозирует, что предложение в этом сегменте будет дефицитным в 2024 году, когда новые законодательные меры могут изменить правила игры на этом рынке. Дефицит предложения может привести к росту цен на землю примерно на 5–7% по сравнению с 2023 годом в крупных городах. В развитых районах инфраструктура имеет тенденцию к отставанию.

По данным опроса, проведенного в конце 2023 года Центром маркетинговых исследований, из 63% людей, имеющих потребность в недвижимости в 2024 году, большинство интересуются квартирами, земельными участками и жилыми домами.

Опрос психологии покупателей жилья, проведенный исследовательским подразделением в конце 2023 года, показал, что земельные участки являются самым популярным типом недвижимости и имеют высокий уровень ожидания покупки на нижнем уровне. Вышеизложенная реальность показывает, что земля по-прежнему является товаром, востребованным рынком. Однако ожидается, что в 2024 году рынок земли столкнется с трудностями, поскольку инвестиционные настроения пока не демонстрируют признаков восстановления.

Рекомендации по решению правовых вопросов в циркуляре 22

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), хотя изначально циркуляр 22/2023/TT-NHNN помог будущим покупателям жилья почувствовать себя более уверенно, юридические проблемы с ним все еще сохраняются.

Вышеизложенная реальность показывает, что земля по-прежнему является товаром, востребованным рынком. (Фото: Хоанг Ха)

HoREA только что выпустила документ № 23/2024/CV-HoREA, в котором Государственный банк (SBV) приветствует подтверждение того, что положения циркуляра 22/2023/TT-NHNN не ограничивают права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья и не противоречат действующим правилам.

Соответственно, Ассоциация приветствует направление Государственным банком Вьетнама «Некоторой информации, касающейся правил по коэффициенту безопасности капитала для банков и филиалов иностранных банков», подтверждая, что она не ограничивает права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья и не противоречит действующим правилам.

Однако, по данным HoREA, хотя изначально циркуляр 22/2023/TT-NHNN и помогал будущим покупателям жилья чувствовать себя более уверенно, он все еще имеет юридические проблемы.

В частности, в пункте а) статьи 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененном и дополненном в пункте 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN) предусмотрены только правила, применимые к случаям коммерческого жилья, «достроенного для передачи», т. е. «доступного» коммерческого жилья, но не включены случаи кредитных займов на покупку коммерческого жилья, «не достроенного для передачи», т. е. «будущего» коммерческого жилья.

По мнению HoREA, понятие «готовый к передаче дом» не может трактоваться как включающее «будущее жилье», которое будет принято коммерческими банками в качестве обеспечения по кредитам на покупку этого дома.

Кроме того, в заявлении Государственного банка подтверждается, что «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, регулирующий норматив безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регулирующим операции кредитных организаций по предоставлению кредитов».

Однако на самом деле Циркуляр 41 (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит правовые нормы, не относящиеся к «положениям о нормативах безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», а относящиеся к «операциям кредитных организаций по предоставлению кредитов».

В частности, пункт 11 статьи 2 предусматривает «кредиты под залог недвижимости для физических лиц на приобретение домов, соответствующих условиям», аналогично положениям циркуляров Государственного банка «О порядке кредитования кредитных организаций».

HoREA полагает, что если Циркуляр 41 регулирует только «коэффициент безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», то нет необходимости в правовых нормах, регулирующих «условия» «ипотечного кредита на жилье — это кредит, обеспеченный недвижимостью, для физических лиц на покупку дома» в пункте 11 статьи 2, поскольку уже существуют циркуляры Государственного банка, регулирующие операции по предоставлению кредитов кредитными организациями».

Вместе с тем, по данным Ассоциации, недавно выпущенный Госбанком документ «Некоторые сведения, касающиеся правил о нормативах безопасности капитала для банков и филиалов иностранных банков» не является юридическим документом в виде циркуляров, поэтому он представляет собой лишь информационную ценность.

Между тем, банки и филиалы иностранных банков при осуществлении операций по предоставлению кредитов должны руководствоваться Законом о кредитных учреждениях и циркулярами Государственного банка.

Столкнувшись с вышеуказанными трудностями, Ассоциация заявила о необходимости скорейшего внесения изменений и дополнений в Циркуляр № 22/2023/TT-NHNN для поддержки рынка недвижимости в процессе восстановления и развития.

Можно ли передать землю, объявленную подлежащей отзыву?

Многие задаются вопросом: если есть уведомление об изъятии земельного участка, но нет решения об изъятии земельного участка, стороны сделки знают об этом, но все равно добровольно совершают сделку, можно ли передавать и регистрировать земельный участок и почему?

Министерство природных ресурсов и экологии отреагировало на этот вопрос следующим образом:

Действующее земельное законодательство не содержит конкретных положений о том, могут ли права землепользователей осуществляться в случаях, когда имеется уведомление об изъятии земли.

Согласно положениям пункта 1 статьи 6 Закона № 35/2018/QH14 о внесении изменений и дополнений в ряд статей 37 законов, касающихся планирования, в случаях, когда на районном уровне имеется ежегодный план землепользования, землепользователи на данной территории должны изменить целевое назначение земли и вернуть землю в соответствии с планом, чтобы продолжить осуществлять права землепользователей.

Порядок и процедуры передачи права пользования землей предусмотрены в статье 79 Указа № 43/2014/ND-CP, согласно которому Управление по регистрации земель несет ответственность за направление кадастровой информации в налоговый орган для определения и уведомления о взыскании финансовых обязательств в случаях, когда финансовые обязательства должны быть выполнены в соответствии с нормативными актами до внесения корректировок и изменений в кадастровые записи; Землепользователи должны выполнять установленные финансовые обязательства.

Не выдавать свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на жилье и других активах, связанных с землей, при наличии уведомления об изъятии земли или решения об изъятии земли компетентным государственным органом в целях обеспечения соблюдения положений пункта 6 статьи 19 Постановления Правительства № 43/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, в котором подробно излагается порядок реализации ряда статей Закона о земле.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-cat-lo-den-40-van-kho-thanh-khoan-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-moi-nhat-260111.html