Земельные участки с потерями до 40% по-прежнему сложно ликвидировать: 4 новейших метода оценки земли

Правительство выпускает новые правила оценки земли, рынок падает, можно ли передать землю, объявленную к отзыву?... - последние новости рынка недвижимости.

Прогнозируется, что рынок недвижимости в целом и земельных участков в частности столкнется с трудностями в 2024 году, поскольку инвестиционные настроения пока не демонстрируют признаков восстановления. (Источник: Vietnamnet)

Правительство выпускает новые правила оценки земли.

5 февраля Правительство издало Постановление о внесении изменений и дополнений в ряд статей, регулирующих цены на землю. Существует четыре метода оценки стоимости земли:

Сравнительный метод реализуется путем корректировки цены земельных участков одинакового целевого назначения, имеющих определенное сходство с земельными участками, проданными на рынке или земельных торгах, по которым выполнены финансовые обязательства. Метод заключается в анализе и сравнении факторов, влияющих на цену земельных участков, после исключения стоимости имущества, закрепленного за землей, для определения цены земельного участка.

Правительство устанавливает, что метод сравнения применяется при наличии не менее трех земельных участков с одинаковым целевым назначением и определенными схожими факторами.

Доходный метод применяется путем деления среднегодового чистого дохода с единицы земельного участка на среднюю процентную ставку по сберегательным вкладам во вьетнамских донгах сроком на 12 месяцев в коммерческих банках. Условием является то, что эти банки принадлежат государству с долей более 50% уставного капитала или общего количества голосующих акций. Период расчета средней процентной ставки составляет 3 последовательных года, рассчитанных до конца последнего квартала, данные по которому относятся к дате оценки.

Данный метод применяется для оценки земельных участков сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, не являющихся землями населенных пунктов и не отвечающих условиям применения сравнительного метода.

Метод прироста стоимости заключается в разнице между общей предполагаемой выручкой от реализации проекта и общей предполагаемой стоимостью реализации проекта, исходя из наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земельного участка, плотности застройки, предельной этажности здания). Данный метод применяется для оценки стоимости земельных участков под инвестиционные проекты, не удовлетворяющие условиям сравнения, доходности, но позволяющие оценить общую выручку от реализации проекта и общую стоимость реализации проекта.

Метод корректировки цены на землю заключается в умножении цены на землю из прейскуранта на корректировочный коэффициент. Корректирующий коэффициент устанавливается провинциями и городами на основе сравнения с общей рыночной ценой на землю.

По сравнению с правилами 2014 года правительство отменило метод вычета стоимости земли, чтобы соответствовать пересмотренному Закону о земле, который был принят Национальной ассамблеей в середине января.

Новый указ предусматривает, что Народный комитет провинциального или районного уровня будет принимать решения о конкретных ценах на землю в соответствии с положениями Закона об организации местного самоуправления. Департамент природных ресурсов и окружающей среды отвечает за оказание содействия Народному комитету того же уровня в определении конкретных цен на землю.

Спад на рынке земли

По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), рынок земли уже не так «горяч», как раньше. Земельные объекты неоднократно дешевели, потери достигали 30–40%, но их по-прежнему сложно реализовать.

Согласно последнему отчету Института экономики строительства при Министерстве строительства о развитии рынка земли, вторичное предложение земли в 2023 году значительно сократится по сравнению с предыдущим годом.

Из них вторичное предложение проектных земель в 2023 году по сравнению с 2022 годом в Ханое сократилось примерно на 46,4%, в Хошимине — на 56,3%, в Дананге — на 44,5%, в Биньзыонге — на 45,3%, в Хайфоне — на 58,6%.

Кроме того, ситуация с земельными сделками в 2023 году также была спокойной. Объём вторичных сделок с проектными землями в Ханое снизился примерно на 45,4%, в Хошимине – на 60,1%, в Дананге – на 49,4%, в Биньзыонге – на 48,1%, в Хайфоне – на 30,3%, в Донгнае – на 59,4%.

Цены на вторичные сделки с землей в 2023 году, как правило, снижаются примерно на 10–15% по сравнению с 2022 годом и значительно снижаются в некоторых населенных пунктах, таких как Донгнай, Кханьхоа, Дананг и Хошимин.

Согласно вышеупомянутому отчету Института экономики строительства, в последнем квартале 2023 года во многих населенных пунктах была возобновлена организация аукционов по продаже земельных участков под проекты. Хотя победная цена аукциона ненамного отличается от стартовой, это также считается позитивным сигналом для рынка, поскольку покупательная способность демонстрирует признаки улучшения.

В отчёте исследовательского подразделения говорится, что в 2023 году на рынке земли наблюдалось резкое падение спроса на поиск недвижимости. В частности, количество поисков земельных участков в 2023 году сократилось на 45% по сравнению с 2022 годом, особенно в отношении земель под проектирование. По сравнению с пиком «земельной лихорадки» в марте 2022 года, предложение земель в южных провинциях снизилось на 71%.

Трудности с доступом к капиталу и недоверием к инвесторам считаются определёнными барьерами при принятии решения о покупке недвижимости. Цены на первичном рынке снизились на 10–13% по сравнению с 2022 годом, на вторичном рынке – на 15–30%. Снижение наблюдалось в группе покупателей, использующих кредиты, а также в крупных проектах с незавершённой инфраструктурой.

Несмотря на мрачные тенденции, по данным Института экономики строительства, ситуация со сделками по-прежнему не ожидается активной. Низкая ликвидность в 2023 году и осторожность инвесторов при принятии инвестиционных решений приведут к тому, что земельному рынку в 2024 году потребуется больше времени для восстановления.

Новый Закон о торговле недвижимостью ужесточает правила раздела и продажи земельных участков, что может в будущем повлиять на предложение, покупательские настроения и цены в этом сегменте. Ожидается, что спрос на крупные земельные участки и цены сделок с ними продолжат снижаться.

Напротив, для небольших участков земли ликвидность улучшится, а цены вторичных сделок могут немного увеличиться по сравнению с 2023 годом.

Комментируя ситуацию на рынке земли, VARS прогнозирует, что предложение в этом сегменте будет ограниченным в 2024 году, когда новые законы могут изменить ситуацию на этом рынке. Дефицит предложения может привести к росту цен на землю в крупных городах примерно на 5–7% по сравнению с 2023 годом. В то же время, развитые районы с хорошо развитой инфраструктурой, как правило, остаются стабильными.

По данным опроса, проведенного в конце 2023 года Центром маркетинговых исследований, из 63% людей, имеющих потребности в недвижимости в 2024 году, большинство интересуются квартирами, земельными участками и жилыми домами.

Исследование психологии покупателей жилья, проведённое исследовательским подразделением в конце 2023 года, показало, что земельные участки являются лидером среди видов недвижимости, вызывающих интерес, и характеризуются высокой долей ожидания покупки на пике спроса. Этот факт свидетельствует о том, что земельные участки по-прежнему востребованы рынком. Однако, по прогнозам, в 2024 году ситуация на рынке земельных участков будет сложной, поскольку инвестиционная психология не демонстрирует признаков восстановления.

Рекомендации по решению правовых вопросов в циркуляре 22

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), хотя изначально циркуляр 22/2023/TT-NHNN помог будущим покупателям жилья почувствовать себя более уверенно, юридические проблемы с ним все еще сохраняются.

Вышеизложенная реальность показывает, что земля по-прежнему является товаром, востребованным рынком. (Фото: Хоанг Ха)

HoREA только что выпустил документ № 23/2024/CV-HoREA, в котором Государственный банк (SBV) приветствует подтверждение того, что положения Циркуляра 22/2023/TT-NHNN не ограничивают права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья и не противоречат действующим правилам.

Соответственно, Ассоциация приветствует направление Государственным банком Вьетнама «Некоторой информации, касающейся правил по нормативу безопасности капитала для банков и филиалов иностранных банков», подтверждая, что она не ограничивает права организаций и частных лиц на покупку будущего жилья и не противоречит действующим правилам.

Однако, по данным HoREA, хотя изначально циркуляр 22/2023/TT-NHNN и помогал будущим покупателям жилья чувствовать себя более уверенно, он все еще имеет юридические проблемы.

В частности, в пункте а) статьи 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (измененном и дополненном в пункте 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN) предусмотрены правила, применимые только к случаям коммерческого жилья, «готового к сдаче», т. е. «доступного» коммерческого жилья, но не распространяются на случаи кредитных займов на покупку коммерческого жилья, «не готового к сдаче», т. е. «будущего» коммерческого жилья.

По мнению HoREA, понятие «готовый к передаче дом» не может трактоваться как включающее «будущее жилье», которое может быть принято коммерческими банками в качестве обеспечения по кредитам на покупку этого дома.

Кроме того, в заявлении Государственного банка подтверждается, что «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, регулирующий норматив безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регулирующим операции кредитных организаций по предоставлению кредитов».

Однако на самом деле Циркуляр 41 (измененный и дополненный в пункте 1 статьи 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) содержит правовые нормы, относящиеся не к «положениям о нормативе безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», а к «операциям кредитных организаций по предоставлению кредитов».

В частности, пункт 11 статьи 2 предусматривает «кредиты под залог недвижимости для физических лиц на приобретение жилья, отвечающего условиям», что аналогично положениям циркуляра Государственного банка, «регулирующего деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов».

HoREA полагает, что если Циркуляр 41 регулирует только «коэффициент безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков», то нет необходимости в правовых нормах, регулирующих «условия» «ипотечного кредита под залог недвижимости, предоставляемого физическим лицам для покупки дома» в пункте 11 статьи 2, поскольку уже существуют циркуляры Государственного банка, регулирующие операции кредитных организаций по предоставлению кредитов.

Вместе с тем, по данным Ассоциации, недавно изданный Госбанком документ «Некоторые сведения о правилах установления нормативов безопасности капитала для банков и филиалов иностранных банков» не является юридическим документом в виде циркуляров, поэтому он имеет лишь информационную ценность.

Между тем, банки и филиалы иностранных банков при осуществлении операций по предоставлению кредитов обязаны руководствоваться Законом о кредитных организациях и циркулярами Государственного банка.

Столкнувшись с вышеуказанными трудностями, Ассоциация заявила о необходимости в ближайшее время внести изменения и дополнения в Циркуляр № 22/2023/TT-NHNN для поддержки рынка недвижимости в процессе восстановления и развития.

Можно ли передать землю, объявленную подлежащей отзыву?

Многие задаются вопросом: если есть уведомление об изъятии земельного участка, но нет решения об изъятии земельного участка, стороны сделки знают об этом, но все равно добровольно совершают сделку, можно ли переуступать и регистрировать земельный участок и почему?

Министерство природных ресурсов и экологии отреагировало на этот вопрос следующим образом:

Действующее земельное законодательство не содержит конкретных положений о том, могут ли права землепользователей быть реализованы в случаях, когда имеется уведомление об изъятии земли.

Согласно положениям пункта 1 статьи 6 Закона № 35/2018/QH14 о внесении изменений и дополнений в ряд статей 37 законов, касающихся планирования, в случаях, когда на уровне района имеется ежегодный план землепользования, землепользователи на данной территории должны изменить целевое назначение землепользования и вернуть землю в соответствии с планом, чтобы продолжить осуществлять права землепользователей.

Порядок и процедуры передачи права землепользования установлены в статье 79 Постановления № 43/2014/ND-CP, согласно которому Управление регистрации земельных участков обязано направлять кадастровую информацию в налоговый орган для определения и уведомления о взыскании финансовых обязательств в случаях, когда финансовые обязательства должны быть исполнены в соответствии с нормативными актами до внесения корректировок и изменений в кадастровые записи; землепользователи должны исполнять финансовые обязательства в соответствии с нормативными актами.

Не выдавать свидетельства о праве землепользования, праве собственности на жилое помещение и других активах, прикрепленных к земле, при наличии уведомления об изъятии земли или решения об изъятии земли компетентным государственным органом в целях обеспечения соблюдения положений пункта 6 статьи 19 Постановления Правительства № 43/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, в котором подробно излагается порядок реализации ряда статей Закона о земле.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-cat-lo-den-40-van-kho-thanh-khoan-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-moi-nhat-260111.html