Пригородные земли не для инвесторов-любителей, на рынке есть светлые пятна, брокеры снова суетятся

Рынок разогревается, демонстрируя признаки улучшения, на что следует обратить внимание при инвестировании в землю, Биньдинь призывает инвестировать во многие проекты, правила компенсации за землю, когда государство изымает жилые земли... последние новости о недвижимости.

На рынке недвижимости с начала 2023 года и по настоящее время зафиксирован постепенный рост объема сделок. (Источник: ДТ)

Признаки улучшения

Только что завершен отчет «Оценка процесса восстановления рынка недвижимости Вьетнама в третьем квартале 2023 года и прогнозирование рыночной ситуации в четвертом квартале 2023 года» Ассоциации недвижимости Вьетнама (Vnrea), в котором четко указано, что ликвидность на рынке недвижимости в третьем квартале 2023 года улучшилась по сравнению с трудным периодом конца 2022 года, а в первые месяцы года рынок начал фиксировать много «ярких пятен» в таких местах, как: Ханой , Хайфон, Лаокай, Дананг, Хошимин... местах, где поощряются инвестиции в инфраструктуру и транспорт, с множеством источников предложения, соответствующих спросу.

Согласно недавнему опросу Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), до 60% инвесторов, участвовавших в рынке недвижимости, продолжат вкладывать средства, если банковские процентные ставки продолжат снижаться. На рынке недвижимости с начала года зафиксирован постепенный рост количества сделок. Если во втором квартале 2023 года на рынке было зафиксировано 3700 транзакций, что на 37% больше по сравнению с 2700 транзакциями в первом квартале, то в третьем квартале на рынке было зафиксировано почти 6000 транзакций, что в 1,5 раза больше, чем во втором квартале и более чем в два раза больше, чем в первом квартале.

По словам представителей компаний, занимающихся недвижимостью, рынок квартир и жилья в крупных городах в настоящее время демонстрирует признаки хорошего поглощения, при этом основное внимание уделяется ценовому сегменту менее 10 млрд донгов в центральном районе.

Чтобы и дальше поддерживать текущий цикл роста рынка, необходимы механизмы и политика, направленные на улучшение ситуации со стагнацией предложения. Политика в сфере недвижимости должна быть ориентирована на все социальные классы.

ТС. Нгуен Ван Динь, вице-президент Vnrea, прокомментировал, что реальный спрос на жилье растет и, безусловно, будет расти вместе с экономическим ростом и урбанизацией... Ожидается, что на Форуме недвижимости в конце 2023 года Vnrea объявит индексы недвижимости, на которые будут ориентироваться застройщики проектов, чтобы при формировании проекта он мог удовлетворить 60–70% реального спроса, обеспечив требования по привлечению отечественных и иностранных инвесторов.

Эксперты по недвижимости также отметили, что проекты Закона о жилье, Закона о земле, Закона о бизнесе в сфере недвижимости, принятые на 6-й сессии 15-го Национального собрания, которые привели к устранению правовых «узких мест», источникам капитала и возвращению доверия инвесторов к основному рынку... станут решающими условиями для того, чтобы рынок действительно вернулся в нормальное русло .

Рынок недвижимости в четвертом квартале 2023 года станет трамплином для восстановления рынка с 2024 года, особенно в районах с большими возможностями для развития, синхронным и современным планированием, целенаправленной инфраструктурой, инвестициями и низким уровнем цен...

Рынок пригородных земель оживает

В последнее время ситуация на земельном рынке постепенно улучшается после того, как запрет на раздел и продажу земли постепенно «развязывается». Во многих пригородных районах Ханоя или пригородных провинциях, таких как Бакнинь, Бакзянг, Ниньбинь... транзакции начали возобновляться, хотя их объемы все еще довольно невелики.

Например, в районе коммун Бинь Йен и Тан Кса в районе Тхач Тхат (Ханой) цена на участки земли вдоль дорог шириной 4–5 м в настоящее время выставлена на продажу по цене 16–20 млн донгов/м2, что примерно на 30% ниже, чем в период «земельной лихорадки». В частности, стоимость земли, разделенной на отдельные участки в переулках, составляет всего 11–12 млн донгов/м2, что на 40–50% меньше, чем в период ажиотажа.

Примечательно, что брокеры по недвижимости, после периода «исчезновения» с рынка, сейчас вернулись и активизируют продажи земли. На многих сайтах по торговле недвижимостью цены на продаваемую землю варьируются от 600 миллионов до 1 миллиарда донгов.

Согласно отчету VARS по рынку недвижимости за третий квартал, сегмент земельных участков с красной книгой и коммерческого жилья стоимостью менее 2 млрд донгов демонстрирует явный рост объема сделок. Особенно в районах с инвестициями в инфраструктуру или на территориях, прилегающих к промышленным паркам, цены продажи выросли на 5–7% по сравнению с предыдущим кварталом.

Это также единственный сегмент рынка земли, где наблюдается положительная динамика, поскольку при стоимости земли от 3 млрд донгов за участок и выше ситуация с транзакциями по-прежнему остается довольно мрачной.

Потенциал пригородных земель все еще существует, однако, по мнению экспертов, инвесторам следует проявлять осторожность, поскольку текущий рынок по-прежнему несет потенциальные риски, особенно с точки зрения ликвидности. Не говоря уже о том, что рынок разделенной земли в определенной степени все еще находится под контролем «больших парней».

Эксперт по недвижимости Тран Кхань Куанг прокомментировал, что в этом году на рынке есть возможности, но они довольно скудны, и по-настоящему они могут созреть только в 2024 году. Земля по-прежнему будет сегментом с высокой прибыльностью, но в настоящее время она недоступна большинству и требует тщательного отбора.

Г-н Куанг сказал, что земля станет возможностью для двух групп: профессиональных инвесторов и реальных покупателей жилья с наличными деньгами. Инвесторам-любителям не следует «прыгать» в воду, а если они и хотят это сделать, им необходим долгосрочный денежный поток с видением на 3–5 лет.

«Исходя из реальной ситуации, инвесторы могут предложить скидку 30%, затем 25%, а затем и 20%. Покупатели должны смело вести переговоры и могут закрыть сделку с дисконтом 15–20%, что является реальной скидкой. Последние месяцы этого года и начало 2024 года могут стать наиболее подходящим временем для вложения денег», — отметил эксперт.

Между тем, некоторые профессиональные инвесторы считают, что городские земли на окраинах крупных городов практически насыщены, и норма доходности будет ниже. Хотя цены на землю во многих провинциях все еще довольно низкие, размер прироста будет больше.

Однако высокая прибыль сопряжена и с большими рисками. Поэтому, чтобы обезопасить себя, при инвестировании в провинциальные земли инвесторам необходимо определить время ожидания, которое может составлять до 3–5 лет и дольше. Это подходит только для свободного денежного потока, не следует использовать финансовое плечо.

Биньдинь призывает к инвестициям во многие сферы, проект оценивается в 14 миллиардов долларов США

Электронный информационный портал Народного комитета провинции Биньдинь только что опубликовал список из 151 проекта, требующих инвестиций в различные сферы деятельности на территории региона. В секторах недвижимости, услуг, торговли и туризма насчитывается до 80 проектов, на которые приходится большая часть инвестиционного портфеля.

Проект с крупнейшим инвестиционным капиталом - это инвестиции в городскую зону в Подразделении № 1, городской экотуристской зоне Ньонхой с общим капиталом около 14 миллиардов долларов США и площадью более 57 гектаров. Далее следует инвестиционный проект городской зоны в Подразделении № 3, городской экотуристической зоне Ньонхой, с инвестиционным капиталом в 10 миллиардов долларов США и площадью 36 гектаров. Еще один проект — высотная гостиничная зона в точке № 1 туристической зоны пляжа Нхонли-Каттьен площадью около 34 гектаров и инвестиционным капиталом в размере 2 миллиардов долларов США.

Некоторые проекты охватывают большие территории, например, фермерскую зону, совмещенную с экотуризмом в коммуне Тайфу (300 га); Жилая, сервисная и коммерческая зона вдоль побережья города Хоай Нён (300 га); Проект экотуризма Ла Выонг (250-300 га); Высококлассный экотуристический курорт Бай-Кон (100 га); Туристическая зона плотины Ван Фонг (70 га) с инвестиционным капиталом в зависимости от масштаба.

Народный комитет провинции Биньдинь также уделяет большое внимание сектору инфраструктуры, реализуя 30 проектов промышленных парков и промышленных кластеров. В котором единственным проектом промышленного парка является промышленный парк Бонг Сон площадью 250 гектаров в квартале Дьен Кхань, Ван Канге, Лай Дуке, Лай Кхань Наме. Остальные 29 проектов промышленных кластеров находятся в разных населенных пунктах, их площадь составляет менее 100 гектаров.

Кроме того, провинция Биньдинь также призывает инвестировать в 9 проектов в области сельского хозяйства и аквакультуры; 2 медицинских проекта; 8 вспомогательных отраслевых проектов; 12 проектов в области сбора и очистки сточных вод и хозяйственно-питьевой воды; 3 проекта строительства кладбищ; 3 энергетических проекта; 4 рыночных проекта.

По последним данным Департамента планирования и инвестиций провинции Биньдинь, за первые 9 месяцев текущего года в провинции было зарегистрировано 6 новых проектов прямых иностранных инвестиций с общим инвестиционным капиталом 46,2 млн долларов США. Что касается внутренних инвестиций, то провинция привлекла 62 новых проекта с общим уставным капиталом около 13 387 млрд донгов.

За первые 9 месяцев провинция привлекла 68 новых проектов с общим уставным капиталом 17 960 млрд донгов, что на 13% превышает годовой план. Из них 17 проектов находятся в экономических зонах и промышленных парках с общим уставным капиталом более 2 431 млрд донгов; 51 проект за пределами экономических зон и промышленных парков с общим инвестиционным капиталом более 15 529 млрд донгов.

Положения о компенсации за землю при изъятии государством жилых земель

Статья 79 Закона о земле 2013 года четко предусматривает компенсацию за землю в случае изъятия государством жилой земли.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Когда государство изымает землю, прилегающую к жилому фонду, домохозяйства и отдельные лица вынуждены переезжать из своего жилища без соблюдения условий компенсации за жилую землю. Если у них нет другого места проживания, государство продаст, сдаст в аренду, аренду с последующим выкупом жилье или выделит жилую землю с взиманием платы за пользование землей. (Источник: CafeF)

В частности, домохозяйства и отдельные лица, использующие жилые земли, вьетнамцы, проживающие за границей, владеющие домами, прикрепленными к правам землепользования во Вьетнаме, и имеющие право на компенсацию, предусмотренную в статье 75 настоящего Закона, когда государство истребует землю, получают следующую компенсацию:

В случае, если в коммуне, районе или городе, где изымается земля, нет другого жилого участка или дома, компенсация будет произведена в виде жилого участка или дома; В случае отсутствия необходимости в компенсации в виде земли или жилья государство выплатит денежную компенсацию.

В случае, если в коммуне, районе или городе, где изъята земля, все еще имеются жилые земли или дома, компенсация будет выплачена в денежной форме. Для населенных пунктов с условиями земельного фонда будет рассмотрена компенсация в виде земли.

Хозяйственным организациям, вьетнамцам за рубежом и предприятиям с иностранными инвестициями, использующим земли для реализации проектов жилищного строительства при изъятии государством земель, при выполнении ими условий компенсации, предусмотренных статьей 75 настоящего Закона, будет выплачена компенсация за землю.

Правительство должно детализировать настоящую статью. Соответственно, в случаях, когда в коммуне, районе или городе, где изымается земля, нет других жилых земель или домов, компенсация будет предоставлена в виде жилых земель или домов; В случае отсутствия необходимости в компенсации в виде земли или жилья государство выплатит денежную компенсацию.

В соответствии со статьей 66 Закона о земле 2013 года полномочия по истребованию земель устанавливаются следующим образом:

Провинциальный народный комитет принимает решение об истребовании земель в следующих случаях: истребование земель у организаций, религиозных учреждений, вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, иностранных организаций с дипломатическими функциями и предприятий с иностранными инвестициями, за исключением случаев, указанных в подпункте «б» пункта 2 настоящей статьи. Возврат сельскохозяйственных земель, входящих в общественный земельный фонд коммун, районов и городов.

Народный комитет на районном уровне принимает решение об истребовании земель в следующих случаях: истребование земель домохозяйствами, отдельными лицами и жилыми общинами. Изъятие жилых земель у вьетнамцев, проживающих за рубежом, которым разрешено владеть домами во Вьетнаме.

В случае, если в зону возврата земель входят как субъекты, указанные в пункте 1, так и в пункте 2 настоящей статьи, провинциальный народный комитет принимает решение об возврате земель или уполномочивает районный народный комитет принять решение об возврате земель.

Источник