Какова ожидаемая цена земельных инвесторов?

Ликвидность «заморожена» из-за трудностей с согласованием цены

По мнению некоторых инвесторов, ликвидность этого сегмента в последнее время не улучшилась, поскольку многие заметили, что землевладельцы не впали в состояние «земельного удушья». Особенно это касается участков, расположенных в живописных местах, с высоким потенциалом прибыли в среднесрочной перспективе и не испытывающих в настоящее время слишком большого финансового давления.

Г-н Фам Кхай, давно занимающийся земельными инвестициями в соседних с Хошимином районах, таких как Лонган , Донгнай, Биньфыок, Ба Риа-Вунгтау, рассказал, что в последнее время он и его друзья искали земельные участки по разумным ценам. Но большинство прекрасных участков зачастую сложно продать из-за разногласий по цене.

«Землевладельцы по-прежнему держат цену довольно высокой по сравнению с нашей оценкой, некоторые даже отказываются вести переговоры о снижении, считая текущую цену приемлемой. В частности, многие землевладельцы считают, что рынок скоро восстановится, поэтому они ограничиваются лишь незначительными потерями. По этой причине за последние три месяца мне удалось купить только один участок земли в Дат До, Ба Риа - Вунгтау, более чем за миллиард долларов», - поделился г-н Кхай.

Этот инвестор также отметил, что, даже несмотря на то, что некоторые участки земли сейчас находятся в банке, землевладельцы, по их личному мнению, пока не смогли вернуть цену на «хороший» уровень. Многие землевладельцы даже подняли цену на несколько сотен миллионов долларов выше оценки банка и некоторых других оценочных компаний.

Это ожидаемая цена инвесторов в землю на рисунке 1. — Проектные земли являются излюбленным выбором многих инвесторов.

Тот факт, что землевладелец использовал пиковую цену 2022 года в качестве ориентира для установления уровня убытков, побудил многих желающих приобрести недвижимость в инвестиционных целях, но не смог заключить сделку. Даже 50%-ное снижение убытков для многих, кто инвестирует в долгосрочной перспективе, — это просто снижение прибыли.

Кроме того, с точки зрения продавца, некоторые люди выходят на рынок в период земельной лихорадки, и цены на землю могут вырасти на несколько сотен процентов. Не говоря уже о брокерских сборах, юридических услугах и процентных кредитах для инвестиций в недвижимость. Таким образом, через год, даже если они согласятся продать по первоначальной цене, им всё равно придётся понести значительные убытки в несколько сотен миллионов. Поэтому, столкнувшись с тем, что покупатели «сбивают цены», многие землевладельцы не соглашаются на сделку, в результате чего ликвидность рынка остаётся «замороженной».

Кроме того, некоторые инвесторы отметили, что в настоящее время только земля и сельскохозяйственная продукция в провинциях, прилегающих к Хошимину, особенно на земельном рынке, который ещё не достиг ажиотажа, имеют приемлемые закупочные цены. Однако будущие риски также выше из-за отсутствия ориентации на развитие. В районах, прошедших «волну», снижение цен на 30–40% всё ещё является ценой, которую необходимо учитывать в настоящее время.

Могут ли цены снизиться еще больше?

Согласно отчёту о рынке недвижимости Batdongsan.com.vn, цены на землю в 2023 году, как правило, резко снижаются в спекулятивных сегментах рынка недвижимости, где запасы находятся в ожидании роста цен (не удовлетворяя реальный спрос на жильё, а эксплуатируя потребление), в то время как цены на землю в целом снизились всего на 8–12%. Больше всего упали цены на таунхаусы, виллы и будущие квартиры, упав примерно на 15–30%, и лишь в отдельных исключительных случаях цены упали до минимальной цены в 40% по сравнению со вторым кварталом 2022 года.

Между тем, сегменты, подходящие для покупателей с реальными потребностями в жилье и готовые к немедленному использованию, продаются крайне слабо. В некоторых проектах всё же наблюдается снижение цен из-за психологического воздействия на рынок в целом, но лишь в узком диапазоне. Панических распродаж для сокращения убытков не наблюдается.

Согласно психологическому опросу покупателей жилья, проведённому сайтом Batdongsan.com.vn, около 56% опрошенных прогнозируют дальнейшее снижение цен на жильё в последние месяцы года, и лишь 23% прогнозируют их дальнейший рост. Соответственно, 54% респондентов заявили, что процентные ставки продолжат расти в будущем, а около 20% отметили, что начиная с третьего квартала процентные ставки могут снизиться, но вернуться к уровню 2020–2021 годов будет сложно.

Это ожидаемая цена инвесторов в землю на рисунке 2. — Большинство опрошенных выбрали землю как тип недвижимости, который они хотели бы купить в ближайшем будущем.

Напротив, в группе продавцов данные опроса о причинах продажи показывают, что 49% респондентов связывают это с реструктуризацией инвестиционного портфеля; 23% — с ненужностью использования, в результате чего они перепродают активы, и только 22% — с финансовыми трудностями, связанными с необходимостью перевести активы для решения экономических проблем. Поскольку число людей, сокращающих убытки из-за финансового давления, невелико, большинство продавцов всё ещё могут позволить себе держать активы, рассчитывая на прибыльную продажу.

В частности, до 42% владельцев активов хотят продать активы с прибылью как минимум на 10% выше цены покупки, 38% согласны продавать с разницей в прибыли менее 10%. Лишь около 16% согласны на скидку в 5–20%, чтобы избавиться от товара. Доля инвесторов, принимающих скидку более 20%, составляет всего около 3%.

По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, объём сделок с недвижимостью находится на низком уровне, спекулятивный спрос исчез, инвестиции сократились, и остались только покупки недвижимости. Рынок потерял значительное количество инвесторов, что привело к снижению ликвидности и, как следствие, к снижению цен на землю в 2023 году.

Сделки с недвижимостью сложно проводить успешно, поскольку ожидания продавцов и покупателей по-прежнему сильно различаются. В настоящее время правительство и местные органы власти занимаются решением юридических вопросов. Банки также зафиксировали множество позитивных сигналов, связанных со снижением процентных ставок. Потребительская недвижимость, удовлетворяющая реальным потребностям в жилье, может вскоре восстановиться.

Между тем, покупатели отдают предпочтение недвижимости, отвечающей критериям немедленного использования, хорошей устойчивости цены, безопасности и высокой ликвидности. Следовательно, эта группа продуктов в будущем повысит ликвидность. В то же время, цены на спекулятивную недвижимость могут продолжить снижаться.

Источник